大型地产公司成本信息数据库管理规定Word下载.doc
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审核人
批准人
1目的
为进一步加强对中粮地产（集团）股份有限公司所有在建和已完工程成本数据的收集、管理、筛选、总结及应用，特制定本规定。
成本数据库是顺应集团战略发展的要求和各城市公司广大成本人员急切需要的前提下建设起来的，目的是将过去的成本管理经验、数据沉淀下来，总结、思考并指导新项目的成本管理工作。
2术语和定义
2.1无效成本。
2.2。
3适用范围
本规定适用于集团总部、各城市公司及所属项目、直管项目公司、工业地产及所属公司的成本人员，各单位应根据集团《成本数据库管理办法》相关规定，进行数据库的收集、管理流程和数据应用。
4保密工作
由于我们的成本数据是直接来源于我们的项目一线成本管理部，其中涉及到的工程建造成本、材料设备价格也直接反映出了我司的成本状况，这是我们的宝贵经验，也是在行业内竞争的主要因素之一，做好保密工作是十分必要的，请所有使用成本数据库的管理人员务必做好数据保密工作。
5成本信息数据库
5.1成本数据库主要内容
成本数据库涵盖了中粮地产2007年以来的所有在建工程和已完工程的建造成本、建造指标、有效成本，同时也囊括了各个项目使用到的主要材料信息、主要设备信息、项目综合指标分析及各项目所在城市的相关政策法规，通过对以上信息的收集、整理、分析，可以有效的指导集团及各城市公司的成本管理工作。
5.2成本数据库数据来源
为确保成本数据库的适用性，我们的数据是由一线的成本管理人员配合集团成本管理部进行收集整理的，能够真实的反映出各个项目、不同产品、不同档次、区域差异的特点，为我们的成本管理工作提供有效的参考，真正使成本做到心中有数。
5.3数据库架构图
6数据库分类汇总
6.1由于项目数据受到地域性的不同、城市的不同、结构类型的不同、产品定位的不同的因素，有可能导致数据的适用性差，我们首先将其分类。
细分到哪个城市、不同的项目、项目中的不同结构类型、它属于哪一种产品定位，这样，在查询使用的时候能够清晰的看到并锁定我们所需要的成本数据，提高检索效率的同时也避免的数据收集紊乱。
6.2用途
1.通过对已完工程的《建造成本》和《建造工程主要指标、含量统计表》的汇总分析，可以作为新建项目投资估算的参考依据；
2.《材料库》与《设备库》可以为我们的工程采购提供价格参考。
6.2住宅物业分类设置
为了划分我们各项目中的结构类型，我们对结构类型进行了定义：
1.多层：
4F-7F（含7F）住宅物业；
2.小高层：
8F-18F（含18F）住宅物业；
3.高层：
19F-100m（不含100m）高的住宅物业；
4.超高层：
高度在100m及以上住宅物业；
5.别墅：
独栋/连排/叠拼/双拼；
6.商业：
功能为商业的建筑，包括一层底商（仅首层做商业用途）、裙楼商业、独立商业；
7.地下室：
独立地下室、小高层地下一层地下室、高层地下下一层地下室、主楼地下两层地下室、主楼地下三层地下室。
根据以上定义的7种结构类型，就可以明确分类范围。
6.3区域分类
目前我们按北京、上海、深圳、成都、沈阳、天津、南京、苏州、杭州、长沙十个城市来划分区域，相同的产品受区域特点影响因素较大，也便于我们将来数据库的进一步细化再分析。
6.4产品系列的划分
按战略部目前产品系列战略分类来设置
1.海景系列
2.祥云系列
3.澜山系列
4.长阳系列
6.5项目照片
我们收集的每个项目都为数据库提供了各种结构类型的照片，园林景观，项目全景等，为我们的成本人员提供最直观的了解，结构特点、外立面装饰、公共部位装饰及园林档次等。
6.6建造标准的查看
建造标准是项目的整体概况，在结合项目照片并查看建造标准之后，对项目的概况、特点、难点有比较明晰的认识，成本人员在参考已完类似项目数据的同时能够考虑到与自身项目之间的共性与特殊性因素。
6.7项目周期
在分类汇总表上我们设置了对项目周期的填报，由于人工、材料价格等随着市场价格的变化，对数据库的资料的时效性有一定的影响。
这就要求我们的成本人员在参考数据的时候，务必考虑人工、材料及设备价格从参考项目至今的市场变化。
7建造成本填报要求
建造成本表填报的是项目中各种结构类型的实际建造成本及有效成本，科目对应的是目标成本表的第三至七项。
对于已结算项目填至三级科目；
对于项目处于在建阶段的未结算部分，建筑面积单方造价按最新预计结算价计算，填至二级科目；
在项目结算过程中，将预计结算金额根据实际结算价进行调整，填至三级科目；
项目简介——这里填写对应结构类型的概况，包括建筑面积、占地面积、工期、结构形式等。
系数——建造成本表中的系数一项为必填项，通过对各科目的系数进行计算，可以更好的对新项目的测算起到指导作用，具体计算规则：
对于主体建筑工程，系数=工程量/计取指标；
对于主体安装工程，系数=合价/计取指标；
无效成本——项目在实施过程中，因为设计、工程、营销、成本等各职能部门的原因，造成建安费用增加，而此增加费用没有提升项目的形象或增加营销金额，均视为无效成本。
所占比例——仅需填写至二级科目，所占比例=结算价/建造成本（三至七项）×
100%。
8材料库、设备库填写指引
8.1材料库、设备库介绍
材料库、设备库是数据库的重要组成部分，取材于集团项目所使用过主材信息、设备信息的真实反映。
材料库、设备库涵盖了项目主材及设备的品牌、名称、类型、单位、单价、材料/设备参数、使用部位七个方面，可以满足我们成本管理人员所需要的参考内容。
8.2材料、设备品牌的填写要求
材料库中的材料品牌仅对有品牌的材料进行收集，石材、苗木类如果没有品牌可以不填写。
设备品牌必须填写，若整套设备包含了不同品牌的配件，请拆分填写，并在备注加以说明。
集团成本部会对填报的数据做适当处理。
8.3材料、设备的类型、名称及参数要求
材料、设备类型必须统一分类，同类型材料设备要求分类名称一致，以便于成本人员搜索及数据分析之用，详细请参考填表说明。
材料、设备名称尽可能统一，提高查询效率。
材料的参数主要包含材质、规格等，设备参数主要包含设备型号、规格、相关技术参数等。
材料与设备的参数填写是材料设备库的重点，是参考的重要依据，集团成本部重点关注参数的填写质量，加强审核，以确保录入的材料、设备的适用性。
设备库有两个价格需要填写，一个是单位设备价格，一个是按建筑面积来计算单方价格（这里主要针对大型设备）。
8.4项目名称的填写格式
为了满足关键字搜索条件，项目名称格式填写为：
城市/项目名称/标段，例如：
南京颐和南园二期，这样即使其它城市公司的同事对某城市的项目不了解，也能够通过搜索城市名找到对应的项目。
9材料库、设备库搜索功能
9.1检索功能简介
截止2010年11月，成本信息数据库目前包含了两千多条材料、设备信息，在使用的过程中为了方便成本人员查询，数据库加入了检索功能，通过阅读使用说明，任何人都可以快速、便捷的搜索出所需要的材料、设备信息，大大增加了数据库的可操作性。
9.2搜索功能使用说明
在信息查询页面有两个下拉选项和一个黑色的单元格，在第一个下拉菜单中可以选择材料库或设备库，在第二个下拉菜单中可以选择编号、品牌、材料/设备名称、项目名称、材料/设备类型五个属性，当确定了这两个下拉菜单的内容，就可以在黑色的单元格内输入关键字，查询到所需要的信息。
在搜索时也需要一定的技巧，首先，可以先搜索材料所在城市，选择项目名称后，输入城市名，在搜索结果中可以进一步查找详细的关键字进行二次搜索。
其次，通过搜索编号，可以最终确定下来所需要的条目。
总之，在不断的二次搜索后，可以很快找到所需要的信息。
10各类型建筑指标含量汇总
10.1指标介绍
数据库内的指标分为技术指标和经济指标两大类，根据不同的结构类型填报，对应6.2项中的结构类型划分。
技术指标主要有八项：
■地下室钢筋含量（KG/㎡）；
■标准层钢筋含量；
■标准层混凝土含量（m3/㎡）；
■地下室层高（m）；
■标准层层高（m）；
■窗地比；
■每个车位平均面积；
■景观软硬景比例。
我们认为这八项是影响建造成本的主要因素，而其他的指标系数则填写在《建造成本表》中的第四列。
■经济指标主要有九项：
■项目建造成本（三至七项的一级科目）；
■主体工程费所占建造成本比例；
■主体工程单方造价（元/㎡）；
■主体安装费所占建造成本比例；
■主体安装单方造价（元/㎡）；
■社区管网工程费所占建造成本比例；
■社区管网工程费（元/㎡）；
■园林环境费所占建造成本比例；
■园林环境费（元/㎡）。
10.2指标汇总
各项指标的值是由所有项目的建造成本和指标统计表中的数据分析筛选出来的，汇总后形成一系列的范围值，为项目的宏观成本规划提供参考依据。
随着集团项目数据的不断增加、录入，数据库的资料数量增多，指标汇总表的准确度更高。
11各城市政策法规
11.1目的
政策法规是我们必须要了解的，对指导我们的成本管理工作有重要意义。
这里的政策法规主要指对我们成本管理有影响的政策。
11.2政策法规填报要求
标题要与政府发布的文件名保持一致；
注明颁布时间、颁布单位、单位属性，填报明晰，不能模糊填写；
部分关键政策可以在备注上说明。
11.3政策法规更新要求
如果政府相关部门在描述同一工作内容的政策法规方面出了新的政策，要在当期的《数据库意见反馈表》中反映出来，取消旧版政策内容并及时更新。
12数据更新办法
12.1项目数据库关闭时间
每个项目的数据库填报工作要求在完成项目后评估之后一个月内完成。
12.2数据更新办法
在项目进行过程中，不断调整数据库，将预算成本修改为最终结算价；
同时，在签订每一份施工合同后，必须将明确下来的主材、设备价格录入材料库与设备库。
现场成本人员要在每季度第三个月的首两周之内将数据库内对应的城市公司项目数据库更新完成，更新完成的数据由城市公司成本负责人审查把关，确认无误后，发送至公司邮箱database@，集团成本部将于下一个季度的第一周发布新一期数据资料，发布在邮箱database@。
12.3数据库审核流程
13表单记录
13.1【每季度城市公司数据库意见反馈表】
13.2【数据库审核意见表】
13.3【数据库建造成本表】
13.4【材料库】
13.5【设备库】
13.6【城市政策法规信息】
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