保安部管理制度.docx

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保安部管理制度

物業管理公司

保安部管理制度

（參考稿）

戴德梁行物業管理有限公司

謹呈

保安管理制度

目錄

頁數

一.值班制度1

二.交接班制度2-3

三.治安、消防工具領用,操作保管制度4-12

四.監控中心管理規定13-14

五.巡邏治安工作規程15-16

六.停車場工作規程17

七.門崗工作規程18-19

八.保安員一般守則20

九.保安員紀律21

十.保安員的權限22

十一.保安員儀容儀表規定23

十二.對講機的使用規定24

十三.鑰匙管理規定25-26

十四.警械的管理及使用規定27

十五.請示彙報制度28

十六.查崗制度29

十七.保安員操練內容及考核標準30-35

一.值班制度

1.值班人員必須熟練掌握所管轄下的設備性能,系統運作方式,有處理突發事故的能力並持有效技術上崗證件。

2.值班人員在值班期間,必須做到不遲到、不早退,不得做工作崗位以外的事,不得擅自離開崗位、串崗或接待串崗人員。

3.值班人員要服從上級領導,做好上級交給的任務。

4.值班人員在值班期間,必須穿著整齊潔淨的工服。

5.值班人員要維護好所管轄的設備,並保持區域內的整潔,發現設備或系統有問題時,要及時報告上級,如發現其他值班人員所管轄的設備有異常時,可與該值班人員共同向彙報情況。

6.值班人員要按照巡查表格的內容,定期定時的細心檢查設備運行情況,並做好記錄,同時要做好預防性的工作。

7.當其他值班人員所管轄的設備或系統發生突發事故時,按照上級指示後,可越區支援,使系統或設備儘快恢復正常狀態。

二.值班人員交接班制度

1、交班的保安領班在下班前應認真將全部情況瞭解清楚，詳細記錄在值班記錄上。

本班交班人姓名、班次、日期、起止時間、發生過何事、值勤中未處理完的情況詳細地記錄在值班記錄上，非特殊情況不得由他人填寫。

2、交接內容

2.1運行記錄。

2.2詢問、檢查、設備情況、系統情況、故障的處理經過及尚存的問題等。

2.3公用工具、鑰匙等,需要當面點清,接班後發現有工具損壞、鑰匙遺失等現象,由當班人員負責。

2.4及時傳達上級的通知或有關指令,不得耽擱或延誤。

3、各崗交班保安要待接班人員進崗後方能下崗，並把本崗情況交待接崗人員。

接班人員因故未按時到崗,交班人員需繼續留守崗位,不得自行下班,聽從上級指示。

無論何故造成空崗，均要給予行政處理。

4、應向接班人員講明值勤中的注意事項，作到交接班記錄異常情況，交待上級臨時指示，交待需查辦事宜，作到交清、接清。

待接班人員認爲交班清楚後方可下班。

5、值班保安領班應提前20分鐘到指定接班地點，在交班地點會面，瞭解交班工作情況，然後集合本班接班人員，逐一點名，檢查儀容、儀錶（不合格者不能上崗），簡單交待任務和注意事項後，方可交接班。

6、接班保安要提前10分鐘上崗，向交班保安瞭解本崗位的工作和值勤情況，未提前10分鐘接班者按遲到論。

接班人員應到崗與交班人員面對面交接,對本崗負責範圍內的設備、系統情況,簡述給接班人員,交接清楚無誤後,方可下班。

7、交接班時警用物品須移交齊全，凡損壞、丟失的物品要登記在冊。

8、交接班工作要嚴肅認真,不得敷衍了事。

故障排除過程當中交班人員不可交班,由接班人員協助解決後,方可交班。

故障未被排除或遺留問題未弄清楚時,接班人員可拒絕接班,並向上級反映。

9、交接班手續辦完後，接班保安領班在值班記錄上簽字，未確認交接手續不得交班。

10、值班記錄要保持清潔，字迹清楚，不准亂畫。

接班保安領班遇有情況可拒絕簽字，並向保安主任報告。

11、接班人員在接班前四小時,禁止喝酒。

遇到接班人員酗酒,醉態或情緒不穩定時,交班人員不能交班,並上報。

12、交班人員未經批准,不得擅自調班。

三.治安、消防工具領用，保管規定

1.工具借用制度

工具借用制度是爲了確保正常使用。

工具借用按時間可分爲臨時借用和長期領用,長期領用又可分個人領用和公共領用。

1.1臨時借用工具,由使用人填寫臨時借用工具表（表1）,經批准後,向保安部或倉庫管理員申請領取,並在員工工具借用登記本上登記。

在交還時,保安部或倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間並簽收,簽收時應檢查工具及其附件是否完好無損,若發現問題立即記錄,並向主管反映。

1.2個人領用工具的品種根據需要配備,由使用人提出申請,經部門主管批准後到倉庫領用（表2）,並辦理領用手續,領用後個人負責使用保管,離開公司時交還,倉庫管理人需作簽收記錄。

1.3公共領用工具由主管/領班申請,經部門主管批准後,到倉庫辦理領用手續（表3）,領用後由申請人或指定專人負責保管。

1.4工具調換原則上以舊換新,發生丟失和毀損,由保管者寫明原因,向上一級領導報告,不屬人力不可抗拒的丟失和毀損,由責任人按當時工具的價格賠償;屬長期使用正常磨損或損壞,金額在500元以內由治安、消防部領導批准辦理報廢手續（表4）,超過500元需物業經理批准同意。

1.5工具一律不得帶出物業,特殊情況經由部門領導批准同意,辦理正式手續後方可借出。

2.物品領用制度

物品領用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設備等領用。

2.1工作人員到倉庫領料之前,先要填妥一份物品領料單（表5）,注明數量、規格、名稱、工作內容、工作位置等,經保安部經理/主管批准後到倉庫領取。

2.2物品領用一般原則上以舊換新,但在實施過程中可先領後交,若發生多領,應主動歸還。

2.3若專案中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領料單上注明,經保安部經理/主管批准後備案。

3.

物品報廢制度

物品報廢制度是爲了明確物品報廢程式。

3.1保安部對所有住客、工作人員進行保護及巡邏公共地方等工作外,還應認真做好保治安及消防設備、材料的更新工作。

3.2工作人員以舊換新的舊料,如泥把、水管和木板等集中到一定數量作報廢處理,對有回收利用價值的金屬、塑膠可集中送至廢品回收站,所得款項交財務入帳。

3.3申請設備報廢,經保安部經理/主管同意後,填寫“固定資産報廢鑒定書”,經財務部和物業經理同意後方可報廢,若設備價值超過人民幣3,000元,還需報業主/業主委員會審核後方可報廢。

3.4設備報廢需符合下列情況之一:

-

3.4.1經預測,繼續大修後技術性能仍不能滿足工作要求,並且大修需要費用相對更新設備較多的。

3.4.2嚴重影響安全,又無法改造,繼續使用可能引起事故的。

3.4.3嚴重污染環境,危害人體健康,進行改造又不經濟的。

3.4.4其他需淘汰或更換的設備。

3.4.5對倉庫中發現因過期、損壞和老化不能使用的物品,倉庫管理員應按年度報保安部領導批准報廢,價值超過500元,需報經物業經理批准,有關人員應吸取教訓,在以後的採購中加以避免。

4.物品盤點制度

物品盤點制度是爲了確保倉庫內儲存的物品與帳面物品餘額相符,並爲採購提供依據。

4.1爲及時反映庫存物品的數量,配合編制採購計劃,節約使用資金,倉庫管理員應每月編制“倉庫物品申請表”（表6）送交工程部領導,每季盤點一次,校核實物和倉庫存貨記錄卡的餘額數量是否相符。

4.2倉庫管理員應定期盤點庫存中,發現升溢或損缺,應尋找原因,並寫出盤盈、盤虧報告,若差額嚴重,倉庫管理員應承擔相應的責任。

4.3倉庫管理員應制訂最高儲備品和最低儲備量的定額,數量上不能把握的需請有關人員協助。

根據庫存情況及時向治安、消防部領導提出申購計劃,避免物資積壓或短缺而影響物業的治安、消防保養。

4.4倉庫內的各種物品應做到帳、物、卡三相符,保安部經理/主管需監督庫房的情況,防止物品過多、過少、損壞或過期等情況。

（表1）

臨時借用工具登記表

借用人：

借用日期：

部門主管：

預定歸還時間：

借用原因及內容：

歸還日期：

倉庫管理員或保安部主管：

（表2）

保安部員工領用工具記錄表

員工姓名：

工種：

員工編號：

記錄表編號：

專案名稱

數量

領取日期

員工簽收

交回日期

數量

管庫簽收

備註

倉庫員簽名：

日期：

（表3）

保安部公用工具借用登記表

日期

工具名稱

借用人

倉庫管理員

交還日期

交還人

倉庫管理員

（表4）

工具遺失/損壞報告

工具名稱

數量

遺失/損壞原因：

申報人姓名：

日期：

部門主管審批：

駐場經理審批：

（金額大於500元）

備註：

（表5）

物品領料單

部門：

領料單編號：

日期：

時間：

領料人：

部門主管：

倉庫參考號碼

材料名稱

申請數量

實發數量

材料用途：

倉庫管理員：

（表6）

倉庫物品申請表

物品編號

內容

申請數量

倉庫存量

倉庫參考號碼

備註

申請人：

批准人：

倉庫員部門主管

四.監控中心管理規定

監控中心是物業之重要部位,其管理制度規定如下:

-

1.監控中心是物業的重要保密部位,管理員要嚴守紀律,禁止無關人員進入或逗留,禁止非監控中心人員操作設備,不得向外泄漏任何機密情況。

2.中心實行24小時值班制,管理員上崗後不得從事與工作無關之事。

禁止在中心內大聲喧嘩,不得擅離職守,離崗必須經主管同意並有人頂班後方可離開。

3.嚴格按預定的操作程式工作,確保各組監視器（包括監控攝像螢幕，防盜報警系統及電梯控制屏）的監視功能，嚴禁違章操作。

認真作好每天之當班記錄,交接班必須交接清楚並簽名備錄，接班人員必須認真檢查監控室內的設備、工具和衛生等情況，檢查完畢後在交班記錄上簽名確認。

交接期間發現問題及時指出，必要時報告當值領班。

4.管理員要忠於職守,工作嚴謹認真,當值期間必須盡職盡責、集中精神、全神貫注，密切注意所控制之範圍情況,有異常情況應立即通知上級主管處理或在指示下通知公安等有關部門,並詳細記錄情況之時間、地點及經過以備查。

5.當班時間內保持好與週邊管理員的通訊聯繫暢通,掌握好整個物業內動態情況。

6.掌握本控制室內各系統的簡單工作原理、性能和常規的維修保養工作，熟練掌握各系統操作方法,做好定時維護保養工作,並協助維修人員做好設施設備的維修工作。

7.管理員必須愛護公物，中心內的物品，嚴禁私人挪用或損壞，爲保證專線報警資訊暢通，不得將監控專線電話用作私人用途，違者按規定嚴肅處理。

8.機房內嚴禁吸煙和飲食,嚴禁堆放無關貨物,保持室內清潔衛生。

配置必要滅火設備,嚴防火災發生。

9.若有人員因工作需要進入監控中心必須進行登記進入人員姓名、單位、進出時間和工作內容。

10.施工及維修保養人員進入中心施工，必須經上級批准，並有工程部人員陪同。

11.公司內部人員因工作需要翻查監控錄影，必須填寫申請，說明原因後，由監控室負責主管批准、並做好相關使用記錄後方能使用。

12.負責背景音樂的播放工作，並定時更換播放的錄音帶/CD。

五.巡邏冶安工作規程

1.每日應多次巡視物業，巡邏人員應熟悉物業內一切消防、保安等設施。

如發現物業內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知工程部搶修，及通知所屬上司，以確保物業範圍內一切設施運作正常。

2.每日巡視的範圍包括物業內的樓梯、電梯大堂、停車場、會所、管井房、垃圾房、電表房及電線房等公共區域及物業各主要防線,包括外圍外牆、花園及各住戶窗戶等是否安全及關閉妥當,以防賊人非法進入或攀爬入內，每天不同時段的檢查內容要有側重點。

3.保安員巡樓必須按所規定之線路、點、位置巡查各樓層，並按要求使用巡更鍾（或巡更匙、登記簿）。

4.巡樓時必須以高度之警惕性，實行多看、多聽、多聞多問做法，發現可疑之人和事，要禮貌查詢或做好控制，並詳細記錄事件經過及可疑人員的個人資料。

但不能無故進入客戶單元房內。

5.每日檢查住戶有否違反管理規定行爲，包括亂搭建，違章裝修，亂拉亂接電線等，並應及時加以制止。

若巡視樓層時發現住戶單位出現門、閘未鎖好的情況，應立即通知有關住戶，以確定是否是人爲疏忽或遭人盜竊。

6.巡視物業公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

巡邏停車場時,需留意停車場內一切車輛活動情況,如發現任何可疑或陌生車輛進入,應加以調查及記錄。

7.若發現物業設備有任何損壞或個別單位有特別情況,例如水管爆裂、漏煤氣、滲水或冒濃煙等情況,應立即向上司報告,以安排適當人員進行搶修,以免物業遭受嚴重損失。

8.留意物業範圍內一切防火設備是否妥當,避免人為疏忽,留下火種造成火警。

9.巡視中發現的問題，及自己在工作中發現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄並報告。

10.巡樓前先在巡樓表或登記簿注上起始時間，巡樓結束後在巡樓表登記情況及處理結果，並注上巡樓結束時間。

11.巡樓必須帶備對講機、電筒及巡更鍾。

12.重點保衛VIP房間及樓層之安全。

13.商場或停車地庫區域之各線巡更每班至少在二次以上。

住宅大樓之巡更次數每班至少在四次以上。

14.巡更保安員從某線之起點開始，如轉崗時尚未巡完，故下一崗應接著巡完此線，才回保安部將巡更情況進行列印。

15.當值巡更保安員在巡更記錄報告上簽名後才交予該區域之領班、領班或當值主管檢查，各級應嚴格檢查並對巡更情況進行處理並簽名，當值領班下班時應將當班的所有巡更報告整理好面交或轉交保安主管。

16.保安主管每天上班時應檢查前一日之所有巡更報告，並對巡更報告中發現的問題及情況進行處理簽名，並負責存檔。

如公司領導或部門經理有需要檢查某一日之巡更報告時，保安主管應能隨時且完整的提供。

六.停車場工作規程

1.車場保安員需負責整個停車區域的安全巡視工作，特別加強對各走火通道及偏僻區域的巡察，注意盤查可疑及閒散人員。

2.巡邏中嚴格落實“四多”，即“多看、多嗅、多聽、多問”，及時發現清除安全及消防隱患並即報上司。

3.嚴格檢查登記地下及室外車場車輛有關情況，發現有車輛未鎖車門時，應立即通知上司跟進聯繫有關車主，然後守護車輛旁，等候上司到來進行處理。

4.監管車庫內及室外車位所有工程裝修防火情況，督促施工人員做好各項防範措施。

5.協助車場當值人員對各種停放車輛的管理。

6.有車輛停泊於所屬區域車位時，應立即跟進檢查車輛情況，檢查所停泊車位是否相符。

檢查車輛有無任何損壞、擦痕，如有任何損壞，都應詳盡登記於“車輛情況登記表”上，並要求車主（司機）簽名認可。

7.負責所在區域所有車輛的停放情況，制止亂停亂放現象，發現違例泊車即申請鎖車。

8.負責巡查所屬區域之停放情況，發現異情，及時登記上報。

9.仔細登記車輛有關情況，如車牌號碼、車型、車位進出時間等。

10.認真做好交接班工作，交接班時所屬區域之車輛一併交接清點無異後簽名。

11.發現有人拆零部件或維修車輛時，應立即制止並檢查當事人有關證件。

12.做好區域內安全防火工作，制止任何人員在車場內吸煙或動火作業。

七.門崗工作規程

1.禮貌制止衣著不整及閒散人員進入小區範圍內。

2.負責部門對講機聯絡中轉，中轉時必須清楚、及時。

3.維持入門車道停車秩序，制止車輛亂停亂放，制止貨車在此車道停泊。

4.控制大宗貨物從小區住客正門出入，指引客人用車道運送貨物。

5.檢查貨物放行手續是否完備，物品是否相符，並保存好放行條。

6.維持小區出入口一帶的秩序，制止閒雜人員在南門一帶無故逗留。

7.制止任何車輛長時間停泊於車道內，指引外來車輛進入地庫車場或露天車位停放。

8.嚴密監視進出小區大門之人士，制止無關閒散人員進入大門內逗留。

9.平時留意小區內公共範圍各種情況和人員動態。

10.維護大門附近一帶秩序，加強住客及工作人員進出高峰期的監控工作。

7.1出入管理

7.1.1值班員上崗3個月內須熟悉本責任區內業主的基本情況，包括姓名、樓、座、人口狀況、相貌特徵、常規出入小區時間等。

7.1.2當值保安站立值勤，站姿要端正，嚴禁靠牆靠物。

工作中遇有本人不認識的人而又未出示工作證件，且又非住戶，要講：

“麻煩您，請您出示住戶證件。

”檢查後應說：

“謝謝”並雙手將證件送還住戶。

對於來訪客或搞裝修的人士，應辦理出入登記手續。

如遇裝修工人，未能出示證件，應嚴拒其進入，同時通知物業部帶領該裝修工人前往管理處申辦手續。

上班時禁止會客。

7.1.3保安遇有裝修人員離開時，應主動檢查其攜帶之物品，並禮貌的說：

“您好，請您接受檢查。

”驗包時應由其本人將包打開，在保安監督下，逐漸將包內物品拿出，檢查完後應說：

“謝謝”，對不能主動接受檢查的，應講明道理，如有私拿小區物品的人員，將其帶到值班室，由當值主管處理。

7.1.4當發現雙手提（拿）著重物的業主進出大門很困難時，情況許可下應主動提供幫助。

7.2來人來訪登記

7.2.1非業主憑有效出入證（卡）進、出小區，謝絕推銷或其他閒雜人員進入。

7.2.2來訪人員須明確說出所找業主的姓名、樓座等，由值班員聯繫業戶，業戶確認允許進入後登記進入。

7.2.3值班員在登記前，應認真核對證件，若不符，謝絕入內。

若相符，應清晰登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼、出入證號碼等。

7.2.4若遇上級領導、業主或前來參觀、指導的社會各界人士來小區，應立即敬禮。

然後，將參觀客人的人數、單位等情況記錄清楚，備查。

7.2.5若遇不願出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，盡可能消除其不滿情緒。

7.3物品搬遷

7.3.1當有住戶搬遷時，值班員首先應通知當值主管到場。

7.3.2查驗《物品出入登記表》。

7.3.3由當值當值主管督導住戶從走火通道進行搬遷物品。

7.3.4值班員查閱物品與《物品出入登記表》上所列物品是否相符，若不符應要求用戶停止搬遷並由當值主管報管理處查明原因。

若相符，則由當班當值主管與值班員簽字放行。

7.4郵件發放

7.4.1郵局投遞到小區的報刊、雜誌等郵件由郵遞員統一分發至各住戶信箱。

7.4.2快件、特快專遞、郵件通知單等，需要給郵局辦理簽收的郵件，應認真做好《郵件收發登記》並及時送到住戶手中，請住戶填好簽收表。

7.4.3對只有樓層沒有房號的郵件，由值班巡邏保安到樓層逐房詢問。

7.4.4對地址不明或已搬遷住戶的郵件要認真核對，確定無誤後及時退回郵局。

7.4.5避免發生積壓信件現象，不允許有死信，更不允許撕拆住戶信件、私揭住戶信件郵票。

7.4.6不允許翻閱住戶訂閱的報刊、雜誌，值勤時遇到住戶領取報刊、雜誌，應禮貌地雙手呈遞，並應做好登記。

八.保安員一般守則

1．執行物業管理公司保安部經理指定之任務。

2．於指定崗位當值。

3．防止一切可疑人員和未經允許之人員進入物業管理公司辦公區和物業範圍。

4．保障公司、業主及用戶人員及財物的安全。

5．處理崗位內發生的事件並上報直屬上司。

6．執行直屬上司臨時指派的工作。

7．當值時必須按規定著裝，未經接替決不可離崗。

8．嚴禁與閒雜人員等包括當值員工之親友於崗位上攀談。

9．交接崗時，必須將崗位內的情況，詳細交接清楚，提前集隊並交接崗。

10．熟記物業管理公司各部門及地方公安、消防、醫療等救急電話以便應急聯繫通知。

11．當值期間處理的事件不管發生大、小事情都需向直屬上司彙報後記錄入薄。

12．熟悉救火器材的位置及使用方法與實用範圍，電源總閘，總水閘等以便應急使用。

九.保安員紀律

保安部是維護物業治安秩序的職能部門，保安員自身作風紀律和素質的好壞，直接影響保安工作的正確實施，關係到物業能否正常運行，保安員須具備嚴明的紀律、良好的警容風紀，嚴格遵守以下要求：

1.遵守國家法律、法令、模範遵守和執行公司制定的各項管理規定。

忠於職守，認真對待本職工作，維護業主、住戶、物業及公司的利益，不殉私情，不以權謀私。

2.嚴格遵守外事紀律和保密守則，不做有損國格、人格之舉。

3.嚴格執行考勤制度，不遲到、早退、曠工，做到出工、出力、努力提高工作效率。

在發生突發事件時要沈著冷靜，挺身而出，按相關之處理程式展開應變處理。

4.嚴格遵守部門有關工作規定，自覺嚴格執行公司的各項規章制度和物業管理規定，對客戶一視同仁，積極爲客戶提供文明