长城小区物业服务方案Word文件下载.docx
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9化粪池、雨、污水井完好率98%
10排水管、明、暗沟完好率98%
11照明灯、庭院灯完好率100%
12消费设施、设备完好率100%
13红外监控设施设备完好率100%
14维修项目质量合格率100%
15维修服务回访率100%
16投诉处理率100%
17业主对物业公司的满意率95%以上
3、管理服务机构：
本着简洁、实用、高效、降低消耗的原则，采取一人多岗，以职定责的办法，预计设置16名员工。
1、运行机制：
按照广安市政府的物业管理精神、遵循市场规律、建立奖惩激励机制，促进长城小区达到健康小区；
宜居小区；
2、组织结构图：
3、岗位配置及职责：
序号
岗位
人数
主要职责
1
经理
在公司的领导下，全面负责经营管理，处理接收业主投诉、建议、人事、后勤、物管费收取
2
副经理
在公司及经理的领导下，配合经理负责小区管理，并处理接收业主投诉、建议、人事、后勤、物管费收取，对小区员工工作内容作具体安排及监督
3
楼管员
楼管员负责楼宇管理、解决问题、帮助业主解决问题等
4
保安人员
6
负责门卫、值岗、巡逻、车辆出入、停泊管理、小区治安维护、外来人员进出登记、
大宗物品、函件投递登记、交接班记录、消防管理等。
两个大门12小时工作制。
5
保洁人员
绿化人员
负责小区绿化养护、修至整形、施肥、杀虫、浇水、名贵花木的重点养护
7
水电维修人员
负责小区公共设备电梯及水电的维护、养护、维修；
上门对业主水、电、网络安装维护的有偿维护
员工15人招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司成都蜀信物业公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训，培训率100%
4、运作初步方案：
物业管理服务是一项涉及面广，长期连续繁琐的工作过程，按专业项目可分为物业维修、安全管理、专项服务、服务沟通等。
我们初步拟定从以下方面入手。
（1）宜居小区（规范管理、健全档案）
没有规矩，不成方圆。
我公司将按照本公司质量标准要求，对小区实行专业化、规范化管理。
规范物业工作人、业主、社区行为、企业管理行为等共建安全、轻松、文明、舒适宜人的居住环境，并建立健全下列制度进行物业规范。
1、小区建立公示栏，内容为物业公司简介、物业服务承诺、物业收费项目和收费标准、业主权利和义务、入住须知、装修管理规定、无偿服务和有偿服务项目等。
让业主明白消费，充分享受。
2、公共制度包括：
消防管理公约、业主公约、配电设施设备保养规定、车辆管理规定、业主投诉和处理规定、员工着装和行为规范制度、员工培训和奖惩制度等。
3、岗位职责包括：
小区物管处、维修工程部、保安安全守护、保洁工作、绿化工作等职责。
4、工作考核标准包括：
管理处经理、各岗位员工考核标准、消防质量、交通管理、给排水、电路管网设备维修质量标准考核等。
与此同时，把建设及经营服务小区活动中形成的全部文件和资料，业主档案等分别进行整理，建立健全小区物业服务档案，为了小区住宅楼及公用设施的使用、维修、改建和各项服务工作提供有效的指引和服务。
（2）森林小区（保洁、绿化管理）
1、保洁、绿化方式
齐抓共管，全员保洁。
在小区物管处，上至经理，下至各操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化元，保安不仅要负责治安维护和车辆管理，还将承担起小区环境卫生的维护监督工作。
2.、专业养护，以“四有”促管理。
做到有专业管理，由保洁员、绿化工组成卫生绿化小组负责管理，有专业队伍，保洁员和绿化员要经过培训，层层落实责任；
有文明奖惩措施，若有失职行为，相关责任人扣发薪金直至辞退；
有严格有效的保洁，绿化制度和标准作业方式。
3.、服务运作。
各楼道每日清扫一次以上，每周拖地两次，清除垃圾，保持洁净。
公共区域，路面实现8小时以上保洁，无杂物、无垃圾、道路洁净。
公共、公用门窗、通道每周清洗、擦拭一次以上。
绿化带无杂物、垃圾等。
生活垃圾每天收集两次以上，并运至垃圾站，保持整个小区环境洁净。
乔木每周巡查两次以上，及时并适应季节修剪枯枝、病虫枝、整理花木形状，及时修剪，保持旺盛长势。
名贵树种悬挂标识牌，绿离花球重点养护。
草坪及时修剪，春季不长于10厘米，夏季不长于15厘米。
杂草随时拔出，定期浇水，真正做到四季常青，鸟语花香。
对卫生、绿化死角，管理处通过定整治地段，定整改时间，定整改责任人和定检查负责人，彻底清除，做到五无乱，即：
无乱张贴、无乱涂写、无乱排水、无乱对方、无乱竖广告牌。
对入住户的装修垃圾，实现地点堆放，及时清运，始终保持洁净环境。
（3）和谐小区（治安、消防、车辆管理）
公司聘任培训合格人员组成的专业保安队伍对小区实行统一管理。
1、小区内简历以24小时定岗执勤，监控和巡查想结合的治安防范体系，做到无盲区、不失控。
小区外加强与公安部门、友邻小区联系，形成联防保安网络。
2、简历区域消防责任制，与各位业主签订消防安全责任书，直接消防责任到人到户，让小区消防工作成为大家共同的责任，户户防范，人人消防，使火灾事故隐患为零。
3、加强对业主进行安全。
消防知识等方面的宣传，提高业主防范意识和应急能力。
4、公司组织一支应急队伍，24小时处于待命状态，其主要任务：
一是加强小区安全，消防检查，适应和运用应急方案；
二是负责人员培训、演练；
三是处理突发事件。
5、严格执行有关车辆管理制度的规定，加强车辆进出、停放管理，保持道路通畅、卫生、停放规范。
（4）幸福小区（物业维修养护）。
完善物业维修养护，使物业的功能得到充分发挥，我们将针对物业的特点制定出物业维修保养实施方案。
1、特定物业养护计划方案包括：
一、消防系统的定期维护；
二、日常维修计划；
三、电力系统年度维修计划；
四、照明系统年度维修计划；
五、给排水系统年度维修计划；
六、公共设施维修项目表；
七、房屋主体维修项目表；
八、公共设施维护检查表；
九、公用上下水管道维护检查表等。
2、加强房屋日常使用的监管。
管理处经理负责监管业主装修行为及日常使用，对装修户每日至少巡视两次，对顶层式装修不少于三次，并做好巡视记录，在业主日常使用过程中，物管员每天巡视一次。
通过进行监管，杜绝违章装修和违章搭建现象。
（附：
《装修安全责任书》、《装饰装修承诺书》。
）
3、专项维修基金。
现在很多业主购房时未交专项维修金，建设方保修期后，一旦公共、公用管线、设备、设施、道路、给排水系统出了故障，没有这笔资金进行维修，针对这个现实，一般采用两种办法：
（1）参照建设部（1998）213号《住房公用部位设施维修基金管理办法》和广安市政府相关文件，筹集专项维修基金。
开发单位售房款中提取一部分，业主按面积一次性交纳一部分专项存储，利息用于补充专项基金。
维修金使用的审批权在业主委员会，物业公司将需维修的项目和预算报业主委员会审查同意后实施，保证专款专用。
（2）本着“谁受益、谁支付”的原则，单元共用部位的设施、管线出了问题，由该单元业主或物业使用人出资，公用部位出了问题，由全体业主或使用人共同出资。
均由物业公司报业主委员会审批后，进行公告，筹资到位后由物业公司或专营公司实施维修。
5、健康小区（套餐服务）
我们将秉承以“业主为中心，优质服务，合理收费”的经营方针，通过提供各种舒适的服务项目组成套餐，为不同业主提供无偿服务和有偿服务。
（1）无偿服务：
代订牛奶、有线电视开通、电话开户、代办代收报刊杂志、信函包裹、介绍保姆等
（2）有偿服务：
家庭保洁、钟点家政服务、疏通室内下水道、清洗抽油烟机、木地板打蜡、维修水、电管线、插座、开关等。
有偿服务价格面议。
6、畅通小区（沟通服务）
1、建立以业主为服务中心为主导的服务反应系统，根据业主需求信息协调，调度各部门和作业面的日常服务工作，设立业主信息档案，反馈处理业主的意见和需求。
每月暗器对业主的回访结果进行分析，调整工作思路。
实现首问责任制，第一个接到业主投诉的员工，为解决和满足业主需求的第一负责人，认真对待每一个合理要求，用优质、周到的服务让大家满意。
2、推行物业管理服务报告制，每年将财务收支、公用水电使用、工程维护、投诉处理、重事务、工作改进项目等全方位进行公开，让全体业主、使用人监督。
征求各方意见和建议，加强相互沟通，以赢得住户的高度信赖，共创美好家园。
七．魅力小区（创新服务）
物业服务创新举措
时间
创新服务举措内容
1月份
春节前期送福字、对联、日历等
2月份
春节假期：
琴、棋、书、画、体育比赛
3月份
1、三月踏青旅游活动
2、植树节活动
4月份
清明节前期的防火防灾安全教育、资料
宣讲教育
5月份
1、五一劳动实践活动
2、业主对优秀员工评选活动
3、母亲节活动
6月份
1、六一爱心儿童绘画活动
2、端午节送粽子
3、高考、中考服务活动
4、父亲节活动
7月份
1、七一党员过组织生活，学习党的精
2、革命教育电影
3、和谐家庭、文明家庭教育电影、
8
8月份
八一服役军人、退伍军人活动
9
9月份
1、中秋节送月饼；
2、中举初中、高中、大学祝贺
10
10月份
国庆爱国主义教育活动
11
11月份
冬日篝火晚会
12
12月份
喜迎新年元旦活动
13
其他服务
1、团购服务
2、小区医务室
3、业主就业服务
4、夏日歌舞娱乐活动
5、紧急突发事件的处理
6、业主与服务商家联系服务
7、业主入住小区周年纪念活动
8、国家、政府规定的活动或会议
宗旨：
创新服务给业主、给员工、给社会带来惊喜与方便，丰富小区文化建设、提高生活品质、促进小区和谐生活氛围、推进开发商房屋的市场口碑，提高物业服务水平、加大小区增值步伐。
“业主、员工、公司一家人一家亲”。
8、介入管理：
（本小区属前期物业管理服务）
1、如接受物业委托：
公司物业管理经理组织员工成立接管小组，进行物业验收接管，步骤是：
（1）对物业接管验收；
实体现场接管；
（2）竣工图、管网线路网、物业施工图、平面图等的接管；
（3）签订物业委托合同
2、入住管理
（1）接管物业即向住户发放入住通知；
（2）办理入住（即入驻物业十日内）；
（3）开发商或建设方主体将住户钥匙交给物业公司，由物业公司和住户签订入住手续、装饰装修手续后由物业公司将钥匙发放到入住户，避免物业公司和住户之间的纠纷。
（详见广安市星心物业公司《小区住户入住管理规定》）
（4）如不属于开发商或建设方的物业保修期内的公用设施设备的维修养护，小修1小时内；
急修2小时内；
中修不超过24小时；
大修100小时内作具体答复。
9、人员配置及费用预算:
广安市长城小区人员配置及费用预算表
项目
单位
费用标准（元）
年合计金额（元）
物业服务人员作战职责及费用用途
物业部经理工资
1人
2000
24000
全面负责经营管理，处理接收业主投诉、建议、人事、后勤、物业管理费收取
物业部副经理工资
1500
18000
协助经理工作，处理接收业主投诉、建议、人事、后勤、物管费收取
安全护卫工资
1000
72000
24小时治安维护、进出登记、车辆管理
保洁员工资
6人
800
48000
公共区域卫生保洁
5人
12000
楼宇管理、调解问题、帮助业主解决问题等
水电工工资
1200
14400
小区公共设备电梯及水电的维护、保养、维修
绿化人员工资
9600
绿化养护、修枝整形、施肥、杀虫、浇水、名贵花木养护
安全护卫服装
500
3000
春、夏、秋、冬统一着装
保洁员服装
6套
300
水电工服装
5套
200
400
绿化人员服装
1套
50
600
安全护卫警用具
普通警用具、雨衣、棉大衣、电扇、烤火炉
对讲机
350
1400
安全护卫员报警联系等
14
保洁员用具
4台
100
扫帚、托帕、簸箕、水桶、毛巾、毛刷等
15
绿化人员用具
刀、剪、钳、喷雾器、手持电锯、割草机等
16
垃圾清运车
购三轮车运送垃圾至垃圾站
17
电话
1辆
60
180
业主报警等联系、各部门联系
18
办公费
3台
2400
公示、宣传、文告、通知、打印机等
19
绿化养护费
化肥、农药等
20
公共区域水电费
3600
庭院灯、过道灯、车库灯、花木浇水等
21
物管水电费
值班用水电、保洁用水等
22
小型维修费
公用设施、设备小型维修、更换灯泡、广布线路、池塘排污起淤
23
员工保险费
15人
员工的意外保险、一般疾病保险费用
24
创新服务
10次
组织业主、员工和谐社会活动等
25
法定税收
8%
18108
按产权面积多层：
37653平方米Ⅹ0.60元/平方米/月Ⅹ12月Ⅹ90%的收费率=243991.44元
26
合计
269188元
27
269188-243991.44=26196.56亏损26196.56
备注：
1、公司利润和前期物管的不足费用来自于开发商（商业广告、停车费，为业主特约服务等项目创收）。
2、房屋装修收的监管费、垃圾清运费产生一点利润来弥补亏损。
前期物业管理承包合同
甲方：
乙方：
经商议，甲方将开放的长城小区的前期物业管理承包给乙方，为了明确双方权利，防止纠纷，特制定以下合同内容：
1、物业管理的职责范围：
乙方负责甲方在广安城南修建的市政府住宿院的前期物业管理全部承包给乙方，具体负责小区的秩序维护（安全保卫），清洁卫生、绿化、亮化。
、水电通畅、车辆停放、商业开发等。
2、质量标准：
1、安全保卫：
进出人员、财务，实行凭我公司指定的出入证或录制的档案、设制的进出问机、卡进出。
若有财务被盗，经登记公安机关定性以后，由乙方赔偿。
2、清洁卫生达到星级标准，无杂物、痰迹、烟头、无蜘蛛网，每天至少清扫一次重点部门，每周清洗一次。
3、绿化达到常绿，无杂物、无粪便、无死树、无病虫树。
4、亮化达到无一盏灯超过三天不亮。
5、水电达到常年通畅，出现故障十分钟内公司抢修人员赶到现场修复。
6、车辆进出放凭卡，做到一卡一车，停放有序，进入小区无故被人损伤，又未落实到他人赔偿，乙方适当赔偿。
7、乙方开发小区的商业，使用公共场地，在不影响道行和小区美观由乙方独家进行场地、设施的商业开发、租赁，甲方不得以其他任何形式承包给他人，更不得收取任何费用。
总之，达到业主安全保障，人员、财务，车辆进出有序，清洁达星级，环境优美，业主和谐，人人心情舒畅的高度品质小区。
三、收费标准：
1、业主按购房面积每月交物业管理费0.6元/平方米（用于清洁、保安、水电、绿化、管理人员工资、设备设施的维护、更换办公设备、保安服装够及花草养护所需肥料、农药的购买公用场地的水电费等）。
为了便于管理，第一年入住业主比较少，前期预收一年。
若业主改变房屋性质开展商业营运，由业主向物管公司中请批准籍贯部门办理合法手续，物管费收取管理1.00/平方米•月。
2、业主装修房屋交保证金2000元/户。
保证该户装修房屋不乱打结构，不变动共用部分的水、电、气等固定设施，室外不乱装饰，不乱安防护栏等；
擅自变动一处扣保证金200—1000元，严重的交执法机关处理。
业主入住一年后退还。
3、业主一次性交纳该户装饰人员培训、财务运送产生的重复垃圾的清洁费、财物运送监管人员工资、室内外装饰监督人员工资等2元/平方米。
4、业主一次性交装饰垃圾清运处理费3.00元/平方米（由业主将垃圾从室内运送到乙方指定的位置，再由物管运到城外的垃圾处理厂）。
5、车辆进出实行每次出去交纳清洁费、电费、看管费：
货车10元/次，小客车5元/次，小轿车3元/次，摩托车1元/次，自行车0.5元/次，人力车0.5元/次，过夜费收一倍，业主车辆实行每月交纳折半收取。
四、甲方提供物业管理房约800平方米，用于管理公司办公、保安执勤、员工住宿、职工食堂、保管室、业主活动室；
提供办公桌、电脑、警具、电子监控、电动门、道闸门等。
五、合同签订后，甲方将房屋的钥匙交给乙方，乙方凭甲方的缴费清单或接房通知，物管公司办理物管手续，乙方再发放房屋钥匙，并与业主签订详细的物管合同。
同时物管全面替甲方交办的工作，从物管进驻，接替房屋钥匙，实行物业管理时，计算物管费，甲方应将电梯、倒闸、监控、电动门、绿化、水电等售后服务内容和联系人交给乙方。
并当面验货移交。
六、合同有效期：
合同暂定三年，待业主委员会成立后本合同自动失效。
七、违约：
任何一方违约，由违约方向守约方交违约金壹拾万元人民币。
八、本合同一式两份，双方签字、盖章有效，具有同等法律效力，各执一份。
附：
物业公司全套基本资料
甲方（签字盖章）：
乙方（签字盖章）：
年月日年月日
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