德州市城乡规划管理技术规定试行稿.docx

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德州市城乡规划管理技术规定试行稿

德州市城乡规划管理技术规定

第一章总则

第一条为加强和规范城乡规划管理，合理利用土地和空间资源，保证城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》和有关法律、法规、规章及技术规范，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于德州市城市总体规划确定的城乡规划区内的规划设计、建设和规划管理活动。

第三条实施城乡规划管理应以经依法批准的城乡规划为直接依据，尚无经批准的城乡规划或者城乡规划未明确有关内容的，按照有关法律、法规、规章、技术规范和本规定执行。

法律、法规、规章、技术规范和本规定对有关城乡规划管理事项没有明确规定的，由城乡规划主管部门依据行政管理权限合理确定。

第二章建设用地规划管理

第一节一般规定

第五条城市用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），对用地性质按照以中类为主、大类与小类为辅的分类方式进行规划管理。

第六条建设用地的规划性质应依据已批准的控制性详细规划确定；控制性详细规划未经审批的，应参考其规划成果并考虑用地的兼容性。

第七条建设用地的使用应遵循成片开发建设的原则，不宜零星插建，应尽量与周边用地进行整合，统一规划实施。

第八条建设用地规划条件中地块的用地性质、容积率指标为强制性规划指标，一经确定，不得擅自更改。

第九条用地性质的兼容，是指建设单位申请的建设项目与城市规划确定的用地性质不一致时，规划用地性质具有的多种选择。

具体用地可兼容的性质由市城乡规划主管部门根据表一及具体申请内容研究确定。

表一各类建筑用地适建范围表

序号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

市政公用设施用地

绿地

C1,C2

C3,C4

C5,C6

低层居住建筑

√

○

多层居住建筑

√

○

高层居住建筑

√

○

单身宿舍

√

○

居住小区教育设施（中小学、幼托机构）

√

○

居住小区商业服务设施

√

○

居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）

√

○

居住小区体育设施

√

○

居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）

√

○

居住小区市政公用设施（含出租汽车站）

√

○

居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）

√

○

居住小区日用品修理、加工场

√

○

小型农贸市场

√

○

小商品市场

√

○

√

○

居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑

○

√

○

居住区级以上商业服务设施

○

√

○

居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）

○

居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）

○

居住区级以上体育设施

○

居住区级以上医疗卫生设施

○

特殊医院（精神病院、传染病院）需单选址

○

办公建筑、商办综合楼

○

√

○

一般旅店

○

√

○

旅游宾馆

○

√

○

商住综合楼

√

○

高等院校、中等专业学校

√

○

职业学校、技工学校、成人学校和业余学校

○

√

○

科研设计机构

○

√

○

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境轻度无干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境严重无干扰、污染的工厂

√

普通储运仓库

○

√

○

危险品仓库

√

农、副、水产品批发

市场

○

社会停车场、库

○

√

加油站

○

√

汽车维修、专业保养场和机动车训练场

○

√

客、货运公司站场

○

√

施工维修设施及废品场

○

√

污水处理厂、殡仪馆、火葬厂

○

√

其他市政公用设施

○

√

备注:

1、√表示适建；×表示不适建；○有条件适建，由规划部门根据具体条件和规划要求确定。

2、表中未列出的其他建设用地不能设置与其他用地性质不同的建设项目。

第二节建筑容量

第十条建筑容量的控制内容包括容积率和建筑密度。

第十一条居住用地的地上容积率、建筑密度不宜超出表二规定的参考值；商业金融及办公用地的地上容积率、建筑密度不宜超出表三规定的参考值；工业用地根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》及有关规定对容积率和建筑密度进行控制；仓储用地参照工业用地进行控制。

同一建设项目内有不同规划性质的用地的，应根据其规划性质划定不同类型用地，分别计算建筑容量控制指标。

表二居住用地的地上容积率、建筑密度控制指标参考值

S＜3ha

3ha≤S＜20ha

S≥20ha

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

居

住

用

地

1—3层

0.8

35%

0.75

32%

0.7

30%

4—6层

1.9

30%

1.7

28%

1.6

26%

7—17层

2.8

28%

2.6

26%

2.4

24%

≥18层

3.8

25%

3.5

22%

3.2

20%

备注:

1、S-用地面积（ha）。

2、建筑层数计算：

从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。

顶部跃层及高度低于2.2米的夹层及设备层不计算建筑层数。

表三商业金融及办公用地的地上容积率、建筑密度控制指标参考值

S＜3ha

S≥3ha

容积率

建筑密度

容积率

建筑密度

商业金融及办公类用地

H≤24m

2.7

50%

2.5

45%

24m＜H≤50m

3.5

45%

3.0

40%

H＞50m

5.0

40%

4.0

35%

备注:

1、S-用地面积（ha）,H-建筑高度（m）。

2、建筑高度计算：

由室内地坪正负零算至算至檐口顶面或女儿墙顶面。

第十二条居住类项目中的拆迁安置用房、经济适用房、廉租房等类型的项目，其地上容积率、建筑密度指标可在表二及表三的基础上适当增加。

市级商业中心、地区级商业中心、城市标志性地段等特殊功能区内的各类建设项目其地上容积率、建筑密度参照本规定在修建性详细规划或建设工程设计方案中确定。

第三节地下公共空间规划管理

第十三条本规定所称地下公共空间，是指城市规划区内市政道路、广场、绿地、车站等公共用地地表以下以及其他各类建设用地与地表垂直深度超过15米的空间。

第十四条地下公共空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、积极利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，以社会效益优先。

第十五条地下公共空间的开发利用应保护空间资源，在浅层空间得到充分利用的基础上再向深层空间发展。

根据城市规划建设与发展需要以及社会经济发展水平，地下公共空间资源按竖向开发利用的深度可分为以下层次：

（一）浅层空间：

地下0-15米（含15米）；

（二）中层空间：

地下15-30米（含30米）；

（三）深层空间：

地下30米至更深范围。

第十六条开发利用地下公共空间应兼顾人民防空和防灾减灾的需要，地下人防工程的建设应有利于地下公共空间的开发利用。

地下人防工程建设应坚持平战结合的方针和与城市建设相结合的原则。

编制及修改涉及人防建设的专业规划和详细规划须征求市人防主管部门意见。

第十七条地下公共空间的规划条件应包括建设用地规划条件的相关内容，还应明确地下公共空间的水平和竖向联系、水平投影范围、垂直空间范围、出入口标高等内容。

地上空间与地下空间或地下空间之间可按垂直空间深度分层确定规划条件，由不同建设单位分别进行开发建设。

第十八条地下建设工程应当在地下空间规划及用地规划条件中确定的空间层次内进行建设，不得占用其他层次空间。

规划条件中无明确规定的，开发深度应控制在15米以内。

有特殊要求的，须另行向城乡规划主管部门提出申请。

第十九条地下建筑物的退界距离，在满足相关技术要求的前提下，原则上不小于地下建筑物深度的0.7倍，其最小值为3米。

第三章建筑工程规划管理

第一节建筑间距

第二十条本规定所称建筑间距，是指两幢建筑外墙结构外围之间的水平距离，包括正向间距与侧向间距。

第二十一条多层生活居住类建筑（建筑檐口高度在24米以下，含24米）间距（如附图1-5所示，图示中阴影建筑均指生活居住类建筑）按照间距系数确定。

（一）南北朝向的正面建筑间距不小于该建筑相对高度的1.6倍，其中旧城区新建住宅，建筑间距可按该建筑相对高度的1.5倍，但只适用于各申请建设项目内的新建住宅本身。

其它方向间距折减系数按《城市居住区规划设计规范》执行。

（二）多层生活居住类建筑山墙间两侧都不设置窗户或单侧设置窗户的，侧向间距不宜小于6米，多层生活居住类建筑山墙间两侧都设置窗户的，侧向间距不宜小于8米；

（三）垂直布置的建筑间距按各自相应间距标准的1/2之和计算，但不得小于9米。

第二十二条高层生活居住类建筑（建筑檐口高度在24米以上）间距按日照分析、最小间距双因子控制，最小间距一般应满足下列要求：

（一）南侧遮挡建筑的建筑高度在24米以上（含24米）、36米以下的，建筑间距不小于该建筑相对高度的1倍，最低不小于30米。

（二）南侧遮挡建筑的建筑高度在36米以上（含36米）、50米以下的，建筑间距不小于该建筑相对高度的0.7倍，最低不小于36米。

（三）南侧遮挡建筑的建筑高度在50米以上（含50米）的，建筑间距不小于该建筑相对高度的0.5倍，最低不小于40米。

（四）高层生活居住类建筑侧面相对时，最小侧面间距不小于13米，主居室侧面开窗相对时，不小于20米。

（五）垂直布置时，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20米。

第二十三条非居住建筑的最小间距应符合下列规定：

（一）多层平行布置时，南侧建筑高度在24米以下的，建筑间距不宜小于南侧建筑高度的0.6倍；垂直布置时，其间距不小于9米。

侧面间距不宜小于6米。

（二）高层平行布置时，南侧建筑高度在24米以上（含24米）的，建筑间距不宜小于南侧建筑高度的0.4倍。

其正面最小间距参考第二十二条有关规定执行。

垂直布置时，按各自最小间距标准的1/2之和计算，且不小于18米。

侧面间距不宜小于13米。

（三）不同高度等级的建筑平行布置时，其正面最小间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。

垂直布置时，其间距不小于13米。

侧面间距不宜小于9米。

第二十四条居住建筑与非居住建筑间距（如附图6—10所示等情况，图示中阴影建筑均指生活居住类建筑）应符合下列规定：

（一）被遮挡建筑为居住建筑，按居住建筑间距规定执行。

（二）被遮挡建筑为非居住建筑，按各自对应间距的1/2之和计算，同时考虑视觉卫生因素。

（三）多层建筑侧面间距不宜小于8米，高层建筑侧面间距不宜小于13米，多层与高层侧面间距不宜小于9米。

主居室侧面开窗相对时，侧面间距不应小于20米。

第二十五条，计算建筑间距的外墙结构不包括挑檐、建筑物楼梯间、阳台等突出部分，但下列情况之一的除外：

（一）建筑屋面挑檐挑出宽度大于或者等于0.8米的，挑檐计入计算遮挡线。

（二）建筑物的阳台或凸出部分长度之和不大于建筑总长的1/3，突出部分不计入遮挡线。

且出挑宽度不应大于1.5米的按主墙计算。

第二十六条计算日照间距的建筑相对高度是指遮挡建筑檐口（有女儿墙的指女儿墙顶端）相对于相邻被遮挡生活居住类建筑室内正负零的高度。

被遮挡生活居住类建筑底部若干层为非生活居住性质、以上为生活居住性质的，计算遮挡建筑相对高度可以扣除被遮挡建筑底层至最低生活居住层以下的高度，但最大扣除高度不大于8米（如图11所示）。

同一裙房之上的生活居住类建筑，计算相对高度可以扣除裙房高度，最大扣除高度可不受限制（如图12所示）。

楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，水平面积之和不超过屋顶平面面积四分之一，且突出部分相对面的宽度不超过主体相对面宽度四分之一的，不计入建筑相对高度。

通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等其他屋面突出部分，不计入建筑相对高度。

当建筑女儿墙顶部设有透空栏杆时，透空栏杆不计入建筑相对高度。

第二十七条本规定所称生活居住类建筑，是指国家相关技术规范对日照有特殊要求的建筑，包括住宅、医院病房楼、老年人居住建筑、幼儿园和托儿所以及中、小学教学楼等。

第二十八建筑间距还应符合消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、地下空间、人防疏散、建筑保护、施工安全等要求。

第二节日照标准控制与日照分析

第二十九条建筑高度24米以上的建筑与北侧住宅的建筑间距，或者除住宅外其他生活居住类建筑与南侧建筑之间的建筑间距，应当通过日照分析综合确定。

建筑高度24米以下的建筑与相邻建筑的间距按照上节建筑间距要求确定，不需进行日照分析。

本市规划区内的新建、扩建、改建建设工程符合前款规定情形的，建设申请人在向市城乡规划主管部门申请审查修建性详细规划、建设工程设计方案以及申请办理建设工程规划许可证时，须进行日照分析并提交日照分析报告。

第三十条申报生活居住类项目建筑日照应满足下列要求：

（一）住宅建筑应满足大寒日不低于2小时的日照标准。

每套住宅至少应有1个居住空间满足日照标准。

当1套住宅中居住空间总数超过4个时，其中应有两个居住空间满足日照标准。

在旧城区内新建建筑自身，可满足大寒日不低于1小时的日照标准。

日照分析报告中如申报项目外原有住宅建筑不能满足规定的日照标准，相关利害关系人可通过协商或协议方式解决，并将相关材料作为日照分析报告的要件报市城乡规划行政主管部门。

新建住宅不满足规定的日照标准的，不应作为住宅使用。

已经过规划审批，一次规划，分期实施的住宅建筑项目，按原批准的标准执行。

（二）医院病房、疗养院的病房和疗养室应满足冬至日不低于2小时的日照标准。

（三）老年人居住建筑（老年人住宅、老年人公寓及养老院、护理院、托老所等）的主要居室（卧室和起居室）应满足冬至日不低于2小时的日照标准。

（四）托儿所和幼儿园的活动室及寝室应满足冬至日不少于3小时的日照标准。

（五）中小学教学楼普通教室应满足冬至日不低于2小时的日照标准。

（六）在旧城区，现状多层或高层住宅东西两侧建设高层建筑时，与现状多、高层住宅之间需满足13米间距要求，若无法满足大寒日2小时日照标准，则侧向与被遮挡建筑的垂直距离应不小于18米的间距要求，且相邻单元应满足大寒日不低于1小时的日照标准。

第三十一条申报项目外生活居住类建筑日照应满足下列要求：

（一）申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有日照时数符合国家相关规范要求的，考虑申报项目的日照影响后，仍符合国家相关规范要求。

（二）申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有日照时数不符合国家相关规范要求的，考虑申报项目的日照影响后，原有日照时数不降低。

被遮挡的生活居住类建筑原有日照时数不在主要日照方向获得的，不计入原有日照时数。

第三十二条被遮挡建筑的分析范围：

北面为拟建建筑高度的1.6倍，最大不超过160米；东面、西面为拟建建筑最外侧向外各1倍的拟建建筑面宽距离（如附图19所示）。

当拟建建筑超过一幢时，其分析范围应叠加。

遮挡建、构筑物的分析范围：

以被遮挡建筑的南墙或被遮挡场地的南边界为基准向南160米；东面、西面为被遮挡建筑最外侧向外各1倍的拟建建筑面宽距离（如附图19所示）。

当被遮挡建筑超过一幢时，其分析范围应叠加。

第三十三条规定范围内的下列生活居住类建筑作为遮挡建筑时应当纳入分析，作为被遮挡建筑时不纳入分析：

（一）未办理任何规划许可手续且未取得合法房屋权属证件或未经城乡规划主管部门批准擅自变更使用性质的生活居住类建筑；

（二）规划确定待改造区域内且已办理拆迁许可证手续地块内的建筑。

第三十四条进行日照分析所需收集的基础资料和日照分析报告应符合《德州市规划局日照分析技术规程》的规定。

建设申请人提交的日照分析报告须由在市城乡规划主管部门登记备案的专业技术人员审核签章。

需做多点沿线分析的，日照分析报告须计算出其主要朝向的沿线有效日照时数，并绘制多点沿线日照分析图，注明不满足日照要求的位置。

需做窗户分析的，日照分析报告须计算出其每一分析窗位在申报建筑建成前后的日照时间段和有效日照时数，并列出日照时间表，注明不满足日照要求的窗位。

第三节建筑退让

第三十五条建筑主要朝向退让用地界线的距离一般不应小于对应自身建筑高度的建筑间距的一半，建筑次要朝向退让用地界线的距离一般不应小于对应建筑侧向间距的一半。

工业厂房、仓库建筑退让用地红线的距离不宜小于5米。

用地界线外为绿地、广场或非建设用地的，各类建筑的退用地界线距离可适当减小。

受用地形状、建筑布局、建筑功能等特殊条件限制，难以满足一般退让要求的，征得相邻用地单位书面同意后，建筑退用地界线的距离可适当减小。

第三十六条一般区域沿城市道路两侧新建、扩建、改建各类建筑，已有批准的详细规划或城市设计的，根据详细规划或城市设计的要求退道路红线；没有批准规划的区域，应综合考虑城市道路两侧沿街立面完整性以及与现状建筑关系等因素确定退让道路红线的距离。

建筑物主要朝向临城市道路的，一般情况下应满足下列规定：

（一）沿城市主干道的，退让规划道路红线的距离不小于11米；

（二）沿城市次干道的，退让规划道路红线的距离不小于8米；

（三）沿城市支路的，退让规划道路红线的距离不小于5米。

建筑物次要朝向临城市道路的，退让规划道路红线不小于3米。

特殊道路、特殊区域以及特殊功能建筑后退规划道路红线的距离应符合下列规定：

（一）临城市支路以上级别道路的大型商场、游乐场、影剧院、博物馆、体育馆等大型人流、车流集散的公共建筑，应根据人流、车流需要适当加大退让规划道路红线的距离。

（二）旧城区城中村或棚户区改造项目以及商业步行街、小街巷两侧的建筑，退让规划道路红线的距离可适当减小。

（三）建筑物、构筑物退让居住区内道路（小区路、组团路及宅间路）边缘的最小距离，应符合《城市居住区规划设计规范》的相关规定。

第三十七条新建、改建、扩建各类建筑退让各类绿线的距离不宜小于3米。

第三十八条沿铁路两侧新建、扩建、改建各类建筑（铁路设施除外），退让铁路绿化带的距离按照退绿线的标准执行。

沿公路两侧新建、扩建、改建各类建筑（公路设施除外），公路两侧有绿化带的，退让绿化带的距离按照退绿线的标准执行；无绿化带的，按照一般区域退道路红线的标准执行。

第三十九条建筑沿城市道路以及城市绿线、蓝线、紫线建设时，在符合退让道路红线和相邻建筑间距、城市紫线保护等要求的前提下，退城市绿线、蓝线、紫线的距离，多层不小于5米，高层不小于8米。

已编制详细规划或城市设计的按照详细规划或城市设计的相关规定执行。

第四十条地下建筑退让用地界线的距离不小于3米；退让规划主、次干道的距离不小于5米，退让规划支路的距离不小于3米；退让河道蓝线的距离不小于5米；退让绿线的距离不小于3米。

确有困难的，在采取相应的技术手段后可适当减小退让距离。

地下人防、地下通道及其它公益类建筑的退让距离，可不受上述规定的限制，具体由市城乡规划主管部门确定。

第四节建筑与城市景观

第四十一条建筑物的高度、面宽及建筑外部景观应符合城市设计及相关规划对城市景观的要求。

第四十二条建筑物的高度必须符合建筑间距、消防、安全、日照等方面的要求，并应根据项目区位、用地条件、功能要求、周边建筑及景观要求合理确定。

除有高度控制的区域外，鼓励新建高层建筑。

第四十三条在气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）等有净空高度和信号通道限制的特殊设施周围及其通道上，新建、扩建、改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通道限制和景观视廊的规定。

第四十四条建筑物的面宽，除已确定相关规划的，一般按以下规定执行：

新建住宅、写字楼等建筑物的面宽，一般应当符合下列规定：

（一）建筑主体高度大于24米小于或等于32米的，高宽比

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