柳州市城乡规划管理技术规定.doc

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柳州市城乡规划管理技术规定

（2010年2月）

第一章  总则

第一条  为加强本市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《柳州市城市总体规划》及国家有关法律、法规及其它强制性标准，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条  本规定适用于本市城市规划区内各项建设活动。

农村个人建房按有关规定执行。

第三条  本市城市规划区内的各项建设工程项目应符合国家有关法律、法规及其它强制性标准。

第四条  编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。

第二章  建筑容量控制

第五条  建设项目用地面积大于15000平方米的，必须由有相应城市规划设计资质的单位编制详细规划，经批准后实施。

成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可在本规定表一的基础上适当调整。

第六条  建设项目的建筑容量控制指标，按《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》（以下简称表一）执行。

注：

（1）FAR——容积率；D——建筑密度；GAR——绿地率。

（2）上述表格中用地面积指实际的建设净用地面积。

容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。

（3）新区及旧区的界定范围见附录。

（4）市区内居住建筑原则上不再考虑低层形式，仅在部分重大项目建设工程实施中根据需要对远郊农民安置采用低层住宅小区形式（控制建筑容积率不少于1.0，建筑密度不大于35％，绿地率应达到30％）。

（5）商住综合楼项目中商业服务用房面积占总建筑面积比例应不少于15％（否则按照居住建筑指标控制），高层商住综合项目中建筑主楼部分（即建筑高度24米以上部分）的投影密度应不大于22％。

（6）以高层建筑为主的居住建筑或商业住宅混和建筑，其建筑规划开发强度和建筑密度联动控制，按照表二管理。

第七条  表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。

对混合类型的建筑，其控制指标按使用性质不同的各类建筑基地分别划定后，对照执行；难以分类执行的，按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行控制。

第八条  旧区建筑密集地段的新建项目，在满足第三章、第四章有关规定的前提下，建设项目的建筑容量控制指标可根据城乡规划的具体情况按同类控制指标适当上浮。

第九条  骑楼底层计入建筑密度，不计入容积率。

鼓励开发利用地下空间，地下车库的建筑面积不计入容积率，但地下经营性用房和住宅地下室等用房的建筑面积应计入容积率。

第十条  原有建筑基地的建筑容量控制指标已超过本规定控制值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第十一条  多层及高层建设项目建筑基地未达到下列最小用地面积的，不得单独建设：

（一）多层建筑和工业仓储类建筑为2000平方米。

（二）高层建筑为3000平方米。

（三）建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但有下列情况之一，且确实不影响城乡规划实施的，经城乡规划行政主管部门审核同意后可予核准建设：

1、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2、因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法调整、合并的。

第十二条  建筑用地面积小于等于500平方米的低层建筑项目，其建筑容量应符合以下要求：

（一）在划定的旧城保护区内（5.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人不得对房屋进行新建、扩建和改建活动。

但对经市房屋安全部门鉴定为危房的房屋，可按原房屋产权面积核批重建（社会公益性设施项目除外）。

（二）在划定的规划严格控制区内（33.5平方公里，见附录），建设用地小于或等于500平方米的单位或个人进行新建、扩建和改建房屋时，建筑总层数不得超过二层，总高度小于7米（指檐口以下高度）。

（三）在旧城保护区和规划严格控制区以外的区域，如相应的控制性详细规划无具体控制要求，建筑总层数不得超过三层，总高度小于10米（指檐口以下高度）。

（四）原有建筑基地面积小于500平方米的建设项目，原则上按不大于原建筑基底面积建设，不得擅自扩大原有建筑基底面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地和公共通道；处理好供水、供气、通讯、采光等方面的相邻关系。

（五）建筑基地面积小于500平方米的建设项目，新建、扩建、改建时，因为历史原因形成，无法满足本规定有关间距等控制要求的，由不动产的相邻各方按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。

（六）建筑基地面积小于500平方米的低层居住建筑底层层高不得大于3.6米。

第三章  建筑间距

第十三条  同一建筑基地内的建筑间距控制，除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本项规定。

第十四条  多、低层居住建筑的间距控制。

（一）居住建筑平行布置时的间距。

1、朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同，其间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.9倍，在新区和郊县城镇不小于1.05倍。

2、朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在旧区不小于较高建筑高度的0.8倍，在新区和郊县城镇不小于1.0倍。

（二）居住建筑垂直布置时的间距。

垂直布置的居住建筑山墙宽度不大于20米的，其南北向的间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在新区和郊县城镇不小于南侧建筑高度的0.85倍，且不小于6米；东西向的间距在旧区不小于较高建筑高度的0.65倍，在新区和郊县城镇不小于0.8倍，且不小于5米。

建筑山墙宽度大于20米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。

 1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.8倍；在新区和郊县城镇不小于1.0倍。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

（四）多层居住建筑底层有商业或其他非居住用房的，其上部居住用房间距计算不得扣除底层高度。

（五）多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的0.35倍，且不小于6米，在新区和郊县城镇不小于相邻较高建筑高度的0.45倍，且不小于7米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。

山墙上开启窗洞的，间距应适当加大，其增加值不小于最小规定值的20%，且应满足消防间距或通道要求控制，并经城市规划行政主管部门核定。

点式居住建筑的东（西）侧有居室窗洞的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前项规定的山墙间距，应按本条第

（一）项的有关规定控制。

第十五条  高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距控制。

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距。

 1、南北向的，其间距不小于按下式计算的规定值：

 新区和郊县城镇：

24×1.05+（高层建筑建筑高度－24）×0.4米 旧区：

24×0.9+（高层建筑建筑高度－24）×0.35米 高层建筑建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。

2、东西向的，其间距不小于相同高度高层建筑按南北向布置时计算间距的0.7倍。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距。

 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于本条第

（一）项第1点的规定。

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑计算间距的0.6倍。

3、高层建筑位于北侧的，其间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小间距旧区不小于13米，新区不小于15米。

（三）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于13米；高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于15米。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，其间距应不小于13米，且不少于建筑山墙面宽度。

（本款仅适用于高层建筑山墙面宽度不大于20米的情况） 

（五） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。

1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距按平行布置计算控制标准乘0.8倍折减。

3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

第十六条  在符合第十四条至第十五条的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9米。

第十七条  在城市旧区实施危旧房改造工程中，确因地形、环境等条件限制难以按照第十五条控制高层建筑间距时，有关高层建筑与处于其日照遮挡范围内的居住建筑的间距应当通过日照分析确定，一般需满足被遮挡居住建筑每户至少一个居室在大寒日有效日照时间不低于3小时的要求,特殊的旧区改建项目如酌情降低，也不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。

第十八条  医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，除应满足本规定外，尚应满足相应的有关规范要求。

第十九条  各类建筑对无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列的非居住建筑除外）的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，适当减少10-20%，同时须满足各专业规范要求。

第二十条  在规定的消防间距内，任何建筑不得外挑走廊、阳台、楼梯和楼梯平台。

住宅建筑在规定间距内南面出挑阳台最大出挑距离为1.5米。

在规定间距内住宅建筑北面不得出挑阳台。

高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8米，东西向次阳台连续长度不得大于4米，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的50%。

阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的以及北阳台,应从阳台外边缘计算建筑间距。

第四章  建筑退让

第二十一条  沿建设项目基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区建设的建筑物，其退让距离除符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还须符合本规定要求。

第二十二条  沿建设项目基地边界的建筑物，其退让边界距离按以下规定控制，但退让边界距离小于消防间距时，按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的退让边界距离。

1、相邻的两个建设区，建筑间距由相邻建筑物从各自的用地红线起计算，原则上各负责后退按规定计算的一半间距，24米以下建筑只负责后退自身承担的建筑间距，其余部分由24米以上建筑负责后退，最窄处不得小于表三的最小距离，同时必须满足与界外建筑的消防间距要求。

2、建筑外墙与基地边界不平行布置的，可以临基地边界的外墙面中点起计算自身一方的建筑间距，但建筑物距基地边界的最窄处不得小于表三的最小距离。

3、高层建筑退让北侧地界距离按照下式计算的规定值控制：

 新区和郊县城镇：

24×1.05×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.4米 旧区：

24×0.9×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.35米 高层建筑建筑高度超过60米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度超过100米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米，建筑高度超过150米的其间距按150米高度控制。

4、高层建筑退让南侧地界距离不少于15米。

5、高层建筑退让东、西侧地界距离一般不少于相同高度高层建筑退让东西向建筑间距的一半，且不少于9米。

（二）界外是居住建筑和文教卫生建筑的，除须符合第二十二条第

（一）项规定外，须同时符合第三章建筑间距的有关规定。

上述界外建筑由于历史原因未满足第二十二条第

（一）项的退让规定的，在满足消防间距要求的前提下，其少退的距离原则上可不由界内建筑全部承担。

（三）当边界线以外是河流、湖泊、永久性公共绿地等时，为使外部空间与地块的内部空间有机结合、互相渗透，优化环境，建筑后退基地边界一般不少于建筑高度的0.2倍，且不小于5米。

（四）地下建筑物的退让边界距离，不小于地下建筑深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.5倍，且不小于3米。

（五）存放易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑物和构筑物，其安全防护和环境卫生防护距离应在本建筑基地范围内解决，原则上不由界外建筑承担。

第二十三条  各类建筑后退道路规划红线的距离，按表四控制（表中数值为下限值）。

位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物，原则上后退距离不得小于20米，具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划行政主管部门核定。

对于按表四规定控制不能满足道路两侧建筑间距要求的，应增大后退距离，可以规划道路中心线作为建筑基地边界，参照第二十二条的有关规定执行。

城市生命线防灾抢险道两侧建筑的后退距离，另按有关专项规划的规定执行，且不小于本项规定的控制值。

注：

（1）高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑控制。

超过100米的建筑按100米建筑退让标准控制。

（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。

 （3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6米。

（4）列入规划保护的传统商业街区及历史文化保护地段内的建筑退让道路红线的要求，另按经批准的保护规划及详细规划确定。

第二十四条  新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口面临城市道路的后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于20米，并应留出临时停车或回车的场地。

第二十五条  道路交叉口四周的建筑后退道路规划红线的距离，在满足表四要求前提下，多、低层建筑增加退距不少于2米，高层建筑增加退距不少于4米。

不同等级道路相交路口，一般按较高等级道路退距要求控制，主干道与支路交叉口可适当折减，但不得少于次干道（或20≤L≤40）退距控制值。

第二十六条  建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得超越道路规划红线。

地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第二十二条第（四）项的规定执行。

在道路交叉口视距三角形用地和规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物和构筑物。

第二十七条  沿河道管理范围两侧新建建筑物的，除水利部门另有规定外，建筑后退河道管理范围界线距离在满足其它有关规定的同时，不得小于15米。

沿防洪堤新建建筑物的，除水利部门另有规定外，建筑退距在满足其它有关规定的同时，还应后退防洪堤背水坡面距离不少40米。

第二十八条  沿山体周边新建建筑工程，其后退与建筑基地相同标高的山体自然坡脚线的距离除有关的规划另有规定外，不得小于15米。

第五章  建筑高度及相关控制要求

第二十九条  建（构）筑物高度控制除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本规定要求。

 第三十条  除文物保护单位、国家安全机关、监狱、危险性工厂及其仓库、电站、电讯主机楼等对保卫或安全有特殊要求的单位外，任何单位临城市道路所设置的围墙均应采用通透式设计，且总高度不应大于2.5米，后退用地界线不少于0.5米，后退城市主干道不少于1.5米。

若因特殊需要必须设置实体围墙或增加高度的，应当经城市规划委员会批准。

第三十一条  在文物保护单位建设控制地带内新建、改建建（构）筑物，其高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的城市规划执行。

第三十二条  有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施及对视线视廊有特殊要求的区域周围的新建、扩建、改建、重建建（构）筑物，其控制高度应符合有关净空及高度限制的规定。

第三十三条  新建民用建筑层高控制 

（一）住宅层高在3.3米以下时，按住宅建筑自然层数1层计算住宅建筑面积并计入容积率控制指标；住宅建筑层高在大于

等于3.3米并小于4.5米时，按1.5层计算住宅建筑面积并计入

容积率指标；住宅建筑层高大于等于4.5米时按2层计算住宅建筑面积并计入容积率指标。

（二）当办公建筑层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率； 

（三）当商业建筑层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。

达到2000平方米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率; 

（四）地下空间：

层高2.2米以上，以室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.0米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.0米时，该层地下室、半地下室应按水平投影面积计入容积率。

（五）建筑底层架空作为布置绿化小品、开敞休闲等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至6米之间，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分建筑面积应计入容积率。

该层应满足以下条件：

以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞。

该层应计入建筑层数。

第三十四条  除经批准的详细规划另有规定外，沿城市道路的高层建筑物最大连续面宽投影不宜大于60米。

第六章  市政设施建设技术要求

第三十五条  凡在城市规划区内新建、扩建、改建道路、铁路、桥梁、涵洞、人防工程、架（敷）设电力、电讯线路，设置微波通道、给水、排水、煤气管道、开辟停车场、设置出入口等，除符合下列规定外还必须符合国家现行的各类专业技术标准、规范、规定和条例。

第三十六条  公路、铁路两侧应设置规划控制带，规划控制带内不得新建、扩建、改建与设施无关的任何建筑物，具体标准如下：

（一）高速公路中心线两侧各50米。

（二）国道、省道公路中心线两侧各30米。

 （三）市级公路中心线两侧各20米。

 （四）铁路干线中心线两侧各30米。

（五）铁路复线边轨外侧各20米；铁路支线、专用线轨道两侧各15米。

（六） 临铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙高度在同一基准面上不得大于3米。

 在公路、铁路规划控制带内，经城市规划行政主管部门及有关部门批准，建设单位可以开挖沟渠、敷设管道、架设杆线和开辟服务性车道等。

第三十七条  架空电力线路安全保护范围内不得新建任何建（构）筑物，具体标准如下：

最小水平距离（边导线对建筑物）：

 1—10千伏                  5米

 35—110千伏                 10米

 154—330千伏       15米 

500千伏                    20米 

市区和城镇人口密集地区的宽度可略小于上述规定，具体距离由城市规划行政主管部门会同电力管理部门确定。

最小垂直距离（导线对地面）：

1—10千伏                      7.5米 

35—110千伏                     9米 

154—330千伏                   9.5米 

500千伏                       15米 

市郊和城市的非建设区最小垂直距离可略小于上述规定，具体距离由城市行政规划主管部门会同电力管理部门确定。

架空电力线缆不得跨越任何建筑物，架空电力线与各种易燃易爆设施的水平安全间距，不得小于其杆塔高度的1.5倍。

第三十八条  地下管线设置技术要求如下：

（一）各种地下管线的设置应符合相关规范及标准； 

（二）各种地下管线的设置除交叉处外不得上下重叠，如交叉敷设或新建管线与原有管线发生矛盾时，原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的；小管避让大管；临时管线避让永久管线；支管避让干管；压力管线避让重力自流管线；可弯曲管线避让不可弯曲管线。

（三）各类管线实施规划安全控制 

1、未经城市规划行政主管部门同意，擅自设置的各类管线属非法设置，所出现的矛盾或发生的事故由设置单位承担责任。

2、在已批准设置的各类管线的安全范围内，未经城市规划行政主管部门同意，不准建设任何建筑物、构筑物。

3、对未经批准已设置的各类管线，设置部门认定确需保留使用的，由设置单位按本规定要求整改。

第三十九条  建设项目实施配建停车场面积指标控制 各类建设项目配建的机动车停车位和非机动车停车位指标，分别以小型汽车和自行车为计算当量，按表九执行。

各类车辆的换算当量系数应符合《城市道路交通规划设计规范》中的有关规定。

   表五    建设项目配建停车场控制指标表 

注：

（1）表中指标未表示为范围的均为下限值。

（2）停车场机动车位用地面积均按当量小型汽车的停车位数计算,地面停车位不少于25平方米/位，地下停车位不少于30平方米/位；停车场非机动车位用地面积计算按地面停车位不少于1.2平方米/位，地下停车位不少于1.5平方米/位。

（3）居住区内地面停车率（即居住区内居民的地面停车位与居住户数的比率）不宜超过10%。

（4）经济适用房、困难企业职工集资建房、旧区改造拆迁安置房等项目配套机动车停车位不少于0.35车位/户，非机动车位不少于2车位/户。

第七章  居住区设计技术要求

第四十条  居住区的建设应遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，坚持住宅与配套公共服务设施同步建设的原则。

第四十一条  公共服务设施一般按市级、居住区级、居住小区级、组团级四级配置。

第四十二条  本市城市规划区内的开发建设，按国家《城市居住区规划设计规范》结合我市实际情况执行。

第四十三条  根据居住区、居住小区、居住组团在城市中的位置以及现有设施的分布情况，城市规划行政主管部门可根据城市规划的需要统筹安排，调整配套项目的位置。

第八章  绿化指标

第四十四条  城市规划区内建设项目的绿地率必须符合《柳州市城市绿化管理规定》中的指标，同时满足表一中绿地率的要求。

第九章  附则

第四十五条  本规定实施前已获取《建设工程规划许可证》或已完成施工图设计的建设项目，仍按原规定执行。

已获取建设用地规划条件或详细规划和城市设计已获批准的，应根据实际情况结合本规定酌情实施。

第四十六条  市属各县及城市规划区外的城镇，可参照本规定执行。

第四十七条  本规定由柳州市城市规划行政主管部门负责解释。

第四十八条  本规定自颁布之日起施行。

1998年 1月26 日柳州市人民政府颁布的《柳州市城市规划管理技术规定（暂行）》同时废止。

附    录

一、地段划分   

1、旧区 

（1）指胜利路、东堤路、文昌路西段、东环路南段、燎原路、南二环路、城站路、龙屯新道、柳太路南段、潭中西路、北鹊路围合的区域。

（2）该区域外现状建筑密度大于35%或容积率大于1.5的区域也可视为旧区。

（临时建筑、违法建筑、简易结构建筑、钢架棚、搭盖等不计入统计指标内） 

2、新区 

（1）指城市规划区内旧区范围以外的区域。

（2）旧区范围内现状建筑密度小于、等于30%且容积率小于、等于1.5的区域也可视为新区。

3、旧城保护区 

指莲塘路、五一路、文惠路、荣军路北段、屏山大道西段、飞鹅路东段、红光路北段、红光桥围合的区域 

4、规划严格控制区 

广雅路、广场路、友谊路、