项目管理写字楼建设Word文件下载.docx
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7
2.5购买客户的需求面积：
9
2.6低区公开销售楼段：
三、写字楼建设规划要点：
10
3.1建立生态写字楼：
3.2写字楼的配置要点：
13
3.2.1电梯设置多功能化13
3.2.2５Ａ智能化配置13
四、环境评估：
华景商务写字楼环评报告14
4.1商务环境与写字楼的匹配度15
4.2配套设施的分布布局15
4.3商务环境的完善程度15
4.4.商务环境的发展趋势16
五、施工组织架构图17
5.1领导层的岗位职责18
5.2管理部门职责21
一、购地
1、购地流程
（以下简称承购方）拟购买由福州闽江北商务区区委会介绍的（以下简称代理方）所介绍的位于福州市闽江北商务区的白马中路的二段的一地皮，双方经协商，谈判并承认可以签订以下条款：
一．承购方愿意接受的购地条件为：
1.购地总价：
2亿3千万
2.购地面积平方米
2.包含设施：
一间公共厕所，三处公共停车棚
3.签约时间：
2013年5月27日
4.付款时间：
2013年6月7日首付款1亿7千万，2013年12月尾款结清
5.其他条件：
6.承购方为表示购地诚意同意向代理方支付5000的意向金，委托代理方于2013年3月5日之前去争取出让方的确定意向，一旦出让方全部接受承购方的上述购买条件并在意向书上签字，则承购方授权代理方在不通知的情况下将意向金作为购地定金付给出让方，如果期限内出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方。
出让方在本意向金书上签字后，承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，定金（原意向金）将由出让方没收。
二．本意向书一式叁份，承购方代理方各执一份，双方签字即生效，若出让方接受并签字，则出让方执一份。
7.承购方：
福建省志海建设有限公司
代理方：
闽江北商务区委会
日期：
2013年5月27日
2.1项目楼层分区结构
根据项目的建筑方案，写字楼部分以39和40层为转换楼层，将写字楼分为高区和中低区，共8个连续的楼段。
根据市场经验，本行建议，本项目在保留持有物业时，应以楼段为单位进行划分，这样更便于持有部分的出租管理；
同时，按照金融机构5-10亿元的投资计划，预计可以购臵本项目1-2个连续楼段，也有利于其在自用的同时进行经营管理。
每两个连续的楼段的写字楼面积占写字楼总使用面积的比例（由低向上）分别为19.58％、30.35％、27.3％、22.77％
面向机构客户推出高区3及高区4楼段。
机构客户通常倾向于购买高楼层，出售高区楼段可获得更高的销售收益，租赁收益上则与集团持有楼段差距不大；
高区1及高区2楼段建议面向公开市场进行销售，主要面向大型自用客户及大型投资者，中小型客户作为补充；
集团持有低区3及低区4楼段，此楼段通常为超高层物业较易出租楼段，且租赁收益良好；
低区1及低区2楼段面向公开市场进行销售，主要面向中小型自用客户、中小型投资者。
2.3案例借鉴
2.3.1地王商业中心
作为深圳一地标物业，地王商业中心在区域、高度、体量上可成为项目的参考；
地王商业中心业权过于分散，中小业主众多，市场议价能力不强，导致价格明显低于同档次写字楼物业；
信兴集团作为大型机构客户购买地王11层物业持有经营，不论在客户结构或租金水平均为地王最佳表现。
本项目功能区的划分,将适当控制中小投资者及企业的供应空间,并面向大型机构客户及大型总部企业,以保持项目市场形象及收益。
本项目计划于2013年初开始面向机构客户，在2015年面向公开市场销售，并同步预租，因此客户的结构及其比例选择将分为三个部分进行分析
2.3.2购买客户组合：
核心客户：
金融类企业、大型实业类企业、总部企业
重点客户：
实力投资客户上市公司、国企
补充客户：
中小型电子及高科技类企业、贸易类企业、中小型投资客户
客户类型
比例
客户特征
面积需求主力区间（平方米）
核心客户
30%
金融类企业
1500-3000
总部企业
>
2000
大型实业类企业
重点客户
30%-50%
大型投资客户
1000
上市公司及国企
1000-2500
补充客户易类、
20%-40%
中小型投资客户
200-500
300-500
贸易类中小型电子及高科技类
合计
100%
发展前景
需求潜力
意向物业类型
电子及高科技类
支柱行业/政府引导企业搬迁/处于升级换代时期
客户数量庞大，需求旺盛
外资：
顶级甲级/高档甲级中资：
普通甲级/准甲级
实业类
市场潜力巨大/成本上升影响发展
客户数量庞大，短期需求受抑制，长期需求旺盛
中大客户：
高档甲级/普通甲级小客户：
准甲级/乙级
专业服务类
经济发展迅速/专业服务需求增加
行业实力不断壮大，需求长期持续旺盛
顶级甲级/高档甲级/普通甲级
金融类
金融业走向成熟/深圳建立金融中心
保持强势需求
核心部门：
顶级甲级/高档甲级后勤部门：
贸易类
国外市场需求减少/成本上升/人民币升值
需求受抑制
物流类
政府着力扶持支柱产业/运输成本明显上升
需求短期内受抑制，长期需求旺盛
其他行业（文化类）
政府扶持发展
需求旺盛
通常购买写字楼的客户主要是本土的中小企业和投资者，其需求的面积较小，一般在300平方米以下，主要集中在电子高科技以及贸易类企业；
300-500平方米需求比例约占20%，仍以电子及高科技以及贸易类企业为主；
500-1000平方米的面积主要是中等客户的需求，以实业类和实力投资者为主；
1000平方米以上的客户主要以实业、金融和高科技类客户为主，自用为主且需求稳定；
200平方米客户需求面积约占项目体量的50%左右；
1000平方米以上客户数量较少，但需求面积亦达到20%-30%。
结合项目开发目标。
需控制客户的最小购买面积在200平方米左右，以确保可吸纳市场中潜在买家，但在销售阶段通过销控手段的合理组合，避免同一层楼内的产权过于分散；
项目另一购买的主力应集在1000平方米以上客户，此类客户以自用为主且需求较为稳定。
低区1楼（5-10）段主要面向中小型客户；
建议以承重柱为间隔进行基础单元划分；
每个单元的套内建筑面积在100-150平方米左右；
建筑面积约在160-260平方米之间，各单元可灵活组合；
5层北侧临裙楼屋面花园，并设有出入口，建议整层销售。
低区2楼（11-16）段主要面向中小型客户；
建议以承重柱为间隔进行基础单元划分，每个单元建筑面积约在160-260平方米之间，各单元可灵活组合；
低区2单元可在原有单元划分的基础上进行组合，满足面积需求更大的中小型企业的需求。
低区3（17-27）楼段主要面向大中型客户；
建议每层划分为4-6个户型，每个户型的建筑面积约350-600平方米
低区4（28-36）楼段主要面向大型客户；
建议每层划分为3-4个户型，每个户型的建筑面积约600-800平方米
高区1（39-47）楼段主要面向中大型客户；
建议每层划分为4-5个户型，每个户型的建筑面积约500-600平方米；
39、40层为高区转换层，仅东侧有部分办公单元，建议每层销售予一个客户，不做拆分
高区2（48-58）楼段主要面向大型客户；
建议每层划分为3-4个户型，每个户型的建筑面积约600-800平方米
3.1.1
生态写字楼九大系统:
能源系统：
常规能源的节约和生态能源的利用
水环境系统：
节水，水的重复利用和水环境系统集成（直饮水、中水、雨水、景观水、排水）
气环境系统：
大气环境质量和室内的自然通风
声环境系统：
环境噪声和室内隔声
光环境系统：
自然光的利用，节能灯具和防止光污染的问题
热环境系统：
采暖、空调、生活热水三联供，节约常规能源，充分利用生态能源
生态系统：
绿地率、保存率、丰实率、提倡垂直绿化等
废弃物处理系统：
废弃物管理与处置系统
生态建筑材料：
３Ｒ材料的使用量，避免湿作业
3.1.2生态写字楼的能源节约问题
围护结构的保暖和隔热在办公建筑中是主要矛盾。
特别是高技派建筑的突起，大面积地使用玻璃幕墙，这个问题更显严重，有的建筑冬天还需制冷。
生态写字楼要重点处理以下几个问题：
①遮阳
太阳辐射热量通过玻璃进入室内，比一般墙体高３０倍；
高技术遮阳设施，它可以根据季节，太阳光的强弱自动调节；
低技术的遮阳设施；
外遮阳比内遮阳有效，一般南向以水平遮阳为宜，东西向与垂直水平相结合；
活动遮阳比固定遮阳更有效；
浅色遮阳板比深色遮阳板有效。
②可呼吸玻璃幕墙——热通道玻璃幕墙
目前在欧美盛行，双层围护结构，不是一般的双层玻璃窗，而是可以调节气候的夹层，宽度从几十厘米到１米多，有的夹层中设遮阳设施，上下有进、排风设施。
③防晒墙
单独的一片玻璃墙，反射太阳辐射热，一般东西向设置。
④缓冲空间
无论是屋面或墙面在外界空间与主体之间，增加一个灰空间，作为缓冲空间。
热带、温热带地区常用，如马来西亚梅纳拉大厦在缓冲空间中引入绿化成为空中花园。
⑤高技术的中庭空间
中庭可以促进空气流动，成为热上升的通道，但同时有温室效应——夏季温度过高，现在可以用高技术性能的玻璃，有保温和反射热量的功能，使中庭起到缓冲层的作用。
如西德奔驰公司办公楼，在自然通风的条件下大于２８℃，全年仅６０小时。
3.1.3
生态写字楼的自然通风问题
①全封闭的外围护体系
全封闭的外围护体系在２０世纪末很流行，我国也有盲目追随的现象，这不仅造成能源浪费，而且有害健康。
过渡季节更为突出。
②人们对自然风的偏爱
有资料表明：
喜爱自然风的凉爽环境比喜爱空调的凉爽环境的人高出２０倍。
③考虑自然通风的因素
建筑形体——在主导风向的通风面和背风面都有开口，俗称穿堂风，对过渡季节获得最佳自然通风效果有利。
气流位置最好在工作面，即１．２米左右。
要考虑热压作用——烟囱效应。
进行建筑设计时，可以利用仿真技术对自然通风进行模拟，得出最佳方案。
3.1.4利用生态能源
目前还没有哪种生态能源泉可以大面积推广使用。
太阳能的利用正在研究，目前造价过高。
地热能采用热泵技术，抽取地下水夏季制冷、冬季供热，回灌技术在欧洲住宅中已开始实施。
在地板上敷设水管，冬天供热，夏季供冷技术在南京正在试验。
3.2.1电梯设置多功能化
电梯数量按人流量设置，功能包括客用电梯、观光电梯、消防电梯、货梯等，客梯基本集中布置，一般与卫生间、消防通道、管道井等布置在大楼的中心，电梯品牌以三菱、奥的斯、德国蒂森等为主。
超高层写字楼电梯有高低区之分，高区电梯速度为２．５米／秒左右，部分高速电梯达到７．０米／秒（如地王），低区电梯速度为１．７￣２．５米／秒。
3.2.2５Ａ智能化配置
５Ａ智能化包括楼宇自动化（ＢＡ）、通讯自动化（ＣＡ）、办公自动化（ＯＡ）、保安自动化（ＳＡ）、消防自动化（ＦＡ）。
3.2.3满足停车需求的停车场设置
多层停车场：
地上停车场+地下停车场+机械停车场，通过这三种方式多数满足了写字楼的停车要求。
车位数量标准单元比例为１∶１￣１∶２,多采用ＩＣ卡及停车场管理系统。
3.2.4独立卫生间设置
大多数写字楼办公室内设独立卫生间，部分设公共卫生间。
3.2.5空调系统按需设置
大多数写字楼采用中央空调分户记费系统，节约客户成本。
一些甲级写字楼还采用国际上先进的地下送风空调系统（ＵＡＣＳ），空调主机为进口名牌。
部分写字楼出于节约成本考虑不设中央空调，由用户自装（预留管道）。
3.2.6提升档次的会所设置
会所一般设于平台花园所在楼层，与平台花园连为一体。
会所内设有健身房、泳池、康乐中心等。
一些定位较低的写字楼不设会所。
3.2.7商务中心、会议室设置
在底层大堂内，提供传真、复印、票务等服务。
会议室多分大、中、小型三种，面积在１００￣５００平方米之间。
3.2.8员工专用餐厅设置
部分写字楼设有员工专用餐厅，或在商业部分内，或在会所内。
华景商务写字楼环评报告
随着写字楼出租市场的快速发展，商务环境的优劣越来越受到使用者的重视。
不论是入驻高档写字楼的实力派公司，还是只能暂时在中低档写字楼过渡的成长型企业，客户对自己每天置身其中的商务办公环境都非常注重。
因此我公司对于旗下的华景商务写字楼做了商务环境的优劣分析，大概从以下几方面要素来评价。
4.1商务环境与写字楼的匹配度
华景商务写字楼位于福州市闽江北商务区的白马中路，该地区商务环境涵盖的范围很广，包括了位于不远处西环中路的交通银行二环支行等金融地区，还有万科广场、红馆自助式KTV等娱乐场所，还有天香川菜馆等饮食场所，甚至诊所等配套设施一应俱全。
良好的外部环境可以让在此办公的商务人群享受到最便利的商务服务，也有利于写字楼项目自身的品质提升。
同时该地区还有丽兴大厦等办公写字楼，商务气氛良好。
4.2配套设施的分布布局
该地区各种类型的配套设施根据写字楼所在区域的实际情况，按照一定的百分比进行合理的布局。
餐饮娱乐比例大概占了25%、服务机构占了20%、购物中心占了5%还有居民休闲区、居民住宅区大概占了40%左右，还有10%是正常的城市配套设施区域。
没有出现餐饮娱乐、服务机构、购物中心等相关设施扎堆的现象，这样既有利于良好商务环境的形成，也利于写字楼品质的提升。
4.3商务环境的完善程度
客户在选择华景写字楼时不能孤立地考虑项目本身的软、硬件设施，同时一定要考察项目所在地段商圈的配套设施是否齐全，即外部的商务环境如何。
目前，华景写字楼的设计品质一流，周边商务环境仍处于成熟阶段，特别是交通的便利性很能满足该地区客户的需求，离火车南站近，有着四通八达的商业路等。
无论是商务活动还是餐饮娱乐，均能基本满足商务人士的基本要求，写字楼和商务环境的匹配度上一致。
与此同时，为了给客户营造舒适的办公环境，华景写字楼与商业设施所有一定的分离，保证商务活动不会受商业经营的影响。
而且也与居民住宅区有一定的距离，所以也不会对周围的居民生活带来太大的影响。
4.4.商务环境的发展趋势
华景写字楼客户除了要关注物业本身的品质优劣外，还要明确其商务环境的发展趋势是否有利于写字楼的形象提升，以及商务办公活动的顺利进行。
该地区未来发展良好，交通便利，商务人士聚集度高，餐饮娱乐场所众多能满足需求，其次闽江北商务区为福州市的重点的商务区，将来的发展潜力无限。
五、施工组织架构图
针对本项目管理机构的人员配备情况如下：
5.1领导层的岗位职责
5.1.1项目负责人
1、代表我公司履行对业主合约的责任，并受业主委托行使对分包单位的管理权。
2、对工程进度、质量、安全、文明施工、环境保护向业主全面负责；
3、审批总进度计划及修订与调整；
4、审批工程项目总质量保证计划；
5、审批总材料供应计划；
6、审批工程分包计划；
7、负责组织工程成本的分析、预测及控制，对项目财政运作负责；
8、与业主、监理保持经常接触，了解业主需求，解决随机出现的问题，替业主排忧解难，确保业主的利益；
9、执行公司制定的质量政策及安全政策、环保政策。
5.1.2项目副经理
5.1.3技术负责人
1、主管技术部和质保部工作，并指导项目全体员工严格执行公司的质量政策；
2、审核各分包商的重大施工方案，确保方案安全可行；
3、协助设计院组织设计深化，优化并组织专业图纸的补充，协调工作；
4、统筹策划项目总体施工组织安排，组织编制总进度计划及总质量保证计划；
5、策划土建、机电及其他专业的协调方案；
6、组织工程技术资料的收集、汇总、管理，负责竣工技术资料的汇编工作；
7、按工程需要组织坐标高程网布点测量成果的复核交接及日常管理工作；
8、确保项目全面执行质量保证计划，参与、指导质量管理工作。
9、建立项目质量、环境保证体系，负责编制项目“质量保证计划”，报
批后执行，并使之有效运作，符合公司营运及业主要求；
10、负责对各部门的质量管理情况定期进行内部审核，并提出内审报告；
11、同业主授权代表保持联络，并按要求提交报告；
12、审核分包质量管理文件；
13、配合业主监理公司实施工程质量监控，签署定期质检报告。
14、配合业主监理，进行物料、设备的检验检测，并推行报审批准制度。
15、组织原有坐标，高程的复测验收、管理，负责日常维护；
16、负责项目计量管理工作。
5.1.4安全负责人
1、负责整个工程内的安全生产、文明施工管理工作，主管安全部
2、主持每周安全例会及安全大检查，全面对工地巡查、检查，制止及处罚不安全行为；
3、负责整个工程的文明施工、环境卫生、环境保护等工作；
4、负责整个施工现场、物资设备及生活区的保卫工作。
5、制定全场安全管理制度并敦促执行；
6、参与项目经理部施工方法、施工工艺的制定，研究项目部潜伏性危险及预防方法，预计所需安全措施费用；
7、制定员工安全培训计划，并负责组织实施；
8、与政府有关部门、机构联络，陪同有关人员巡视项目部安全，并执行政府机构的指示；
9、与各分包商保持联络，定期主持召开安全工作会议；
10、组织安全文明施工达标活动。
11、在危急情况下有权向施工人员发出停工令，直至危险状况得到改善为止。
5.1.5机电安装工程师
主管机电部；
负责解决机电安装与土建施工范围内所涉及的设计问题；
负责业主指定机电分包商之间的设计协调工作，直接与业主、监理、设计院联系相关工作；
负责综合管线图的编制；
同时对各机电竣工图统一安排、指导和督促。
负责综合机电安装土建图的编制。
5.2管理部门职责
5.2.1工程施工部职责
1、掌握本专业的技术标准、工艺规定和操作规程，做好分部工程施工准备工作，制定分部工程的质量保证措施，对所管的分部工程质量负责。
2、对施工班组做好施工技术、质量、安全交底，实行书面交底，搞好各分项工程的施工控制，对不符合规范的工程不予签认，并督促返工复检。
3、做好本施工工程的检验记录，做好竣工图绘制，做到施工资料的收集、编写与工程进度同步。
4、坚持贯彻“谁施工、谁负责”的方针，把住施工质量关，把质量问题消灭在施工过程前，组织好文明和安全施工。
5.2.2工程技术部职责
1、负责组织各项施工图设计及有关技术交留底工作。
2、协助项目各项报批报建工作，负责处理报批报建过程中的技术工作。
3、组织工程项目管理，负责工程的工程管理。
有效控制工程质量、进度、投资；
负责现场签证工作，及时处理工程建设过程中的有关技术问题，对需要变更规划、设计、合同等方面的事项，提出变更建议，报请指挥部审定后实施。
4、负责制定工程建设计划安排，审查施工组织计划及施工方案，督促工程进度计划和技术方案的实施；
协调各施工单位之间的关系，确保工程建设的顺利进行。
5、负责施工队伍与监理人员的管理。
监督施工单位做好安全生产，文明施工，督促监理单位进行工程质量和安全生产的监督检查。
6、协助做好工程预决算和造价审计工作。
7、负责对主要建材在规格、造型、技术参数等方面的检测与验收，确保用材质量，控制用材规格。
5.2.3工程质安部职责
1、负责对本项目工程质量、安全的检查、督促和管理，对项目负责人负责。
2、负责检查和监理督施工组织设计或施工方案中的质量保证措施的安全措施的落实，严格贯彻执行《施工及验收规范》及安全规程。
3、按施工验收规范规定的分部工程的检验方法和验收评定标准对分部工程质量进行检验和评定，对不按期整改的记录在案，并向项目负责人汇报，督促整改。
4、深入工地勤巡、勤检，及时发现质量或安全事故隐患，并及时采取排除隐患的有力措施，对违章操作和违章指挥要坚决制止或即令停工，并即时向项目负责人汇报。
5.2.4物资设备部职责
1、掌握本项目施工进度，及时做好供料计划。
供料计划要有明确的供料时间、品种、规格、数量要求。
2、根据施工进度要求，及时调入所需材料、设备。
3、对进场材料应检查其品种、规格、数量和质量是否符合图纸要求，如有不符，应及时向有关部门交涉，并予以更正。
如需变更必须做好签认手续，并记录保存和归入工程档案。
4、购进或调入的主要材料及设备，必须有出厂合格证，并及时送检确认合格，并存工程竣工资料中。
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