写字楼项目设计管理指南设计技术篇.docx
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写字楼项目设计管理指南设计技术篇
写字楼项目设计管理指南
设计技术篇
一、总则
1.编制目的
对高层及超高层写字楼建筑进行系统梳理，对建筑设计的各个部分进行归纳，以期形成典型性成果，以便指导后续同类建筑的设计。
2.适用范围
本指南下发时由中海地产集团下属的各地区公司开发及合作开发的高层及超高层写字楼项目。
3.编制说明
本文所述设计要点为中海地产写字楼项目设计过程中设计数据经验的总结，同时引用部分设计单位写字楼项目设计经验，对后续同类项目的设计管理控制有借鉴参考价值，各公司在使用过程中，如发现错漏及不完善之处，请及时与规划设计中心联系，以便不断修订与完善。
同时，规划设计中心将根据市场形势、技术创新、新项目实践等因素适时对本指南技术篇进行修订。
二、写字楼分类
1.一类写字楼
一类写字楼对应为顶级物业——国际甲级写字楼。
1.1楼宇品质：
建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.85米。
1.2装饰标准：
外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
1.3配套设施：
本物业应有配套商务、生活设施，如会议室、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，附近有其它如公园、运动设施和图书馆等。
1.4客户进驻：
国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
1.5物业服务：
由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。
1.6产权管理：
统一持有，只租不售。
1.7交通：
位于城市重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。
有多种交通工具和地铁直达。
1.8所属城市区位：
位于北京、上海、天津、广州、深圳等一线城市的主要商务区的核心区。
1.9本集团项目实例参考：
北京中海广场、上海建国东路、上海中建大厦、天津响螺湾C-02项目。
2.二类写字楼
二类写字楼对应为对应为高档物业——国内甲级写字楼。
2.1楼宇品质：
建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.7米。
2.2装饰标准：
外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具。
2.3配套设施：
应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
2.4客户进驻：
有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
2.5物业服务：
由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
2.6产权管理：
统一持有，只租不售或分散出售。
2.7交通便利：
有多种交通工具直达。
2.8所属城市区位：
位于沈阳、成都、杭州、南京、武汉等二线城市的主要商务区或一线城市的副中心区。
2.9本集团项目实例参考：
北京中海地产广场、成都城南1号写字楼。
3.三类写字楼
3.1楼宇品质：
建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进。
3.2装饰标准：
外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
3.3配套设施：
有专用地上、地下停车场。
3.4客户进驻：
客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
3.5物业服务：
有物业公司服务。
3.6产权管理：
分散出售。
3.7交通便利：
有交通线路到达，交通较方便。
3.8所属城市区位：
所有城市较好的城区位置。
3.9本集团项目实例参考：
北京中海凯旋写字楼、成都龙湾半岛写字楼、广州锦城大厦。
4.写字楼评价标准对比表
衡量标准
一类写字楼—国际甲级（GradeA+）
二类写字楼—国内甲级（GradeA）
三类写字楼—国内乙级（GradeA－）
1、区域位置
成熟CBD中心区域
1、成熟CBD区域
2、或区级商务区
1、邻近成熟CBD区域
2、或区级商务区
2、交通
1、紧邻地铁口
2、或直接与地铁入口相连
3、附近有多条公交线路
4、距高架匝道口
5、或城市主干道路口5分钟左右车程
1、位于次级以上主干道路沿线
2、步行到地铁站10分钟以内
1、位于次级以上主干道路沿线
2、步行到地铁站20分钟以内
3、总建筑面积
>70,000m2
>60,000m2
>50,000m2
4、单层面积
2000—2500m2
1600—2200m2
1200—1600m2
5、柱距
≥9m
≥9m
>6m
6、进深
核心筒至外墙间距>14米
>12m
>9m
7、净层高
>2.85m
—2.85m
—2.7m
8、楼板承重
>4kpa
>3kpa
3kpa
9、空调系统
1、4管制VAV系统
3、外区带电加热
4、空调加湿
1、4管制VAV系统或新风系统+风机盘管
2、或风机盘管
1、新风系统+风机盘管
2、或风机盘管
10、新风系统
40m3/h/人
30m3/h/人
<30m3/h/人
11、电梯
1、采用国际进口品牌
2、轿箱内豪华装修，高度达到3米
3、候梯时间不大于35s，5分钟运载能力12%以上
1、客梯采用国际进口品牌，其它电梯可采用合资产品
2、轿箱内豪华装修，高度达到2.8米
3、候梯时间不大于40s，5分钟运载能力不低于10%
1、候梯时间不大于45s，5分钟运载能力不低于%
12、通讯系统
1、1个语音点/30m2
2、配有数据线、综合业务服务网络、宽带及光纤
1、1个语音点/30m2
2、配有数据线、综合业务服务网络、宽带及光纤
1、1个语音点/50m2
13、电力系统
1、通常采用两路供电
2、紧急备用发电机
3、供电量>100w/m2
1、通常采用两路供电
2、供电量70—100w/m2
1、供电量50—70w/m2
14、消防系统
1、智能化消防报警系统
2、自动喷淋系统
3、消火栓系统、灭火器
4、自动火警报警系统、烟感
5、应急灯和安全出入口指示
1、智能化消防报警系统
2、自动喷淋系统
3、消火栓系统、灭火器
4、自动火警报警系统、烟感
5、应急灯和安全出入口指示
1、自动喷淋系统
2、消火栓系统、灭火器
3、自动火警报警系统、烟感
15、楼宇管理系统
1、监控和维持大楼供暖
2、空调及通风系统、消防系统
3、监控安保系统及广播系统
4、监控给排水系统
5、提供自动遮阳窗帘及自动温湿度控制。
1、监控和维持大楼供暖
2、监控空调及通风系统、消防系统
3、监控安保系统及广播系统
1、监控空调及通风系统、消防系统
2、监控安保系统及广播系统
16、其他机电配置
1、标准层照度>500lux
2、24小时冷水系统
3、多媒体显示
4、可对比车库管理系统
1、标准层照度>400lux
2、多媒体显示
3、可对比车库管理系统
1、标准层照度>300lux
2、多媒体显示
17、外墙
中空LOW-E，双层玻璃幕墙
双层玻璃幕墙
玻璃幕墙
18、大堂
挑高>10m，宽敞明亮，豪华装修配置
大堂豪华气派，>8m
>6米
19、架空地板
>150mm
100—150mm
75—100mm
20、卫生间
1、每层均配有精装修标准男女洗手间
2、预留行政人员专用洗手间
每层均配有精装修标准男女洗手间
配有普通装修标准男女洗手间
21、发展商
通常国际知名专业发展商
国内或国际房地产开发商
国内房地产开发商
22、物业管理公司
1、国际知名物业管理公司
2、或由有资深物业管理经验的国际知名开发商负责管理
1、国际着名物业管理公司
1、国内着名物业管理公司
23、租金水平
1、租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。
1、接近市场平均租金水平，随市场有所波动。
1、低于市场平均租金水平
24、推广策略
1、只租不售
1、部分出售或只租不售
1、出售
25、租户状况
1、入住率稳定，高于市场平均水平
2、租户相对稳定，大部分为国际知名跨国公司
3、至少1个以上旗舰国际客户
1、租户有适当流动，入住率随市场变化波动；
2、租户中，外资公司及国内领先发展的公司占较大比例
1、租户流动大，入住率随市场变化波动大；
2、租户中国内公司占较大比例
26、运营时间
1、可24小时运营，节假日限制进入
1、可24小时运营，节假日限制进入
27、保安
1、24小时保安
1、24小时保安
三、建筑专业
1标准层设计
1.1核心筒
1.1.1核心筒组织形式
常用核心筒组织形式的大概分为三种：
a）“一”字型核心筒
优点：
1）各个分区布局明确，专属性和标识性强；
2）可有效分流高峰期电梯厅内的人流；
3）高区核心筒可收缩，实现更高的实用率；
4）核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。
缺点：
核心筒长宽比较大，对结构布置不利。
b）“十”字型核心筒
优点：
1）各个分区布局明确，专属性强；
2）各区人流组织方便便捷。
缺点：
1）中间部位易形成人流集中点，方向感较弱；
2）高区核心筒不便于收缩，难以实现更高的实用率。
c）“T”字型核心筒
优点：
1）分区明确，各个不同分区分别有独立的电梯厅；
2）核心筒方正对结构有利。
缺点：
1）中间部位易形成人流集中点，方向感较弱。
1.1.2电梯
a）电梯的主要控制指标为高峰时段等候时间与5分钟运载能力。
电梯
一类国际甲级
二类国内甲级
三类国内乙级
等候时间
≤35s
≤40s
≤45s
5分钟运载能力
≥12%
≥10%
≥%
b）不大于100m高层写字楼电梯采用分区设置；不大于150m超高层宜采用分区设置，超过150m超高层宜采用分区设置与穿梭电梯方式（选用单层轿厢还是双层轿厢视计算结果而定）。
c）电梯井道一般尺寸
电梯
一般客梯
消防电梯
地库转换电梯
运输货梯
最小电梯井道（宽×深）mm
2600×2600
2800x2600
2600x2200
4000x3000
电梯轿厢（宽x深）mm
2000x1700
2000x1700
2000x1700
2700x2100
机房高度（净高）mm
2800
2800
2800
2800
1.1.3电梯厅
a）各分区电梯标识清楚，识别性强，以引导不同分区人流高效进入电梯；
b）电梯厅开间净宽度（按装修完成面计算）不小于3m。
1.1.4机电管井及设备间
以250m左右高度超高层办公建筑，标准层面积约2500㎡为例：
设计条件
高度
250m
标准层面积
2500㎡
设计分项
设计原则
布置要点
最小面积
备注
a）空调系统﹡
宜采用VAV变风量系统，一般标准层每层设二台空调机组，两台空调机组均设置于本层内。
空调机房可设于核心筒之内没有利用的电梯厅位置，最小净宽6m。
两个机组合用机房面积大约为70㎡
但由于核心筒四周结构梁的影响，空调管从核心筒出走道时会影响到办公室走道净高。
空调机房设于核心筒之外时，机房最小净宽3.2m。
两个机组合用机房面积大约为50㎡。
有利于空调管道布置，并对走道净高没有影响
b）电井
标准层应设强、弱电井各一个
强电
8—10㎡
宜上下层位置对位
弱电
8—10㎡
c）排烟、排风、加压送风井
走道排烟井宜靠走道布置
6㎡
楼梯间、前室、合用前室加压送风井
7㎡
卫生间排风井
1㎡
d）给排水井
给排水井宜设三个以上
一个为卫生间给排水井道
㎡
设检修门
两个为空调及消防立管水井
4㎡
设检修门
﹡注：
写字楼项目的空调末端系统选择：
VAV变风量系统、风机盘管+新风系统
1：
变风量系统：
优点：
节能、噪音少、不会漏水；能按负荷进行自动调节，舒适性高。
缺点：
造价略高（较风机盘管系统高30%）。
2：
风机盘管+新风系统：
优点：
使用方便、普遍；应用灵活，造价低。
缺点：
管线复杂，占办公空间，天花易漏水。
系统
变风量空调系统
风机盘管加新风系统
最小吊顶净空
520mm
300mm
建筑层高影响
较大
较小
机房设置
每层需设空调机房
集中新风系统，标准层可不设空调机房
机房尺寸
约70㎡/每层
约180㎡/设备层
约180㎡/设备层
精装对吊顶的
影响
较小，风口位置调整可用软风管配合
较大，末端风机盘管及风管、水管须配合修改
1.1.5卫生间
a）洗手间男女总蹲位数量配比为单层建筑面积每百平米—㎡，其中女蹲位数量可考虑比男蹲位略多。
b）应设置无障碍专用卫生间，可考虑公共卫生间内设置无障碍侧位，但卫生间开门及通往卫生间通道宽度须满足无障碍设计规范。
c）各类写字楼卫生间须精装修。
1.1.6楼梯与疏散
a）考虑到办公楼使用率的重要性，楼梯所占面积应控制在最小为宜，踏步宽度最小可为0.26m，最大高度可为0.17m，楼梯疏散宽度最小净宽度为1.2m。
b）楼梯间应合理布置，以达到安全疏散标准，以一个标准层为一个防火分区为例，需两部楼梯，位于两个安全出口之间的房间到楼梯间的最大距离为40m，位于袋形走道两侧或尽端的房间到楼梯间的最大距离为20m。
1.2柱距
柱距的大小应考虑以下几方面因素：
a）对入口大堂的影响：
考虑到入口大堂应居中布置，所以应适当调整柱距，使入口中间部位不出现柱子。
b）对业态分布的影响：
柱距大小直接关系到办公单元划分，应根据业态分布来考虑柱距，以达到划分容易、好租好售的效果，根据中海地产以往经验，标准划分办公单元面积以150㎡为宜。
c）Corner位的影响：
Corner位为整个标准层中价值最高的位置，通过调整柱距来实现Corner位最大。
d）地下车库的影响:
应以一个柱距内经济停车为原则，不出现剩余浪费空间为优。
根据中海地产以往经验，柱距宜在9m比较经济。
1.3进深
1.3.1核心筒至外墙间距应在12~15m（含走廊宽度）之间；
1.3.2应避免按单个柱距划分单元时宽深比过分悬殊的情况。
1.4走道
1.4.1宽度走道宽度应不小于2m；
1.4.2净高
a）当走道吊顶与办公室吊顶平齐时，净高宜在2.8m左右（根据写字楼档次而定）；
b）当设备管线影响走道净高，使其不能与办公室净高一样时，也应保证走道净高不低于2.6m。
1.5办公空间
办公空间应宽敞明亮，家具摆布应根据办公室的开间和进深以合理模数布置。
目前国内常用办公卡位标准模数为1.5m和1.8m。
1.6防火分区
按照高层建筑防火规范，超高层办公建筑应为2000㎡一个防火分区，但全国各地很多在建在用建筑都以扣除结构部分及核心筒内封闭不用的穿越井道后2000㎡，标准层面积可达到2400-2700㎡，只设一个防火分区。
可以这样理解，一个防火分区的2000㎡是指“建筑面积”，但采取某些加强措施后，一个防火分区的面积可适当扩大。
关于防火分区的面积区间，请各地区公司按当地消防部门要求征询设计。
2公共大堂
2.1入口大堂
入口大堂的高度决定于以下两个因素：
2.1.1挑空的高度与层数层数
通过对已有案例的分析，超高层办公楼当入口大堂对应建筑主入口时，从人流的集散以及建筑形象上考虑都需要较大尺度的大堂，适合采用三层挑空的大堂，高度宜在15—18m之间，这样的尺度能很好的超高层建筑本身的体量协调起来。
也有一些入口大堂为了追求独特的室内空间效果，挑空高度为四层或是更多，但是这也使得防火问题更为突出，减少了可销售面积。
而对于次入口，根据大堂面积的常常挑空两层或不挑空。
入口大堂室内外高差应控制在150mm之内，与室外地坪应尽量采取放坡连接，坡度满足自然排水要求即可。
（图2-1）
图2-1
2.1.2比例尺度
入口大堂的高度需要和大堂长宽比例相适应，以形成宜人的室内空间尺度。
2.2组织形式
入口大堂根据各种不同的平面布置拥有不同的组织形式，但是通过对已有资料的归纳，总结出三种典型的入口大堂组织形式：
2.2.1将主入口大堂布置在塔楼内部
这种布置方式在无裙房和裙房面积较小的情况出现较多。
此种布置方式的优点在于，大堂在塔楼内部，紧邻核心筒，流线清晰，交通便捷。
但是受制于塔楼本身的进深和面宽，大堂尺度较小，不利于人流的集散和建筑形象的展示（图2-2）。
2.2.2将主入口大堂布置在裙房内部
这种布置方式使得大堂可以利用裙房较为自由的柱网形成比较有气势的大堂空间，方便的人流的集散。
但其缺点也较为明显，交通流线较长，不同人流集中于大堂，不便于管理（图2-3）。
2.2.3在塔楼和裙房的结合部布置公共大堂
这种布置方式的优缺点和类似于布置在裙房内部的入口大堂。
可以认为是布置于裙房内部的一种变形（图2-4）。
2.3空中大堂
空中大堂根据功能的不同分为空中转换大堂和空中公共大堂。
2.3.1空中转换大堂
空中转换大堂一般在采用“穿梭电梯+分区电梯”这种垂直交通体系的超高层建筑中出现，是超高层建筑中垂直交通的枢纽。
一般情况下空中转换大堂布置于建筑高度一半的位置，使得大堂上下的服务认识基本一致，充分发挥了其效率。
空中转换大堂存在两种组织形式。
一种是挑空的空中转换大堂，一种是平层的空中转换大堂。
现以4个竖向分区的超高层为例来分别说明空中转换大堂的两种组织形式（图2-5）。
假定写字楼总层数位56层，空中大堂位于30F，当采用挑空空中大堂的组织形式时，穿梭梯可以分别将去往中高区和高区的人送到30F和31F，这样不用经过转换，人们可以在本层直接乘坐本区电梯通往目的楼层。
如果有去往高区的人乘错分区电梯，到达30F，由于空中大堂是挑空的，也能通过大堂的扶梯或楼梯很快的上31F。
如果采用平层的空中大堂，乘错分区电梯的人只能通过疏散楼梯上一层或下一层才能到达目的分区电梯基站。
但这种组织方式对结构来说较为有利，而且浪费面积较少（图2-6）。
另一种情况是空中转换大堂设在同一层，所有的转换都在同一层进行，但是这种设计不能起到很好的分流作用，不适合标准层面积大，穿梭人数较多的超高层建筑（图2-7）。
2.3.2空中公共大堂
空中公共大堂并没有固定的层数要求，常常设置在竖向功能分区不同的超高层建筑中。
如有的超高层建筑竖向分为下部办公和上部酒店，在酒店的第一层就设置了空中公共大堂，人们可以通过首层的直达电梯到达空中公共大堂，再转乘酒店电梯到达目的楼层。
如果单纯从竖向交通的角度来看，空中公共大堂和空中转换大堂并没有太多的区别，都是竖向交通的转换点，但空中公共大堂除了转换的功能还拥有更为丰富的竖向功能分区、景观、休闲的功能。
3裙房
3.1高度
根据《高层民用建筑设计防火规范》对于裙房的解释：
裙房就是与高层建筑相连的建筑高度不超过24m的附属建筑，但实际设计上对裙房的理解常常是与塔楼相连的附属建筑，很多与超高层塔楼相连的附属建筑高度也超过了24m。
所以在设计中对于裙房总高度的控制要以24m为界，分别执行不同的规范要求。
首层裙房的高度一般在6m左右，有助于在入口形成较为大气的门厅。
因为绝大多数超高层建筑的裙房功能以商业为主，考虑到空间的要求和梁板及管道的高度，首层以上的高度一般在4.8m左右比较合适。
3.2与塔楼关系
裙房与塔楼基本有三种不同的位置关系：
毗连式、包围式和独立式。
当裙房只与塔楼的一边相连时即为毗连式。
当裙房与塔楼的两个或以上的边相连时即为包围式。
还有很多情况下裙房与塔楼通过一个架空通道相连或是完全断开，形成了一个独立的建筑，这种情况即为独立式（图2-8）。
4避难层
4.1一般规定
建筑高度超过100m的，应设置避难层（间），并应符合下列规定：
避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。
避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按人/m2计算。
避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。
避难层应设出口。
避难层应设消防专线，并应设有消火栓和消防卷盘。
封闭式避难层应设独立的防烟设施。
避难层应设有应急广播和应急照明，其供电时间不应小于，照度不应低于。
4.2层高
避难层层高应根据结构加强要求和设备要求来设计，一般最高高度可以达到6m。
4.3功能组成
4.3.1结构加强层
结构加强层结合避难层设计时，由于会出现很多斜向支撑，可能会影响到避难层的使用，所以加强结构构件应结合避难层功能设计，如考虑对避难空间的影响和对设备布置的影响。
4.3.2设备转换层
设备转换所占面积应扣除避难面积后考虑，以合理布置设备、经济走管线为原则，尽量不影响避难空间的使用。
4.4面积
避难层面积应严格根据地方标准来计算：
第一种计算方法：
避难面积不计入容积率，设备用房面积以及核心筒面积应计入容积率。
第二种计算方法：
避难层所有面积全部计入容积率，包括避难面积、设备用房面积以及核心筒面积。
（天津地区地方标准以第二种计算方法为准）
避难使用的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按人/㎡计算。
5屋顶层
5.1高度
依据建筑造型设计及幕墙设计确定。
考虑整体立面效果，屋顶层外墙高度应结合整体立面的比例，并应考虑对核心筒以及屋顶设备的遮挡。
5.2功能组成
屋顶层功能主要包括设备机房、屋顶机电设备以及擦窗机及其轨道。
6地下室
6.1层高
地下室层高直接影响基础埋深，层高的取值也直接影响地下室的建安成本。
地下室层高由垫层高度、楼板高度、结构高度、管线层高度及净高要求高度（停车库净高要求、设备用房净高要求、商业及物业用房净高要求等）组成。
垫层高度一般为50-150mm,用于地面排水。
楼板高度一般为150-200mm，若采用无梁楼板则为300mm。
结构高度一般为450-700mm，若采用无梁楼板则为350mm。
管线层高度一般为500-600mm。
停车库净高要求不低于2200mm,设备用房净高要求依据机电设计要求而定，商业及物业用房净高要求依据设计要求而定。
地下一层通常作为商业、大型设备机房及物业管理用房之用，层高一般为5000-6000mm,中间层通常作为停车库，层高一
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