开题报告书房地产宏观调控法律制度的完善研究Word文件下载.docx
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因此，在法律视角下对房地产宏观调控进行分析和研究，在法治的框架内完善宏观调控措施就显得尤为重要。
本文的重点不仅在于探讨房地产宏观调控的合法性和必要性，更注重阐明房地产宏观调控的法律基础和法治视野下对房地产宏观调控的法律问题与调控措施的完善。
房地产调控仅以政策形式调控将难以奏效，从根本上消除房地产中不合理的现象，改善房地产的市场秩序，需要从法治角度完善调控措施，注重调控政策的法治内涵，避免调控政策的短期化、应急化。
房地产市场宏观调控措施缺少了法治的保证无疑于饮鸩止渴，在调控中更多的倾注法治元素，能更长久更公平的解决现有的问题。
本文并不限于就事论法，更试图在对房地产市场宏观调控进行相应的法律评析后得到更深层次的启迪和思考，进而希冀能解读当前调控中的治乱循环，为房地产市场的宏观调控提供一个法律意义上的新思路，从而提高房地产宏观调控的实效。
二、论文（设计）的国内外发展趋势
当前，国外对房地产宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的措施，积累了很多经验。
他们积极倡导政府运用货币手段、财政手段等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控是必不可少的。
由于房地产业的一些特殊性，使国家对这一领域的调控更甚于其他一些经济领域。
各国除纷纷颁布了大量有关房地产的法律，主要包括土地法、住宅法、规划法和房地产交易法等外，还积极运用经济手段加强对房地产业的宏观调控，控制房地产交易中的不正当竞争行为，维护了市场的公平竞争秩序，最大限度降低交易成本，调整了权利配置，达到效益最优，从而实现房地产业以及整个经济的协调发展和良性运行。
例如新加坡的中央政府在房地产宏观调控中起着主导的作用，该国城市规划分为概念规划和总规划蓝图两个层面。
在规划中，人口增长是必须考虑的，同时，政府部门特别关注一个小区域内，人口密集与非密集地块之间布局和平衡。
新加坡政府重点将注意力放在了合理解决普通收入者的居住问题上，在城市建设管理方面有很多可借鉴的对策和措施，尤其有一项基本措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展，促进新加坡房地产市场和谐发展。
而国内多集中于对宏观调控的理论研究，经济学界及法学界都从各自的角度做出了独到的分析。
经济学的任务主要在于证明政府干预经济的有效性和重要性，法学则应从有限政府和控权理论出发，注意设定法律制度去防范和规制政府对经济运行的不当干预行为，架构法律机制来制约政府机关及其官员的权力滥用行为，保护市场主体和普通民众的合法权益。
从法律的角度，有学者认为宏观调控是指国家为实现宏观经济的总量平衡和经济结构的优化、保证经济持续协调健康发展，而对国民经济总体进行的调节和干预；
也有学者认为宏观调控是指调控主体从社会公共利益出发，为了实现宏观经济变量的基本平衡和经济结构的优化，引导国民经济持续、健康、协调发展，对国民经济所进行的总体调节和控制。
此外，学界还在诸如房地产市场宏观调控中的中央和地方关系问题、宏观调控政策与法律的关系问题以及宏观调控领域的基本立法问题等方面做出了大量有益的探索和研究。
三、论文（设计）的主要内容、研究方法、研究思路
房地产宏观调控指的是政府通过对房地产总量的控制来调节经济的运行。
“宏观”的含义就是“总量”、“全局”，而不是“单个”、“具体”。
2003年以来为控制房价，从中央到地方都出台了大量的政策、法律、法规和行政措施，这些对抑制房价起到了一定的积极作用。
然而，政府为了一定的执政目标，超越职权，出台的许多措施已经背离了宏观调控的本质，是用行政干预代替了市场自我调节的运行。
这些政策和措施，一方面存在合法性问题；
另一方面，通过政府管制干预房地产价格，扭曲了价值规律，使市场价格无法发挥配置资源的关键作用，使我国的房地产市场成为了典型的“政策市”。
政策是国家或政党为实现一定的政治、经济、文化等目标任务而确定的行动指导原则与准则。
通过制定政策，以确定行动的目的、方针和措施。
法律是由一定的物质生活条件所决定的，由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的具有普遍效力的行为规范体系，其目的在于维护、巩固和发展一定的社会关系和社会秩序。
政策主要是从宏观上进行指导房地产市场，法律是从具体上进行规范保障。
由于房地产调控政策本身不注重从法治化轨道来调控房地产，政策出台的形式和程序背离法治精神，加之政策调控严重缺乏执行力和强制力，地方政府对宏观调控措施落实不力，一些问题尚没有得到根本解决，部分城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
房地产市场调控陷入“空调”尴尬的局面。
但是总体考察宏观调控的过程，不难发现房地产调控也取得一定成效，在各种政策调控配合方面有了很大的进步，一些措施细化明显提高调控的针对性。
然而要彻底摒弃过去那种过于注重经济性政策性调整，重经济手段而忽视法律规范，过分关注于解决表层显性问题，忽视整体规范性调控，忽视市场秩序的养成的不合理的调控思路，需要政府做出更多的努力，当然政府必须首先认识到有必要侧重于以法律思维调整房地产市场宏观调控的重要性。
房地产市场的宏观调控涉及的面很广，任何一方的不当或错误都会影响房地产宏观调控的实际效果。
本文从纵向和横向两个方面对我国房地产市场的宏观调控作了研究。
一方面以时间为线索，对房地产宏观调控进行纵向思考，2003年以来各地房价大涨，本文以2003年以来出台的法律和政策为研究蓝本；
另一方面以管理部门为线索，对房地产宏观调控进行横向思考，比较分析各部门之间房地产调控措施的矛盾与冲突，找出其原因，提供自己的意见。
目前而言，我们必须反思各种调控措施在法律上的不足，从土地、金融、税收等方面完善各种调控措施。
房地产调控法治化是社会主义市场经济法治化的内在需要，也是公共利益获得保障的最有效选择。
在政府对房地产调控中也必须让政府保持适度干预，而行政意志下干预往往突破适度干预的界限，因此房地产宏观调控要靠政府与市场的关系，以法律法规形式规范宏观调控权。
本文以房地产调控的必要性和法治化为强调基础，深刻阐述房地产市场宏观调控的法理基础，并以当前的房地产市场宏观调控措施和效果作为分析的重点，探求其合理之处和存在问题，最后提出相关的房地产宏观调控的法律对策，以求对政府的房地产宏观调控实践有所帮助。
本文共分为四个部分。
第一部分是基础理论部分。
首先是从政策和法律的关系入手，接着列举国家出台的政策，在宏观上指出国家依靠出台的政策是不能满足需要的；
从具体的政策内容上指出其存在的不合理和不合法的地方，得出国家主要应该依靠法律手段调控，而不是依靠经济手段，当前国家应尽快加快完善房地产法律体系的步伐。
其次是对房地产市场的宏观调控权进行法理分析，从法理学方面着手，就国家对房地产市场宏观调控的法律正当性、必要性及其法治化进行了论证与阐述。
最后是导出房地产宏观调控的现实价值和法律依据，为下文分析具体的调控政策效果分析和完善房地产调控建议，做了基本理论铺垫。
第二部分是问题提出与解析部分。
分析了我国目前房地产市场的不合理现象，梳理了有关的土地、金融、税收等方面房地产宏观调控措施，从法内和法外分析相关宏观调控政策的合理性与合法性，指出其中的不足和存在的问题。
如房地产宏观调控措施中的土地调控，到底是地价推高了房价，还是房价拉高了地价，开发商和国土部门存在截然不同的意见，中央与地方的看法也不相同，主要原因是土地收益的分配问题；
金融调控，研究表明，房地产的发展对银行资金的依赖性非常大，我国金融调控中法律的连贯性还不够，使市场难以形成合理预期；
税收调控，为了调控房价，我国采取的主要税收调控手段是加税，研究表明，加税的效应并非都是正面的，加税更多的是推高了房价，并且在税收调控中，还存在较为明显的违法现象等。
第三部分是实证研究部分。
一方面是对2003年以来我国政府的房地产市场宏观调控政策效果进行实证分析，寻求房地产宏观调控措施实施效果不佳的具体法律方面的原因。
如房地产行业各利益主体之间的利益失衡、政策制定的不合理、政策主体越权制定、政策本身的内容不合法、政策执行问题突出等。
另一方面是运用比较法的方法对国外房地产宏观调控法律制度进行借鉴。
世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题。
对美国、德国、新加坡等国家的房地产宏观调控法律制度进行了总结。
第四部分是本文的结论部分。
将关注点投向房地产市场宏观调控的环境营造和终极期待。
认为中央和地方的利益协调、政府职能的准确定位，是直接关系调控措施制定和执行的影响要素，而法治化无疑是调控的最佳期待和理想境界。
在对前面三个章节的内容进行总结吸收的基础上，针对目前我国房地产市场宏观调控中存在的几个突出问题，结合我国房地产市场的现状，提出完善房地产宏观调控的法律措施：
在房地产政策和法律的关系处理上，房地产市场以法律规制为主、政策调控为辅，制定房地产政策的原则；
构建房地产法律体系，完善土地立法、金融调控法、税收立法。
如：
1.中央政府和地方政府的财政分配关系（财权和事权的划分）下，1994年分税制财政体制，应当形成以法律为主导的协调、配合机制，按照财政联邦主义的要求，合理划分财权，保证政权、事权、财权相统一，构建中央与地方互动的博弈模式。
2.依靠法律保障，建立不同部门尤其是中央宏观调控部门之间以及中央和地方政府之间相互配合和制约的制度。
3.中央与地方定位于综合协调型，在未来的《宏观经济调控法》可以参照德国《经济稳定增长促进法》的“一致行动的指导方针”，联邦与各州之间有提供情报的义务和国家经济平衡发展委员会制度，我国可成立跨部门、跨行政区域的宏观调控机构和制度，设立国民经济宏观调控委员会。
4.建立一个有效的监督和制约地方政府的决策机制，使得地方政府的市场参与最小化；
住房建设必须以改善民生、共享发展作为基本出发点和立足点，更加注重住房供应的社会保障功能；
服务型政府的依法行政，主体法定、职权法定、程序法定。
5.制定房地产政策时做到明确政策调控目标、从人民利益出发、坚持民主集中原则、程序上制定主体要统一、执行程序要完善、完善监督和反馈机制。
6.建立健全房地产调控的程序，确立房地产调控听证制度。
7.调控的法治化是规范和调控房地产市场的核心要素，加强立法、执法，明确房地产宏观调控主体的权利和义务，明确其相应的法律责任。
8.构建房地产法律体系：
房地产法体系应该由房地产财产法、房地产登一记法、房地产开发用地法、房地产开发建设法、房地产交易法、房地产服务法、房地产社会保障法等部分组成。
在统一的房地产法的统领下，每部分可视具体情况，制定专门的单行法。
从整体上提高房地产法的效力层次，做到有法可依。
9.完善土地立法：
完善土地审批；
设置专业、负责的执法机构解决土地执法难问题；
完善相关法律责任制度；
土地收益及价格控制。
10.完善税收立法：
提高房地产税收立法层次；
完善各个环节的税收规定，如土地取得与房地产开发环节、流通环节、保有环节。
11.完善金融调控法：
加强金融监管和审查力度；
规定信息披露义务，加强信息系统建设；
完善央行宏观调控的法律责任追究机制等。
房地产市场宏观调控是社会主义市场经济法治化的重要部分。
房地产市场宏观调控应坚持公平至上并兼顾效率，依法加强中央和地方的利益协调和职能确认。
注重调控的长效与稳定，实现调控的法治化和规范化，是走出目前房地产市场困境并保障其健康有序发展的必循途径。
本文所采用的研究方法主要为以下几个方面：
1.规范分析与实证分析相结合的研究方法。
规范分析有助于科学地认识政府以土地、金融、税收手段调控房地产市场的原因、范围、目标、方法等，为房地产市场健康稳定发展提供理论指导。
实证分析对我国房地产具体情况进行讨论、分析，有助于揭示我国房地产土地、金融、税收调控的实际效力，及其存在的问题研究。
2.宏观分析与微观分析相结合的研究方法。
政府对房地产市场的调控是针对房地产市场的整体发展状况的，其立足于整个经济发展的宏观背景。
而房地产微观主体行为则导致房地产出现“过热”等一系列市场问题，是市场致力于调控的根本所在。
因此，本文通过将两种研究方法有机结合起来，完整地研究政府如何利用土地、金融、税收三种手段促进房地产市场的健康平稳发展。
3.多学科相结合的方法。
本文拟采用经济学分析方法、经济法学分析方法、实证分析方法、问卷调查法、比较的方法等多种分析方法结合对完善我国房地产宏观调控法律制度进行分析，从法律的角度进行论证并提出合理性的建议。
本文的研究思路是：
首先从基础理论入手，对政策和法律概念及两者间的联系和区别进行介绍，对房地产市场的宏观调控权进行法理分析，从法理学方面着手，就国家对房地产市场宏观调控的法律正当性、必要性及其法治化进行了论证与阐述；
其次是问题提出与解析部分，分析了我国目前房地产市场的不合理现象，梳理了有关的土地、金融、税收等方面房地产宏观调控措施，从法内和法外分析相关宏观调控政策的合理性与合法性，指出其中的不足和存在的问题；
再次是实证研究部分，一方面是对2003年以来我国政府的房地产市场宏观调控政策效果进行实证分析，寻求房地产宏观调控措施实施效果不佳的具体法律方面的原因，另一方面是运用比较法的方法对国外房地产宏观调控法律制度进行借鉴；
最后针对这些问题，从法律的角度提出了一些完善建议。
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