XX房地项目可行性研究报告.docx

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XX房地项目可行性研究报告

XX 房地产项目可行性研究报告案例

第一章 项目开发背景

1.1 行业发展背景

从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济

政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。

据国家统计局最新资料显示，2002 年上半年全国商品住宅销售了 6280 亿元，

比去年增长 22.5%，其中销售给个人为 1445 亿元，比上年增长 22.4%，个人购

房所占比重为 89.9%。

目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人均居住面

积 20—30 平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空

间。

据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅产业将进入高

速增长阶段。

2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002 年更是达到了 870 美元，

住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。

因此，未来几年，随着 GDP 的进一步

增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。

从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长

8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比去年增长 14.7%。

随

着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。

从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。

在准备买房的居民中，有 34%的人是

为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人

用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。

这说明城镇居民对

住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。

目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的

良机。

1.2XX 市房地产现状

我市目前现有房地产开发企业 600 余家，但实际进行项目开发的只有 100 多家。

据悉，截至 2002 年 9 月末，全市金融机构各项存款余额为 1867.02 亿元，比年

初增加 87.70 亿元，增长 4.93％。

其中企业存款余额为 733.83 亿元，比年初

减少 6.86 亿元；储蓄存款余额为 877.88 亿元，比年初增加 75.79 亿元。

据了解，今年市上计划开发竣工各类房产 505 万平方米，完成投资 180 亿元，

而这 180 亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点

向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化

为现实的市场行为。

同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，

更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。

市上还将完善住房公

积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作

用。

在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写

字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积

极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住

宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率

仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然

低迷，XX 市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于 80 万平方米，专家预

言，至少需要 5 年的消化时间。

XX 市各类酒店（含招待所、旅社）共计 2000 余家，旅游旺季入住率为 85%,淡

季为 40%左右。

由于 XX 市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。

第二章 项目规划概况

2.1 基本情况

项目名称：

西宝花园-通宇大厦

建设基址：

XX 市碑林区振兴路中段

土地性质：

居住用地。

（本策划案按商品房开发用地为策划依据）

占地面积：

6371.4㎡（9.56 亩）

总建筑面积：

36264㎡（方案 1） 39864㎡（方案 2）

住宅面积：

7200㎡（方案 1） 10800（方案 2）

综合楼面积：

21776㎡（不含地下室） 层高：

22 层

写字间面积：

12096㎡ 层高：

3-14 层 共 12 层

酒店套房面积：

8064㎡ 层高：

15-22 层 共 8 层

附楼面积：

960㎡ 层高：

4 层

写字间酒店配套功能面积：

2175㎡

公建面积：

1608㎡（综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室）

地下停车场面积：

4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述）

总户数：

406（方案 1） 430（方案 2）

容积率：

5.97（方案 1） 6.53（方案 2）

绿地率：

30%

2.2 规划建筑物

方案 1

序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注

1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能

2 住宅 7200 12 不含地下部分

3 地下停车场 4320 1 地下一层

4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能

5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室

合计 36264

方案 2

序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注

1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能

2 住宅 10800 18 不含地下部分

3 地下停车场 4320 1 地下一层

4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能

5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室

合计 39864

第三章 项目周边环境及竞争状况分析

本届主要对本项目的微观环境做调研分析。

3.1 项目地块价值分析

3.1.1 概况

本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。

作

为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板

块（西高新）。

面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业

单位和人群。

但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。

3.1.2 商务用房价值与竞争状况

从中观环境看，目前 XX 市已建在建待售的写字楼面积需要 5 年时间消化，竞争

压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，

周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差

异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔 CBD 和西高新 CBD 的规划对

本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。

本项目的长期

经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况

较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航

大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的

地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。

另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影

响，收入有限，不可能有太大的突破。

但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，

由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目

标重点。

因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提

高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。

酒店管理充分考

虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。

3.1.3 住宅价值与竞争状况

此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层

住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在 4500 元/㎡以上，

名为住宅，实为商住；低端普通住宅为 2500-2600 元/㎡）。

这也是本项目产品

差异化定位的最佳入市机会。

从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。

写字楼

需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。

第四章 产品设计建议

4.1 综合楼

4.1.1 写字间

目前 XX 市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造

在 XX 市适度超前的智能化、生态化写字楼。

智能化概念在新建写字楼中已经得

到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：

采光充足，通透性好，

定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降

低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花

园。

4.1.2 酒店：

按三星级标准设计

楼层：

15-22 层，共 8 层

客房总面积：

8064㎡

户数：

270

户型：

户型（㎡） 功能 套数 楼层 备注

22-26 2 单人床标准间 241 套 15-21 层 1、均为使用面积；2、公摊比按 75%计

算。

3、24-25 层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。

4、双人床标准间

设在 15 层不透光部分。

20-22 1 双人床标准间 12 套 15 层

40-50 豪华标准间 17 套 22 层

小计 270 套 15-22 层

4.1.3 配套功能：

功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注

会议室 大（1 个） 360 附楼 3 层及主楼 3 层局部 1.5㎡/人 可同时容纳 200

人中（2 个） 200 附楼 4 层 2㎡/人 100 人

宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2 层及主楼 2 层局部 可同时容纳 200 人以上

厨房 160 附楼 4 层

大堂 400 1

商务中心 50 1

酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2

歌舞厅 200 2

美容美发 100 1

桑那按摩 200 1

健身房 150 1

洗衣房 200 院中另建

合计 2176 主体 1-2 层，裙楼 2-3 层，不含洗衣房

4.2 住宅

4.2.1 方案

总面积：

7200㎡

层高：

12 层

户数：

48

户型：

2 梯 4 户

两种户型：

120-140㎡ 160-180㎡

或 4 种户型：

120-140㎡两种 160-180㎡两种

顶层 4 套复式

依据：

从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。

4.2.3 分析建议

12 层和 18 层的区别：

12 层只需 1 部电梯，18 层必须设置两部电梯，结构上也

略有差异。

12 层的单位建安成本约为 1300 元，18 层的为 1500 元左右。

1 梯 4 户和 2 梯 4 户的区别：

按 12 层，前者需一个消防通道，1 部电梯，后者

需 2 个消防通道，2 部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不

多。

但建安成本后者比前者大。

18 层差别不大。

因此建议：

若建 12 层，应为 1 梯 4 户；若建 18 层，则主要看户型设计和公摊

面积的比较。

4.2.4 户型设计建议：

动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3 室 2 厅 2 卫为主立户型，大户

型可做 4 室 2 厅 2 卫，每户两卫，复式 2-3 卫，复式考虑露台和跳空层，尽量

避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在 7-8%，户内有效使用面积尽量

大（90%以内）

4.3 停车场

⑴需求：

住宅户均 0.5 个停车位，需 36 个（按方案 2）；写字间户均 1.5 个停

车位，需 99 个；酒店户均 0.5 个，50%的住房率，需 57 个；共计需 192 个停车

位。

⑵地下停车场的设计依据：

地下停车场平面示意图

两种建设方案：

地下停车场的立面示意图

方案① 方案②

方案①的经济核算：

经济指标 额度 计算依据

面积 4320㎡ 停车场为地下 1 层，不包括地下二层设备间

停车位 123 个 35㎡/个

造价 693 万元 1600 元/㎡

出租 效益 44 万元/年 租价 300 元/个×月

回收期 15.8 年 693÷44

出售 效益 738 万元 6 万元/个

利润 45 万元 738-693

方案②的经济核算：

经济指标 额度 计算依据

面积 7630㎡ 停车场为地下 1、2 层，不包括地下二层设备间

停车位 191 个 40㎡/个

造价 1378 万元 1800 元/㎡（土方、结构、防水等成本增加）

出租 效益 68.8 万元/年 租价 300 元/个×月

回收期 20 年

出售 效益 1146 万元 6 万元/个

利润 -232 万元

综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案

①。

⊙注：

停车位售价的核算：

目前的市场价为 10 万元/个，但销售情况不好。

按租售价格的关系计算，一般 XX 市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为

8%-10%，这里按 8%计算，

300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5 万元/个

投资住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%-6%，这里按 5%计算，300（元/个

×月）×12（个月）÷5%=7.2 万元/个

综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 6 万元/个。

⑶本项目能够提供的停车位：

地下停车场为 123 个；综合楼门前停车场约 15 个停车位；住宅楼西侧空地建做

停车场停车位约 30 个。

共计 168 个停车位。

5.2.项目经营方案

5.2.1 方案 A

写字楼中留出 4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营

或内部承包或出租；住宅楼 40 户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；

停车场除酒店留用 57 个，机动车位留出 11 个外，其余 100 个出租。

5.2.2 方案 B

写字楼中留出 4000㎡自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营

或内部承包或出租；住宅楼 40 户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；

停车场除酒店留用 57 个，机动车位留出 11 个外，其余出售。

5.3 价格定位：

项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注

写字间 5200 50 12096

酒店客房 200/天 7056

配套功能 100 1616 不计会议室

停车场 6 万元/个 300/个 100 个

住宅内部销售 2730（方案 1） 6000 只计土地成本和建安成本

2330（方案 2）

住宅公开销售 3300 1200（方案 1）

4800（方案 2）

第六章 开发进度

本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进

行（同步完工）。

开发周期估算为 2 年。

此开发进度作为本方案经济核算的依据

之一

附表 1 开发进度模拟表

第七章 财务分析及评价

7.1 项目总投资估算

项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、

室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

A、 土地费用

本项目占地 9.56 亩，每亩 450 万元，土地总价值为 4302 万元。

B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。

按建安成本的 2%取费。

C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气

公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、

新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环

卫费、水增容费、电力增容工程费等。

按建安成本的 10%取费。

D、 建筑安装工程费用

根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1300 元/㎡（方

案 1），1500 元/㎡（方案 2），综合楼按 1600 元/㎡，写字楼装修按 600 元/㎡，

酒店及配套服务功能装修按 1000 元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为

8472 万元（方案 1），9168 万元（方案 2）。

E、 室外工程费

室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。

根据本项目实际情

况，按 50 元/㎡计算，本项目的室外工程费为 320 万元。

F、 工程建设监理费

按建安工程总造价的 1%计算，共计为 85 万元。

G、 建设单位管理费

按前六项费用之和的 2%计提。

H、 预备费

由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的 6%计提。

I、 建设期利息

按本项目建设期二年，贷款额 1 亿元，每年贷款 5000 万元，年贷款利率 5%计

算，利息总额为 500 万元（每年为 250 万元）。

K、项目总投资估算

综合以上 1 至 10 项费用，本项目总投资估算为 15487 万元（方案 1），

16342（方案 2）。

项目总投资估算表（方案 1）

费用名称 费用数量（万元）

1.土地费用 4302

2.前期费用 169

3.建设配套费 847

4.建安工程费（含装修费） 8472

5.室外工程费 320

6.工程监理费 85

7.管理费 284

8.预备费 508

9.建设期财务费用 500

10.总计 15487

项目总投资估算表（方案 2）

费用名称 费用数量（万元）

1.土地费用 4302

2.前期费用 193

3.建设配套费 917

4.建安工程费（含装修费） 9168

5.室外工程费 320

6.工程监理费 92

7.管理费 300

8.预备费 550

9.建设期财务费用 500

10.总计 16342

7.2 财务评价

7.2.1 方案 A+1

即住宅 12 层 48 户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自

营，停车场出租 100 个。

7.2.1.1 财务盈利能力动态分析

A、营业收入

营业项目 营业收入（万元） 计算依据

住宅楼销售 1794 内部出售 2330 元/㎡，公开销售 3300 元/㎡

写字间出租 486/年 90%出租率；50 元/㎡

酒店客房营业收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床标准间 200 元/㎡×天

配套功能营业收入 335/年 200 元/㎡×月，不含会议室

停车场出租 36/年 300 元/㎡×月×个

合计 1829/年 未计住宅楼销售收入 1794 万元

B、营业利润（未计建设成本）

营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明

住宅楼销售 1794 一次性收入

写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；

酒店客房营业收入 486/年 按 50%的利润率计算

配套功能营业收入 168/年 按 50%的利润率计算，不含会议室

停车场出租 36/年 100%出租率

合计 1129/年 未计住宅楼销售利润 1794 万元

C、全部投资的现金流量表 单位：

万元

时间项目 2003 2004 2005

现金流入量 合计 7794 463 -5409

自有资金投入 1000

主营业务收入 1794 457 1829

借入资金 5000

现金流出量 合计 7786 7701 707

土地费用 3000 1302

前期费用 169

建设配套费 847

建安工程费 3000 5472

室外工程费 100 220

工程监理费 40 45

管理费 130 154

利息 250 250 250

归还借款本金

其他费用 250 258 457

现金净流量 6 -7238 -6116

D、投资回收期估算：

项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5 年。

（假定贷款本

金 14.5 年后归还，经营期每年只支付利息）

E、投资回报率计算

按 50 年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%

每年为 300%÷50=6%

7.2.1.2 盈亏平衡分析

A、住宅销售的平衡点是

<（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98%

即出售掉 98%的面积才可以达到盈亏平衡点。

（其中假设内部购买部分除建安成

本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）

B、酒店经营的平衡点

200×50%×50%÷200=25%

即住房率达到 25%能够保本经营。

C、写字楼经营的平衡点

物业管理费按 5 元/㎡×月计算，保平点是 5÷50=10%

即出租率达到 10%即可以保本经营。

7.2.1.3 敏感性分析

由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不

计。

对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。

变化因素 变化幅度 利润（万元） 年投资利润率（%）

基数 0 1192 6.0

出租率 +10% 1376 6.9

+5% 1284 6.4

-5% 1102 5.6

-10% 1010 5.1

本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。

（详表略）

7.2.4 方案 B+2

即住宅 18 层 72 户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自

营，停车场出售 100 个车位。

第八章 结论和建议

1. 本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。

2. 本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本

项目的投资风险较大。

建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风

险。

3. 本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。

4. 由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了

经营负担，延长了投资回收期。

5. 本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的 40%左右，财务成

本过大，因此建议尽量降低贷款额度。