美庐物业管理工作方案Word文档格式.docx
《美庐物业管理工作方案Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《美庐物业管理工作方案Word文档格式.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
中商平价、中百仓储、群光广场和图书城等等也都落脚安身于此，极大的加快了该区域的生活环境的完善。
如今，举目珞南片区，珞狮南路附近即将建设的大规模水景公园，以及正在快速发展壮大的高品质的居住社区等，都在促使该片区飞速的成长，并支撑着它崛起为武昌乃至武汉的新锐居住模块。
2．区域配套：
周边教育、商业、医疗、餐饮、娱乐配套比较完善。
教育文化：
有武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学、华中农业大学、湖北经济学院、武大附中、马房山中学、武珞路中学、街道口中学、湖北省图书出版城等众多教育文化机构；
医疗：
附近有陆军总医院、省妇幼保健医院、中建三局医院等大型医疗机构；
金融：
中国工商银行、国家开发银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行等40余家金融机构便利生活；
购物：
群光广场、亚贸广场、武商量贩、中百仓储、中商平价、工贸家电等大中小卖场满足了日常购物所需；
餐饮：
餐饮业在该区域较为集中，有楚灶王、卢大师酒店、九龙大酒店、青莲酒家、醉江月酒楼、老味道、小蓝鲸酒店等；
休闲：
上岛咖啡、秀玉红茶坊、抱云天茶艺馆、土大力韩国料理、第三空间、麦先生外语俱乐部、红旗飘飘歌城、小香港歌城、洪山电影院、花卉市场、滚轴溜冰城、四季恒温游泳馆等休闲娱乐设施俱全；
交通：
有729、591、503、562、72等公交线路经过，另有巴士通过，距离武昌火车站约10分钟路程。
3．项目地块附近有华农线和珞南线两条高压线经过，可为项目提供双回路的施工用电和生活用电，地块内的给水、雨水、污水均由珞狮南路进行接驳，已经建设通车的南湖大道有天然气管道，可为地块提供燃气供应。
（二）项目主要经济指标
物业名称
物业类型
商住小区
行政区域
洪山区
规划总用地面积㎡
14829.14
含待征道路㎡
3725.83
居住区用地面积㎡
11103.31
总建筑面积㎡
28933.45
住宅建筑面积㎡
27467.09
公建建筑面积㎡
1466.36
地下车库及人防㎡
2000
未计入总建筑面积和容积率
总户数户
258
户均建筑面积㎡
106.5
含待征道路容积率
0.94
建筑密度
25.08%
停车位
地面停车位
45
地下停车位
24
停车位／户数
1：
3.74
绿地率
36%
1．基本情况：
2．户型指标：
住宅
三加一房两厅
68户
126.7㎡/户
8615.6㎡
31.37%
三房两厅
108户
109.66m2/户
11843.28㎡
43.12%
两房两厅
78户
86.81m2/户
6771.18㎡
24.65%
一房一厅
4户
59.17m2/户
236.68㎡
0.86%
公共服务
总面积（m2）
1466
1
商业服务（m2）
1366
2
管理（m2）
100
注：
未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）2000㎡
3．配套指标：
（1）生活给水:
1）给水水源：
市政保证水压0.15Mpa。
2）给水系统：
采用变频供水。
3）给水量：
4）由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根
（2）消防给水:
1）室外消防用水：
商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
2）室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；
室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
（3）生活排水:
1）小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2）生活排水量：
生活排水量和生活给水量相同。
3）化粪池选用：
无动力排放式化粪池
（4）雨水
1）小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2）雨水排放：
天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。
市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
4．电气规划指标：
（1）供电
为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆，采用户外箱式组合变电站配电。
（2）通信及智能化
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；
每户考虑2～3个有线电视插座；
住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
（3）室外管沟布置
室外管线一律入地。
电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。
电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；
埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。
交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、顾客群特点及需求分析
（一）该项目目标客户群体具有如下共性特征：
1．年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。
25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对自由时尚的生活方式非常向往。
2．教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。
3．客户来源，网罗了项目周边高校的众多客户，还有众多客户分布在周边的各种企业事业单位，如农科院、种子公司等。
4．客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。
5．兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。
这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。
（二）客户特点：
1．中青年人；
2．受过高等教育；
3．身处在受人羡慕的行业中；
4．有较高的收入；
5．得到较高的社会肯定评价；
6．追求生活品质。
第二章物业公司管理方案建议
三、物业管理服务模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；
其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；
其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；
其四、便利的商业、高品位生活方式。
针对物业特性和顾客群特点，加豪物业将南湖·
狮山美庐定位为“free”的物业管理模式。
“free”服务模式定位与释义
“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件：
一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。
“free”模式主要由三大元素构成：
✧开放的
1、有足够充裕的公共设施和场所，以及相对独立且安全的管理区域；
2、物业安全管理重点是居住区域，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；
3、居住区域外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予客户充分自由空间。
4、社区不再是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。
只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。
5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。
✧生活的
1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；
2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；
3、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、传统的宣传公告栏。
4、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。
✧便利的
1、社区提供便利的商业配套；
2、通畅的交通设计，路边停车方式，电梯直达停车库，缩短步行距离；
3、物业服务以业主便利为中心设置快捷的办事流程；
4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；
5、提供房屋租售、转让服务。
“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。
四、物业服务内容及标准
（一）前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议；
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；
3、参与单项工程的甲乙方交接验收；
4、参与整体工程的甲乙方交接验收；
5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；
6、接受业主入住前的相关咨询；
7、供业主入住前的上门服务。
（二）业主入住管理
1、办理业主入住及接房的相关手续；
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
（三）后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
（1）清洁卫生管理；
（2）绿化日常维护管理；
（3）治安管理；
（4）共用蓄水池的维护管理；
（5）水电管理；
（6）排污设施管理；
（7）道路维修管理；
（8）房屋共用部位的日常养护维修；
（9）物业档案资料管理；
（10）车辆停放及交通秩序管理；
（11）安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）代收代交水电气费；
（13）根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的收费服务。
（1）家居设施维修
包括：
维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
（2）家居清洁服务
地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
（3）家居杀虫服务
白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
（4）家政服务
提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
（5）租赁服务
物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
（四）物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。
针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。
（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
5、电梯
（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。
（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，
（5）、无长时间停水事故。
7、空调系统
窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。
8、市政公用设施管理
（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。
（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
11、治安管理
（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。
（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
五、前期物业接管
（一）派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收
（二）物业接管验收
1．既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
2．物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
3．供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
4．房屋幢、户编号已经有关部门确认；
5．落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。
确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
6．接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
7．接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
8．接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
9．在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
10．抄水、电、气表的底数，记录备案。
11．接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
12．接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
13．当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
六、入伙
（一）准备工作
1．治安方面：
熟悉、掌握小区的智能安防系统的使用，增强保安训练工作，制定保安工作制度；
2．车辆管理：
增设小区内的道路标志；
小区出入口设成一进一出；
增设自行车棚；
制定车辆管理制度；
3．垃圾清运：
增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等
4．楼道灯：
采用节能灯（如：
温感、声控或角摸式等）
5．分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
6．制定入住流程；
7．印刷入住表格；
（二）协调工作
1．与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
2．代业主与电话公司联系电话安装事宜，方便业主。
3．与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
（三）入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
注意事项：
避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
（四）业主、使用权人入住程序
发函办入伙手续 签约
（五）办理入伙手续程序
1．已缴款票据
2．入伙手续书、身份证、购房合同
3．确认业主身份
4．缴清代垫代缴费用、装修保证金
5．建筑垃圾清运费、物管费，
6．盖章业主签署
7．向业主交钥匙
七、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。
其有关规定包括：
国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和本公司制定的《住户装修管理规定》。
根据上述规定，业主在装修前必须向公司进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。
业主在装修完成以后，公司应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向公司申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及加豪物业三方应在申请书上签字盖章。
八、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。
现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。
物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。
收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；
从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
九、社区人员配置方案
（一）管理处工作人员岗位任职要求
人事设置原则：
一人多岗，不要因人设岗。
预计15名员工（按整个小区交付时设计）。
序号
岗位
人数
主要职责
备注
经理
在董事会领导下，全面负责经营
财务部
文书、财务、劳资、后勤
财会要持证等
3
物业管理员
具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等
4
安全护卫员
8
门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等
以退伍军人为主体，
5
水电工
公共区域水电设施维护、水电维修服务等
6
保洁员
公共区域卫生保洁、绿化养护等
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。
培训率100%。
经理要求：
担任主管以上职务满一年以上、熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程、具有较强的管理能力和领导水平
物业管理人员及技术人员要求：
财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗资格”培训或相关专业学历、设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训、专职或兼职司机须持有效驾驶执照、食堂厨师须持等级证书并通过健康检查
保安要求：
身体健康、五官端正、以退伍军人为主，认真负责，具有良好的思想素质和良好的纪律性。
（二）管理处组织架构图
第三章物业公司财务分析
十、财务分析方案
经测算及结合市场情况，确定住宅管理费为：
高层住宅：
1.5元/平方米；
小高层住宅：
1.2元/平方米；
商铺：
2.5元/平方米；
（一）经营收入：
1、潜在毛收入：
全部物业管理费：
（9188.51㎡+6752.57㎡）×
1.2元/㎡×
12月＋11526.01㎡×
1.5元/㎡×
12月=437020元/年
1470㎡×
2.5元/月×
12月=44100元/年
停车费收入：
150元/月·
个×
30个×
12月=54000元/年
合计：
535120元/年
2、空置或物管费损失：
（如未售出，未交房，其他原因收不到物管费的情况）总共估计约30%。
第一年535120元/年×
30%=160536元/年
第二年及以后损失估计约15%
535120元/年×
15%=80268元/年
升级会员 