建设用地管理法规与政策二土地估价师考试复习Word文档下载推荐.docx
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对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
六、安置房屋的质量要求
《拆迁条例》增加了相关内容，明确了安置用房的质量安全标准。
明确要求相关的管理部门要按各自的职责，分头把关，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收，取得工程质量合格证书；
属住宅小区内的商品房，还须通过有关部门进行的综合验收。
七、特殊情况的拆迁补偿与安置
（一）产权不明确房屋的补偿、安置
产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。
由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。
但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。
《拆迁条例》规定：
“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。
产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
所谓“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。
（二）抵押房屋的补偿、安置
设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：
一是要认定抵押的有效性。
按照《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；
二是应当及时通知抵押权人，抵押权人一般是接受抵押的银行；
三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；
四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。
例题：
拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。
（
）（2004年房地产估价师制度试题）
√
一是要认定抵押的有效性．二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行：
三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。
（三）公益事业房屋的补偿
公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。
公益事业多为非营利的社会福利事业。
用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；
二是考虑此类房屋是否有经营、是否以营利为目的。
如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。
公益事业房屋的数量、位置，应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。
对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。
公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。
拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为（）。
（2003年房地产估价师制度试题）
A．产权调换
C．产权调换或货币补偿
D．不予补偿
B
拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
（四）临时建筑的补偿、安置及违章建筑
临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。
拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的。
未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。
拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。
违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。
在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；
对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。
房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由（）认定。
（2008年房地产经纪人制度试题）
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产登记机构
D．规划行政主管部门
D
违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
城市房屋拆迁中，拆除（）不予补偿。
（2007年房地产经纪人制度试题）
A．产权不明确的房屋
B．超过批准期限的临时建筑
C．产权有争议的房屋
D．未售的公有住房
超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。
例题3：
建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（）认定。
（2006年房地产估价师制度试题）
A．房屋权属登记机关
B．县级以上人民政府
C．房屋拆迁管理部门
D．城市规划行政主管部门
例题4：
城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的（）应依法予以补偿。
（2004年房地产经纪人制度试题）
A、必须拆除的违章建筑
B、已抵押的房屋
C．产权不明的房屋
D．未超过批准期限的临时建筑
E．产权有纠纷的房屋
BCDE
例题5：
在城市房屋拆迁补偿安置中，（）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿
例题6：
在城市房屋拆迁中，被拆迁房屋是否属于违章建筑应由（）认定。
B．房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．法院
违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所有地城市规划行政主管部门出具证明。
例题7：
在城市房屋拆迁中，不予补偿的有（）。
A．简易建筑
B．违法建筑
C．危险房屋
D．公益事业房屋
E．超过批准期限的临时建筑
BE
在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿；
对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。
例题8：
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。
甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构》代理该楼盘的销售。
在预售过程中，甲公司报请城乡规划管理部门批准更改了原规划。
被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。
在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。
（2006年房地产经纪人制度试题）
1．被拆迁人李某向乙机构咨询有关拆迁问题，下列回答中，不正确的为（）。
A．城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证
B．房屋拆迁货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定
C．拆除违章建筑不予补偿
D．拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿
AC
不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。
例题9：
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（）认定。
（2004年房地产估价师制度试题）
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
也就是违章建筑的认定权属于规划行政主管部门。
第五部分廉租住房保障办法
原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号。
第一章 总则
第二条 城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第四条 国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。
县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。
廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。
（2007年房地产估价师试题）
A．商品住房
B．限价商品住房
C．经济适用住房
D．廉租住房
廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
第二章 保障方式
第五条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。
货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。
廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
第六条 市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第七条 采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。
其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；
对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。
第八条 采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。
实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。
有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三章 保障资金及房屋来源
第九条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
廉租住房保障资金的来源有（）等。
（2009年房地产估价师制度试题）
A．地方财政预算安排
B．中央财政专项补助
C．住房公积金增值收益
D．土地出让净收益
E．住宅专项维修资金
ABCD
《廉租住房保障办法》第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
（2007年房地产估价师制度试题）
CD
经济适用住房、廉租住房都是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。
第十条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十二条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
廉租住房保障资金的来源有（）。
A．财政预算资金
B．房屋维修资金
C．土地出让净收益
D．住房公积金增值收益
E．.廉租住房预售资金
ACD
第十三条 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
第十四条 新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十五条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章 申请与核准
第十六条 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况的证明材料；
（二）家庭住房状况的证明材料；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。
第十七条 申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；
（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；
（三）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；
（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；
（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；
对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。
申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
第十八条 建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。
申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第十九条 建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十条 对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十一条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
第五章 监督管理
第二十四条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保障）主管部门。
建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；
对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十五条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
城市低收入住房困难家庭无正当理由连续（）个月以上未在所承租的廉租住房居住的，应当按照合同约定退回廉租住房。
A．3
B．4
C．5
D．6
D
第二十七条 城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。
第六章 法律责任
第三十一条 廉租住房保障实施机构违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法查处。
第三十二条 违反本办法规定，建设（住房保障）主管部门及有关部门的工作人员或者市、县人民政府确定的实施机构的工作人员，在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十三条 对承租直管公房的城市低收入家庭，可以参照本办法有关规定，对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。
第三十四条 本办法自2007年12月1日起施行。
2003年12月31日发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）同时废止。
第六部分财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知（财综[2006]25号）
一、切实做好城镇廉租住房保障资金落实工作。
建立健全城镇廉租住房保障制度，是完善住房保障制度的一项重要内容。
切实解决好城镇最低收入家庭基本住房需求问题，是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要，是市场经济体制下各级政府的重要职责。
落实城镇廉租住房保障资金，是做好城镇廉租住房保障工作的基础和前提条件之一。
二、财政预算安排要加大对城镇廉租住房保障资金的支持力度。
目前，中央财政在对省级财政安排一般性转移支付时，已经考虑了城镇廉租住房标准支出因素。
同时，市、县财政每年在预算安排时，应根据本地区城镇最低收入家庭住房需求状况及财政承受能力，安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。
三、严格按照规定将住房公积金增值收益用于保障城镇廉租住房制度建设。
各地要严格按照《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）以及《城镇最低收入家庭廉租住房管理方法》（建设部财政部民政部国土资源部国家税务总局令第120号）的规定，将住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额用作城镇廉租住房保障补充资金，任何部门、单位和个人都不得截挤占和挪作他用。
四、从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。
根据国发办[2006]37号文件中将土地出让收益金的一定比例用于城镇廉租住房建设的规定，各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金，可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费（含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%左右核定，具体安排资金数额由市、县财政部门商同同级房产主管部门确定。
五、鼓励社会多渠道筹集用于城镇廉租住房
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