假设开发法及其运用真题精选Word文档格式.docx
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5、在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.路线价法
在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
[多项选择题]
6、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。
A.明朗、稳定及长远的房地产政策
B.一套统一、严谨及健全的房地产法规
C.一个较多公平交易的房地产信息资料库
D.一个公平竞争的市场环境
E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库
C,D
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：
①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；
②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策；
③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库。
7、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
C,E
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：
①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值
8、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。
A.传统方法
B.现金流量折现法
D.市场法
E.总和法
A,B
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。
9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；
建成前半年开始销售，销售期为1年。
下列选项中，正确的是（）。
A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
A,D,E
测算土地总价的估价时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日；
开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日；
建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日；
销售期为2011年4月18日到2012年4月18日
[判断题]
10、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
（）
错
假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
11、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：
在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。
假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：
在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
12、在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。
对
现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
13、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
14、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
15、假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（）。
A.统一原则
B.合法原则
C.平衡原则
D.同步原则
B
售价的预测和成本预算必须符合合法原则，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
具体来说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
例如，房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；
新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；
农地征用和城市房屋拆迁估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。
16、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）。
A.和
B.差
C.积
D.商
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是：
成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；
假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
17、假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得（）。
A.最低收益
B.中等收益
C.高收益
D.最高收益
假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
18、在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税
在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
19、运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是（）。
A.开工日期
B.估价时点
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点。
20、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。
A.9300
B.8900
C.9900
D.9941
[35×
90%×
（1-30%）×
12×
38000/10%]×
[1-1／（1+10%）47]=9941（万美元）。
21、在运用假设开发法估价时，（）最难以准确估算。
A.开发期
B.经营期
C.销售期
D.建造期
与开发期、经营期、建造期不同，准确测算销售期需要准确判断未来房地产市场景气状况。
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22、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与（）相同。
A.长期趋势法
23、假设开发法更深层的理论依据，类似于（）。
A.适合原理
B.地租原理
C.均衡原理
D.预期原理
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。
24、弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等，主要是为（）服务。
A.测算开发成本、费用等
B.选择最佳的土地用途
C.确定最佳的开发利用方式
D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等
25、弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域的性质、具体的坐落状况，主要是为（）服务。
26、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定，主要是为（）服务。
27、某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，勇可以选择该块土地的用途为（）。
A.兴建公寓
B.兴建写字楼
C.兴建宾馆
D.难以确定
28、计息周期是计算利息的单位时间，通常为（）。
A.周
B.月
C.季
D.年
29、（）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。
A.建造期
C.开发期
D.前期
30、开发完成后的房地产价值所对应的日期是（）。
A.开发完成时的日期
B.购买待开发房地产时的日期
C.开发期间的某个日期
D.估价时点时的日期
31、假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。
A.预期未来收益
B.预期开发后的价值
C.重新开发建设成本
D.市场交易价格
32、假设开发法的理论依据是（）。
A.替代原理
B.合法原理
C.预期原理
D.生产费用价值论
33、假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：
在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。
A.特定，典型
B.典型，特定
C.特殊，典型
D.典型，特殊
34、假设开发法最基本的公式是（）。
A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润
C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用
D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本
35、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。
D.推测法
36、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A.通货膨胀影响
B.投资利息因素
C.资金时间价值
D.投资风险补偿
37、某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。
A.2%
B.3%
C.5%
D.8%
38、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。
A.房屋验收合格
B.房屋可使用
C.将其售出
D.房地产经济寿命结束
39、假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A.开发结束时的时间
B.购买待开发房地产时的时间
D.全部租售出去时的时间
40、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
41、评估一宗房地产开发用地2010年1月1日的价值，预测该宗土地2013年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为（）万元。
A.1562.89
B.1652.89
C.1502.63
D.1520.63
2000万元1（1+10%）3=1502.63万元。
42、在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。
A.买方，买方
B.买方，卖方
C.卖方，买方
D.卖方，卖方
43、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售税费
D.开发成本、管理费用和销售费用
44、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内的（）。
A.期初
B.期中
C.期末
D.任意阶段
45、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期
C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生
D.估算建设期中的利息和利润
46、在假设开发法的动态分析法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
A.取得待开发房地产的时间
B.开发经营期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间
动态分析法中，开发完成后价值对应的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。
47、某框架结构在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
根据孰短原则，收益期限为（40-3）年=37年，据题意，收益价格折现后即为开发完成后的房地产
48、运用假设开发法估价时，销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的（）。
A.税金
B.附加
C.交易手续费
D.销售代理费
A,B,C
D不属于销售税费。
49、现金流量分为（）。
A.现金流入量
B.现金流出量
C.毛现金流量
D.净现金流量
A,B,D
没有毛现金流量。
50、未来开发完成后的房地产价值可以用（）方法求取。
A.成本法
B.长期趋势法
C.收益法
B,C,D
成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。
51、在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。
政府出让土地使用权的方式有（）。
A.拍卖
B.招标
C.挂牌
D.征收
E.交易
52、投资开发后的房地产经营方式有（）。
A.抵押
B.自用
C.营业
D.出租
E.出售
C,D,E
房地产开发商具有房屋的所有权，投资开发后的房地产经营方式有出售，营业，出租三种。
53、待开发房地产在投资开发后的状况有（）。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.房屋（包含土地）
E.在建工程
54、确定开发经营期的目的是为了（）。
A.把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入
B.计算开发利润
C.预测开发完成后的房地产售价、租金
D.各项支出与收入的折现
E.督促开发商及时完成开发项目
A,C,D
55、由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险
B.要承担更多的投资利息
C.能够提高利润
D.成本将会降低
E.报酬率将会提高
56、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（）。
A.应计息的项目，计息期的长短
B.计息的方式
C.利率的大小，计息周期
D.折现率
E.利润率
57、假设开发法具体可为房地产投资者提供（）。
A.待开发房地产的最高价格
B.待开发房地产的平均价格
C.房地产开发项目的预期利润
D.房地产开发项目的平均利润
E.房地产开发中可能出现的最高费用
A,C,E
58、地块的区位状况包括（）。
A.地块所在城市的性质
B.地块的地质情况
C.地块所在城市内的区域的性质
D.地块的水文情况
E.具体的坐落状况
59、选择最佳的开发利用方式包括（）方面。
A.最佳的用途
B.建筑规模
C.档次
D.大小
E.区位
60、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
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