上半年长沙市房地产市场分析报告Word下载.docx
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雨花区
126.36
-33.24
21.35
107.22
-34.98
20.02
岳麓区
66.62
-42.51
11.25
62.17
-39.55
11.61
芙蓉区
34.33
0.38
5.80
32.10
1.08
5.99
长沙县
109.00
-12.00
18.41
107.00
-8.00
19.97
望城县
43.81
-37.84
7.40
39.23
-43.92
7.32
浏阳市
31.53
-7.43
5.33
19.94
-21.22
3.72
宁乡县
27.08
-35.58
4.57
24.01
-41.13
4.48
表2
2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情况
销售面积
772.25
62.82
728.31
76.76
81.83
11.14
10.60
78.91
22.18
10.84
100.93
47.95
13.07
94.07
58.17
12.92
174.09
72.63
22.54
162.69
86.06
22.34
82.14
45.19
10.64
77.14
80.08
10.59
59.46
22.67
7.70
50.01
34.84
6.87
145.05
157.00
18.78
141.46
166.00
19.42
33.15
17.02
4.29
32.38
18.98
4.45
30.73
63.44
3.98
28.78
53.04
3.95
64.88
182.13
8.40
62.85
193.91
8.63
（二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：
期间新建商品房实际销售面积）
上半年全市新建商品房供销比为0.77：
1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：
分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.76：
1，其中新建商品房住宅供销比为0.75：
1；
四县市新建商品房供销比为0.77：
1，其中新建商品房住宅供销比为0.72：
从全市比值来看，供销比进一步降低，表明市场上的相对存量继续减少。
表3
2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房供销对比
项目
全市
新建商品房
1.30
0.46
0.73
0.81
0.58
0.75
1.32
1.03
0.42
0.77
住宅
0.43
0.66
0.64
0.76
1.21
0.69
0.74
（三）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）
上半年内五区非市场定价类住宅共批准预售4149套、49.78万㎡，同比减少14.26%、18.54%；
成交7016套，成交面积为83.09万㎡，同比增长67.81%、69.34%，成交均价为2183元/㎡。
6月内五区非市场定价类住宅共批准预售63套、0.96万㎡，同比分别减少96.33%、95.26%，环比分别减少94.08%、94.18%；
成交1575套，成交面积为22.38万㎡，同比增长120.90%、171.98%，环比分别增长103.23%、123.30%，成交均价为1857元/㎡，环比下跌11.57%。
（四）新建商品房成交金额、成交均价
上半年长沙市新建商品房销售金额为268.27亿元，同比增长55.69%，其中住宅成交金额为239.69亿元，同比增长78.44%。
分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为194.85亿元，同比增长37.66%，其中住宅成交金额为170.77亿元，同比增长61.26%。
四县市新建商品房销售金额为73.42亿元，同比增长138.62%，其中住宅成交金额为68.92亿元，同比增长142.46%。
上半年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3474元/㎡，其中住宅3291元/㎡；
内五区新建商品房（含经适等）均价为3909元/㎡，其中住宅3690元/㎡；
四县市新建商品房（含经适等）均价为2681元/㎡，其中住宅2596元/㎡。
表4
2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等）
区域
住宅
均价（元/㎡）
金额（亿元）
全
市
3474
268.27
3291
239.69
4191
34.29
4060
32.04
3590
36.24
3310
31.14
3865
67.29
3739
60.83
3663
30.09
3495
26.96
4531
26.94
3960
19.81
3081
44.69
3015
42.65
2856
9.47
2829
9.16
2032
6.24
1877
5.40
2006
13.02
1862
11.70
二、房产二级市场（二手房）
（一）二手房累计交易总量分析
上半年，全市二手房成交面积179.22万㎡，成交套数为15847套，成交金额为33.82亿元，与去年同期相比分别增长45.33%、75.32%、28.47%；
其中住宅成交124.97万㎡，成交套数为13247套，成交金额为22.85亿元，与去年同期相比分别增长82.56%、86.22%、95.81%。
分区划来看，内五区二手房成交面积113.24万㎡，成交套数为11651套，成交金额为26.72亿元，与去年同期相比分别增长37.09%、62.66%、25.36%；
其中住宅成交88.62万㎡，成交套数为10349套，成交金额为18.71亿元，与去年同期相比分别增长76.27%、78.77%、91.02%。
四县市二手房成交面积65.98万㎡，成交套数为4196套，成交金额为7.10亿元，与去年同期相比分别增长62.06%、123.63%、41.71%；
其中住宅成交36.82万㎡，成交套数为2898套，成交金额为4.14亿元，与去年同期相比分别增长99.94%、118.79%、120.77%。
表5
2009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况
二手房
销售套数（套）
销售金额（亿元）
179.22
15847
33.82
124.97
13247
22.85
18.34
2147
3.87
16.09
2050
3.24
23.67
1997
6.62
15.00
1885
3.10
29.63
3503
6.91
23.82
2978
5.19
20.31
1669
14.74
1384
2.88
21.28
2335
5.45
2052
4.30
23.95
1273
2.89
13.05
904
1.87
3.85
269
0.53
2.61
229
0.44
14.95
1650
1.80
10.95
1180
1.00
23.23
1004
1.88
9.74
585
0.83
（二）本月二手房交易量分析
6月长沙二手房成交面积39.38万㎡，成交套数为3435套，成交金额为9.61亿元，环比分别增长3.69%、1.87%、49.87%；
其中住宅成交25.55万㎡，成交套数为3094套，成交金额为5.06亿元，环比分别增长-4.58%、7.62%、-0.07%。
分区划来看，内五区二手房成交面积28.03万㎡，成交套数为2211套，成交金额为7.77亿元，同比分别增长113.87%、84.56%、104.71%，环比分别增长24.31%、-13.46%、62.47%；
其中住宅成交17.43万㎡，成交套数为2031套，成交金额为3.85亿元，同比分别增长91.74%、87.36%、102.08%，环比分别减少7.90%、8.22%和5.12%。
二手房交易面积连续四月持续回升，当前交易量为近三年来单月交易最高值。
四县市二手房成交面积11.35万㎡，成交套数为1224套，成交金额为1.84亿元，环比分别增长-26.44%、49.82%和12.88%；
其中住宅成交8.12万㎡，成交套数为1063套，成交金额为1.20亿元，环比分别增长3.44%、60.57%和20.43%。
表6
2009年6月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况
全市
39.38
3435
9.61
25.55
3094
5.06
4.53
502
3.74
484
0.80
9.06
399
3.39
2.93
379
6.75
567
1.42
4.33
532
0.99
3.42
263
0.78
2.78
254
0.57
4.26
480
1.15
3.64
382
0.85
5.16
347
3.80
253
0.61
0.88
56
0.11
45
0.07
3.45
656
0.79
2.45
647
1.86
165
0.20
118
0.14
图1
长沙内五区各月二手房、住宅销售情况柱状图
（三）二手房累计交易均价分析
上半年长沙全市二手房成交均价为1887元/㎡，同比下跌11.60%。
其中，二手房住宅成交均价为1829元/㎡，同比上涨7.26%；
分区划来看，内五区二手房成交均价为2359元/㎡，同比下跌8.56%。
其中，二手房住宅成交均价为2111元/㎡，同比上涨8.37%；
二手房非住宅成交均价为3253元/㎡，同比下跌8.72%。
四县市二手房成交均价为1077元/㎡，同比下跌12.56%。
其中，二手房住宅成交均价为1140元/㎡，同比上涨10.41%（注：
长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。
表7
2009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价
区域
（元/㎡）
1887
1829
2109
2016
2796
2067
2331
2179
1904
1956
2562
2263
1208
1435
1368
1693
1204
913
810
853
（四）本月交易均价分析
6月长沙全市二手房平均价格为2441元/㎡，环比上涨44.54%。
其中，二手住宅平均价格为1980元/㎡，环比上涨4.72%。
分区划来看，内五区二手房平均价格为2773元/㎡，同比下跌4.28%，环比下跌30.70%。
其中，二手住宅平均价格为2211元/㎡，同比上涨5.39%，环比上涨3.02%，二手房非住宅平均价格为3699元/㎡，同比下跌21.44%，环比上涨85.32%。
四县市二手房平均价格为1621元/㎡，环比上涨53.46%；
其中，二手住宅平均价格为1483元/㎡，环比上涨16.43%。
表8
2009年6月长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价
2441
1980
2275
2149
3745
2169
2099
2289
2286
2055
2698
2334
1440
1617
1222
1267
1356
1217
1094
1081
（五）房产一、二级市场交易量对比分析
从成交面积上看，上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.31：
其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：
1，比2008年全年比值增大0.42；
四县市房产一、二级市场累计交易量之比为4.15：
6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.39：
1，比5月比值缩小0.86。
其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为3.29：
1，比5月比值缩小0.95；
四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.63：
1，比5月比值缩小0.63。
（六）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自）
从出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/㎡，环比上涨2.01%。
其中，纯住宅挂牌均价为4023元/㎡，环比上涨2.13%。
商住两用房挂牌均价为3603元/㎡，环比下跌4.68%。
非住宅中，写字楼类挂牌均价为4793元/㎡，环比下跌36.98%；
门面挂牌均价为6015元/㎡，环比下跌39.06%。
从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.39元/㎡，环比下跌2.76%。
其中，纯住宅挂牌月均租金为13.20元/㎡，环比下跌1.79%；
商住两用房挂牌月均租金为14.23元/㎡，环比下跌6.75%。
纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为9.26元/㎡，环比上涨0.54%；
一般装修挂牌月均租金为12.08元/㎡，环比上涨10.22%；
中等装修挂牌月均租金为13.57元/㎡，环比下跌4.77%；
豪华装修挂牌月均租金为16.76元/㎡，环比下跌5.15%。
非住宅中，写字楼挂牌月均租金为26.10元/㎡，环比上涨7.54%；
门面挂牌月均租金为41.94元/㎡，环比上涨8.29%。
（注：
价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。
（七）房屋租售比
6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：
292。
三、抵押情况统计分析
（一）累计抵押情况分析
上半年，全市共办理抵押登记手续93188起，抵押面积2033.08万㎡，贷款金额385.79亿元，其中，办理个人抵押登记手续90979起，抵押面积1362.21万㎡，贷款金额258.42亿元。
分区划来看，内五区共办理抵押登记手续63013起，抵押面积1002.65万㎡，贷款金额273.27亿元，同比分别增长57.50%、45.67%、82.11%；
其中，办理个人抵押登记手续61695起，抵押面积702.92万㎡，贷款金额184.49亿元，同比分别增长56.93%、56.64%、84.74%。
四县市共办理抵押登记手续30175起，抵押面积1030.43万㎡，贷款金额112.52亿元；
其中，办理个人抵押登记手续29284起，抵押面积659.29万㎡，贷款金额73.93亿元。
上半年，全市共办理在建工程抵押976起，抵押面积453.61万㎡，贷款金额67.69亿元。
其中，内五区共办理在建工程抵押326起，抵押面积321.42万㎡，贷款金额49.89亿元，同比分别增长-12.60%、-2.31%、6.35%。
四县市共办理在建工程抵押650起，抵押面积132.19万㎡，贷款金额17.80亿元。
（二）本月抵押情况分析
6月份，长沙共办理抵押登记手续21952起，抵押面积510.11万㎡，贷款金额109.12亿元，环比分别增长16.89%、41.73%、73.10%；
其中，办理个人抵押登记手续21388起，抵押面积320.51万㎡，贷款金额68.60亿元，环比分别增长16.02%、17.24%、34.04%。
分区划来看，内五区共办理抵押登记手续14866起，抵押面积264.65万㎡，贷款金额76.77亿元，同比分别增长161.31%、197.39%、218.15%，环比分别增长20.05%、62.81%、78.95%；
其中，办理个人抵押登记手续14569起，抵押面积183.58万㎡，贷款金额50.31亿元，同比分别增长162.36%、189.79%、257.82%，环比分别增长19.61%、33.33%、38.98%。
四县市共办理抵押登记手续7086起，抵押面积245.46万㎡，贷款金额32.35亿元，环比分别增长10.77%、24.37%、60.63%；
其中，办理个人抵押登记手续6819起，抵押面积136.93万㎡，贷款金额18.29亿元，环比分别增长9.03%、0.91%、22.10%。
6月份，长沙共办理在建工程抵押380起，抵押面积98.23万㎡，贷款金额13.70亿元，环比分别增长420.55%、35.25%、39.80%。
其中，内五区共办理在建工程抵押64起，抵押面积66.33万㎡，贷款金额10.39亿元，同比分别增长33.33%、15.46%、34.76%，环比分别增长0.00%、29.86%、44.51%。
四县市共办理在建工程抵押316起，抵押面积31.90万㎡，贷款金额3.31亿元，环比分别增长34倍、48.03%、26.82%。
四、6月土地市场分析（数据来源：
长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统）
表92009年6月长沙内五区土地供应和交易情况
区域
出让情况
宗
数
4
3
17
面积（㎡）
273522.7
17741.99
212570.9
108368.6
14614.89
626819.1
成交情况
1
11
14741.62
4089.66
159556.77
金额（万元）
1330
5317
1021
7167
3027
17862
综合地价水平值（元/㎡）
902.21
2996.85
2496.54
661.35
2071.18
1119.48
注：
1、编号望挂的四宗土地，因所在区域在岳麓区境内，视为岳麓区出让土地；
2、综合地价水平值为面积加权算术平均值。
表10
2009年6月长沙内五区各用途土地成交情况
用途
其
中
商业（综合）
工业
成交宗数
成交面积（㎡）
16393.53
35455.83
107707.41
成交金额（万元）
5424
6419
6019
综合地价水平值
3308.62
1810.42
558.83
6月，长沙内五区招拍挂出让土地17宗，土地出让面积62.68万㎡，其中，商业（综合）用地5宗，土地出让面积1.85万㎡；
住宅用地9宗，土地出让面积50.06万㎡；
工业用地3宗，土地出让面积10.77万㎡。
6月，长沙内五区土地实际成交11宗，成交面积15.96万㎡，成交总价17862万元，综合地价水平值1119.48元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积1.64万㎡，成交金额5424万元；
住宅用地成交面积3.55万㎡，成交金额6419万元；
工业用地成交面积10.77万㎡，成交金额6019万元。
PART2
内五区新建纯商品房市场供销情况分
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