上半年中山市房地产市场分析报告.docx
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上半年中山市房地产市场分析报告
2008年上半年中山市房地产市场分析报告
2008年上半年中山市房地产状况分析
2007年，面对高位运行的楼市，中山楼市顺势而起；如今，持续了10个月之久的楼市寒冬期并未像预期的因奥运而改变，中山楼市也未能幸免。
从中山国土资源局的相关数据显示，累计全市住宅成交15252宗房地产交易，共163.4万平方米、72.6亿元人民币。
同比分别下跌了33.7%、35.2%、15.5%。
2008年上半年房地产市场成交状况分析
AN
C
从成交状况图表上看，2008年上半年，中山全市成交面积在1月和2月的波动较大，3月至6月期间，成交面积比较稳定，但缺乏提高的动力和趋势。
从成交金额走势图上看，三月份之后市场成交金额比较平稳，显示出中山市场“理性，求稳，务实”的特性。
2006年1月至2008年6月房地产市场成交均价走势分析
从上面两份图表可以看出，自去年房地产市场进入长时间的深度调整过后，现房地产市场均价水平已逐渐回归理性，1-6月成交宗数波动曲线呈上升趋势证实了在均价调整过后，以自住为置业目的的客户群观望情绪已渐渐减弱，房地产市场出现轻微的回暖迹象。
截止至6月份，均价水平已处于1-6月波峰中的最低值，而成交宗数则处于该曲线波谷中的峰值位置。
据中山国土资源局相关数据显示，2008年上半年全市住宅累计成交均价为4443元/㎡，同比上升30.5%。
从城镇住宅成交均价走势来看，今年上半年中山城区住宅成交均价曲线波动性显然大于镇区。
另外，由于三乡、沙溪、小榄和开发区等镇区别墅产品的推出，促使镇区住宅成交均价在今年3月、5月和六月均高于城区。
中山市房地产市场特征分析
消费者、开发商、楼盘营销推广
西北组团房地产市场分析
西北组团简介：
2007年5月16日，中山市规划局《西北组团（分区）规划（2006-2020）》已通过审查程序，正在进行公示。
该规划涉及古镇、横栏、小榄、东升、东凤、阜沙、南头、黄圃八镇，总面积484.17平方公里（如右图示）。
规划提出：
将西北组团打造成珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一；强化小榄中心镇的地位，形成西北组团服务中心；提升南头镇，形成组团副中心———家电产业专业服务中心；优化古镇，培育其组团次中心职能。
该组团被定位为：
珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一。
此次规划将西北组团定位为珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一，中山市经济社会发展的重要增长区域之一，产业发达、人居环境良好的城镇密集区。
未来西北组团将以特色产业、专业市场为基础，加强研发能力，提升产业发展能力，适时发展装备制造业，积极发展综合服务业，打造成市副中心职能。
2008年中山市镇区房地产市场分析
从2008年上半年个月份镇区的住宅成交规模走势看，镇区成交走势相对稳定，据成交数据显示，今年3月份至今镇区住宅成交面积一直徘徊在21-23万㎡上下，成交金额则在10亿左右。
总体看来，镇区地产一直表现得较为稳定。
累计今年上半年镇区住宅成交规模在“12619宗、134.4万㎡、59.8亿人民币”的水平，同比跌幅分别为“22.1%、25.3%、0.2%”。
2008年上半年镇区房地产市场成交状况分析
从镇区成交状况图上分析，年初的时候波动较大，自三月份以后，到六月份，镇区的成交量比较稳定，成交金额也起伏不大。
说明，楼市的调控对镇区的市场影响有但不大，居民消费比较理性。
2006年1月至2008年6月镇区房地产市场成交均价分析
西北组团房地产特征分析
据2008年中山市国土资源局统计显示，自2007年11月以来，目前东升镇在售的几个楼盘中，面积在90㎡以下的二房二厅户型是最受欢迎，其次是91㎡—120㎡的三房二厅实用型户型和121㎡以上的三房二厅享受型的户型，还有就是90㎡以下的一房一厅自用和投资兼备的户型。
总体而言，面积在90㎡以下的户型是最受欢迎，其次是面积在121㎡以上的户型，最后是面积在90㎡—120㎡之间的。
具体数据见下表：
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
各户型销售量占市场总量的比例
套数
占90㎡以下的销售率
占市场总量的销售率
套数
占90㎡以下的销售率
占市场总量的销售率
套数
占90㎡以下的销售率
占市场总量的销售率
一房一厅
108
15%
6.73%
0
0
0
0
0
0
108
6.73%
二房二厅
519
72.2%
32.4%
30
10.3%
1.9%
0
0
0
549
34.2%
三房二厅
92
12.8%
5.74%
259
89%
16.2%
440
74.2%
27.4%
791
49.3%
四房二厅
0
0
0
2
0.7%
0.01%
153
25.8%
9.54%
155
9.67%
合计
719
291
593
1603
44.9%
18.2%
36.9%
数据来源：
中山市国土资源局
东升镇各楼盘现售楼中面积分布
楼盘
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
旭景花园
0
176
292
468
森美时代花园
473
334
160
967
朝阳花地
108
54
161
323
怡安苑
211
24
0
235
东方景翠居
111
8
0
119
丽城乐意居
358
141
423
922
合计
1261
737
1036
41.56%
24.29%
34.15%
3034
东升镇各楼盘现售楼中户型比例分布
楼盘
一房一厅
二房二厅
三房二厅（90㎡—120㎡）
三房二厅（121㎡以上）
四房二厅
森美时代花园
面积在43㎡左右，共99套
共322套，面积在80㎡左右
共271套，面积在90㎡左右和100㎡左右
共83套，面积在122㎡和130㎡左右
共44套，面积在130㎡左右和151㎡两种
旭景花园
0
共64套，面积为97㎡
共112套。
面积在112㎡和117㎡两种
共221套。
面积在136㎡和143㎡左右
共71套。
面积为156㎡
朝阳花地
共54套，面积在58㎡和64㎡左右
共90套，面积在80㎡和106㎡左右
18套，面积为117㎡
共124套，面积为120㎡左右和140㎡、159㎡三种
共64套，面积为134㎡和139㎡两种
怡安苑
共70套。
面积48㎡—55㎡左右
共16套，面积为70㎡和81㎡两种
共87套，面积在89㎡左右
0
24套，114㎡
东方景翠居
0
共59套，面积在80㎡左右
8套（有2套不可售），面积为92㎡
0
0
丽城乐意居
24套，面积为56㎡和
共201套，面积为60㎡-72㎡和90㎡左右
共175套，面积在86㎡-117㎡之间
共337套，面积为122㎡-138㎡之间
共113套，面积在157㎡-162㎡之间
合计
167
551
496
428
203
1845
东升镇待售面积分布
楼盘
90㎡以下（一房一厅）
90㎡（二房二厅）
90㎡（三房二厅）
91㎡—120㎡（二房二厅）
91㎡—120㎡（三房二厅）
91㎡—120㎡（四房二厅）
121㎡以上（三房二厅）
121㎡以上（四房二厅）
旭景花园
0
0
0
56
51
0
219
71
397
朝阳花地
1
2
1
0
18
0
17
11
50
森美时代花园
48
69
1
0
78
0
46
19
261
怡安苑
44
15
0
0
22
0
81
东方景翠居
0
32
120
0
8
0
0
0
160
乐意居
3
93
16
0
36
0
27
44
219
合计
96
211
138
56
191
22
309
145
从户型上面看,二房二厅和三房二厅的户型相对热销,分别占销售总量的34.2%和49.3%。
从面积分布上看，90㎡以下的小户型占据了市场的41.56%，同时120㎡以上的大户型也占了市场的34.15%。
从上表看，东升镇房地产市场上，几乎不存在户型面积的销售“死
角”。
但是紧凑实用型的户型在目前的市场上是比较受欢迎的。
区域个案分析
东升镇森美时代花园已售房屋户型面积分布
面积
户型
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
一房一厅
51
0
0
二房二厅
260
0
0
三房二厅
1
85
36
四房二厅
0
0
41
合计
312
85
77
474
从上表看，森美花园最受市场欢迎的是90㎡以下的二房二厅户型，占据该楼盘总销售量的54.85%，其次是91㎡—120㎡的三房二厅户型，占据该楼盘总销售量的17.93%。
东升镇旭景花园已售房屋户型面积分布
面积
户型
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
一房一厅
0
0
0
二房二厅
0
8
0
三房二厅
0
61
2
四房二厅
0
0
0
从上表看，旭景花园总共才销售了71套，主要是91㎡—120㎡的三房二厅户型，占据该楼盘总销售量的85.92%。
东升镇朝阳花地已售房屋户型面积分布
面积
户型
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
一房一厅
52
0
0
二房二厅
51
20
0
三房二厅
0
16
89
四房二厅
0
0
44
朝阳花地总共销售272套，其中120㎡以上的三房二厅户型销售较好，占据该楼盘销售总量的32.7%，其次是90㎡以下的一房一厅和二房二厅户型，分别占据该楼盘销售总量的19.1%和18.8%。
东升镇东方景翠已售房屋户型面积分布
面积
户型
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
一房一厅
0
0
0
二房二厅
24
0
0
三房二厅
39
1
0
四房二厅
0
0
0
东升镇怡安苑已售房屋户型面积分布
面积
户型
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
一房一厅
2
0
0
二房二厅
1
0
0
三房二厅
5
0
0
四房二厅
0
2
0
东升镇丽城乐意居已售房屋户型面积分布
面积
户型
90㎡以下
91㎡—120㎡
121㎡以上
一房一厅
3
0
0
二房二厅
183
2
0
三房二厅
47
96
313
四房二厅
0
0
68
乐意居总共销售712套，是整个东升镇销售最多的楼盘。
其中121㎡以上的三房二厅户型销售最好，占该楼盘销售总量的43.96%，其次是90㎡以下的二房二厅户型，占该楼盘销售总量的25.7%。
从以上个楼盘的销售面积的分布结构看，东升镇房地产市场上各个面积段的户型都比较受市场欢迎，
从以上个楼盘的销售户型的分布结构看，紧凑实用型户型和享受型的户型在市场上比较热销。
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