上半年包头房地产市场分析报告55DOC.docx

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上半年包头房地产市场分析报告55DOC

2008年1-5月份包头房地产市场分析报告

2008年5月1号

第一部分包头市城市概况3-9

第二部分包头市房地产1-5月份市场动态10-11

第三部分包头市新建商品房1-5月份市场交易情况12-13

第四部分青昆两区1-5月份度客户分析14-19-

第五部分市场分析总结20-21

第六部分个案楼盘概况22-23

第七部分代表性楼盘分析23-53

第八部分总结54

第一部分包头市城市概况

■包头市城市概况

·历史沿革

包头地名的由来，一说是蒙语"包克图"的音译，意思是"有鹿的地方"；另一说，过去曾是西部地区最大的皮毛集散地，有水旱码头之称，也被称作"泊头"，随着时间的推移，逐渐演变为"包头"。

包头的历史可以追溯到6000年前的新石器时代，是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段，历史文化遗存十分丰富，有赵长城、秦长城、麻池古城遗址，南北朝时期还有两位皇帝定都于此。

地理位置及气候

包头位于内蒙古自治区西部，地处渤海经济区与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。

包头的地理座标是东经１０９度５０分至１１１度２５分、北纬４１度２０分至４２度４０分，面积为２７６９１平方公里。

包头境内有阴山山脉的大青山、乌拉山（以昆都仑河为界），山峰平均海拔２０００米，最高峰海拔２３２４米。

包头市由中部山岳地带、山北高原草地和山南平原三部分组成，呈中间高，南北低，西高东低的地势。

黄河流经包头市境内２１４公里，公路、铁路两桥并行飞架黄河南北。

包头属半干旱中温带大陆性季风气候。

这里景色宜人，气温适度。

据《包头市2002年国民经济和社会发展统计公报》，2002年包头市年均气温８.５℃，年最低气温－２７.６℃，年最高气温３５.５℃，年降水总量２６２.９毫米，年最大风速１１.０米／秒，平均风速１.８米／秒，年日照时数２８０６小时，年平均相对湿度５２％，全年沙尘天气１２次。

夏秋之时，是包头绝佳季节，清风送爽，花香色艳，瓜果丰盛，蔬菜充足，是理想的避暑胜地。

冬春二季，冰封雪飘，银装素裹，别具北国特色。

·行政区划及土地面积

包头市辖９个旗、县、区，其中：

３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区）。

总面积２７７６８平方公里

·人口数量

2007年末包头市户籍总人口263万人，目前主要城区人口123万人。

包头宏观经济状况

·综合经济

经济发展加速提质。

初步测算，包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，比上年增长24%，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值32亿元，增长3%；二产业增加值444亿元，增长29%；三产业增加值324亿元，增长20%。

按常住人口计算，人均GDP为32000元。

在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入102.2亿元，增长39.4%，创历史新高。

结论：

包头人均GDP指数已经逼近4000美元大关，初步达到了中等发达国家水平，

·人均收入及支出

2006年，全市城镇居民人均可支配收入达到15211元，人均消费性支出11625元，恩格尔系数下降为32.3%。

随着收入水平的不断提高，城镇居民生活水平和消费观念发生了重大变化，生活消费支出全面增长，消费结构日趋合理，消费档次明显提升，具有现代家庭生活标志的许多耐用消费品，如移动电话、空调、电脑、小轿车等开始进入寻常百姓家庭。

结论：

包头城镇居民中等收入者人均收入约为2万元，则以双职工家庭为例，年收入约为4万元，则可承受的住房消费约为18万元～25万元。

·工业结构

包头市以加快工业改组改造和结构优化升级作为经济结构调整的主攻方向，并运用高新技术和先进适用技术改造传统工业，加快以电子信息为代表的高新技术产业发展，大力发展稀土、绿色产业等特色产业，构筑了新型的工业结构体系。

自主增长机制的初步形成，经济效益明显改善，经济呈现出持续、快速、协调、健康发展的良好态势。

·房地产业

今年一季度，我市在建房地产项目总投资129.4亿元，项目总规模794.2万平方米，其中住房项目总规模660.4万平方米。

经济适用住房处于合理的比例范围，其新建项目规模占住房新建项目规模的21.6%。

在建房地产项目保持良好发展势头，房地产产业集中度不断提高，达到37.17%，住宅产业集中度更是突破40%，达到41%。

房地产开发企业资本运作能力显著增强。

有开发项目的房地产开发企业中，在建项目总投资超亿元的开发企业数量占到48.8%，5000万到1亿元的开发企业数量占到18.89%，1000万元以下的开发企业仅1家。

房地产开发项目中，从在建项目总投资角度分析，亿元以上在建项目个数占到37.07%，5000万到1亿元在建项目个数占到18.97%，1000万元以下在建项目个数仅3个，在建项目资本运作规模不断扩大；从在建项目规模角度分析，10万平方米以上在建项目占在建项目总数的18.1%，而不足1万平方米在建项目仅有3个，住房开发建设中，10万平方米以上在建项目占项目总个数的14.29%，5万平方米到10万平方米在建项目占项目总个数的21.43%，不足1万平方米项目仅6个。

·房地产投资

2007年1至11月份，包头市房地产市场整体上保持持续、健康、平稳的运行发展态势。

房地产开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年（562.4万平方米）增长167万平方米，与去年同期相比增长36.9%；住宅建设规模629.97万平方米，同比增长49.6%；商业营业用房建设规模74.54万平方米，同比下降30.4%。

其中，今年新开工面积449.54万平方米，同比增长17.7%；住宅新开工面积377.29万平方米，同比增长13.5%；商业营业用房新开工面积48.89万平方米，同比增长2.2%。

房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%，占全市固定资产投资785亿元的9.93%，占第三产业投资361.91亿元的21.54%。

住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%，商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。

其中，市四区及高新区房地产投资分别为（昆区）19.64亿元，（青山区）23.12亿元，（东河区）14.94亿元，（九原区）1.40亿元，（高新区）15.95亿元。

今年一季度，全市各类房屋登记办证4729套、面积42.06万平方米、金额6.97亿元，同比增长了10.5%、3.3%、-3.9%，环比下降了37.6%、35%、34.8%。

其中新建商品房登记办证2628套、面积23.2万平方米、金额4.24亿元，同比增长了6.1%、22.6%、-9.2%，环比下降了45.3%、42%、42.6%；存量房登记办证2101套、面积18.86万平方米、金额2.73亿元，同比增长了16.4%、-13.4%、5.8%，环比下降了24.4%、23.7%、17.3%。

房地产抵押登记共办理2935件，抵押登记面积54.91万平方米，抵押登记金额为11.16亿元，同比增长了14.1%、-24.8%、41.6%，环比增长了29.6%、-32.7%、-36.4%。

通过数据反映，我市房地产开发建设与投资继续保持较高幅度的增长，其中，住宅开发建设增长较高，商业营业用房开发建设有所下降。

■包头市未来规划

1.市域城镇体系

进一步强化市四区作为主城的核心地位，重点发展旗、县政府所在地城镇和若干建制镇。

城市化水平由现状的59.5%发展到2010年67%。

在市域内逐步形成以主城镇为一级城镇，以萨拉齐镇、金山镇、百灵庙镇、白云矿区、石拐矿区为二级城镇，以110国道沿线为发展主轴，以呼白、包白、萨托为发展次轴，职能分工明确的市域城镇体系。

.城市发展目标

到规划期末，城市综合实力达到全国较大城市平均水平，一、二、三产业结构合理，城市经济繁荣、社会文明、环境优美、服务功能完善，各项基础设施配套，生态环境显著改善的现代化城市。

3.城市性质和规模

规划将城市性质调整为“包头市是以冶金、稀土、机械为主的综合性工业城市，是内蒙古中西部的经济中心”。

确定2010年城市人口规模124万人，城市建设用地规模131平方千米，人均城市建设用地105平方米。

4.总体布局

规划确定包头市城市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二城的布局结构。

其基本形态是青山区和昆区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城区组团，两组团相对独立的带状组团城市。

工业区分散在城区边缘，生活区集中布置，工业区与生活区之间设大面积防护林带。

第二部分包头市房地产1-5月份市场动态

一季度，我市房地产市场供应充足，消费需求继续保持旺盛势头，商品住房价格同2007年四季度价格水平基本持平，略有上涨，但涨幅不大，房地产市场呈现出健康平稳运行态势。

房地产市场供应充足，产业集中度不断提高，规模化经营成为主流。

一季度，我市在建房地产项目总投资129.4亿元，项目总规模794.2万平方米，其中住房项目总规模660.4万平方米。

经济适用住房处于合理的比例范围，其新建项目规模占住房新建项目规模的21.6%。

在建房地产项目保持良好发展势头，房地产产业集中度不断提高，达到37.17%，住宅产业集中度更是突破40%，达到41%。

房地产开发企业资本运作能力显著增强。

有开发项目的房地产开发企业中，在建项目总投资超亿元的开发企业数量占到48.8%，5000万到1亿元的开发企业数量占到18.89%，1000万元以下的开发企业仅1家。

房地产开发项目中，从在建项目总投资角度分析，亿元以上在建项目个数占到37.07%，5000万到1亿元在建项目个数占到18.97%，1000万元以下在建项目个数仅3个，在建项目资本运作规模不断扩大；从在建项目规模角度分析，10万平方米以上在建项目占在建项目总数的18.1%，而不足1万平方米在建项目仅有3个，住房开发建设中，10万平方米以上在建项目占项目总个数的14.29%，5万平方米到10万平方米在建项目占项目总个数的21.43%，不足1万平方米项目仅6个。

从包头市目前的项目来看，住宅项目开发体量较大，且销售的较好，商业项目体量有限，销售的不太理想，公寓写字楼项目呈逐年上升趋势。

从几个区域来看：

昆区的房价较高，项目定位较高，除个别楼盘外销售的都较好。

青山区住宅项目较多，受人们消费理念的影响（卖在昆区，住在青山），青山区的住宅销售的都比较好（除个别户型面积较大的楼盘）。

近几年，九原区的房地产市场也逐渐升温，几乎所有的住宅项目销售的都比较理想，原因有以下几点：

①、九原区的房价较低，是很多中底收入者的首选。

②、九原区拆迁规模较大，拆迁户购房很多。

③、包头市的整体规划是发展建设路两边，是一个城市发展新的重点，且各大机关单位都往建设路两边迁移。

④、该区域环境优美、交通便利、空气清新，发展的空间较大，升值空间较大。

东河区、东河区开发面积较大，以旧城改造为主，房价较低，道路较乱，开发重点在东河槽两岸和北梁。

周边旗县，固阳县、白云区、达茂旗、土右旗正处于起步发展阶段，房价较低，石拐区由于地质沦陷所以人口都是外迁，开发几乎没有。

第三部分包头市新建商品房第一季度市场交易情况

房地产市场消费需求旺盛，市场周期仍处于上行区间，交易金额稳步增涨，商品住房交易面积有所下滑。

2008年一季度我市房地产市场成交金额13.83亿元，其中住房成交金额10.11亿元。

商品房交易面积达到34.93万平方米，交易金额11.11亿元，商品住房交易面积30.32万平方米，（1月8万平方米，2月6.92万平方米，3月15.4万平方米）交易金额8.51亿元。

存量房交易面积18.86万平方米，交易金额2.7亿元，其中存量住房交易面积14.05万平方米，交易金额1.6亿元。

市四区及稀土高新区商品房交易金额同比稳步增长，交易面积有所下滑。

市四区及稀土高新区商品住房价格相比2007年四季度，上涨0.51%。

商品住房销售金额需求弹性19.73，表明商品住房价格上涨，交易金额也在增长，市场有效需求依然旺盛，房地产市场周期仍处于上升周期。

商品住房销售面积需求弹性是－28.57，绝对值偏大有房贷新政对交易量的影响，也说明消费市场对价格变化比较敏感，如果房价涨幅比较大，将引起交易面积大幅下降。

空置商品住房面积有所增长，主要来源于144平方米以上商品住房，我市商品住房市场应加大中低价位、中小套型普通商品住房以及经济适用住房供应，增大市场容量。

房地产抵押市场、租赁市场保持良好的发展势头。

一季度房地产抵押登记面积54.91万平方米，抵押登记金额11.16亿元，其中住宅抵押登记面积30.13万平方米，抵押登记金额2.8亿元。

商业用房租赁登记备案63.56万平方米。

一季度我市房地产市场规模化经营程度越来越高，市场竞争日益激烈，与此同时，受信贷政策影响，需注意市场供应结构调整，满足百姓需求。

总结：

今年一季度我市商品房放量仍然很大，同比上一年度有较大的增幅，但从销售角度来看，一季度商品房交易面积有所下滑，可以看出今年包头市房地产业从销售角度来看面临的压力较大。

第四部分青昆两区1-5月份成交客户分析

■、昆区客户资料分析

1、客户来源

2、选择媒体

3、户型面积需求

4、购房用途

5、购房者职业

6、购房者年龄

■、青山区客户资料分析

1、客户来源

2、选择媒体

3、户型面积需求

4购房用途

5、购房者职业

6、购房者年龄

第五部分市场分析总结

一、分析小结

⏹包头市是内蒙古经济实力最强的地去，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，处于呼包鄂东中心，往来交通便利，利于区域内房地产高端项目客源的拓展。

⏹包头市08年房地产项目开发建设规模增长快，商品住宅供应量充足。

⏹08年1-5月份包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价均同比上年同期有上涨。

⏹包头市四区房地产市场价格差距显著：

昆区最高，东河区最低。

东河区该季度的成交均价均低于全市同期平均水平。

青山区该季度成交均价比全市平均水平略高，值得关注。

⏹包头市目前的投资性购房主要选择在昆区和青山区的商业中心。

⏹高新区该季度新建商品房成交量增长率居全市之首。

⏹昆区南部该季度的土地方量较大。

⏹昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。

房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。

目前在售的项目有恒隆公寓、天天公寓、金茂豪庭等，整体均价在3800-4500元平方米区间，甚至有的楼盘达到6000。

区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居和200以上的复式结构。

区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师、个体生意人及银行和政府公务员，还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。

根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。

土地价格在90-100万/亩，通过我司对国土局走访，获悉该区域南部已有几块土地挂牌，每亩价格在95-105万不等。

东亚信华、保利等大公司已经获得土地。

青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。

周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。

目前在售的项目有九星国际、意城晶华、欧鹿生活城、青山国际等，整体均价在3500-4200之间，甚至达到4500。

区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。

目标购买客户群主要集中在一机、二机、个体生意人及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。

⏹九原区是包头四城区之一，位于包头市中心位置，处于东河区和青山区之间，由建设路贯穿连接东河区、九原区、青山区，区位优势明显，交通通讯便利，伴随包头市的经济发展以及城市规划落实，市政府的迁入、商务区的完善、新都市城区的建设、市体育场馆的落成，九原区已成为包头市最具发展潜力、最具活力的主城区。

目前在售的项目较少，价格偏低，均价在2500-3200之间。

户型以一居60-70，两居80-90左右，三居所占比率较少。

区域内购买客户群主要是工薪层和当地现住居民以及部分外区域看好区域发展方向的少部分投资客户。

⏹东河区以旧城老城改造为主，开发重点在东河槽和北梁地区，代表性楼盘有鹿鸣苑、龙藏新城、东豪国际、鼎泰风华等，均价在2300-2800之间，户型以一居50-70，两居80-110左右，有较少一部分大面积或复式结构住宅。

区域购买客户群主要是东河区工薪阶层和较少一部分投资课。

第六部分个案楼盘概况

（一）在售竞争楼盘销售概况

项目

主力面积

销售套数

销售周期

销售率

销售均价

（元/㎡）

都市豪庭

108

700

14个月

％

4500

恒隆公馆

45

300

14个月

％

5100

新星壹品

110-270

474

5个月

％

4400

天天公寓

60-90

592

10个月

80％

3950

欧风丽景

125-195

524

20个月

70％

4200

田城御庭苑

124-180

480

12个月

65％

3450

鼎泰风华

60-150

228

9个月

90%

3100

鹿鸣苑

90-120

786

7个月

75%

2900

恒通国际公寓

121-181

216

11个月

75％

4680/㎡

时代天骄

80-140

522

19个月

90％

2450

东豪国际城

80-120

1222

11个月

95％

2650/㎡

宁鹿水岸

90-120

262

17个月

99％

2800/㎡

明日星城（东）

85-158

900

50%

2300多层

2800小高

南海鸿龙湾

200-300

125

6个月

30%

8000别墅

保利百合（东）

90-138

800

8个月

99%

2800

东河国际

100平以下

900

40%

2400

龙藏新城

90-130

1400

未开

预定60%

预计2900

龙宇国际

60-139

5个月

2500

九郡—嘉园

92-110

543

7个月

100%

2700

兰溪花园

88-120

655

24个月

90%

2500

山水佳苑

70-120

343

12个月

65％

2650/㎡

现代城

70-200

539

12个月

70％

3750/㎡

新泰花苑

77-217

244

12个月

92％

2900/㎡

松石名第

89-195

336

9个月

70％

3600/㎡

金茂豪庭

120-187

180-28复式

532

6个月

一期80%

5000/㎡

鹿港小镇

80-130

1093

10个月

3400/㎡

日月豪庭

50-160

1311

9个月

一期售完

3500/㎡

阳光国际公寓

183-228

131

6个月

17%

4400/㎡

阳光雅居

101-247

806

7个月

60%

4070/㎡

宝林苑

80-190

350

8个月

92%

3200

金顶商务大厦

120-1300

196

13个月

95%

5600

九星-SOHO领寓

30-70

240

4个月

70%

4500

第七部分代表性楼盘个案分析

■昆区楼盘个案分析

1、恒隆公馆

地理位置

包头市昆区钢铁大街，海德酒店西侧

发展商

包钢恒隆房地产开发有限公司

业态形式

公寓、住宅、商铺

产品类型

高层

占地面积

10370㎡

建筑面积

55327㎡

容积率

5.34

绿化率

30％

总栋数

2栋高层

总套数

住宅（含公寓）484套

开盘时间

2007年6月1日

户型

二室二厅119㎡34套，

二室二厅138㎡2套，

三室二厅136㎡25套，

三室二厅153㎡68套，

四室二厅172－194㎡82套，

敞开式（公寓）41－47㎡238套，

敞开式（公寓）81－92㎡20套，

敞开式（公寓）122－139㎡15套

主力户型

三室二厅153㎡，四室二厅172－194㎡，敞开式（公寓）41－47㎡

最低价

3500元/㎡

整体均价

4900元/㎡

普通住宅均价

4300元/㎡

公寓均价

5000元/㎡

物业收费

未定

优惠政策

位定

销售情况

售出390套左右

销售率

81％

周边配套

项目地处昆百商圈，周边配套完善

项目配套

速8酒店，会所，空中花园

智能化配套

小区24小时实施摄像监控；24小时电子巡更；可视对讲系统；一卡通门禁系统

交通情况

交通便利，25路、11路、5路等公交线路从此经过。

广告主题

百年尊崇贵族领域

点评：

项目所处位置优越，前期引进速8酒店做返租式公寓，面积小，总价低销售的比较好，后期推出一栋小豪宅，面积稍大，加上市场变动，销售的不是很好

2、万豪国际

地理位置

包头宾馆院内西楼

发展商

包头市宏发房地产开发公司

业态形式

公寓、写字楼、宾馆

产品类型

高层

占地面积

7977．4

建筑面积

12．24万

容积率

1．94

绿化率

31．6

总栋数

1

总套数

836

开盘时间

2007．10．1

户型

公寓41平米，写字楼80平米

主力户型

敞开式公寓写字楼

最低价

5450

整体均价

6000

写字楼均价

6100

公寓均价

5950

物业收费

公寓2．25写字楼2.80

优惠政策

没有

销售情况

售出近400套

销售率

写字楼80%公寓50%

周边配套

地处包百商圈，周边配套完善

项目配套

公寓、写字楼、5A级酒店

智能化配套

5A级智能化标准

交通情况

10、1、11、25等公交路经于此，交通便利

广告主题

鹿城首家5A级商务品牌

点评：

项目所处位置优越，包头宾馆迎宾楼改造项目，配套高档，在售的有写字楼、公寓、底商。

写字楼销售的较好，已经本售完，由于公寓是厢房，销售比较慢。

3、都市豪庭

地理位置

包头市昆区白云路与钢铁大街交汇路口

发展商

包钢恒隆房地产开发有限公司

业态形式

住宅、公寓、酒店、SOHO办公、商铺

产品类型

小高层

占地面积

33437㎡

建筑面积

30339㎡

容积率

0.91

绿化率

30％

总栋数

首期6栋小高层

总套数

住宅220套（其中70套为回迁户）

开盘时间

2007.4.22

首期户型

二房94-96㎡40套

二房108㎡100套

二房109㎡60套

三房146㎡20套

主力户型

108㎡、109㎡二房（首期产品）

最低价

3800元/㎡

均价

4350元/㎡

物业收费

未定

优惠政策

开盘当天，一次性99折，且赠送厨房用品微波炉或电磁炉；11楼送阁楼和空中花园

销售情况

小面积基本售