XX湖生态农业旅游开发文档格式.docx

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__湖景区由__苗族自治县旅游局主要负责管理现已完成了景区公路、游船码头、水电、通讯等前期基础设施建设尚需项目开发资金6200万元。

根据《__省关于鼓励外商投资条例》精神__苗族自治县人民政府进一步制定了更加优惠的招商引资政策为投资者提供宽松稳定的发展环境。

第二章项目介绍一、自然条件__湖景区位于__苗族自治县县城东南部由__湖湖区与湖区周边__洞、卡田村、新寨村四个部分组成。

__湖湖区地貌多为规模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山在大地构造上属于新华厦构造体系第三隆起带的南端系湘桂经向构造体系。

这里是巫水源头多条溪水呈树枝状分布从东、西、南三面汇入__湖湖区常年水位为515-520米平均水深83余米总蓄水量为3.6亿立方米。

__洞系一组喀斯特地貌溶洞群地层复杂岩溶发育完好基岩裸露形成石牙、漏斗和地下河多峰丛溶洼奇洞异石储水构造多地下河处于中等发育水质以碳酸钙型为主属低矿化淡水卡田村、新寨地是两个苗族村寨位于湖区周围以农田耕作和捕鱼为主至今保持原始的生活习俗民居建筑具有浓郁的民族特色村寨风光秀美如画。

__湖景区地处中亚热带季风湿润气候区属中亚热带山地气候。

冬少严寒夏无酷暑四季分明雨量充沛年均气温16℃年均降水量1432.1mm无霜期260-286天。

景区内植覆盖率高主要分布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林覆盖率达85%。

二、资源条件__湖景区包括地文、水文、生物景观等自然旅游资源和苗族民俗、节庆文化、戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。

地文景观主要指__洞溶洞群景观。

__洞总面积778亩上下共六层全长3400米洞腔最高处48米最大洞厅面积4200平方米洞内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真惟妙惟肖鹅管石等溶洞奇观密布秋冬时节常有白雾从洞口升腾状如樵夫炊烟俗称“__樵隐”乃__著名古景之一。

水文景观主要指__湖__湖突起于121米高坎之上湖面9.5平方公里200余座山岛点缀其中形成无数的峡谷水巷绵延18公里长水质纯净水体清澈湖面时宽时窄沿岸山峦起伏郁郁葱葱湖光山气相映成趣生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动由于多种植物群落的生长型、叶型及树叶生长周期的不同使植被外貌差异明显特色各异具有一定有观赏价值岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物经常出没于山林间白鹭、野鸭、黄鹂等多种鸟类也时而展翅时而戏水时而欢鸣体现出人与大自然的和谐。

湖区内聚居的多为苗族清一色的吊脚楼苗拳、药浴、油茶等民风盛行庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈__湖旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。

三、旅游区目标市场定位从__苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分析对照__县旅游市场调查及预测__湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级：

一级目标市场：

__及其邻县、邵阳市。

这些地区是游客来源的主力是先导市场。

二级目标市场：

怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内的__市县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎平等邻近市县。

三级目标市场：

广东、湖北、上海等中国南方地区。

四、价值评估__湖景区包涵一定的自然景观和人文景观以溶洞景观、山水风光、苗族民俗风情为主要内容是既有一定观赏性又具备较强参与性的生态旅游区生态环境良好。

景区内水电供应充足无“三废”和“躁音”污染空气清新水质清沌安详宁静环境质量优良特别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文化旅游资源与国内同类地区相比具有突出优势可作为__湖景区的特色资源基础。

整个景区开发投资估算为6710万元投资规模中等随着__风景名胜区的大力开发建设以桂林旅游市场为依托只要充分搞好市场营销策划不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资效益明显因此投资__湖景区开发是十分可行的。

第三章投资分析根据《__湖景区开发可行性论证报告》和《__湖景区修建性详细规划》景区整体开发投资估算为6710万元（见表1-表5）一、建设投资

（一）、景点项目建设投资景点项目建设投资推框算表表1序号景点名称建设内容金额（万元）1__洞公园9公里洞内盘桓游道250590__书院30诗词碑林10__洞避暑同庄180购物中心60白云寺40天然冷冻库202高峡平湖观景亭80320铁索桥——高架飞越200娱乐索桥403民俗风情村卡田、新寨两个民俗文化村及移民村2×

110+903104水上游乐区购置各种游船280350水上建筑40岛上建筑305野生动物园购买、喂养各种野生动物50506狩猎探险区森林探险站30185观景台50购置猎枪5动物饲养场1007花岛培植花卉50110建亭、榭60序号景点名称建设内容金额（万元）8经济植物园药材林70250杉、松木林50笋竹林50珍稀树种林809休闲疗养区水庄、渡假别墅400990渡假宾馆510老年活动中心8010青峦碧影情人岛30100风雨桥、仿生建筑7011古木老林游道、林木保护、凉亭15015012垂钓观鱼岛土堤、钓鱼台70148仿生建筑、烧烤场7813飞瀑流泉引水建人工瀑布808014梁山水寨建108座水榭、聚义堂20020015山野渔村新建或搬迁100户渔户村45045016湖区上游接待站新建中高档床位150张30030017小庐山游乐城（__洞至__湖中途）三星级民族宾馆300480网球场20保龄球馆70游泳池30娱乐城6018景点维护维护性建设150150合计52145214

（二）景区公路建设改造投资景区公路建设改造投资框算表表2序号走向等级红线宽度（m）性质长度（km）金额（万元）1__洞公园-湖区码头游道10改造3.20422码头-休闲疗养区游道6新建2.60303休闲疗养区-野生动物园游道6新建4.00504休闲疗养区-经济植物园游道4新建4.80555码头-渡假宾馆别墅游道6新建3.25446休闲疗养区-上游接待站林荫道10新建4.20387码头-民俗文化村（东、西）游道6新建东2.85西3.62668码头-青峦碧影-梁山水寨游道5新建6.32107合计36.84432（三）、景区停车场建设投资景区停车场建设投资框算表表3序号停车场位置面积（m2）金额（万元）1码头停车坪1100102渡假别墅、宾馆90073上游接待站60044小庐山游乐城5005合计310026（四）、景区建设征地投资景区建设征地投资框算表表4序号用地类型面积（km2）征地价格（万元/亩）金额（万元）1旅游建设用地0.20.71802移民建设用地0.080.41103其它用地1.40.3133合计1.68423（五）、市政及其它建设投资市政及其它建设投资框算表表5序号工程项目建设内容及工程量金额（万元）1绿化1．建筑景点环境绿化2、森林防火及病虫害防治。

402电力系统建2kv开闭所、2个变电室、输电线路803电讯建2个讯号塔、IP电话亭、3个邮政所、光缆1004给排水系统供水干管、排水干管、供水池、水站905交通工程旅游车辆3个码头运输船只2306公共服务设施摄影点、游乐场所、垃圾转运站、诊所607景区管理费10/年8不可预计费5合计615目前已由__苗族自治县人民政府完成投入510万元修建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设尚需6200万元开发建设资金。

二、效益预测__湖景区可遵循“边投资、边经营、边受益”开发原则根据目前__苗族自治县游客接待调查统计分析完成投资50%后可按年接待25万人次的10%递增比预测投资收益。

（一）__洞公园景点1、年游客客量=25万人次×

10%=2.5万人次2、年旅游总收入=年游客量×

每万人次消费数=2.5万人次×

200万元/万人次=500万元3、年总利润=年旅游总收入×

利率（40%）=500万元×

40%=200万元

（二）高峡平湖景点1、年游客量=25万人次×

5%=1.25万人次2、年旅游总收入=1.25万人次×

150万元/万人次=187.5万元3、年总利润=187.5万元×

35%=65.63万元（三）民俗风情村景点1、年游客量=25万人次×

250万元/万人次=312.5万元3、年总利润=312.5万元×

40%=125万元（四）水上游乐区景点1、年游客量=25万人次×

10%=2.5万人次2、年旅游总收入=2.5万人次×

180万元/万人次=450万元3、年总利润=450万元×

30%=135万元（五）野生动物园景点1、年游客量=25万人次×

3%=0.75万人次2、年旅游总收入=0.75万人次×

90万元/万人次=67.5万元3、年总利润=67.5万元×

50%=33.75万元（六）山野渔村景点1、年游客量=25万人次×

190万元/万人次=142.5万元3、年总利润=142.5万元×

40%=57万元（七）狩猎探险区景点1、年游客量=25万人次×

2%=0.5万人次2、年旅游总收入=0.5万人次×

400万元/万人次=200万元3、年总利润=200万元×

35%=70万元（八）花岛景点1、年游客量=25万人次×

30%=42.75万元（九）经济植物园景点1、年游客量=25万人次×

2%=0.5万人次2、年旅游总收入=0.5万人次×

100万元/万人次=50万元3、年总利润=50万元×

50%=25万元（十）休闲疗养区景点1、年游客量=25万人次×

5%=1.25万人次2、年旅游总收入=1.25万人次×

100万元/万人次=1250万元3、年总利润=1250万元×

30%=375万元（十一）青峦碧影景点1、年游客量=25万人次×

180万元/万人次=225万元3、年总利润=225万元×

30%=67.5万元（十二）古木老林景点1、年游客量=25万人次×

60万元/万人次=30万元3、年总利润=30万元×

40%=12万元（十三）其它景点1、年游客量=25万人次×

10%=2.5万人次2、年旅游总收入=2.5万人次×

200万元/万人次=500万元3、年总利润=500万元×

20%=100万元（十四）湖区上游接待站1、年游客量=25万人次×

150万元/万人次=375万元3、年总利润=375万元×

30%=112.5万元（十五）小庐山游乐城景点1、年游客量=25万人次×

25%=6.25万人次2、年旅游总收入=6.25万人次×

150万元/万人次=3750万元3、年总利润=3750万元×

20%=750万元通过对以上景区景点的收益分析可得出：

1、__湖景区年旅游综合收入=8632.47万元2、__湖景区利润总额=2171.13万元。

按年总利润2171.13万元指标计算预留15%的企业发展基金上交11%的营业税及利息74%的利润计1606.60万元即可完成成本收回由此可知：

项目总投入年利润总额项目投资回收期=×

100%6710万元1606.6万元/年项目投资回收期=×

100%项目投资回收期=4.18年第四章营销策划及管理__湖开发建成后营销应坚持“突出民俗文化特色打造生态健康品牌主营渡假休闲旅游产品”原则努力打通桂林——__——张家界旅游循环线通过大力宣传不断开拓占领中国南方及东南亚旅游市场努力实现年接待游客递增15-25%的增长目标。

__湖景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。

应按照现代企业管理模式组建__湖旅游开发经营股份有限公司运用现代企业管理手段协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务不断增强市场竞争力。

第五章附录景区管理机构管理人员介绍