自行开发房地产项目的增值税问题.docx

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自行开发房地产项目的增值税问题

自行开发房地产项目的增值税问题

一、关于自行开发

自行开发，是指房地产企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

对于并未取得土地使用权的安置房、房改房、拆迁房等开发项目不能适用。

“烂尾楼”的再开发，则必须以新企业的名义立项销售。

二、销售额的确定

（一）一般计税方法

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

销项税额=销售额×10%

当期允许扣除的土地价款的计算公式如下：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

土地价款具体包括土地出让金和相关的税费，关于土地出让金，进一步来说，以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款；以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金。

（二）简易计税方法

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

如何确定老项目，关键点在于合同开工日期在2016年4月30日以前。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

三、预缴税款

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

预收款为不动产交付业主之前开发商所收到的款项，包括首付+按揭+尾款模式、全款模式等，定金为预收款，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

预收款不是销售额，所以，待房屋正式交付时，再确认为销售额，再进行增值税的缴纳。

四、进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以计入进项税额予以抵扣的就是按照一般计税方法计税的项目；如果兼有简易计税方法计税和免征增值税的房地产项目的，则这些项目是无法抵扣，可以划分清楚的，应当划分出来分别核算；如果无法划分的，则应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

计算公式如下：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

进项税额的抵扣是一次性全部抵扣的，不适用《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国税告〔2016〕第15号）。

五、纳税申报

纳税义务发生的时间这样确定：

一般纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指一般纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

适用一般计税方法的，一般纳税人的应纳增值税额为当期进项税额减去当期销项税额。

适用简易计税方法的，一般纳税人的应纳增值税额为当期销售额×5%（征收率）。

二者均可以抵减已预缴税款，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

六、小规模纳税人征收管理

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

纳税义务发生时间与上述的一般纳税人相同，应纳增值税额为当期销售额×5%（征收率）。

抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

七、总结

房地产开发企业应当根据具体情况在遵守法律法规和规范性文件的前提下作事先的估算，进而确定具体采取哪一种方法。

个人认为，房地产开发企业应当积极申请为一般纳税人，对于自行开发销售的项目，并尽可能适用一般计税方法来计算应纳增值税额，这样可以享受土地价款和进项税额的双重抵扣。

进项税额应当注意符合抵扣的要求，并根据房地产开发的具体情况来确定合法抵扣的范围。

另外，一般纳税人应当保留省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，并建立台帐以登记土地价款的扣除情况。

这个也非常重要。

附：

（部分涉及的法律法规规范性文件）

（一）财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税[2016]36号

（二）国家税务总局房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法国税告[2016]18号

（三）国家税务总局不动产进项税额分期抵扣暂行办法国税告[2016]15号