笔记1 房地产基础知识整理精要.docx

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笔记1房地产基础知识整理精要

商业合理规划

地上

面积住宅获得经济利益

公用

由策划公司提供：

结构形式

产品类型

体量

产品类别

建筑风格

市场调研

参看笔记2第二条

详见笔记1的9、10要点及笔记2的要点二

参看笔记2第二条

参看《房地产开发的市场调研》

收集资料：

①标高图（地形图）国家规定基本比例尺为1:

500和1:

1000什么样子的？

②周围市政管网图纸及道路图纸甲方向规划局或建设局，市政公司，自来水公司，供电公司，天然气公司等所要数据。

③确定经济指标、产评定位、产品配比、产品体量、建筑风格由前期策划公司提出

④绘制带有坐标的CAD图

⑤熟悉当地规划要求及规划细则

⑥了解相应的建筑风水如规划时应东高西低，东北角西南角不易一开门等（参见笔记2建筑风水）

一、有关房地产的基础知识：

1.房地产：

又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：

即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。

通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。

英文是Realestate.

2.物业：

是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。

也属于房地产，英文是estate.

3.房地产业：

是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。

*包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。

4.国有土地：

即属于国家（全民所有）的土地。

集体土地：

是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。

*根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。

5.土地一级市场：

指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。

土地二级市场：

指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。

*政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。

我国目前的土地市场的方针是：

垄断一级市场，放开搞活二级市场。

6.土地一级开发：

指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程

7.开发商取得土地使用权的方式：

一级市场（国家出让）：

行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖

二级市场（企业转让）：

买卖赠与租赁继承抵押

8.有关土地开发的名词：

1）生地：

尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。

2）毛地：

指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。

3）飞地：

也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。

4）熟地：

指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。

5）宗地：

是地块最小的单元。

城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。

一般按照区、带、片、宗进行编号。

例如：

Ａ118-12表示:

A区第1带第18片第12宗地。

6）土地级别：

根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。

各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。

7）三通一平：

指水通、电通、道路通，场地平整。

8）七通一平：

指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。

9.有关房屋产品类型的名词:

1）商品房：

指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。

2）外销房：

指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。

3）内销房：

指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。

4）现房：

指开发商已经办理了房地产权证的商品房。

通常意义是指已经完工可以入住的房屋

5）店面：

又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。

6）SOHO：

是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思为：

小型的，家庭式的办公室。

7）LOFT：

是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。

8）准现房：

通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。

一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。

9）期房：

是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。

在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。

10）尾房：

又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。

11）空间蒙太奇：

借用电影剪辑的概念，特点是以小户型标准为设计单元，在空间上可像积木一样自由组合，从而形成中、大、超大户型。

12）SOLO：

原意是独奏、单独的意思，这里指超小型住宅，一般卧室和客厅为一体，整体式的厨房和厕所，面积在35平米左右，适用于想独立的年轻人、外地人、刚刚参加工作的人群。

在公共部位一般设有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。

13）STUDIO：

原意思为“工作室”，这里指专为那些发展中的小型企业提供的面积较小的办公空间，一般地处企业集中区，交通便利，各类公司及服务相对齐全，容易形成资源共享。

14）SHOPPINGMALL：

意思为“步行街购物广场”，是目前非常流行的商业模式，一般规模较大，商家集中，具有大型的开放休闲广场，交通便利，人流庞大，商业效应惊人。

15）会所：

指专为特定人群或业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所，一般包括酒吧、咖啡厅、阅览室、网吧、餐厅、保健、洗浴等，同时也应具有乒乓球、羽毛球、保龄球、游泳池等活动场地。

10.户型设置相关名词：

1）板楼：

外形象“板”，一般由若干个单元组成，每个单元有独立的楼梯间、电梯间，或者通过连廊连接。

多为多层或小高层，南北通透，通风采光较好，房间均好性高，但占地面积大，价格较高，建筑美学效果不好。

2）塔楼：

外形象“塔”，一般以楼梯和电梯为布局核心，各户沿核心筒布置，公摊小，绿地率高，外形美观，价格较板楼低。

但是采光通风不好，密度大，灰色空间较多，居住舒适感较差。

3）错层住宅：

每套住宅中，各功能分区的标高不在同一平面上，形成空间和视觉上的变化，使住宅内环境错落有致，具有韵律感．一般错开300—600mm

4）跃层住宅：

是近年来推广的一种形式，指住宅占有两层楼面，卧室、起居室、卫生间、厨房等房间分层布置，通过户内楼梯连通，功能分区明确。

5）复式住宅：

受跃层住宅启发而设计出的一款经济型住宅。

楼面也为两层，但其实是在一层较高的楼层（一般楼层高度为3.3米以上）中加建一个夹层（一般为１.２米），上层较矮，一般作为卧室使用。

这种户型平面利用系数高，成本低，但是上层使用舒适感差，户内房间均好性低．

*此外还有智能化大厦（3A，5A建筑）、双景住宅、绿色生态住宅等。

见附表3

6）低层建筑：

指高度小于等于10m的建筑，低层居住建筑为一至三层。

  7）多层建筑：

指高度大于10m，小于等于24m建筑，多层居住建筑为四层至八层。

  8）高层建筑；指高度大于24m的建筑，高层居住建筑指八层以上（不含八层）

11.规划设计中常用的技术指标：

总占地面积

建设用地面积

总建筑面积

地上（地下）建筑面积

住宅、商业、教育等建筑面积

容积率（有时总用地容积率）2:

指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率

建筑密度:

指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑层数、高度

绿地率:

规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

总户数

车位比

住宅建筑套密度

住宅面积净密度

日照标准：

为保证居住空间获得足够的阳光照射，满足人们的健康需求，所规定的最低日照时间。

一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算。

道路红线

管道布设

12.居住区相关名词：

1）城市居住区：

一般称居住区，指被城市干道或自然分界线所围合，并配建有一整套完善的、能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地，一般居住人口在3---5万人。

2）居住小区：

规模比居住区小，是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区，人口一般在7000---15000人，并配建有一套必需的公共设施。

3）组团：

是指在小区内被小区道路所分隔，拥有一块共有公共设施，建筑类型基本相同的聚居区，人口规模在1000---3000人，这种居住模式能够带来领域感和安全感，又便于人们交流，空间尺度适合，比较符合现代人的心理需求。

4）楼座→组团→小区→居住区

13.其它相关区域规划名词：

●公共绿地：

指满足一定光照条件，供人们共享的绿地、居住区公园、小游园和各种绿化用地。

公共绿地的指标为：

组团0.5㎡/人；小区1㎡/人；居住区1.5㎡/人；旧城区改造不得低于相应指标的50%。

*小区内的绿地面积不包括屋顶绿化、垂直绿化以及小于2㎡的土地。

●“三区”：

是在镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。

●用地红线：

是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。

*在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。

●建筑红线：

是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。

●城市黄线：

是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线

●城市蓝线：

指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

●城市绿线：

是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。

●城市紫线：

是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。

●城市黑线：

市政公用设施规划控制线，黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。

●道路红线：

是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；

14.建筑物体形系数：

指建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。

北方地区一般小于0.35

15.日照间距：

指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比。

（越小越好）

日照间距系数：

指根据日照标准确定的房屋间距与南临建筑物高度的比值。

（越大越好）

公式：

tanh=（H-H1）/D

16.建筑间距及建筑高度计算：

应参照：

建筑设计防火规范、民用建筑总平面规范和作日照分析

1）中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。

这是强制性规定。

2）参看《包头市城市规划技术标准》第三章（建筑间距）、第四章（建筑高度）。

17.城市绿地设计：

参看《包头市城市规划技术标准》第四十条、第四十一条。

18.管道布设要求：

1）参看《包头市城市规划技术标准》第四十二条（六）——（十）

2）在北方的管道布设中应注意防冻，管道布设于冰封线以下（包头1.2m—1.5m）

19.道路设计要求：

1）参看《包头市城市规划技术标准》第四十三条（三）（四）（六）

2）小区路宽一般在6-9m，且同一小区应设至少两个人行出口，出口间距不易超过80m。

3）道路下铺有供热管道的道路应至少有14m宽。

20.停车场的设计要求：

1）类型：

室内停车场

室外停车场（室外停车场面积不得低于总配建停车场面积的1／3）

地上车库

露天

地下货架型

地下室

2）城市对外交通出入口附近应设置停车场，以方便过境车辆。

3）停车位：

<50个停车位的停车场，可设一个出入口，其宽度宜采用双车道；

50-300个停车位的停车场，应设两个出入口；

>300个停车位的停车场出口和入口应分开设置，且相距应不少于100米。

4）小型机动车：

25㎡/车位（含交通面积）

自行车：

1.2㎡/车位

21.建筑基地及单位机动车出入口应当符合下列规定：

1）参看《包头市城市规划技术标准》第四十五条

（一）——（六）

2）居住区内主要道路应有两个方向与外围道路相连。

22.与面积计算相关的名词：

1）建设用地面积：

也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。

2）总建筑面积：

也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。

3）小区总建筑面积：

是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。

4）建筑基底面积：

是指建筑物首层面积总和。

5）使用面积：

是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。

6）结构面积：

指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

7）辅助面积：

各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。

8）小区总建筑面积：

是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。

9）建筑密度：

也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。

10）规划形态：

是指项目的具体建筑构成，包括楼宇数量、使用性质、层数等具体指标。

23.住宅套密度住宅建筑套密度：

是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。

住宅建筑套毛密度：

是指每公顷居住区用地上拥有的住宅套数。

住宅面积密度住宅面积净密度：

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（㎡/ha）

住宅面积毛密度：

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（㎡/ha）

人口密度人口毛密度：

每公顷居住区用地上容纳的人口数量。

人口净密度：

每公顷住宅用地上容纳的人口数量

人均用地面积人均总占地面积：

是指建筑红线内用地面积与人口数量之比。

人均住宅用地面积：

是指小区内住宅用地面积与人口数量之比。

24.小区配套安防系统门禁系统绿化

硬化围墙水泵房

亮化停车位道路

热交换站自行车棚门房

幼儿园垃圾转运站物业用房（3‰建筑面积）

25.

（1）产异化产品

（2）房子卖点学区房（户型较小）

服务环境放内环环境（小区绿化、景观布置）

卖点外环境（临湖靠海）

精装房（以优盖缺）

26.城市道路广场规划中的坡度问题:

1）绿化坡度：

在道路标准中没有找出

2）广场坡度：

平原地区应小于或等于1%，最小为0.3%；丘陵和山区应小于或等于3%。

地形困难时，可建成阶梯式广场。

与广场项链的道路纵坡度以0.5-2%为宜。

困难时最大纵坡度不应大于7%，积雪极寒冷地区不应大于6%，但出入口纵坡度应小于或等于2%。

3）普通道路坡度：

机动车最大坡度 ≦3%

非机动车坡度     ≦2%

重坡≦2%

横坡1.5‰-2.5‰（中心点标高-边线点标高）/（中心点到边线点的距离）

27.小区公共配套设施市政管网排水雨水

道路污水

停车场给水自来水

绿化消防纯净水

中水（水的二次回流，用于浇灌）

供热

电力设施

闭路电视、宽带、电话线

天然气

热源厂电厂余热

大于100℃热交换站

供热公司

暖气片供水温：

90℃

回水温：

70℃

地暖供水温：

65-70℃

回水温：

50-55℃

教育

医疗

卫生

文化体育

商业服务

金融邮电

社区服务

行政管理

二、房地产成本构成：

（一）参看《房地产成本构成和费用估算》

（二）简要概括表：

1.拿地成本

+税契税（低价的3%）

耕地占用税（占用农民的地才发生此税，内蒙15-25元/㎡）

2.相关设计设计费前期设计费

规划费用

建筑扩初（建筑初步深化设计）户型深化（精确户型面积）

结构设计外立面（选择何种风格）

建筑功能设计（空调板等的布设）

小区配套设计园林硬化

道路

管道…

电网

（三）、建安成本房主体砖混结构820-850元/㎡

外装饰剪力墙包干价1350元/㎡

预算价1600元/㎡

框架结构（适用与底店）1700元/㎡

钢结构轻钢结构

车间临时性钢结构

厂房

（四）、有关税费

参考数据：