交通管理总站经济适用住房项目可行性研究报告.docx
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交通管理总站经济适用住房项目可行性研究报告
交通管理总站经济适用住房项目
可行性研究报告
第一章总论
第一节项目基本概况
一.项目名称
XX市交通管理总站经济适用住房项目
二.项目承办单位
XX市交通管理总站
三.项目建设地点
本项目建设地点位于XX市区南京路149号，建设用地北侧临南京路，西侧临前进路。
该地块交通方便，位置优越。
四.项目建设规模及内容
XX市交通管理总站经济适用住房建设项目规划总用地面积为3965.96㎡（约5.95亩），总建筑面积为12744.2㎡，计划建设1栋单元式高层住宅楼（含架空层）及小区相关基础配套设施，共建设经济适用住房112套。
项目建设内容包括经济适用房小区的土建工程和室内外给排水工程、电气工程、消防工程及项目配套的绿化、道路、停车场等设施。
六.投资估算与资金筹措
该项目总投资为3485.30万元；其中建安工程费用：
2934.62万元；工程建设其它费用：
384.71万元；基本预备费用：
165.97万元。
项目建设资金拟采用以下方式筹集：
所需全部资金由业主自筹。
第二节编制依据及研究范围
一.编制依据
1.投资项目可行性研究指南（试用版）；
2.与业主签订的关于编制项目可行性研究报告委托书；
3.《XX省保障性住房建设技术规定》；
4.《XX省经济适用住房管理实施办法》；
5.XX省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》；
6.《XX市总体规划》；
7.《住宅设计规范》（GB50096-2011）；
8.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
9.《XX省居住建筑节能设计标准》；
10.其他现行的标准、规范和定额；
11.建设单位提供的相关资料。
二.研究范围
研究工作的范围包括：
建设背景及必要性、项目选址及建设条件、项目建设规模与内容、建设方案、公共工程方案、项目节能分析、消防及安全措施、环境影响评价、项目组织机构及管理、工程招标、项目建设实施进度、投资估算与资金筹措、效益分析、结论及建议等内容。
第三节主要技术经济指标
主要技术经济指标表
名称
单位
数量
备注
规划总用地面积
m2
3965.96
合约5.95亩
总建筑面积
m2
12744.2
其中
地下建筑面积
m2
1517.83
不计入容积率
地上建筑面积
m2
11226.37
其中
住宅建筑面积
m2
10080
架空层面积
m2
916.37
不计入容积率
配套服务建筑面积
m2
230
建筑占地面积
m2
1146.37
道路面积
m2
1070
绿地面积
m2
1600
总户数
套
112
容积率
~
2.6
计容面积为：
10310㎡
建筑密度
%
28.91
绿地率
%
40
总机动车停车位
个
120
其中
地下停车位
个
70
地上停车位
个
50
建筑高度
m
33.5
总投资
万元
3485.30
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景
一.XX市概况
XX市位于XX岛西北部。
北纬19°11′-19°52′，东经108°56′-109°46′。
北与西北面濒临北部湾，东邻临高县、澄迈县，南至东南靠琼中县、白沙县，西南与昌江县接壤。
市境南北长81千米，东西宽86千米。
总面积3265平方千米，户籍人口101万人。
XX市是XX省土地面积最大、人口最多的市级市，也是XX西部的经济、交通、通信和文化中心。
XX洋浦经济开发区和中国热带农业科学院、XX大学XX校区（原华南热带农业大学）均在其境内。
全市辖17个镇：
那大镇、和庆镇、南丰镇、大成镇、雅星镇、兰洋镇、光村镇、木棠镇、海头镇、峨蔓镇、三都镇、王五镇、白马井镇、中和镇、排浦镇、东成镇、新州镇。
境内有西培、西华、西庆、西流、西联、蓝洋、新盈、八一、龙山、红岭10个国营农场。
市政府驻那大镇。
二.国家全面推进保障性住房建设
2007年8月1日，国务院总理主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）。
《意见》于8月13日正式发布。
紧接着，8月24日，全国城市住房工作会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席，会议围绕《意见》具体实施方案等内容展开，中心任务明确下一阶段的住房保障工作。
《意见》希望通过建立城市居民住房保障体系来解决这个问题，这应该看作政府对房地产市场有所为的重要信息。
更为重要的是，《意见》对经济适用房的基本对象、建筑面积、产权属性、资金来源、市场流转等方面有具体的规定，并希望以此来保证城市低收入基本居住条件，以此来建立与完善住房保障体系。
2008年全国“两会”期间，住房问题成为众多代表关注的热点问题之一。
温总理的政府工作报告在修改时特别把居民住房增列为“群众不满意的问题”，可见住房问题的严重性获得了与会代表和政府普遍性的认可。
2008年的政府工作报告又提出抓紧建立住房保障体系：
坚持正确发挥政府和市场的作用，制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、节约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房；增加中低价位、中小套型普通住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中低收入家庭解决住房问题，合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。
这是中央政府建设和谐社会的一个重大举措，经济适用住房在住房保障体系建设中扮演着重要角色。
近年来，房地产已经成为国民经济的支柱产业，对于加快推进我国社会主义现代化具有十分重要的意义。
然而由于房价的上涨幅度超出了城市大部分中低收入者的承受能力，住房问题已成为百姓关注的焦点。
为了控制高房价，更好地落实房价调整的政策目标，国家对保障性住房投资力度不断加大。
国家针对中低收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度，并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度。
在土地供应方面，国土部门制定了庞大的土地供给计划，在增加商品房供应的同时，也在加大政策性住房的比例。
经济适用房、廉租房建设成为在应对国际金融危机的背景下扩内需、惠民生的重要结合点。
三.XX省明确保障性住房建设任务
随着我国城市化进程的不断发展和XX省国际旅游岛的建设，我省一些城镇仍然存在着发展缓慢的态势，许多城镇中低收入家庭仍然存在着住房难的问题，目前XX市部分城镇家庭住房面积仍低于政府规定的标准，而且有些家庭是“四世同堂”，仍有部分家庭住在简易房里，所以群众要求改善住房条件和状况的呼声日益强烈。
保障性住房建设是重中之重的头号民生工程。
XX省省委、省政府召开全省保障性住房建设工作会议，会议要求，全省各地各有关部门要摸清底数、下定决心，拿出切实有效的措施，确保保障性住房建设计划的按时完成。
XX省建设厅也提出了解决中低收入者住房的相关措施：
一是，加大经济适用房、廉租住房的土地供给；二是，财政预算和住房公积金增值收益用于廉租住房建设；三是，鼓励开展经济适用房租赁试点；四是，尚未完成处置和积压房地产应积极转化为廉租住房；五是，通过统一划拨土地、整合现有单位土地资源、危旧房改造等获得建设用地，集中或分散建设限价商品房。
相信随着各项政策措施的落实，XX市及XX省的保障性住房建设必将得到大幅度的提升。
四.XX市加快推进保障性住房建设
住房问题是人民群众普遍关心的热点，XX市政府领导站在执政为民、构建和谐社会的高度，充分认识到住房问题是一项重要的“民生”问题。
为此，XX市政府对保障性住房建设加大力度，大力加强廉租住房、经济适用房建设力度，逐步把最低收入、低收入城镇住房困难家庭全部纳入保障范围，努力实现“居者有其屋”的目标，不断改善人居环境。
2011年，XX市建设保障性住房5816套，面积48.72万平方米，其中，廉租房524套，面积2.62万平方米；经济适用房3520套，面积33.3万平方米；公共租赁住房856套，面积4.74万平方米；限价商品房600套，面积5.4万平方米；城市棚户区改造160套，面积1.18万平方米；国有工矿区改造156套，面积1.49万平方米。
今年，XX市政府继续加大对廉租住房、经济适用住房建设和危房改造的扶持力度，切实改善低收入者的住房问题。
本项目作为XX市2012年度经济适用住房建设项目之一。
XX市交通管理总站为切实解决本单位住房困难职工的住房问题，计划利用自有建设用地，自筹资金建设112套经济适用住房。
第二节项目建设必要性
住房是居民的基本生存需要，“住有所居”是改善民生、促进社会和谐的重要基础。
实施保障性安居工程的目的，就是要从根本上改善广大社会低收入住房困难群体的住房条件，使广大人民群众共享改革发展的成果。
党中央、国务院做出实施保障性安居工程的重大决策，对于促进经济社会发展、保障社会和谐稳定具有十分重要的意义。
一、项目建设是贯彻党中央和省委有关民生政策的具体举措
住房作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
建设经济适用住房是贯彻落实党的十七大精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是省委、省政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房【2004】17号）、《XX省人民政府办公厅关于印发XX省经济适用住房管理实施办法的通知》（琼府办【2009]】31号）等一系列政策文件的具体举措。
二、项目建设是扩内需、保民生、促发展的具体体现
当前，国际金融危机扩散蔓延的势头依然没有消除，对世界各国的影响也在不断加深。
为了有效应对危机冲击，按照党中央、国务院的部署，我省制定了一系列政策措施，全力保增长、保民生、保稳定。
保障性安居工程作为扩内需、保增长的重要内容，其产业关联度强，不仅能够促进房地产业、建筑业、建材业、服务业等众多行业发展，而且可以增加诸如房屋装修、家具家电等轻工业产品的即期消费，还可以带动大量社会资金投入，对于拉动经济增长的作用十分巨大。
三、项目建设是政府履行职责的基本要求
全国保障性安居工程工作会议强调，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，必须切实做好这项惠民生、促发展的工作。
从我省的情况看，现在居住条件仍然很差的群众大多数都是低收入群体，单纯依靠自身的力量没有能力解决住房问题，这就需要政府切实履行服务职责，加快建设保障性住房，切实为低收入住房困难群体提供住房保障和支持。
四、项目建设是改善民生的重大措施
虽然近几年来通过全省上下的共同努力，改善了部分群众的居住察袢，但是，受经济发展水平等因素的制约，全省仍有一定数量住房困难群体的居住环境没有得到真正改善，在一些城市、垦区、林区和广大农村，仍存在低矮破旧、亟待改造的危旧房和泥草房。
居住是人民群众的基本需求，保障性安居工程是重大的民生工程。
党的“十七大”明确提出“五有”，其中重要的一条就是“住有所居”。
低收入群体不具备通过市场购房解决住房问题的能力，必须由政府提供基本保障。
这部分群体的基本住房问题如果不能得到妥善解决，会影响城市的整体发展和和谐稳定，影响住房改革的市场化方向。
各级政府要将住房保障作为政府的重要职责，大力实施保障性安居工程，为低收入住房困难群众提供基本的住房。
综上所述，经济适用房工程建设既能拉动投资，又能促进消费，既是民生工程，也是民心工程。
毋庸置疑，经济适用住房是具有保险性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长的重要政策之一，能够起到“保增长、保民生保稳定”的支柱作用。
第三章项目选址与建设条件
第一节场址选择
一.场址选择原则
1.环境安静。
远离噪声源，避开闹市区、车站、空港、靶场、屠宰场等地，应有良好的空气质量，绿化植被条件，远离垃圾、污水处理场和有烟尘污染的场地。
场地应利于排水，地下水水位较低，利于采光通风。
2.接近管线。
最好能就近利用城镇公用设施，有良好充沛的供电、供水、供气和电讯线路。
能方便利用城镇地下水道系统。
3.用地完整。
场地有较大的缓坡或台地，长宽比例适当，以利布置，有安排发展用地和生活用地的可能性。
4.注意发展。
要特别关注城市道路发展规划及其对小区产生的正面和负面影响，以便在设计规划中采取对策。
二.项目选址
本项目建设地点位于XX市区南京路149号，位于市区中心片区，建设用地北侧临南京路，西侧临前进路。
该地块交通方便，位置优越。
三.拟建场地现状
本项目选址位于XX市区南京路149号，建设用地北侧临南京路，西侧临前进路。
项目区有城市主干、次干道路相连通，交通便利。
经过现场调查和统计，用地范围内沿街一带有少量砖混结构房屋和少量绿化树木。
地上附着建筑均属老旧建筑，无保留价值。
本项目的建设将对上述建筑及用地范围内的其他附着物进行整体拆除。
项目区周边为市区街道和居民住宅，区域周边无工厂，无工业污染，空气质量良好。
此外，该处地势较平坦，地质情况较好。
据区域相关地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，地质承载能力能满足项目建设要求，地块平面形状规整，自然环境良好，为项目建设提供了优良的客观条件。
第二节建设条件
一.自然条件
1.地理位置
XX市，地处XX岛西北部，位于北纬19°11′~19°52′、东经108°56′~109°46′之间。
东邻临高、澄迈县，南至西南交白沙、昌江县，东南与琼中县接壤，西北濒临北部湾。
XX拥有得天独厚的区位优势，位于XX西北工业的中心，是XX发展现代大工业的走廊中心区，经济发展与海口、三亚呈三足鼎立之势；举世瞩目的洋浦经济开发区和科技力量雄厚的中国热带农业大学、华南热带农业科学院地处境内；陆海交通发达、环岛西铁路、环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。
2.气候条件
XX市属热带季风气候，年平均气温23.3℃，降雨量1800－2000mm，适宜居住，是XX受台风影响最小的区域。
3.地形地貌及地震条件
XX市地势自东南向北倾斜，由山地、丘陵、台地、平原组成。
南渡江从东南境流过，建有松涛水库，西南边境有珠碧江，春江、北门江、光村河分列于市境西北部。
海岸线长225千米。
主要矿产资源有褐煤、油页岩、石英砂、重晶石和花岗岩等。
XX市按《中国地震动参数区域图（GB18306-2001）》和国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）划分规定，本项目所处区域的地震动峰值加速系数小于或等于0.10g，所在区域地震基本烈度为7度。
二.基础设施条件
1.给、排水
本项目主要用水有生活用水、绿化用水和消防用水。
XX拥有设计能力为日供水20万吨的自来水厂，现已启动运营10万吨生产线，完全可以满足工农业生产和生活需要。
项目供水可通过市政供水网提供，本项目供水有保证。
本项目采用雨水和污水分流排水制度，雨水可直接排入市政雨水管，污水引入市政排污管道。
2.供配电
XX电力建设超前于经济发展的需要。
XX市目前有110KV变电站供电，10KV线路通往全市境内各区域，电力供应充足，接线方便。
项目建设地点属城市电网供电，可保证用电需要。
3.通讯条件
近年来，XX市邮电设施趋于完善，通讯状况大大改观。
全市程控电话交换机容量达15.75万门。
移动通信方面，目前有中国移动、中国联通等通信网络已覆盖至全市。
本项目通信条件良好。
4.交通条件
XX市北至海口市141KM，南距三亚市318KM，处于XX西线高速公路中部。
陆海交通发达、环岛西铁路、环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。
225国道横过市境南部，那（大）乌（石）公路东南接通224国道，那（大）临（高）、那（大）白（沙）公路、那（大）洋（浦）疏港公路通往各地，沿海港口可通海口、湛江、广州等地。
项目拟建地址位于XX市区南京路一侧，西侧临前进路，市区交通网络发达，项目地点通过市政道路交通网可方便到达全市各个地区，交通情况良好。
5.建筑材料
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、、沥青、石子、石灰等，XX市建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。
项目各项施工条件都比较好，木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
第四章建设规模及建设内容
第一节项目建设规模
XX市交通管理总站经济适用住房小区共建设112套经济适用住房，总用地面积约为3965.96㎡，总建筑面积12744.2㎡（其中地下1517.83㎡，地上11226.37㎡），建筑总占地面积为1146.37㎡，计划建设1栋单元式高层住宅楼（底层设架空层）及小区相关基础配套设施，建筑层高11层。
户型设置为三房二厅两卫一厨。
建筑套型面积参考指标
户型
单位
建筑面积
备注
三房二厅两卫一厨
m2
90
第二节项目建设内容
项目建设内容包括经济适用房小区的土建工程和室内外给排水工程、电气工程、消防工程及项目配套的绿化、道路、停车场等设施。
第五章建设方案
第一节项目总体规划
一.规划设计指导思想
1.立足城市风格，构建和谐环境
设计力求与城市的整体风格和定位相协调，创造富有现代居住观念的高品质居住环境,力求人与人的和谐相处。
本项目结合XX市城市规划的要求，力求做到建筑、小区、城市浑然一体。
设计在满足规划要求的基础上，适当加大建筑后退红线距离，均满足规划要求。
采取小区带状中心绿地渗入组团的手法，加强绿化、对外开放，使内外环境融为一体，同时在建筑造型上力求丰富多变，避免大片墙面对街道空间的单调感、压抑感。
2.彰显地块优势，创建人文绿色
寻找诸多制约限制和有利因素，结合住宅项目自身特点寻求适合于本地块特征的规划布局形式。
总体布局上以小区中心绿地为构图中心，行列式的布局令全部住宅都能面向内部绿地，争取做到户户均能见绿，将小区绿化与城市有机结合。
3.合理交通组织，营造内部氛围
人行与机动车在小区内部分离，避免了相互干扰，营造安宁的生活氛围。
机动车从主次入口进入小区后沿小区道路行驶至就近的地面停车位，通过内部宅前步行道，进入各栋住宅。
行人通过主入口绿化广场进入完全没有汽车干扰的中心花园绿地，通过园林小路进入住宅，酣畅淋漓地感受浓浓的、静谧的家园生活气息。
二.项目规划设计原则
1.重视城市自然、人文特色的动态延续性
规划努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使其融汇在城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。
规划使建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，创造出一个自然景观资源丰富的居住环境。
2.注重规划设计方案的经济可行性
满足住宅的居住性、适用性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的经济适用房小区。
住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求。
3.加强空间围合提高居住安全性
小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分为不同的空间序列，并通过小区主次入口的塑造，以及组团、院落、单元入口的标志性引导，再由景观绿地的配合，进一步加强居住区内空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全品质。
4.增强小区发展的可持续性
坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。
注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。
5.坚持以人为本和生态环境保护原则
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。
规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然，享受自然，保证居民的身心健康。
6.符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则
规划立足实际，面向未来，进行合理分区和功能布局。
针对XX市经济适用房的市场需求，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。
三.项目规划目标
1.力求使小区与城市形成有机、统一的整体。
2.具有完整、清晰的空间形态结构和层次丰富的公共空间及景观环境。
3.具有完善的公共设施，为居住者提供安全、健康、舒适的居住生活场所。
4.为居住者提供一个识别性强的、能够认同的生活居住环境。
第二节总平面布置
一.布置原则
1.按照XX市城市规划要求，总平面布置与其适应；
2.充分利用地形、地质，因地制宜进行布置；
3.利用风向、朝向，减少环境污染；
4.布局美观，绿化环境，满足安全防火要求；
5.朝向布置应有利于自然通风、采光，并满足日照标准的要求。
6.通过建筑设计手法创造良好的居住环境，结合以人为本的建筑思想，着重体现居住的品质，达到社会效益、经济效益、和环境效益三者的和谐统一。
二.总平面布置
依据地形情况，按照XX市经济适用住房建设总体规划目标，结合XX气候冬暖夏热，综合考虑用地四周的情况及本次设计的功能要求，结合现代建筑设计的特点，占地及规划合理，体现现代城市的节地要求。
本工程建筑呈南北向布置，使住户获得了很好的日照及通风条件。
三.道路规划
项目道路用地规划强调道路功能的分级使用，目的将不同性质的交通加以区分，区内道路分为区内主要车行道路和入户道路。
区内道路尽量做到人车分流，沿用地形成环形布置。
四.绿化布置
区内绿化主要分中心绿化—宅旁绿化—行道绿化三级，形成点、线、面的绿地规划格局。
第三节建筑设计
一.设计依据
1.《住宅设计规范》（GB50096-2011）；
2.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
3.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
4.各相关专业设计规范、技术规程。
二.设计指导思想
1.总体协调原则，其开发建设主要是解决XX市交通管理总站单位职工住房困难家庭的住房问题，在设计时应保护好周边环境品质，充分利用现有资源，发挥基地优势。
规划设计尊重项目的条件，在城市轮廓线上建设高水平的城市景观建筑。
2.在总体协调的前提下突出个性，在注意与周边建筑环境协调的前提下，建筑造型设计体现人居以及当地城市特色和建筑物个性。
3.因地制宜原则，在有限的用地内注意节约用地，充分发挥用地的最大效益和地段优势。
4.以人为本，环境优先，塑造健康、宜人的室内外居住环境及合理、科学的居住空间。
5.以经济、适用、美观为原则，控制合理的投资以适用保障性住房。
三.建筑总体设计
本项目建设1栋单元式高层住宅楼，建设经济适用住房112套。
楼栋设计采用地下一层，地上11层（底层设架空层）建筑，建筑高度33.5m，总建筑面积12744.2㎡（其中地下1517.83㎡，地上11226.37㎡）。
四.户型设计
户型面积根据经济、适用及当地保障性住房需求确定，每户建筑面积为90㎡。
标准化单元设计，南北朝向，户型设计为三室二厅。
卧室独进独出，不互相穿越，能满足住户生活的基本要求。
户型设置时注重景观视线的设计，户型的南北各设置阳台，让更多的用户拥有良好的视线。
拥有良好的南北通风。
厨卫位置集中，空调机定位并有组织排放冷凝水。
五.建筑造型
造型力求美观、实用，统一又不乏变化，建筑风格以通透，轻盈为主调，并结合XX的热带气候条件，应用了不少现代建筑词汇。
造型设计中采用了不少构架，以形成建筑空灵通透之感，更具南方特色。
建筑用色明快，蓝色构架明亮悦目，使整个建筑更清新明快。
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