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张志刚论文定稿

浅析蓟县地区对物业行业的行政管理

作者：

张志刚

学校：

天津电大蓟县分校

专业：

行政管理

年级：

2012春

学号：

1212001205231

指导教师：

张淑云

浅析蓟县地区对物业行业的行政管理

目录

内容摘要…………………………………………………………………………2页

关键词……………………………………………………………………………2页

一、物业管理在我国发展的理论详述…………………………………………3页

（一）物业管理在我国的产生…………………………………………………3页

（二）行政管理与物业管理业在我国的发展现状……………………………3页

（三）物业管理的市场化进程…………………………………………………5页

（四）物业管理的重要性………………………………………………………5页

二、目前物业管理中存在的问题………………………………………………5页

（一）物业管理架构部完善……………………………………………………6页

（二）配套设施运作不理想……………………………………………………6页

（三）整修保养不得力…………………………………………………………6页

（四）物业管理公司与社会相关方面关系不顺………………………………6页

（五）区间发展不平衡…………………………………………………………6页

三、提升物业管理的建议与对策………………………………………………6页

四、行政管理部门的机构设置…………………………………………………7页

五、行政职能与经济职能的规范………………………………………………7页

参考文献、注释……………………………………………………………………9页

[摘要]：

物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。

其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。

随着城市经济的发展，在社区事务中行政管理与物业管理发生了碰撞，产生了角色冲突和职能混淆是避免不了的，所以要我们透视现象、把握本质，明晰目标定位、区分主体职能、兼容各方权益，努力构建优化社区的新管理模式。

[关键词]物业管理；行政管理；城市管理；社区工作；业主委员会。

浅析蓟县地区对物业行业的行政管理

我是蓟县电大2012届行政管理（本科）专业的学生，由于我所在的小区内居民与物业公司有时候会发生冲突，故我想探究一下“蓟县地区对物业行业的行政管理”中存在的问题，对其进行分析研究，希望找到症结的所在。

行政管理是运用国家权力对社会事务的一种管理活动。

也可以泛指一切企业、事业单位的行政事务管理工作。

物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。

其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。

一、物业管理在我国发展的理论详述

物业管理最早起源于18世纪60年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。

在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。

据资料显示，目前我国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。

（一）物业管理在我国的产生

改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。

这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极作用，但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入，没有产出。

包袱越背越重，不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都难以维持，房屋失养失修严重。

随着改革开放的深入，房地产业得到了飞速发展。

与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进可学技术和管理经验不断引进来。

在这种情况下，世界上先进的物业管理模式，自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。

20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。

仅北京市，截止2002年底，物业管理公司已达1449家，从业人员达15万人，管理的物业面积近1亿平方米，覆盖面达全市总物业面积的64%。

从北京一地就可以看出，我国物业管理发展之迅速，规模之大，范围之广。

（二）行政管理与物业管理业在我国的发展现状

行政管理系统是一类组织系统。

它是社会系统的一个重要分系统。

随着社会的发展，行政管理的对象日益广泛，包括经济建设、文化教育、市政建设、社会秩序、公共卫生、环境保护等各个方面。

现代行政管理多应用系统工程思想和方法，以减少人力、物力、财力和时间的支出和浪费，提高行政管理的效能和效率。

第一，国家行政组织或公共行政组织是行政管理的主体，由于各国国家政治体制和行政体制各不相同，行政管理的主体也不同，用这种较为抽象的概念可以更多地概括它们的本质和共同点；第二，行政管理的主体并不是国家的最高权力机关，而是与立法、司法部门相对而言的行政执行部门或国家权力的执行机关，它对执行宪法和各种政策、法律负有责任；第三，管理国家和社会公共事务突出了“公共”的特性，涉及到公共权力的运用、公共利益、公共政策、公共服务等问题。

城市经济的发展催生了物业管理产业，物业管理企业受业主委员会委托在物业管理区域内实行统一管理、综合服务，体现了市场经济的选择和经济利益的驱动，也成为社区事务的重要主体。

由于关系尚来理顺，在社区事务中行政管理与物业管理发生了碰撞，产生了角色冲突和职能混淆，需要我们透视现象、把握本质，明晰目标定位、区分主体职能、兼容各方权益，努力构建优化社区发的新管理模式。

物业管理作为城市管理的重要组成部分，是城市管理改革的深化和城市管理功能的优化。

然而，由于传统体制的惯性，在社区事务中，物业管理与行政管理直接发生碰撞的现象非常普遍，主要问题是：

现象之一：

尴尬的主体。

街道组织作为行政性管理主体，既有演好政府角色，贯彻政策法规等行政事务，又涵盖了社区服务工作，变成了自觉或不自觉的全面、全能、全方位的管理者。

物业管理公司是经济性管理主体，主要满足社区中个性化、多样化和非组织化的社会生活需求，依合同对业主委员会负责，对承担的社会义务有取舍，对维护经营自主有界限，对保障经济效益有原则，而与街道组织的相互责任关系则没有明确，物业管理公司几面受压，难以规范运作。

具体表现为：

街道组织经常指责物业管理公司不听招呼，无视政府权威，不积极赞助公共工程和公益事务，配合支持不够；物业管理公司则多抱怨街道居委样样插手，事事干涉，摊派多多，需索无度，动辄处罚，招架不住。

现象之二：

重叠的职能。

根据天津市2010年《天津市城市管理规定》，其中街道组织的一些职能与物业管理公司的业务范围发生了重叠与交叉。

例如：

某些街道组织根据“块块”的布置，物业公司根据“条条”的要求，各自分别抓绿化、抓清洁、抓治安、抓停车、抓社区服务、抓业主自治，分别接受有关主管部门的考评，造成重复劳动和资源浪费。

现象之三：

越位的权力。

有的街道办事处直接组建各类服务公司，强制高价承接物业公司的外判业务，居委会利用办公用房、违章搭建搞创收，与物业管理规章相抵触。

追逐利益还造成角色错位、权力越位，如广州市某区下文通知，由物业管理公司承担住宅区内原由居委负责的计划生育目标管理责任，签计生责任状，将落实计生责任的好坏与物业管理公司年度资质审查挂钩，将政府的基本职责转嫁给企业由于企业活动空间受到权力越位的挤压，物业管理公司难以通过延伸服务取得收入，物业管理的资金循环和价值补偿受到影响。

现象之四：

混淆的认识。

对于行政管理和物业管理的理解不够充分，从而激化了两者之间的矛盾。

不少人认为物业管理企业与业主之间是“管理者与被管理者”的关系。

我物业管理公司是管理者，你业主就得听我的，就得按照我物业管理公司制定的规矩行事，否则就对你不客气，从而导致矛盾与纠纷不断。

这理念和作为，混淆和违背了物业管理企业为业主服务的宗旨，侵害了业主的合法权益。

（三）物业管理的市场化进程

1.物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构---物业管理公司，而不是行政性的组织。

其生存、发展完全有市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就发展壮大，否则就会遭到淘汰。

2.允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全取决于市场，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。

3.物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。

这个就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。

这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。

某家物业公司的员工入户为一位曾经担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问“为人民服务还收费？

”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。

还有一个价格管制，这是一个非常复杂且关系重大的问题，我国在这方面还有较大差距。

这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。

（四）物业管理的重要性

物业管理是随着城市房地产业的发展、城镇住房制度改革的深入和居民居住水平的提高而产生的一种新兴的管理与服务行业。

就全国目前物业管理的整体水平看，整体推行速度仍然是步伐缓慢、步履艰难。

这其中当然有许多客观因素，但究其根本原因，对物业管理缺乏充分的认识是问题的关键所在。

从当前房地产业的发展情况、住房改革的推进速度、房屋产权日趋多元化的现状来看，在我国全面推行物业管理是十分必要和有益的。

推行物业管理可以提高房屋管理水平，改善居民的居住环境。

房屋作为人们投资最大的商品之一，它的建成不是它本身属性的终结，而恰恰是商品消费的开始，而对于房屋的管理就是要在消费过程中更好地发挥其功能，最大限度地实现其价值，满足人们生活的需求。

二、目前物业管理中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。

其经济效益对地方政府而言主要体现为：

减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。

同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。

在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。

但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

（一）物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。

其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需进一步明确。

（二）配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的产生、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业滞后于住房消费使用。

其公用设施本来已经很少，商店、学校银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

（三）修保养不得力。

小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映，往往不能得到及时解决。

原因是物业管理公司在这些方面无能为力。

他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

（四）业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居民委员会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。

由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

（五）区间发展不平衡。

各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30%，参评城市不到全国城市的1%，有6个省会城市拿不出小区参评。

这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

三、提升物业管理的建议与对策

（一）政策指导。

物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众，包括物业业主、使用人，业主委员会和物业管理企业，也包括地区街道、居委和相关部门。

要把宣传政策作为执行政策的基础条件，加强宣传力度，通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识．要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员，使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。

（二）行政立法。

根据国家法律规定的基本原则，根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。

（三）协调服务。

对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。

同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。

（四）执法监督行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，接受业主和有关各方的投诉，对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。

（五）市场调控通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段，来调节物业管理中经济活动，扶助和培育物业管理市场，推动其健康规范发展。

四、行政管理部门的机构设置

根据1993年12月经国务院批准的有关建设部职能的文件明确规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门，因此从全国范围来讲，建设部是物业管理的行政管理部门。

各省、市对物业管理的行政管理部门都有明确规定。

天津市人民政府在《天津市物业管理条例》中规定：

“区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

”同时还规定：

“规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

”

五、行政职能与经济职能的规范

首先，要明确社区事务管理主体定位：

即街道组织作为行政性管理主体，物业管理公司作为经济性管理主体，各自承担义务，各自履行职责。

街道组织应经相对超脱的城市管理者而非直接参与者的身份，承接改革中不断调整转换的社会管理职能，同时加强间接管理和业务指导，实现“行政复位”。

其次，要规范街办居委组织行为，特别是应约束经济职能，严格限制经营创收，促进社区公共事务协作。

街道组织要舍得从市场或企业管理事务剥离出来，交给物业管理公司和专业化经营单位承接。

物业管理公司应主动出人出力配合居委会办理专项工作，在业主负责许可的前提下，业委会应允准物业管理公司给予居委会专项费用补助。

再次，要加强基层单位财政经费保障，城市管理的资源配置要向街区倾斜，强化政府权威和行政职能。

市级职能事权下放到街道后，其经费要由市级财政划拨到街道，促使街道经济从目前依靠收取管理费为主，逐步转向依靠拓展税源为主，建立一个与社区建设管理相适应的，产业结构合理、产权明晰、管理科学的街道经济体系。

第四，要保护物业管理单位的合法权益，在遵守《企业法》和行业规章、切实履行合同的情况下，不应迫使企业承办政府工作，不应增加企业负担。

任何一方职责的不当转嫁，都会造成另一方负担的加重和双方本职职能的削弱。

对重叠、交叉事务应充分协商、配合，分清职责，避免职能混淆造成的碰撞。

第五，要发挥业主委员会的作用，重视发挥其在社区事务中的功能。

从制度上体现和维护街道组织、物业管理公司、业主委员会三方平等的法律地位关系，树立业委会在社区内的威信，以达到三方主动合作、分工配合、相互监督的平衡，共同努力搞好小区管理服务工作。

第六，拓宽思路：

社区综合管理新模式的建立

一是建立沟通机制。

要由街道组织牵头，参照物业管理和业主自治的覆盖情况，划片组建若干个不匹配专门编制的地区性议事协调机构——社区理事会就物业管理区域内的经济建设、精神文明建设、治安防范、环境卫生、计划生充等事务通报情况，进行协调。

二是建立契约机制。

物业管理公司与居委会应建立协议关系，协定双方的权益划分。

居委会不再从事生产经营活动，不直接介入与物业管理范围相重叠的公共事务。

三是建立行为机制。

社区事务各管理方应主动调整和控制自身的行为，使之适应各种环境和法定或约定条件的变化，共同加强社区精神文明建设与社区文化活动，提高小区文明程度。

四是建立激励机制。

对在社区管理服务工作中作出显著成绩的单位和个人，特别是配合默契、勤俭办事、服务规范、创优评先的居委会、业委会以及物业管理单位，给予表彰、奖励。

五是建立约束机制。

包括各社区事务主体的相互监督约束和内部的自律约束。

物业管理企业受业主委员会委托在物业管理区域内实行统一管理、综合服务，体现了市场经济的选择和经济利益的驱动，也成为社区事务的重要主体。

在社区事务中行政管理与物业管理发生了碰撞，产生了角色冲突和职能混淆是避免不了的，所以要我们透视现象、把握本质，明晰目标定位、区分主体职能、兼容各方权益，努力构建优化小区的新管理模式。

[参考文献]

1、《天津市物业管理条例》

2、《天津市城市管理规定》

3、廖鹏．《理顺社区行政管理与物业管理关系》

4、山东省物业管理网

5、天津市物业管理网

6、天津市物业管理协会http:

//www.tjpma.org/index.asp

[注释]

①行政管理：

是运用国家权力对社会事务的一种管理活动。

也可以泛指一切企业、事业单位的行政事务管理工作。

行政管理系统是一类组织系统。

②物业管理：

业主通过选聘的物业管理企业，由业主和物业管理服务企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地的维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

③城市管理：

指以城市这个开放的复杂系统为对象，以城市基本信息流为基础，运用决策、计划、组织、指挥、协调、控制等一系列机制，采用法律、经济、行政、技术等手段，通过政府、市场与社会的互动，围绕城市运行和发展进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。

广义的城市管理是指对城市一切活动进行管理，包括政治的、经济的、社会的和市政的管理。

狭义的城市管理通常就是指市政管理，即与城市规划、城市建设及城市运行相关联的城市基础设施、公共服务设施和社会公共事务的管理。

④社区工作：

是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员的生活水平和生活质量的过程，也是建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区的过程。

⑤业主委员会：

是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。