上半年黄山房地产市场运行情况分析报告-13DOC1Word文档格式.doc

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　　2.商品房施工面积同比增长较大。

2011年上半年全市房地产项目施工面积666.11万平方米，2010年同期为506.21万平方米，同比增长31.59%，其中中心城区房地产项目施工面积235.48万平方米，2010年同期为230.59万平方米，同比增长2.12%。

　　3.商品房竣工面积同比下降。

2011年上半年全市商品房竣工面积54.21万平方米，2010年同期为62.15万平方米，同比下降12.78%。

2011年1月为28.79万平方米、2月为8.67万平方米、3月为4.25万平方米、4月为0.72万平方米、5月为7.23万平方米、6月为4.64万平方米。

其中中心城区商品房竣工面积9.25万平方米，2010年同期为22.2万平方米，同比下降58.33%。

2011年1月为7.84万平方米、2月为0.05万平方米、3月为0万平方米、4月为0.63万平方米、5月为0.73万平方米、6月为0万平方米（详见表二）。

　　4.商品房销售面积同比仍有较大增长，但增长势头趋缓。

2011年上半年全市商品房销售面积94.07万平方米，2010年同期为83.24万平方米，同比增长13.01%。

2011年1月为18.47万平方米、2月为20.7万平方米、3月为15.02万平方米、4月为16.93万平方米、5月为13.99万平方米、6月为8.96万平方米。

其中中心城区30.95万平方米，2010年同期为26.91万平方米，同比增长15.01%。

2011年1月为7.57万平方米、2月为5.49万平方米、3月为3.82万平方米、4月为5.52万平方米、5月为5.35万平方米、6月为3.2万平方米（详见表三）。

5.商品房销售额同比高速增长。

2011年上半年全市商品房销售额为38.67亿元，2010年同期为27.84亿元，同比增长38.9%。

2011年1月为7.46亿元、2月为7.48亿元、3月为5.89亿元、4月为7.41亿元、5月为6.47亿元、6月为3.96亿元。

其中中心城区商品房销售额为16.05亿元，2010年同期为12.1亿元，同比增长32.64%。

2011年1月为3.66亿元、2月为2.57亿元、3月为2.03亿元、4月为3.05亿元、5月为2.91亿元、6月为1.83亿元（详见表四）。

　　6.商品住房价格同比有所上升。

2011年上半年全市商品住房销售均价为3784元/平方米，2010年同期为3465元/平方米，同比增长19.56%。

2011年1月为3807元/平方米、2月为3567元/平方米、3月为3539元/平方米、4月为3657元/平方米、5月为3726元/平方米、6月为3784元/平方米。

其中中心城区商品住房销售均价为5057元/平方米，2010年同期为4472元/平方米，同比增长13.08%。

2011年1月为4546元/平方米、2月为4693元/平方米、3月为4764元/平方米、4月为4903元/平方米、5月为4967元/平方米、6月为3784元/平方米。

　　2011年上半年全市商业店铺销售均价为5882元/平方米，2010年同期4909元/平方米，同比增长19.82%。

2011年1月为6482元/平方米、2月为5343元/平方米、3月为5486元/平方米、4月为5710元/平方米、5月为5986元/平方米、6月为5882元/平方米。

其中中心城区商业店面销售均价为5975元/平方米，2010年同期为6080元/平方米，同比下降1.73%。

2011年1月为6804元/平方米、2月为5037元/平方米、3月为5485元/平方米、4月为5888元/平方米、5月为6015元/平方米、6月为5975元/平方米（详见表五）。

　　7.商品房空置面积同比下降明显。

2011年上半年全市商品房空置面积17.23万平方米（其中商业店面9.12万平方米），2010年同期为22.99万平方米，同比下降25.05%。

2011年1月为14.57万平方米、2月为16.59万平方米、3月为18.76万平方米、4月为19.4万平方米、5月为17.59万平方米。

其中中心城区4.66万平方米（其中商业店面3.49万平方米），2010年同期为4.41万平方米，同比下降5.67%。

2011年1月为5.06万平方米、2月为6.12万平方米、3月为5.57万平方米、4月为4.95万平方米、5月为4.66万平方米、6月为4.59万平方米。

　　8.房地产税收大幅增长,但增幅减小。

根据国税、地税提供的数据今年上半年，全市契税收入完成23496万元，占全市税收收入的13.9%，同比增收8798万元，增长60%。

其中，土地契税收入9671万元,同比增收4171万元，增长76％；

房屋契税收入13825万元，同比增收4627万元，增长51％。

其中，市中心城区契税收入完成7636万元，同比增收1215万元，增长19％，其中土地契税3327万元，同比增收1383万元，增长71％；

房屋契税4309万元，同比减收168万元，下降4％。

黄山市房地产直接税收达63157万元，2010年同期为41389万元，同比增长52.59%；

其中中心城区为30145万元，2010年同期为22391万元，同比增长34.63%。

9.外地购房比例同比减少，环比继续小幅回升。

根据今年上半年产权数据，黄山市外地购房所占比例按面积分约为15.15%，去年同期为19.28%，同比减少21.42%。

5月该比例为14.96%，环比继续小幅回升（详见表六）。

　　其中中心城区商品住房购房者中，本城区购房者占32.58%，本市其他各区县购房者约占36.39%，市外本省购房者约占10.97%，省外国内约占19.87%，境外约占0.19%。

　　10.小区入住率提高较缓。

通过对选定的已全部交付的居住小区的跟踪调查，截止到2011年6月份底，黄山市小区入住率约在77.71%，中心城区约在76.3%，提高较缓（详见表七）。

　　二、对我市房地产市场形势的基本分析

　　1.房地产各项指标完成任务情况。

按照年初市领导排定的任务数来看，上半年房地产各项主要指标完成情况有好有差，而且发展的趋势也各不相同。

2011年房地产开发投资计划160亿元，上半年完成69.33亿元，完成全年任务的43.33%，低于时序进度6.67个百分点；

商品房施工面积计划750万平方米，上半年完成666.11万平方米，完成全年任务的88.81%，高于时序进度38.11个百分点；

商品房竣工面积计划160万平方米，上半年完成54.21万平方米，完成全年任务的33.88%，低于时序进度16.12个百分点；

商品房销售面积计划150万平方米，上半年完成94.07万平方米，完成全年任务的62.71%，高于时序进度12.71个百分点；

商品房销售额计划65亿元，上半年完成38.65亿元，完成全年任务的59.49%，高于时序进度9.49个百分点。

　　2.房地产开发完成投资逐月回升。

我市房地产开发完成投资虽然呈逐月回升且增速加快的态势，但跟往年的增幅相比还是有较大的差距，如2009年、2010年同期的增幅分别是50.57%和61.32%，今年只有21.61%。

造成这种情况的原因，客观上有雨雪天气节假日的原因，主观上开发企业受国八条、省六条、加息等国家房地产市场调控政策的影响，放缓了续建项目的建设进度，推后了新建项目的开工日期是主因，主客观两方面的原因导致上半年完成投资未达到时序进度。

　　3.销售量持续回落幅度较大。

上半年，黄山市销售形势整体良好，但从5月开始商品房成交面积下降，环比4月减少2.94万平方米，减少1.74个百分点，6月环比5月减少5.03万平方米，减少35.95个百分点，销售量下行趋势明显。

分析原因我们认为有以下几点，一是六、七、八月份是房地产销售的传统淡季，一般来说这几个月的销售量都比较少，去年年内的最低月销售量就是出现在7月份。

二是1-5月份市场刚性需求得到比较充分释放，至6月开始出现回落。

三是目前市场供应不足，开盘项目较少，类型比较单一，因此销售量相对偏少。

　　4.商品住房销售价格平稳上涨。

上半年，黄山市商品住房销售均价稳步上涨，没有出现大的波动。

房价的上涨幅度区县大于中心城区，说明上半年房价的上涨主要还是价格偏低区县的补涨。

除中心城区外的其他区县，一直是房价洼地，房价基数较低，上涨较慢，目前开始进入发展期，房价上涨较快，就成为了一种必然。

其次，各区县受到调控政策波及小，市场需求中刚性需求多，也对房价的上涨有一定的推动。

第三，近一二年来土地及其他建设成本的增大，也是推动房价上涨的主因。

5.调控政策对房地产市场的影响。

调控政策，尤其是限购令执行以来，一线城市到5月，市场基本呈现量价齐跌的态势，但从6月的数据看，有企稳的迹象。

从省内我市周边城市的情况看，大部分城市显现“价涨量增”的态势，尚未出现“以价换量”的情况，市场情况应该说比较平稳。

具体到黄山市市场来看，上半年国家房地产市场调控政策对市场的影响不是太大，购房户没有出现明显的市场观望情绪，入市还比较积极，其中外地购房者在年初有一个观望期，但近二个月外地购房比例在回升。

开发商产生了一定的观望情绪，突出体现在投资增速减慢，竣工面积大幅减少，中心城区办理预售的面积比去年同期减少27%，对拿地扩大再生产持谨慎态度，土地流拍现场较严重。

由于销售情况较好，房地产税收的情况良好，比去年同期有较大的增长。

目前调控政策对我市市场影响最大的还是信贷政策，信贷紧缩，大部分的开发项目很难得到贷款支持，即使企业销售情况好，但由于银行按揭款额度很少，购房户的办理按揭要排队等，据了解还有去年年底签合同的购房户，按揭没办下来的情况，这样企业的销售款也不能及时到位，导致房地产开发企业资金紧张（详见表八、表九、表十）。

　　三、下半年黄山市房地产市场情况预测

　　迫于通胀的压力，下半年国家信贷政策必然继续紧缩，以解决资金流动过剩的问题。

因此下半年国家即使不出台新的房地产市场调控政策，房地产开发企业的资金紧张状态也是无法缓解的，所以我们预计下半年我市的房地产市场形势不容乐观。

投资方面,据我们了解，各区县包括中心城区下半年都还有几个大项目要开工，这些项目如果能按期开工建设，完成全年投资计划保证市场供给还是有可能的。

销售方面，下半年前段（7、8月份）可能会有一个低迷期，之后如果房价比较平稳，没有出现较大的上涨，销售量可能会有一定恢复，但销售总量可能达不到上半年数量。

房价方面，目前由于我市房价相对较低，市场受调控政策的波及小，成本增加（主要是土地成本的增加）的压力大，因此下半年房价仍会有一定的上涨，如果土地价格较高的几个地块的商品房在下半年上市的话，房价可能还会有较大的上涨。

　　四、下半年对房地产市场采取的措施

　　1.紧扣我市实际，以积极的态度贯彻落实调控政策。

国家、省各项房地产市场调控政策执行以来，我市也出台了相关的落实意见，但参考了兄弟地市的做法后，我们认为我市贯彻落实的意见跟房地产市场的实际情况结合不够，与国家其他政策的结合不够，应该认真学习芜湖经验，从国家鼓励90平方米以下商品住宅消费的角度出发，对购买90平方米以下商品住宅的购房户发放购房补贴，从留住人才、引进人才的角度出发，对一定学历、职称的专业技术人员购房发放购房补贴等。

要吃透政策精神，以积极的态度贯彻落实调控政策。

　　2.加大保障性安居房实施力度。

按照省市下达的2011年保障性住房建设任务，积极落实土地供应，资金投入和税收优惠等政策，加快项目建设，通过新建、改建、购买等方式，多渠道筹集保障房房源，扩大保障覆盖面。

　　3.加强市场调研，准确把握市场动态。

加强房地产市场数据的统计工作，提高数据统计分析的信息化水平。

加快房屋产权登记信息系统建设，积极推进商品房交易网签、网备，尽快实现黄山市房屋产权信息系统的联网，实现与金融系统个人住房信息的共享。

继续开展市场调研，准确把握市场动态，与各相关部门一起，通过信息共享，综合判断市场情况。

　　4.采取多种形式，促进商品房销售。

根据目前的市场走势判断，下半年的市场销售可能存在较大的问题，如下半年销售形势恶化，除前述的出台鼓励购房政策外，为促进商品房销售，我们认为一是可以召开房地产展示交易会，各相关部门给予配套的购房优惠政策。

二是鼓励企业举办各种购房优惠活动刺激销售。

三是以宣传黄山获得国家“人居环境奖”城市为契机，对一些精品外销项目进行包装，组团到外地进行推销，提高我市房地产的知名度。

　　5.加快项目建设，增加市场供给。

为完成全年的投资计划，保障市场供给，相关部门各负其责，加强对房地产项目建设的监管，对新项目要促开工，对续建项目要促提速，对大项目要促扩大建设面，扎实推进项目建设，保障市场供应。

近期着重抓好督促已供地项目的开工工作，尤其国有骨干企业要加快项目建设，加大投资强度，增加市场供给。

　　6.加强市场监管，规范市场秩序。

安排开展房地产市场秩序治理和房地产开发企业经营行为检查，加大对房地产市场违法违规行为的处罚力度。

加强商品房预销售管理，建立推行预售资金监管制度。