旧村改造项目总体策划方案措施.docx
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旧村改造项目总体策划方案措施
南胡旧村改造项目
总
体
策
划
方
案
一、济南市城市总体规划与城市发展战略概述
济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。
在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。
重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。
开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
二项目所在区域在城市中的地位分析
1.项目概况及地块价值研究
1.1项目概况
济南高新区南胡旧村改造工程（以下简称南胡旧村改造工程）位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。
本项目由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。
其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。
该小区地理优越、交通方便。
旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。
其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。
本项目各地块用地性质及可规划面积见下表：
地块一
地块二
地块三
地块四
地块五
地块六、七、八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积（亩）
81.45
50.4
23.55
7.2
51.45
114.9
本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。
方案一：
六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：
六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：
六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：
六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂
方案五：
六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。
村民安置生活保障（地块六、七、八）主要技术经济指标
项目
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1652/5286
总建筑面积
万m²
22.94
一、居住、配套建筑面积
万m²
22.94
1、地上建筑面积
万m²
18.36
①住宅建筑面积
万m²
16.39
②配套公建面积
万m²
1.97
2、地下建筑面积
万m²
4.59
地下停车建筑面积
万m²
3.27
地下储藏建筑面积
万m²
1.29
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
20
人口毛密度
人/hm²
689
住宅建筑套密度（净）
套/hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.14
地上总容积率
万m²/hm²
2.4
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
居住地上容积率
万m²/hm²
居住地下容积率
万m²/hm²
建筑密度
%
18.4
绿地率
%
40
居住停车率
%
80
居住停车位
辆
1321
地面停车率
%
10.7
居住地面停车位
辆
141
统征储备用地（地块一）主要技术经济指标
项目
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1104/3533
总建筑面积
万m²
16.79
一、居住、配套建筑面积
万m²
16.79
1、地上建筑面积
万m²
13.03
①住宅建筑面积
万m²
11.91
②配套公建面积
万m²
1.12
2、地下建筑面积
万m²
3.76
地下停车建筑面积
万m²
3.72
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
--
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
15
人口毛密度
人/hm²
651
住宅建筑套密度（净）
套/hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.70
地上总容积率
万m²/hm²
2.40
地下总容积率
万m²/hm²
0.69
建筑密度
%
17.08
绿地率
%
38
居住停车率
%
80
居住停车位
辆
1050
地面停车率
%
14.29
居住地面停车位
辆
150
统征储备用地（地块二）主要技术经济指标
项目
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
660/2112
总建筑面积
万m²
9.69
一、居住、配套建筑面积
万m²
8.13
1、地上建筑面积
万m²
8.13
①住宅建筑面积
万m²
7.45
②配套公建面积
万m²
0.68
2、地下建筑面积
万m²
2.04
地下停车建筑面积
万m²
2.00
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
20
人口毛密度
人/hm²
623
住宅建筑套密度（净）
套/hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.81
地上总容积率
万m²/hm²
2.39
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
建筑密度
%
17.11
绿地率
%
37
居住停车率
%
80
居住停车位
辆
572
地面停车率
%
10.49
居住地面停车位
辆
60
统征储备用地（地块三）主要技术经济指标
项目
单位
数量
总用地
万m²
3.58
可规划用地
万m²
1.54
总建筑面积
万m²
6.64
地上建筑面积
万m²
5.39
地下建筑面积
万m²
1.25
地上总容积率
3.50
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
30.00
绿地率
%
36
停车位
个
按每百平米0.8
统征储备用地（地块四）主要技术经济指标
项目
单位
数量
总用地
万m²
0.60
可规划用地
万m²
0.48
总建筑面积
万m²
0.48
地上建筑面积
万m²
0.48
地下建筑面积
万m²
-
地上总容积率
1
地下总容积率
-
建筑密度
%
25.02
绿地率
%
35
停车位
个
按每百平米0.8
统征储备用地（地块五）主要技术经济指标
项目
单位
数量
总用地
万m²
5.97
可规划用地
万m²
3.43
总建筑面积
万m²
14.76
地上建筑面积
万m²
11.97
地下建筑面积
万m²
2.79
地上总容积率
3.49
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
29.40
绿地率
%
35
停车位
个
按每百平米0.8
1.2地块价值研究
本项目在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓”发展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。
周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、计划建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造项目、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。
市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及项目品质的提升都有很大的积极作用。
将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。
2、项目市场分析及市场定位
2-1项目周边市场整体评价及发展前景简析
2-1-1周边市场整体分析
1）济南市城市住宅和房地产开发现状
九十年代以来，济南市的经济发展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速发展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施也日趋完善。
“九五”期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。
2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。
随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的基础上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。
就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供应量急剧放大。
住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性发展，市场预期看好，但风险加大。
房地产开发公司经营收入与经营成本曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。
总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。
这些都为本旧居改造项目的成功运作提供了良好的机遇，该项目也将有良好的市场前景。
2）宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。
住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、服务等行业的发展。
因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业发展的传统产业。
宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的发展。
在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。
重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。
开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论”、“降价论”、“断供论”等风波、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论”成为房地产业内外争论的又一个热点。
关于“政府救市”，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持怀疑态度的。
财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。
同时，财政部明确支持地方政府救市。
而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。
除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：
“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。
目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等。
省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。
济南市相关部门正在进行一轮关于“救市”的摸底调查。
济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。
保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活跃，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。
‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。
政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产发展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。
让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这基本上也是开发商的一致看法。
去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。
今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比如打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。
今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。
今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。
首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究表明，一直少于10%。
其次，市场比较小，规模一直没有做大。
再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。
2-1-2发展前景简析
1）目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。
就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期 。
2）高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。
据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。
这些项目增加的岗位基本都是白领阶层。
给本项目的销售对象奠定了良好的基础。
3）本项目的竞争优势所在
本项目开发建设不同于其他商业地产项目，在土地成本上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本项目的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地成本仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。
按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183（2200000*0.2/666.67*3.6=183）~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。
这是任何房地产公司无法比拟的优势。
因此，就本项目来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。
2-2项目周边商业市场研究
2-2-1本项目规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。
2-2-2周边商业项目市场研究
1）周边商业项目建设情况
A、CIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的《CIIIC发展战略规划》确定的产业发展战略的指导下编制的园区空间发展规划，形成“一园（CIIIC）二区（研发区、生产区）”的空间布局结构。
研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。
其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。
研发区规划利用现有资源，发展IT服务和软件产业集群，区内划分为核心发展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT服务与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。
产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。
重点发展电子制造业、IT服务与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信基础设备四大产业，主要承担个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信基础设施设备等电子信息外延产业集群。
形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。
建设规划以辐射全国的IT产业发展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、服务为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力”的CIIIC园区。
其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2009年将全部竣工。
创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。
文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心”，2008年底竣工。
现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业服务业的聚集区。
该项目的建设属于高新区招商引资项目，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。
B、黄金时代广场
位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团计划建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米计划开工建设。
C、奥体东路地块建设
该范围内计划规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。
有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。
D、鲁商国奥城
项目位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。
总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。
建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。
E、建成商业情况
齐鲁软件园项目建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。
大卫国际综合商务楼目前剩余部分写字间未销售或租赁，面积约5000平米。
环保科技园区已建成并投入使用，目前该项目物业基本销售完毕。
山东省科技大厦项目建筑面积2万平米，目前该项目基本竣工，处于招商过程中。
中润世纪广场已建成40万平米写字楼。
另有部分商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。
2）商业市场分析
根据以上周边商业建设及计划建设情况，南胡旧村改造项目中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。
3、项目素质分析
（1）项目优势
A．项目规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住氛围；
B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。
旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边汇集众多公共服务设施，是济南“东拓”发展的前沿地区，地理位置优越；
C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于基本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。
无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；
D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地成本，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。
同时，村委会（含其置业公司）作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地成本。
地块土地成本有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。
E.周边项目（省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造）紧锣密鼓的建设对本项目起到进一步提升作用。
（2）项目劣势
A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太发达区域；
B．地块周边空地较多，周边规划项目处于准备阶段，人气仍显不足；
C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有部分规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。
D.项目位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。
E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。
F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地成本非常低，对本项目公共建筑部分对外销售和租赁形成极大威胁。
G.相对老城区，该小区（包括整个高新区）暂时无商业配套（超市、酒店、娱乐场所等），对购房者购房热情会产生一定影响。
H、资金方面的劣势。
目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。
（3）机会分析
A．济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本项目有较大的优惠政策，项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间;
B．项目规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；
C．升值潜力强劲：
项目位于飞跃发展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；
D．济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的发展；
E．抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的发展是一个绝好的机会。
（4）威胁分析
F．与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本项目的客户群来源。
G．从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的项目，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。
H．在燕山新区板块内，聚集了许多比之本项目更具有位置优势的高档住宅项目。
这些项目对本项目有直接影响，将威胁本项目的一期开发。
I．中润世纪城、名士豪庭等大型项目的开发，在规模、售价等因素上与本项目类似，项目面临着较大的竞争压力。
J．十一届全运会运动员村的建设已经开始启动，根据该项目的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。
同时，08年10月份开始面向济南市民预售。
该项目地理环境比较优越，对本项目的客户群将产生一定影响。
但该项目面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本项目影响不是很大。
K．其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本项目的销售形成威胁。
综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本项目虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。
因此，
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