房地产开发统计分析报告Word格式文档下载.docx
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4.01
（%）
同比增长
-4.68
94.8：
52.81
-32.86
60.32
58.68
168.64
-9.79
投资结构。
商品住宅完成投资29.85亿元，占房地产开发投资的68.34%;
办公楼、商业营业房完成投资3.64亿元，占房地产开发投资的8.33%。
商品住宅投资在房地产开发投资中占到三分之二以上，商业营业房、办公楼占不到十分之一，商品住宅投资仍占主导地位。
2、商品房施工面积
20XX年上半年全市商品房施工面积1147.80万m2，同比下降0.20%。
其中商品住宅施工面积946.41万m,同比下降1.00%（经济适用住房施工面积52.92万m,同比增长57.35%）;
商
业营业用房施工面积112.14万『同比下降7.43%;
办公楼施工面积40.03万川，同比下降
13.41%。
上半年全市商品房新开工面积150.65万『比去年同期下降25.00%。
其中商品住宅新开
工面积126.19万川，同比下降24.23%;
商业营业用房新开工面积14.40万「同比下降45.99%;
办公楼新开工面积3.XX万『同比增长11.23%。
区（县）商品房施工面积、新开工面积居首位的是中心城区，施工面积、新开工面积分别为
614.19万川、51.87万川。
另外，我市房地产开发企业在外地施工面积85.XX万川、新开工面
积29.49万m2。
表二各区县施工面积及所占比重
XX县
施工面积
614.19
71.96
71.79
59.66
162.00
71.52
56.29
40.39
（万m2）
53.51
6.27
6.25
5.20
14.11
6.23
4.90
3.52
-6.76
-1.83
25.86
-15.66
29.35
-16.83
34.18
8.28
新
开工面
积
51.
25.4
2.4
7.11
26.
16.
11.
9.39
87
8」
[7
03
36
94
（万
m2）
所占
34.
16.9
1.6
4.72
17.
10.
7.9
比重（%）
43
1
4
28
86
3
施工面积的结构比例。
在施工面积中，住宅施工面积946.41万川，占82.45%;
办公楼、
商业营业用房施工面积152.17万卅，占13.25%。
施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到六分之一。
在商品住宅施工面积中，经济适用住房施工面积52.92万川，占住宅施工
面积的5.59%，商品住宅施工面积结构比例如下表所示
表三各套型住宅施工面积比例情况
套型面积（m2）
60以下
60-90
90-120
120-144
144以上
施工面积比例（%）
2.96
20.75
35.77
26.02
14.50
新开工面积比例（%）
3.50
25.49
32.55
22.97
15.49
3、商品房竣工面积
上半年全市商品房竣工面积159.XX万m2，同比增长2.37%。
其中商品住宅竣工面积138.28
万『同比增长11.26%;
办公楼、商业营业用房竣工面积15.38万m,同比下降48.75%。
区（县）商品房竣工面积居首位的是中心城区，竣工面积98.61万m。
另外，我市房地产开
发企业在外地竣工面积7.XX万m。
表四各区县竣工面积及所占比重
竣工面积
98.61
6.91
4.52
9.18
9.76
16.01
10.64
3.44
61.99
4.34
2.84
5.77
6.14
10.XX
6.69
2.16
\
25.44
-48.74
-37.91
-43.85-
55.86
67.82
\
-57.16
4、商品房销售情况
实际销售面积。
上半年全市商品房实际销售面积110.38万m,同比增长21.36%。
其中商
品住宅103.XX万m2,同比增长25.56%;
办公楼0.78万m2,同比增长30%;
商业营业用房5.50万m?
同比下降30.20%。
在商品房实际销售面积中，商品房现房销售面积52.70万m?
占商品房实际销售面积的47.74%，其中商品住宅现房销售面积49.51万m，办公楼现房销售面积0.73万m，商业营业用房现房销售面积1.79万m。
商品房预售面积。
上半年商品房预售面积为88.XX万m,同比下降10.53%。
其中住宅80.90万m,同比下降15.93%;
办公楼0.14万m,同比下降12.50%;
商业营业用房1.80万m,同比下降10.89%。
表五各区县销售面积及所占比重
中心城区
实际销售面
耳积
58.39
2.78
1.61
4.40
17.46
10.36
4.91
52.90
2.52
1.46
3.99
15.82
9.48
9.37
4.45
S3
13.16
52.75
71.28
-45.00
-22.71
144.96
、
185.47
预售面积
50.04
2.86
4.55
3.82
12.17
3.80
3.86
6.96
（万m）
56.82
3.25
5.17
13.82
4.32
4.38
-3.17
-23.53
-4.61
-21.XX
23.93
-69.72
-21.70
14.66
商品住宅预售结构。
商品住宅预售面积为80.90万m,占商品房销售总面积的91.87%，商
品房预售以商品住宅为主。
通过对住宅预售数据进行收集分析，以套型面积120m以下户型为主要销售户型（各种套型面积的商品住宅的预售比例如下表所示）。
表六各套型商品住宅预售比例情况
预售套数比例（%）
5.53
26.50
42.05
15.94
9.99
预售面积比例（%）
2.59
20.57
41.72
19.02
16.09
5、商品房存量情况
20XX年上半年全市在建商品房待售面积451.93万『其中在建商品住宅待售面积343.19万卅，在建商业营业用房待售面积59.60万卅，在建办公楼待售面积23.61万卅。
在建商品住宅各套型面积待售情况如下表。
表七在建商品住宅存量各套型住宅比例情况
在建存量面积（万m）
16.11
96.74
118.59
64.09
47.67
所占比例（%）
4.69
28.19
34.55
18.68
13.89
上半年全市已竣工商品房未销售存量面积85.44万川，其中已竣工商品住宅存量面积46.71
万卅，已竣工商业营业用房存量面积33.15万卅，已竣工办公楼存量面积1.42万卅。
在已竣工商品房存量中，竣工存量1年以下的68.17万川，占79.79%。
已竣工商品住宅各套型面积存量情况如下表。
表八竣工住宅存量各套型住宅比例情况
存量面积（万m2）
0.98
5.65
13.14
13.32
13.57
2.10
12.10
28.14
28.53
29.05
6、商品住宅销售价格
上半年全市新建商品住宅平均预售单价2438元/卅，同比增长9.33%。
各区县价格由于受开发建设楼盘品质以及投放量的影响，价格有一定的差距，也有不同的浮动。
各区县商品住宅的平均预售单价如下表。
表九各区县商品住宅预售价格
住宅价格
（元/m2）
2639
）1939
2048
2425
2630
1829
2349
2XX4
1.00
-1.77
21.68
119.1-
21.48
-10.74
31.74
4.56
二、房地产开发总体形势分析
1、房地产开发的特点
房地产开发受宏观调控政策影响明显
近几年国家对房地产开发采取了一系列宏观调控政策，我市房地产开发受到一定影响，尤其
是今年土地、金融宏观调控政策进一步加强后，对我市房地产开发产生了明显影响。
一是商品房新开工面积持续回落。
今年上半年，我市房地产开发出现多年来首次商品房施工面积回落，同比下降0.20%。
商品
房施工面积的下降，主要是由于商品房新开工面积持续下降带来的，自20XX年上半年我市商品
房新开工面积同比开始出现下降，今年上半年又与去年同期相比下降25.00%。
造成下降的原因
一方面是受土地紧缩政策的影响，我市房地产开发用地的供应量明显减少，20XX年上半年商业
住宅类用地的成交面积与20XX年、20XX年同期相比分别下降13.6%、31.9%。
直接带来商品房新开工面积减少；
另一方面是受金融政策的影响，企业融资难度加大，资金成本提高，为减小资金压力，降低资金成本，部分企业放缓了新项目的开发。
二是商品房预售面积下降。
今年上半年商品房预售面积继续出现回落，同比下降10.53%，且回落主要在第二季度。
造成商品房预售面积回落的主要原因，一是近几年贷款利率不断提高，增加了消费者的购房成本，降低了部分消费者的购买力；
二是金融机构提高了存款准备金率，在一定程度上影响了金融机构对住房消费的信贷支持力度；
三是对第二套住房信贷政策的严格，提高了购房贷款的首付比例，制约了部分消费者的换房需求；
四是今年以来我国很多一、二线城市商品房销售面积下滑，全国40个重点城市新建商品房销售面积1-5月份同比下降24.9%，个别城市商品房销售价格也明显回落，其中深圳同比下降36%，这部分外部因素使消费者的观望心理增强。
房地产开发投资增长
今年上半年，我市房地产开发投资同比增长20.86%，增长明显。
从我市房地产开发的情况
来分析，由于我市上半年商品房施工面积、新开工面积都有不同幅度的回落，所以我市房地产开发投资的高幅增长并不是房地产开发的整体增长。
房地产开发投资增长的主要原因：
一是房地产开发成本的增长。
首先是受土地投放量减少的影响，土地市场的竞争日益激烈，促使土地成交价格快速增长，20XX年上半年土地成交单价比20XX、20XX年同期增长率分别为9.4%、46.0%;
其次是受建安成本增长的影响，各类建材价格普遍增长（特别是钢材、水泥价格大幅上涨，带来建安成本增长7%左右），同时人工费也在不断增长，造成建安成本增长；
再次是我市开发企业的融资渠道主要是通过银行融资，受贷款利率提高的影响，资金成本增加。
二是基础配套设施的投资加大。
近几年，开发企业为提高开发项目建设品质，适应市场需求，逐步重视基础配套设施建设，加大了基础配套设施的投资力度，带来投资一定程度的增长。
全市商品住宅价格稳步增长，但区县波动较大
上半年全市新建商品住宅平均预售单价2438元/卅，同比增长9.33%，我市新建商品住宅预售平均单价同比继续保持了近10个点的增长。
我市新建商品住宅预售平均单价的增长，一方面是受我市经济增长的带动，更重要的一方面是受房地产开发成本增加的影响。
商品住宅开发成本的增加，一是土地成交价格受投放量减小、竞争日益激烈的影响不断增长；
二是受建材价格增长、人工费增长的影响，建安成本增长；
三是人防费大幅提高，经过一年多的时间，费用增长之前的商品住宅已逐步销售完，现阶段我市销售的商品住宅主要是费用增长以后新建的，人防费在成本中的比例明显提高。
由此可见，我市商品住宅价格的增长主要是成本增长带来的刚性增长。
我市商品房价格主要由成本构成，企业利润在其中所占比重较低且比较稳定，在土地成本、
建安成本等成本不断上涨的情况下，我市商品房价格应当呈现小幅上涨。
但是从我市商品住宅预售价格情况来看，今年上半年价格比去年同期增长2XX元/卅，比今年第一季度增长33元/m2,
增幅有所趋缓，呈现出波动，特别是部分区县波动较大，XX区、XX县较去年同期大幅增长；
XX
区、XX县出现下降；
中心城区较去年同期小幅增长，但低于今年第一季度。
这种价格的波动并不是由于我市商品住宅价格的实际发生大幅变化，而是由于投放市场楼盘性质的差异带来的，具体到每个楼盘，价格都有不同幅度的上涨。
就中心城区情况来看，今年上半年规划水平高、配套设施齐全、品质较好的楼盘投放量较少，甚至部分楼盘已经无房源可售，销售的主要是一些城区周边楼盘，价格相对较低。
2、房地产开发存在的问题
房地产市场供需矛盾仍然存在
通过统计数据看，截止今年上半年我市待售商品房面积为537.37万m,其中在建项目待售
面积451.93万m、已竣工项目存量85.44万m,其中上半年商品房新开工面积150.65万m大部分为达不到预售条件待售房，也有部分项目为定向开发，刨除以上部分，仍会有300万m左右的商品房待售面积。
而我市上半年商品房销售面积为140.76，其中商品房预售面积88.XX万m、商品房现售面积52.7万m。
就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析，待售商品房难以在短时间内消化，供需矛盾仍然存在。
商品住宅供应结构不合理
通过对商品住宅施工面积中各套型面积情况进行统计汇总，我市套型面积90m以下的商品
住宅在施工面积、新开工面积中所占比例分别为23.71%、28.99%。
虽然我市加强了对新建商品
住宅项目的结构比例调控，但仍然达不到规定要求。
就我市的实际情况看，在前几年大规模的换房热潮过后，对中小户型住宅的需求量在加大，而我市90m以下小户型的供应量仅占23.71%、120卅以上的户型住宅所占比例却达40.52%，供应结构与需求结构有一定的脱节，这种供需脱节也是造成我市商品房预售面积阶段性下降的一个重要原因。
另外，作为保障性住房的经济适用住房，我市上半年施工面积为52.92万「仅占商品住宅施工面积的5.59%，所占比例低，且全部为去年结转项目，有一半以上已经销售，无法满足低收入家庭的购房需求。
高品质住宅供应量不足
从我市部分区县商品住宅价格的波动情况来看，由于部分区县高品质住宅供应量不足，造成阶段性的高品质住宅供应短缺，带来商品住宅预售价格的降低。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，居民的住房观念和住宅市场需求正在发生变化，对高品质住宅的需求量在不断增大，我市大部分高品质住宅销售形势较好。
而我市现在很多开发企业由于缺乏充足的市场分析和调研，没有把握市场的需求方向，项目定位低，不适应市场的需求，造成高品质住宅建设规模少；
同时也有部分企业对高品质住宅理解片面，现在高品质住宅既不是简单的居住面积扩大，也不是盲目的追求高端，而是要“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优”，由于部分企业认识肤浅，投入很大的人力物力却没有建设出真正的高品质住宅，难以收到很好的经济效益、社会效益。
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