土地增值税热点问题回答.docx

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土地增值税热点问题回答

土地增值税热点问题问答

1.什么是土地增值税的纳税义务人？

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳台同胞等。

（详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第１３８号）、《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》（国发[1994]10号））

2.土地增值税的征税对象是什么？

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定的扣除项目金额（即本《问答》第6点提及的扣除项目）后的余额。

（详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第１３８号））

3.土地增值税的税率是如何规定的？

土地增值税实行四级超率累进税率，具体为：

增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；　

增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；

增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；

　　增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。

（详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第１３８号））

4.土地增值税如何计算征收？

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定的税率（见本《问答》第3点）计算征收。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％

　土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（4）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

上述公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

（详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第１３８号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号））

5.纳税人转让房地产所取得的收入包括哪些？

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

即包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

6.纳税人计算土地增值税的增值额可予以扣除的项目有哪些？

纳税人计算土地增值税的增值额的扣除项目，具体为：

（1）取得土地使用权所支付的金额。

即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本。

即纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。

即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（4）旧房及建筑物的评估价格。

即在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金。

即在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

7.什么情况下可减免土地增值税？

纳税人有下列情形之一的，可减免土地增值税：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；

（3）因城市实施规划、国家假设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的；

（4）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税；

（5）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；

（7）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；

（8）以房地产进行投资，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税（对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的除外）；

（9）对个人之间互换自有居住用房地产的免征土地增值税。

（详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第１３８号）、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号））

8.纳税人应如何办理土地增值税的纳税手续？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

（1）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

（2）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

9.什么情况下土地增值税以评估价格计算征收？

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（2）提供扣除项目金额不实的；

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

以上所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

10.纳税人转让旧房及建筑物并能取得评估价格，如何计算扣除项目金额？

转让旧房及建筑物并能取得评估价格的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（详见《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号））

11.纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格，如何计算扣除项目金额？

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第

（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即取得土地使用权所支付的金额以及新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

（详见《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）、《转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（粤地税函〔2010〕283号））

12.房地产开发企业拆迁安置回迁户如何计算土地增值税？

房地产开发企业拆迁安置回迁户计算土地增值税有以下方式：

（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入，即收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产企业同时将此金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第

（一）款的规定计算（收入确认方式与上述第

（1）点相同），计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）、《转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（粤地税函〔2010〕283号））

13.以房地产进行投资或联营的行为，对于土地增值税有什么征免政策？

对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

（详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号））

14.什么是土地增值税清算？

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

（详见《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号））

15.纳税人什么情况下应进行土地增值税的清算？

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（3）直接转让土地使用权的。

（详见《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号））

16.主管税务机关什么情况下可要求纳税人进行土地增值税的清算？

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（详见《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号））

17.纳税人如何办理土地增值税清算手续？

对于符合《土地增值税清算管理规程》第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合《土地增值税清算管理规程》第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算。

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

（详见《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号））

18.纳税人清算土地增值税时应向税务机关提供什么清算资料？

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料具体为：

（1）土地增值税清算表及其附表。

（2）房地产开发项目清算说明。

主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（详见《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号））

19.房地产开发企业的土地增值税清算收入如何确定？

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（详见《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）、《转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（粤地税函〔2010〕283号））

20.房地产企业将开发产品用于非直接销售、自用或出租的情况下如何确认收入？

　房地产企业将开发产品用于非直接销售、自用或出租的情况下按以下方法确认收入：

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号））

21.房地产开发企业办理土地增值税清算时提供的扣除项目凭证不符合清算要求或不实时，可否扣除？

如果可以扣除，应如何扣除？

除另有规定外，房地产开发企业办理土地增值税清算时扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

（详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号））

22.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公建配套设施的成本、费用如何扣除？

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号））

23.房地产开发企业的利息费用如何扣除？

房地产开发企业的利息费用按以下方法扣除：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

24.属于多个房地产开发项目共同的成本费用，在清算时如何扣除？

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号））

25.房地产开发企业取得土地使用权支付的契税应如何扣除？

　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

26.房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额应如何确定？

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

27．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可否扣除？

　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

28.土地增值税清算后纳税人需补缴土地增值税，税务机关是否要加收滞纳金？

　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

29.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，如何征收土地增值税？

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

（详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号））

30.土地增值税在什么情况下可以核定征收？

核定征收率有什么规定？

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