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土地增值税税率：
增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
一、单选题（23题）：
1.下列房地产转让行为应征收土地增值税的是（）。
A．个人之间互换自有居住用房
B．无偿赠与房屋给直系亲属
C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中
D．抵押期满权属转让给债权人的房地产
【答案】：
D【解析】对房地产的抵押，在抵押期满，转移产权的，征收土地增值税。
2.房地产企业的土地增值税纳税申报业务中，企业的下列处理正确的是（）。
A．将超过贷款期限加收的罚息作为利息支出在房地产开发费用中扣除
B．企业开发住宅和别墅，贷款分别向建设银行和工商银行借入，财务上为简便核算，将利息按借款单位核算，在计算房地产开发费用时，采用了“房地产开发费用＝（地价款＋房地产开发成本）×5%以内＋全部借款利息支出”的公式计算
C．企业在计算开发成本时，将拆迁补偿费、建筑安装工程费计入其中
D．将未计入房价的代收费用作为扣除项目，但未作为收入计税
【答案】：
C
3.下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ ）。
A.自建房屋转为自用
B.出租房屋的企业
C.转让国有土地使用权的企业
D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间
【答案】：
C
4.房地产开发企业将开发产品用于下列（ ）项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。
A．开发的部分房地产用于职工福利
B．开发的部分房地产与其他单位交换非货币资产
C．开发的部分房地产用于抵偿债务
D．开发的部分房地产用于办公自用
【答案】：
D
5．纳税人转让房地产所取得的收入不包括（）。
A．货币收入B．实物收入
C．无形资产收入D．依照有关规定代收的价外费用
【答案】：
D
6.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。
A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税
B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加
C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税
D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税
【答案】：
B
7.对于房地产开发企业，可以作为加计20%扣除的基数是（ ）。
A、销售费用B、与房地产开发相关的财务费用
C、建筑工程安装费D、与房地产开发相关的管理费用
【答案】：
C
8.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（）计算征收。
A、最高一档税率
B、扣除项目金额不得扣除的原则
C、成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法
D、房地产评估价格
【答案】：
D
9.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。
已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。
该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。
A、180B、249.75 C、300D、360
【答案】：
B
10.某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。
经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。
该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.21B.30C.51D.60
【答案】：
A【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费作为扣除项目金额
土地增值额=500-800×50%-30=70（万元）
增值额未超过扣除金额的50%，税率为30%
应纳土地增值税=70×30%=21（万元）。
11.以下属于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（）。
A、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
B、房地产开发项目全部竣工、完成销售的
C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D、整体转让土地使用权的
【答案】：
A
12.土地增值税清算中，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用如何处理。
（ ）
A、可以计入房地产开发费用B、可以计入房地产开发成本
C、可以计入代收费用中D、不得扣除
【答案】：
B
13.位于县城的某商贸公司2012年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2009年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。
该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。
A、639.6万元B、640.1万元C、760.1万元D、763.7万元
【答案】：
C
14.某市房地产企业2013年建设一栋普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元，该公司为了建造普通标准住宅支付的地价款200万元，房地产开发成本400万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字，则该房地产企业应缴纳的土地增值税是（ ）万元。
（该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣除时规定的比例10%，利息可以扣除时，规定的比例为5％）
A、0 B、49.50C、69.50 D、79.50
【答案】：
A【解析】：
（1）确认的转让收入是1000万元
（2）确定扣除项目金额：
①取得土地的地价款200万元
②房地产开发成本400万元
③房地产开发费用（200＋400）×10%＝60（万元）
④转让税金：
营业税＝1000×5%＝50（万元）
城市维护建设税＝50×7%＝3.50（万元）
教育费附加＝50×3%＝1.50（万元）
⑤房地产企业的加计扣除金额：
（200＋400）×20%＝120（万元）
⑥房地产准予扣除项目合计：
200＋400＋60＋50＋3.50＋1.50＋120＝835（万元）
（3）转让房地产的增值额：
1000－835＝165（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率：
165÷835＝19.76%
（5）根据税法规定：
“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”所以，本题中的房地产企业免征土地增值税。
15.房地产企业在土地增值税清算中，处理正确的是（ ）。
A.房地产开发企业扣除建筑安装施工企业质量保证金无论是否取得发票均可全额扣除。
B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税、企业所得税都不得扣除。
C.取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
D.开发过程中全部使用自有资金，没有利息支出的，没有计算房地产开发费用。
【答案】：
C【解析】：
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税不得扣除，但计算企业所得税可以扣除。
房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出的，仍按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的一定比例以内计算扣除。
16.某县城房地产开发公司开发一幢住宅楼出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。
该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本5000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地方政府规定房地产开发费用的计算比例为9％。
转让此住宅应缴土地增值税额是（）万元。
A、0B、200.5C、210.7D、374.1
【答案】：
D
17.对以下情形的房地产转让价格，存在明显偏低的，但不作为土地增值税销售收入存在正当理由的有：
（）
A．法院判定或裁定的转让价格
B．以公开拍卖方式转让房地产的价格
C．母公司转让给子公司的房地产价格
D．政府物价部门部定的转让价格
【答案】：
C
18．下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（）。
A.某人将自己一套闲置的住房出售
B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女
C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资
D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业
【答案】C 【解析】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。
房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。
19．对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起（）日内到主管税务机构办理清算手续。
A.7B.10C.30D.90
【答案】D【解析】对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
20．2012年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入l800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。
该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。
A．73．5B.150C．157．5D．300
【答案】C【解析】扣除金额=1200+40+35=1275（万元）
土地增值额=1800-1275=525（万元）
应缴纳土地增值税=525×30%=157.5（万元）
21．出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。
A.账载余额B.重置成本
C.账载原值乘以成新折扣率D.重置成本价乘以成新折扣率
【答案】D【解析】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按重置成本价乘以成新折扣率计算。
22．土地增值税规定，房地产开发企业在进行纳税申报时，如果同时兼有免税和征税项目单位，正确的申报方法是（ ）。
A.合并填报 B.分别填报
C.只填报征税项目D.由主管税务机关核定填报
【答案】：
B【解析】：
房地产开发企业如果同时兼有免税和征税项目单位，应该分别申报。
23.2012年3月，北京市居民甲某将其2010年以80万元购入的一套住房转让给乙某，取得收入150万元。
同类房产的评估价格为100万元。
甲某应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.0B.12.53C.20.29D.15
【答案】：
A【解析】自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
二、多选题（24题）：
1.在境内转让房地产开发并取得收入的下列单位和个人，属于土地增值税纳税人的是（）。
A.国有企业B.税务机关C.部队D.学校、医院
【答案】：
ABCD
2.下列业务应缴纳土地增值税的有（）。
A.房地产评估增值的
B.某商业企业以土地作价入股投资开办工厂
C.将自有房产赠送给客户的
D.出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
【答案】：
CD
3.根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（ ）。
A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权
C.转让集体土地
D.地上的建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让
【答案】：
AD
4.下列项目中属于房地产开发成本的有（ ）。
A、土地征用及拆迁补偿费
B、公共配套设施费
C、销售过程中发生的销售费用
D、开发小区内的道路建设费用
【答案】：
ABD
5.下列项目中，属于房地产企业的开发费用的有（）。
A、印花税B、耕地占用税
C、前期工程费D、借款利息费用
E、开发间接费用
【答案】：
AD
6.房地产开发企业因转让房地产而收取的经济收益，（）可以确认为土地增值税计算的房地产转让收入。
A．违约金B．滞纳金C．赔偿金
D．分期付款利息E．延期付款利息
【答案】：
ABCDE
7.以下关于土地增值税销售收入的表述中，正确的是：
（）
A．转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
B．因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，确认为房地产收入。
C．因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，不确认为房地产收入
D．以售后返租形式转让房地产，以转让房地产的价款确认为转让收入，不包括其他相关经济利益。
E．以售后返租形式转让房地产，以转让房地产的价款确认为转让收入，包括其他相关经济利益。
【答案】：
ACE
8．下列项目中，属于土地增值税扣除项目且可据实扣除的有（）。
A．销售房产的业务招待费B．支付的土地出让金
C．小区出售前绿化支出D．销售房产的广告费用
【答案】：
BC
9.下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。
A、直接转让土地使用权的
B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90％
D、取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
E、房地产开发项目全部竣工并完成销售的
【答案】：
ABE
10.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（ ）。
A.符合土地增值税清算条件的
B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的
D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的
E.虽然设置账簿但账目混乱成本，费用难以确定的
【答案】：
BCDE
11.根据土地增值税规定，下列表述正确的有（）。
A．纳税人以预售方式转让房地产的，税务机关可以预征土地增值税
B．纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应向纳税人所在地主管税务机关纳税
C．土地增值税采用超率累进税率
D．集体土地转让是违法行为，应该征收土地增值税
【答案】：
AC
12.允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
在计算土地增值税时，表述正确的有（）。
A、房地产开发，其缴纳的印花税列入管理费用中
B、房地产开发，其缴纳的印花税在与转让相关的税金中扣除
C、非房地产开发,其缴纳的印花税在与转让相关的税金中扣除
D、非房地产开发,其缴纳的印花税列入管理费用中
【答案】：
AC
13.下列对法人转让房地产纳税地点的说法正确的有（）。
A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在受让人机构所在地税务机关申报纳税
C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
E、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，由税务机关确定纳税地点
【答案】：
AD
14.下列各项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。
A、国家机关转让自用的房产
B、税务机关拍卖欠税单位的房产
C、对国有企业进行评估增值的房产
D、因国家建设需要而被政府征用的房产
【答案】：
CD
15.以下关于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的土地增值税的征免规定中，正确的是：
（ ）。
A、凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应征土地增值税
B、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应征土地增值税
C、除AB所述的其他投资联营行为，暂免土地增值税
D、投资、联营企业将该房地产再转让的，暂免征收土地增值税
E、投资、联营企业将被投资（联营）的房地产再转让的，应征收土地增值税
【答案】：
ABCE
16.税务机关在审核房地产企业的土地增值税时，发现企业的以下经济业务有误的是（ ）。
A、将自行开发的房屋对外出租的，取得的租金收入没有计算缴纳土地增值税
B、将自行开发的房屋对外抵押借款的，在抵押期计算缴纳了土地增值税
C、采取合作建房的方式，为本公司建设办公楼，没有缴纳土地增值税
D、接受某企业委托进行代建职工宿舍工程，没有缴纳土地增值税
E、将自行开发的房屋与其他企业的土地进行交换，没有缴纳土地增值税
【答案】：
BE
17.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（ ）。
A、建成后产权属于全体业主所有的
B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
C、建成后有偿转让的
D、建成后产权属于房地产开发企业的
E、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于营利性社会公共事业的
【答案】：
ABC
18.关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有（）。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本
E.房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税
【答案】ABD【解析】税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本，选项A、B、D符合规定，是正确的；建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定，所以不正确；将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。
19．房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有（）。
A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税
C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用
E.支付建筑人员的工资福利费
【答案】ABDE【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条
（一）
（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。
20．计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（）。
A.建筑容积率在1.0以上
B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下
C.建筑覆盖率在1.0以上
D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%
E.单套建筑面积在120平方米以下
【答案】ABE【解析】普通住宅的标准是：
住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下。
21．下列各项行为中，可以免征土地增值税的有（）。
A.企业与企业之间的房地产交换
B.私营企业的房地产评估增值
C.无力偿还借款，以房屋作抵押
D.双方合作建房，建成后分房自用的
E.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
【答案】DE【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；企业与企业之间的房地产交换和无力偿还借款，以房屋作抵押，没有免征土地增值税的规定。
22．某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
但下列项目中不能计入利息支出扣除的有（ ）。
A.金融机构加收的罚息
B.超过贷款期限的利息部分
C.超过国家规定上浮幅度的利息支出部分
D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
E.国家规定上浮幅度以内的利息支出
【答案】：
ABC【解析】：
在房地产企业计算房地产开发费用时，下列利息费用不允许税前扣除：
一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
23．对于土地增值税纳税申报表的理解，下列说法不正确的有（ ）。
A.同时转让两个或两个以上计税单位的，可以在一份申报表中填报
B.房地产企业兼有免税和征税项目单位的，应当分别填报
C.其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的10%计算扣除
D.房地产企业可以依据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计10%在计算土地增值税时扣除
【答案】：
ACD【解析】：
其他房地产开发费用，利息单独计算扣除的，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的5%计算扣除；利息不允许单独计算扣除的，在合计数10%以内计算扣除。
房地产企业可以依据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计20%在计算土地增值税时扣除，其他企业不能享受该政策。
24.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（ ）。
A.出售旧房的B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
E.清算后再转让房地产的
【答案】：
ABCD【解析】清算后再转让房地产的，先根据清算结果计算原单位建筑面积成本费用，再确定这次清算的扣除项目。
三、判断题（16题）：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（不包括后期补缴的土地出让金），减免因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
【答案】：
×【解析】：
应包括后期补缴的土地出让金
2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利的，不征收土地增值税。
（）
【答案】：
×
3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。
（）
【答案】：
√
4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不可以计入房地产开发成本。
（）
【答案】：
×
5.凡是以无偿赠与方式转让房地产的，因未取得收入，故不属于土地增值税的征收范围。
（）
【答案】：
×
6.对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
抵押期满后，因无力赎回房地产，丧失了对该项房地产的产权，且无收入的，因此也不应征收土地增值税。
（）
【答案】：
×
7.两户国有单位互相交换价值相等的住房，产权仍属国家所有，双方又都无增值，因此不属于土地增值税的征收范围。
（）
【答案】：
×
8.对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发成本。
【答案】
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