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商业地产专用名词及含义
1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。
房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、
出售或作其它用途的房屋。
地产：
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，
地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经
济活动为一体的综合性产业。
3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
5.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是指产权人在法律规定的范围内
对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型
——居住用地70年；
——工业用地50年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
——商业、旅游、娱乐用地40年；
——综合或其它用地50年；
——另外，加油站、加气站用地为20年；
7.三通一平
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
8.七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
9.土地使用权出让的形式
·协议出让
·招标出让
·拍卖出让
·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。
有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
·生地：
待开发的土地
·熟地：
完成市政设施的土地
10.商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立
房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
11.房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。
12.“五证”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办
理商品房销售的各种手续。
其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：
是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地
使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门
确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。
（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的
标准。
）
《建设工程规划许可证》：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：
是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶
段的凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：
是商品房进入市场的凭证。
13.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。
只有
取得了《预售许可证》才能销售。
14.申请预售须备下列文件：
·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件
·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）
·《建设用地规划许可证》
·《建设工程规划许可证》
·《建设工程施工许可证》
15.商品房预售必须符合那些条件
·交付土地使用权出让金
·有建设工程施工许可证
·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣
工交付日期。
·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
16.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，
购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
在中国人民
银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用
于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
分为
个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。
17.建筑面积
房屋实用面积与分摊公共面积之和。
18.公摊面积
属于公共部分的面积。
19.实用面积
建筑面积与公摊面积的差。
20.实用率
房屋实用面积与建筑面积之比。
21.预售楼花
将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。
22.复式
上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。
23.房地产转让
是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。
按现时有关规定，预售及现售
的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。
24.基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。
25.用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
26.总建筑面积
指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。
27.容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地的比。
是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2/ha）或以总建筑面
积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
28.建筑密度（覆盖率）
建筑密度就是建筑覆盖率，等于建筑物底层占地面积与用地面积的比率（%）。
。
29.绿化率
绿化率等于绿化面积与用地面积之比。
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。
绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
30.均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
31.基价
基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼
层、朝向差价后而得出。
32.起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。
33建筑楼层分类
低层住宅---指一层至三层的住宅。
多层住宅---指四层至六层的住宅。
中高层住宅---指七层至九层的住宅。
高层住宅---指十层及十层以上的住宅。
塔式高层住宅---以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
单元式高层住宅---由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
34，期 房
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
消费者
在购买期房时应签商品房预售合同。
35，现 房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签
订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
36，商品房的起价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
37，商品房的均价
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
38，房地产契税
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种
税赋。
营业税
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
房产税
是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
营业税附加
是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
房地产交易手续费
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取
的费用
建筑面积分摊系数。
公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数
1、商业地产
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、
工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，
我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2、商圈
商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消
费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店
或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近1公里内，吸纳总量
50-80%顾客的范围）、次级商圈（离消费地最近1--3公里内，吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（离
消费地最近3公里外吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分
布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
3、什么是CBD
CBD的全称是CentralBusinessDistrict，我国现有三种译法：
中央商务区、商务中心区或中央商业区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一
个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：
它是城市的功能核
心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，
昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
4、购物中心
世界购物中心协会对购物中心的定义是：
“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其
他商业设施的组合体。
”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业
业态。
摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多
专业连锁零售店在内的超级商业中心。
严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；
而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。
5、大卖场
一般来说，对大卖场（hyper－market）的定义是：
卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及
非食用类产品。
大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。
在商品的综合性上逊于大型综
合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。
6、商业街
商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。
主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多
分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。
特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐
射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。
7、主题商场
其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。
从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应
该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三
是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。
同时有专家认为，主题
商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。
整个商场的商品只突出一个主题。
主题商场是一种
全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。
在经营理念上，则改变以往的全销售模
式，体现出特有的主题。
8、“销控”
销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。
部分房产商宣称已经卖
光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼急手快者得。
在一个楼盘的产品当中，由于位置、
户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好
的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。
从而规避了这些户型无法销
售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。
9、空置率
国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）数量，与全社会所
有存量房的数量之比。
我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工
数量之比。
其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。
所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没
有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得
已转做住宅或商务办公用途的情况。
10、进深
在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
常识上说，商铺
的门面越宽越好，但是，并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度。
一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，
门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。
通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深
于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。
11、层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常
包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
12、产权式商铺
产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种
新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。
当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。
投资者可以从经营者处获得
租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
13、招商
招商其实就是招商引资。
招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需
要跨学科、跨专业的专业知识。
招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目
落户的活动。
14、返租卖铺
返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发
达城市，随后流传全国。
其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。
为降低投资门槛，产权往
往被分割得极小。
由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多
烂尾楼。
因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。
15、虚拟产权式商铺
在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资
回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。
这种以借助大商家承租商场、
发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。
16、售后包租
售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售
后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每
年支付一定比率回报。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中，
售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例
的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式
等细节安排上有所不同。
17、框剪结构
框架—剪力墙结构，称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能
为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利
用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。
因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
框剪结构的变形是剪弯型。
众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。
剪力墙结构的变形为弯曲型，
上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。
对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，
从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。
18、剪力墙结构
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构
的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。
这种结构在高层房屋中被大量运
用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。
19、物业管理
广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。
狭义的含义则指楼宇的维修及相关机
电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。
理论上可总结为：
由专业化的企业组织，运用现代
管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化
管理。
它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。
（1）物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。
（2）物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。
（3）物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力
争保值、增值。
（4）物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。
（5）物业管理同社区建设密切关联。
物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建
设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。
26、底商
底商是指住宅的第一层、第二层。
一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位
也较其他层位低。
开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
目前市场上，
大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青
睐。
典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做
依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。
10.一次商装：
指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、
柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11.二次商装：
指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装
修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12.水平交通：
是指同一水平面或楼层内的通道。
13.垂直交通：
是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
35.市场类商铺：
在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
36.社区商铺：
指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
37.住宅底层商铺：
指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的
商用铺位。
38.百货商场、购物中心商铺：
指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
39.商务楼、写字楼商铺：
指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途
的商业空间。
40.交通设施商铺：
指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类
中小型商铺。
41.商铺投资：
指进行商铺购买、租赁的行为。
42.商铺投资回收周期：
指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
89.动线设计
对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。
90.环境设计
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行
设计和咨询。
投资回报
例如，有一临街商铺，面积约为50平米，售价约为200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金
约是400元/月/平米，若，这个商铺要是成功买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金，那么
他的投资回报率是多少？
现在我们来计算一下，套用公式，这个物业的的投资回报率=2万*12/200.通过计算我们得出这套物业
的投资回报率是：
12%。
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率=（215-200）/200，
通过计算。
我们得出这套物业的投资回报率是7.5%。
三种计算形式
收益模式计算公式
投资回报率=（每月租金效益-按揭月效益）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
说明：
投资客是这样实现的，通过购买贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷
款的"月供“，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
投资回报率分析计算公式
投资回报率=（税后月租金-物业管理费）*12/购买房屋单价
说明：
此方法考虑了租金和房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资，但它只是简单粗略的
计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
投资回收时间分析计算公式
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12
说明：
这种方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资，该方法
比租金回报率更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
四种计算方法
租金回报率法
公式：
（税后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
优点：
考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析方法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：
未考虑前期的其他投入，资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，
不能作为理想的投资分析工具。
租金回报率分析法
公式:
（税后月租金-每月物业管理费）*12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：
考虑了租金、房价及两种因素的相
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