房产税教案(2010).doc

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第五章　房产税

第一节　概述

　　一、房产税的特点

　　1.房产税属于财产税中的个别财产税。

　　2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

　　3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

二、房产税的概念

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

第二节　征税范围、纳税人和税率

房产是以房屋形态表现的财产。

房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

与房屋不可分离的附属设施，属于房产。

【例题】下列需要缴纳房产税的设施是（）。

A.厂区围墙B.变电塔C.露天凉亭D.仓库

一、纳税人

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

　　5.无租使用其它房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　【例题2006】下列关于房产税纳税人的说法中，错误的是（）。

A.产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税

B.产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

C.外商投资企业不是房产税的纳税人

D.产权承典人不在房屋所在地的，不用缴纳房产税

　　二、征税范围

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

【例题2006】下列属于房产税征税范围的是（）。

A.外国企业生产用B.房地产开发企业建造的商品房在出售前对外出租

C.某工业企业地处于农村的生产用D.外籍个人经营的房产

三、房产税税率：

（一）从价计税：

1.2%

（二）从租计税：

12%

　　1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

　　2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

第三节　计税依据和应纳税额的计算

一、应纳税额的计算

（一）地上建筑物　　　

（二）地下建筑物

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50～60%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70～80%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

以广东省为例：

省内自用地下建筑，按以下方式计税：

（1）工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2％。

（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70％作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2％。

　　（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　【例题】下列计算地下建筑物房产税的方法正确的是（　）。

　　A.地下建筑物以应税房产原值为计税依据

　　B.地下建筑物以房产原价的70%作为计税依据

　　C.地下建筑物若作工业用途，以房屋原价的10%～30%作为应税房产原值

　　D.地下建筑物若作商业用途，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

【教材例题】某省一企业2008年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。

试计算该企业当年应纳的房产税。

（注：

该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税）

　　【答案】

（1）自用房产应纳税额＝[（1000＋60）×（1－20%）]×1.2%＝10.176（万元）

（2）租金收入应纳税额＝50×12%＝6（万元）

　　（3）全年应纳房产税额＝10.176＋6＝16.176（万元）

【例题.2008】2007年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。

该企业以上两处地下建筑物2007年4月-12月份应缴纳房产税（）。

A.0.95B.1.15C.1.26D.1.89

二、计税依据——按计税余值计税和按租金收入计税两种。

　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

　　（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　（6）在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

　　如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

　　对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；

　　对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

　　【例题.2006】某企业拥有房产原值l000万元，2008年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；2008年9月1日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元，其余房产自用。

已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2008年度应缴纳房产税（　）元。

　　A.102400　　B.118400　　C.126400　　D.144000

（2）对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

　　【例题】下列各项符合房产税计税依据规定的有（　）。

　　A.地下建筑物若作工业、商业之外的其他用途，以其房屋原价作为计税依据

　　B.融资租赁方式租入的房屋，以每期支付的租赁费为计税依据

　　C.更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时，可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据

　　D.以房地产对外投资收取固定收入，不承担投资风险的，以固定收入作为计税依据

　　【答案】CD

第四节　减免税优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产

（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

　　（四）个人拥有的非营业用的房产

　　（五）经财政部批准免税的其他房产

　　1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税

　　2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

　　3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。

　　4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。

但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

　　5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。

　　6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。

　　8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，免征房产税。

　　9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。

　　10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。

但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　11.自2001年1月1日至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

　　12.自2001年1月1日至2008年12月31日，对高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

　　13.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。

　　14.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　15.天然林的保护工程相关的房产免税。

　　16.国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库。

　　17.对承担地方粮、油、棉、糖、肉等商品储备任务的地方商品储备管理公司及其直属库经营上述地方储备商品业务自用的房产、土地，到2008年12月31日前免征房产税。

　　【例题】经财政部批准，下列情况可以免征房产税的有（　）。

　　A.正在使用的危险房屋B.因维修停用3个月的房屋

　　C.利用地下人防设施改造的仓库D.房地产开发企业出售前的开发项目

【例题】下列房产中，可以免征房产税的有（　）。

　　A.军队出租的空余房产B.商业银行经营用房产

　　C.企业按政府规定价格向职工出租的单位自有房产D.在用的毁损不堪居住的房产

　　E.信托投资公司经营用房产

第五节　申报和缴纳

　　一、纳税义务发生时间　　

房产用途变化

纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营

从生产经营之月起

2.纳税人自建房屋用于生产经营

从建成之次月起

3.委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）

4.纳税人购置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

5.购置存量房

自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

6.纳税人出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房

自房屋使用或交付之次月起

　　【例题】根据房产税纳税义务发生时间的规定，下列说法正确的有（　）。

　　A.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税

　　B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之当月起，缴纳房产税

　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税

　　D.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税

　　E.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之当月起计征房产税

　　【例题】某企业2006年委托施工企业建造物资仓库，8月末办理验收手续，入账原值为300万元，同年9月1日将原值400万元的旧仓库对外投资联营，当年收取固定利润12万元。

当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%，该企业2006年度应缴纳房产税（　）万元。

　　A.3.6　　B.4.52　　C.3.84　D.4.8

二、纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

【例题】关于房产税的征收方法，下列表述正确的有（　）。

　　A.纳税单位无租使用免税单位的房产免纳房产税

　　B.房产不在同一地方的，应分别向房产所在地税务机关缴纳房产税

　　C.地下建筑物的原价折算为房产原值的比例，由各省、自治区、直辖市人民政府确定

　　D.融资租赁房屋的，应由当地税务机关根据实际情况确定租赁期间房产税的纳税人

　　E.以房产的计税余值作为计税依据仅考虑了房产的自然损耗因素而未考虑房产的增值因素

　　三、纳税期限

房产税实行按年征收、分期缴纳的征收方法，具体期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　四、纳税申报

【房产税综合例题。

2008】2007年甲企业门有房产14栋，原值共计13500万元，具体使用情况如下：

（1）3栋在2006年底已经被有关部门认定为危险房屋，2007年4月1日起停止使用，房产原值共计2000万元。

（2）8栋用于生产经营活动，房产原值共计10000万元。

（3）1栋用于职工学校和托儿所，房产原值500万元。

（4）2栋用于对外投资，每栋按月收取固定收入10万元。

由于特殊情况，2007年5月1日收回1栋进行大修理，大修理时间为7个月。

大修理后该房产原值由500万元上升为1000万元，12月1日作为厂房投入本单位使用。

（5）2007年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值1000万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费10万元，税务机关确定甲企业为该房产的纳税人。

（注：

计算房产余值的扣除比例为20％）

根据上述资料回答下列问题：

1.2007年甲企业3栋危房应缴纳房产税（）万元。

A.3.6B.4.8C.9.6D.19.2

2.2007年甲企业第（4）笔业务应缴纳房产税（）万元。

A.14.4B.19.2C.20D.20.4

3.2007年甲企业融资租赁的房产应缴纳房产税（）万元。

A.4.8B.5.6C.7.2D.8.4

4.2007年甲企业共计应缴纳房产税（）万元。

A.125.6B.128C.131.6D.132.8

【综合例题.2008】某市区一内资房地产开发公司在2008年1月～9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。

在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。

9月一12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入9600万元。

另外该公司从2008年3月1日起将2006年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2008年6月底双方同意停止租赁。

该公司全年发生销售费用600万元、管理费用820万元（未含印花税和房产税）、财务费用180万元（全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（注：

计算房产余值的扣除比例为20％，企业所得税税率33％，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5％）

根据上述资料回答下列问题：

1.2008年该公司应缴纳房产税、印花税分别是（）万元。

A.6.4B.4.8C.4.9D.4.84E.11.2

2.2008年该公司应缴纳营业税、城建税和教育费附加共计（）万元。

A.530.20B.533.50C.318.12D.320.10

3.计算土地增值额时应扣除的地价款、开发成本和开发费用共计（）万元。

A.5430B.5500C.6600D.6850

4.2008年该公司应缴纳土地增值税（）万元。

A.441.6B.771.6C.791.94D.792.6

5.计算2008年度企业所得税应纳税所得额时，扣除项目金额共计（）万元。

A.7922.8B.7932.5C.7931.84D.7935.8

6.该房地产开发公司2008年度应缴纳企业所得税（）万元。

A.553.48B.562.39C.563.69D.426.88

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