云水山庄物业维修基金使用管理规定Word文档格式.docx
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小区智能化（监控）设施设备、小区围墙和大门因损坏影响安全和使用，需要整体或者局部修缮、更新的。
相关专业单位按照《省物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔2007〕19号）等有关规定，负责对物业管理区域的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。
物业服务企业应当按照物业专项维修资金使用围，根据物业使用现状以及业主大会、业主委员会或者相关业主的意见，提出一定时期物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造计划，并制定物业维修、更新和改造方案。
物业维修、更新和改造方案包括：
物业维修、更新和改造容及实施围；
工程预算；
（三）物业专项维修资金的列支围、分摊方式及面积；
（四）物业专项维修资金缴存余额；
（五）物业维修、更新和改造组织方式；
（六）维修施工单位选择方式；
（七）施工方案及实施时间。
物业专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业持业主委员会证明到物业主管部门查询，物业主管部门应当出具被查询物业专项维修资金缴存余额证明。
物业维修、更新和改造费用工程预算1万元以上的，在提交业主大会讨论前，由业主委员会委托有资质的工程咨询机构进行审查。
委托审查费用计入维修、更新和改造成本。
每年业主大会提出下一年度维修计划和物业专项维修资金使用方案。
物业专项维修资金的使用方案应当由业主大会决定。
业主委员会应当通过召开业主大会或者入户征求意见等对物业维修、更新和改造方案进行书面确认。
物业维修、更新和改造方案应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，由业主委员会组织实施，并报物业专项维修资金管理机构备案。
物业管理区域共有设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决定。
整幢住宅或者每个单元共有部位、共有设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由各受益业主集体决定，业主委员会负责监督实施。
经业主书面确认的物业维修、更新和改造方案应当在物业管理区域进行公示，公示期7日。
业主对公示容有疑义的，业主委员会应当认真做好解释工作。
业主分户帐物业专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，维修、更新和改造费用由业主按规定分摊。
涉及全体业主利益的，分摊方案由业主大会决定，经所持投票权2/3以上的业主书面同意，全体业主共同执行；
涉及部分业主利益的，由业主委员会牵头，分摊方案经相关受益业主集体决定并执行。
物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择有资质的施工单位承担物业维修、更新和改造；
工程项目较小的，相关业主、业主大会可自行选定施工单位。
施工单位应当具备独立法人资格并具有与物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造施工容相符的相关条件。
物业服务企业应当与中标的施工单位签订工程施工合同。
合同应当主要包括承包方式、工程容、工程围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和违约责任等容。
物业服务企业持经审核的物业维修、更新和改造方案和资金使用预算及下列材料到项目所在地物业主管部门申请使用物业专项维修资金。
（一）物业专项维修资金使用申请登记表；
（二）业主大会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；
（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造方案公示证明；
（四）工程施工合同。
物业主管部门收到申请后，材料齐全的应当在5个工作日按下述要求完成核准手续：
（一）审核工程预算书；
（二）核对物业专项维修资金存款余额；
（三）按照物业维修、更新和改造方案确定的工程预算的70%，开具物业专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；
（四）按照工程进度向申请人分期拨付。
提交申请材料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部容，并出具补正告知单。
第十六条物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造工程实行现场鉴证制度。
物业服务企业、相关业主代表应当参与工程施工现场管理，对工程围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场鉴证，提出书面意见。
第十七条工程竣工后，施工单位应当提供完整的竣工资料。
物业服务企业应当组织施工单位、工程监理单位、业主委员会和相关业主等对工程进行验收，并签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。
工程验收合格的，物业服务企业应当将费用清单、发票及验收报告告知业主委员会，业主委员会主任、副主任阅后签章。
第十八条物业服务企业应当按照决算费用作出《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域进行公示，公示期7日。
业主对公示容有疑义的，业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。
第十九条物业维修、更新和改造的费用按下列规定承担：
（一）专有部分的维修、更新和改造，由专有部分业主自行决定，费用由业主自行承担，不动用物业专项维修资金；
（二）部分共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造，由部分共有部分、共有设施设备的业主会议决定，费用由部分共有部分的业主按权属份额承担（权属份额按建筑面积分摊，下同）；
（三）全体共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造，由全体业主会议同意，费用由全体业主按权属份额承担；
（四）物业未全部出售的，拥有未出售物业所有权的建设单位应当按未出售物业的建筑面积所占比例承担共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用。
第二十条决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程造价或者在约定围的，物业服务企业到物业主管部门办理工程尾款核拨手续，应当提交下列材料：
（一）物业维修、更新和改造工程费用决算报告公示证明；
（二）公示后的分摊清册；
（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明；
（四）发票及费用清单；
（五）《物业维修、更新和改造工程验收报告》。
物业主管部门应当在10个工作日，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物业服务企业。
同时，按照分摊清册从相关业主的个人物业专项维修资金明细账中核减。
第二十一条物业服务企业应当严格控制工程费用。
决算费用超过物业维修、更新和改造方案工程造价的，所超费用未按本办法第十条和第十一条的规定经业主审查同意的，物业主管部门不予拨付工程尾款。
第二十二条物业专项维修资金使用后，物业主管部门应当将《物业专项维修资金使用申请登记表》、《相关业主书面确认证明原件》、《工程施工合同》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明》、《物业维修费用发票复印件》及《物业维修、更新和改造工程验收报告》按物业项目立卷存档。
物业服务企业应当将《物业维修、更新和改造方案》、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、物业维修费用发票复印件、《物业维修、更新和改造工程验收报告（副件）》及《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》按物业项目立卷存档。
第二十三条根据《省物业专项维修资金管理办法》规定，用于涉及安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，或者按有关技术规要求必须维修的，以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居委会核实、认定，可直接拨付应急维修资金。
物业服务企业应当立即告知业主委员会或者相关业主并向所在地物业主管部门报告，同时报送相关维修资料申请备案，及时组织进行维修。
物业服务企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
危及房屋及其配套设施设备安全的，一般是指：
（一）物业共有部位、共有设施设备发生危险；
（二）因室线路故障而引起停电和漏电；
（三）因水泵故障和进水管的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；
（四）落水管堵塞和水盘等设备漏水；
（五）电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；
（六）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
（七）其他属于危险性急修项目。
第四章服务监督
第二十四条房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主可申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定。
鉴定费用计入物业维修、更新和改造成本。
第二十五条房屋维修工程，业主委员会可以委托物业服务企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理。
监理费用计入物业维修、更新和改造成本。
第二十六条业主对物业维修、更新和改造费用有疑义的，物业服务企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。
疑义成立的，委托费用由相关责任单位（或个人）支付。
第二十七条在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。
业主委员会应当做好解释、协调工作。
因工程施工不可避免的原因造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿。
费用计入维修、更新改造成本。
第二十八条在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。
物业服务企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。
第二十九条业主委员会应当对施工全过程进行监督。
有疑义的，业主委员会应当及时向物业服务企业反映；
确有问题的，物业服务企业应当尽快与施工企业协商、解决。
公用设施维修基金的收取程:
a）发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金；
b）发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用上。
房屋本体维修基金的收取程序。
a）公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。
b）财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。
c）明细表交财务部经理审核：
----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；
----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏签署、日期。
d）财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。
按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。
e）收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。
f）公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。
g）已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间托收，并直接划归代管基金专项上。
h）出纳员应在银行每次托收后的二日到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
i）住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。
j）出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项。
k）出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。
l）财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。
m）对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。
n）对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。
o）对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。
物业维修基金的使用程序。
公用设施维修基金的使用程序。
a）管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：
----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；
----相关项目的有关图纸、预算资料；
----施工承接单位或人员资质资料。
b）小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日召集业主大会审议。
----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；
区住宅管理部门应在接到申请表后的14日完成审批，并将款项划到公司。
----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
c）业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。
d）业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。
e）公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月榜公布一次：
----业主管理委员会；
----管理公司或管理处。
房屋本体维修基金的使用程序。
a）管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修；
70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；
特殊情况可另行处理。
b）管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；
----该项目的预算资料；
----其他相关资料。
c）申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；
----如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。
d）整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。
e）单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊。
f）公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：
----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日作出答复，逾期则视为同意；
----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日应予以答复，逾期则视为同意。
g）公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后
----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证；
----中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。
h）财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。
4.6物业维修基金的管理程序。
4.6.1公用设施维修基金和管理程序。
a）公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。
b）公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。
c）财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。
d）小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：
----管理公司或下属管理处。
e）管理公司或下属管理处接到质询后：
----原则上应在七日予以答复；
----特殊情况可另行处理。
4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。
a）财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理，并设立专用存储各栋物业的本体维修基金。
b）经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。
c）财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
d）如小区的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：
----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；
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----将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；
----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
e）小区的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：
----向业主管理委员会查询；
----向公司财务部查询。
4.7
物业维修基金资料的保管。
4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
4.7.2财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。
4.8
物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。
物业维修更新和改造方案
（示文本）
一、项目概况
项目由开发建设，坐落于，结构为，共有幢，户，
平方米，年月竣工，已超过房屋保修期。
二、申请使用专项维修资金的原因
据业主反映和现场查勘，项目（楼栋号）存在
的情况，严重影响业主正常生活，需要申请使用专项维修资金进行修缮。
三、维修、更新和改造容及施工工艺
。
四、维修、更新和改造费用
经查询，本次申请使用专项维修资金的（楼栋号）共有专项维修资金余额元。
工程预算费用为元，涉及户、平方米，每平方米分摊费用为元/平方米，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户。
该方案须经专有部分占相关建筑物面积2/3以上且占相关人数2/3以上的业主书面同意后，维修、更新和改造工程费用从相关业主个人账户中核减。
五、维修、更新和改造组织方式
本次维修、更新和改造工程以招标方式确定施工企业。
拟聘请有工程监理企业资质证书的为监理单位，对工程进行全程监理。
经业主大会决定（委托、不委托）专业中介机构对工程造价进行审核。
工程竣工后，由物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收，并共同签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。
拟于年月日起，以方式对维修、更新和改造方案进行业主书面确认。
六、决算费用约定
决算费用未超过工程预算金额的%时，业主视为同意，最终按照决算费用进行分摊，并从相关业主个人账户中核减。
业主委员会（居民委员会）主任（签字）单位负责人（签字）
业主委员会副主任（签字）
年月日年月日
业委会（居民委员会）盖章物业服务企业盖章
附件2：
业主大会或者相关业主书面确认证明
为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转，根据实际情况，项目拟于年月对已超过保修期的
（共有部位、共有设施设备）进行维修、更新和改造，涉及户业主，建筑面积平方米，工程预算元。
维修、更新和改造方案已于年月日，经业主书面确认，户业主同意使用专项维修资金，占应确认业主户数的%，其拥有房屋建筑面积平方米，占应确认建筑面积的%。
根据《物权法》和《物业管理条例》规定，已有超过专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意使用专项维修资金。
《物业维修、更新和改造方案书面确认明细表》等申请资料真实，如有虚假，愿承担相应责任。
特此证明
附：
物业专项维修资金维修、更新和改造方案书面确认明细表原件
附件3：
物业维修、更新和改造方案书面
确认明细表
业主在进行书面确认前，应当认真阅读物业维修、更新和改造方案容并注意以下事项：
1、书面确认必须由业主本人签字；
2、维修、更新和改造费用按建筑面积分摊，从下列相关业主个人账户中核减。
维修和更新、改造容
维修资金余额
元
涉及户数
户
建筑面积
平方米
工程预算
业主分摊费用金额
元/平方米
业主
房号
（平方米）
维修资金
余额（元）
费用分摊
金额（元）
应补交
业主签字确认
合计
附件4：
市物业专项维修资金使用申请表（示文本）
日期年月日
申请人
情况
名称
签章
物业服务企业
联系
施工单位及资质证号
工商注册号
施工单位法定代表人
物业区域名称/单位名称
物业区域专项
房屋竣工交付
使用时间
年月日
物业区域坐落
县（市、区）街道办事处（镇、乡）街（路、巷）号附号
计划使用
专项维修
资金
列支围
用途
用款数额（元）
用款总额（元）
￥元（大写：
）
相关业主的意见（业主大会未成立的）
居民委员会
意见
（盖章）
负责人：
业主大会
业主委员会
升级会员 