2013年上半年北海房地产市场半年度简报Word格式文档下载.doc
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50.9
≤2.55
批发零售40年
163
29599.0
44.4
≤2.2
160
2013年第1期
242744.57
364.1
≤5.0
批发零售40年、城镇住宅70年
156
50
2013年1月30日至2013年2月8日
2013年1月10日
铁山港区南康镇银丰东路114号
19112.91
28.7
≤2.0
38
10
2013年1月28日至2013年2月6
2013年1月8日
2月
2013年第3期
铁山港区营闸路与四号路交叉东南角
40004.683
60
≤3.0
商务金融40年、住宿餐饮40年
2013年2月27日至2013年3月8日
2013年2月21日
3月（无商品房开发土地的供给）
——
4月（无商品房开发土地的供给）
5月（商品房开发土地的供给）
2013年第8期
北部湾东路北侧、河南路以东
2797.73
4.20
批发零售用地、城镇住宅用地
276
2013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分
2013年5月15日
云南路西侧、水产市场南侧
12284.97
18.43
≤4.5
232
上海路以东、浙江路以北
126753.16
190.13
234
6月（商品房开发用地的供给）
2013年第9期
广东路以东、西南大道南侧
163289.28
244.83
≤3.7
批发零售用地
商务金融用地
城镇住宅用地
200
2013年7月4日8时至2013年7月15日16时30分
2013年6月17日
2013年第10期
银滩西区、美景路北侧
21566.11
32.35
批发零售用地城镇住宅用地
203
合计
728553.6
1092.8
截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂出让累计上市共10宗，累计出让面积为728553.6㎡，约合计为1092.8亩，合计均价约174.06万元/亩。
【点评】
从宗地块的大小方面分析，2013年上半年出让的地块基本上是60亩以下的小地块，仅有3宗地块超过190亩以上；
从地块的容积率方面分析，除了1月份出让的土地中有3宗土地的容积率是2.7以下的，其余土地的容积率是3.0以上，最高的容积率是5.0；
从地块的价格方面分析，5、6月份出让的宗地都超过200万元/亩。
从区域方面分析，地块分布不集中，比较分散，接近冯家江新区仅有1宗地，位于上海路以东、浙江路以北，面积约190亩，土地用途为批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地，容积率≤5.0，出让起始价234万/亩。
在2013年2月底国务院常务会议部署了新一轮调控政策《新国五条》和个税20%，在地方政策细则还没落地的情况下，房地产市场不明朗，开发商拿地的愿望也不高，因此政府根据形势也不提供地3、4份连续两个月没有土地供应，到了5、6月份才供应5宗地块，说明土地供应市场表现冷淡。
1.2土地成交分析
北海上半年土地供需不平衡，有流拍，其中，房地产开发用地成交面积为602.79，同比增长
北海房地产经营性用地供给与成交分析
2011年上半年
2011年下半年
2012年上半年
2012年下半年
2013年上半年
土地供给（亩）
323
633
370
1962.3
土地成交（亩）
252
703
800.51
602.79
成交单价（万元/亩）
70
270
211
142
148
根据北海国土局发布的数据统计，截止今年6月30日，北海市地产交易中心共挂牌出让国有土地使用权8期，出让国有土地使用权11宗，面积963.10亩，成交金额100487万元。
与去年同期相比，招拍挂土地出让宗数增加了120%，出让面积增加了49.68%，成交金额增加了22.60%。
其中2013年上半年北海房地产开发用地成交面积约603亩，同比增长62.97%，累计成交金额约8.90亿元，成交单价约148万元/亩，同比下降29.86%，环比增长4.23%，由于在铁山港区出让了两宗土地单价38万元/亩，把单价拉低；
与2013年北海拟定土地出让计划中商品房用地85.4333公顷（约1281.5亩）相比，下半年将会成交土地678亩。
2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）出让结果
2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）招标拍卖挂牌出让
出让起始价
成交总价
成交单价
楼面地价
竞得人
成交时间
一月
11400万元
208
1157元/㎡
北海市美凯龙置业有限公司
2013-1-28
11200万元
220
1295元/㎡
7210万元
162
1107元/㎡
北海市中翔置业有限公司
二月
56860万元
493
元/㎡
北海福满房地产开发有限公司
2013-2-8
1100万元
288
北海洋和房地产开发有限公司
2013-2-6
三月
商务金融、住宿餐饮40年
2292万元
191
北海金港投资有限公司
2013-3-8
四月
五月
六月
602.8亩
88962万元
截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂累计成交6宗，累计成交面积为602.8亩（约合计为401866.68㎡），成交金额为88962万元（约8.89亿元）。
根据已出让的各地块的容积率计算，今年年初北海待开发体量为1544979.7㎡，合约为154.5万㎡，相对北海去年年销量在159.68万㎡水平，今年一季度北海土地出让供量将超过去年年销量水平，可预见今后两年供量相比前三年猛增。
上半年北海的楼王地价是220万元/亩，此地位于南珠大道以东、北海大道南侧，用途是批发零售，容积率2.2，竞得人是北海市美凯龙置业有限公司。
2房地产投资
房地产投资同比下降，但降幅相对稳定
据北海市统计局的数据，今年以来我市房地产开发投资仍下降，但降幅相对稳定。
1-5月，全市房地产开发投资完成71.69亿元，同比下降15.6%。
截至5月份，房地产开发投资已连续4个月负增长，但较1-4月相比，降速有所减缓。
房屋施工面积为1209.9万平方米，同比下降3.2%，其中，新开面积为184.01万平方米，同比下降42.5%；
商品房销售面积51.59万平方米，同比增长40.4%。
3商品房市场
3.1商品房供给分析
市场整体供给稳定
根据北海房产局发布的数据：
2013年上半年，北海累计批准预售商品房6214套、预售面积54.43万平方米，比去年面积增加20.93%，环比下降2.00%。
由于国家调控政策继续实行，受限购、差别化信贷的影响，市场已呈现理性状态，开发新增供应量基本稳定。
2013年上半年商品房预售套数及面积
2009年
下半年
2010年
上半年
2011年
2012年
商品房预售套数（套）
8997
12723
6270
8757
7358
4902
6216
6214
商品房预售面积（万㎡）
80.39
105.28
51.81
71.92
66.11
45.01
55.54
54.43
根据上表分析，2013年上半年预售商品房与2012年下半年的基本不变，从2010年4月17日楼市调控以来，在调控的两年时间里，北海楼盘新入市商品房套数累计52440套，面积高达450.1万㎡，按北海最大年销量162万㎡（2012年）计算，在不新增供给的前提下，仅需用时半年就能消化完，说明调控政策已经促使市场供应回归理性。
月度商品房供给套数及面积均呈上升态势
从图表可知，2013年上半年，北海商品房预售量及面积在波动中呈上升趋势，6月份更是明显，预售面积达到今年上半年的顶峰。
3.2商品房成交分析
成交面积微涨，同比增长47.04%，环比增长3.65%，市场成交量稳定
2013年上半年，北海商品房网签套数达9721套、累计网签面积达96.81万㎡，同比去年面积增长47.04%（套数增加1901套，面积减少约5.13万㎡），受政策影响，市场走量在波动中增长。
2013年上半年商品房成交套数及面积
商品房成交套数（套）
7246
7839
4394
5377
7707
7278
9755
9721
商品房成交面积（万㎡）
82.51
90.48
51.08
60.71
72.98
65.84
93.4
96.81
北海在历经这一轮的楼市调控下，楼市成交虽在2010年-2011年上半年受影响，下降明显，但历经两年的调控时间磨合，2011年下半年后，连续两个周期呈现上涨的势头（从2011年下半年和2012年上半年成交量来看）；
虽然2013年2月20日国务院常务会议确认出台《新国五条》政策，但成交量也未受影响，说明北海房地产的购买力并不是想象中的那般脆弱；
北海楼市的行情热度，主要得益于北海属于海边旅游城市的特殊性，吸引了向往海边居住和投资的外地置业者。
月度商品房成交套数及面积均呈不规则变化
从图表可知，2013年上半年各个月份的网签量呈现起起伏伏波动状态，但市场表现良好，呈现比较稳健的状态；
1月份网签量比较高，与以往春节前北海属于谈季情况相比出现了较高成交量反常现象；
春节后2月的网签量不高，是因为春节期间历来是北海楼市的淡季；
5月份黄金周期间，出现了“旺季”，造成了6月份网签量较高。
3.3商品房售价分析
在《新国五条》政策调控下，市场售价却上涨，且增速比较明显
从图表可知，北海房价呈现飞跃式增长，于2010年一举突破5000元/㎡，达到历史最高水平5285元/㎡，同比增长39%；
2013年上半年实现市面房价为5763元/㎡，同比增长12.73%（2012年上半年销售均价5112元/㎡），市场呈现回暖势头。
月度售价分析
6月，北海平均价格为5813元/㎡，环比增长-1.06%，同比增长14.88%；
在2月份国务院常务会议确定出台《新国五条》政策后，2月份价格出现小幅回落，但3-6月份基本保持均价5800元/㎡，说明北海的房价受政策的影响比较小，可见以外向型客群为主导的北海市场对北海房地产发展起到非常大的作用。
6月份广西主要城市住房价格动态列表
（数据来源：
《2013年6月中国房地产指数系统百城价格指数》）
城市名称
5月
6月
环比涨跌
样本均价
价格中位数
南宁
1.39%
7528
6700
1.42%
7635
6965
北海
1.21%
5875
5500
-1.06%
5813
5300
柳州
0.48%
6331
5946
0.93%
6390
6000
桂林
0.22%
5828
43.58
1.72%
5926
4400
《2013年6月中国房地产指数系统百城价格指数》数据显示，相比4月份，广西四个主要城市的住房价格，有3个城市住房价格上涨（其中，本月涨幅最大的为桂林1.72%，实现均价5926元/㎡）；
2013年6月北海住宅价格均价环比5月下降1.06%，实现住宅抽样均价为5813元/㎡，抽样中位数5300元/㎡。
4上半年单盘成交top10
2013年1-6月北海楼盘网签情况
排名
项目名称
成交套数
均价（元/㎡）
3月
4月
Top1
恒大御景半岛
116
52
69
67
48
65
407
精装均价9000
Top2
桐洋家园
39
17
58
92
354
高层均价4500多层均价5000
Top3
东峰广场
42
24
45
98
83
均价4800
Top4
九州家园
25
15
94
306
均价4500
Top5
北海名座（嘉顺金城华府）
47
8
31
71
305
均价5600
Top6
金域熙城
59
62
Top7
嘉盛名都
122
118
240
均价5910
Top8
嘉和冠山海
43
28
18
82
236
精装均价8000
Top9
永高未来城
77
56
32
4
235
均价4200
Top10
融和海韵佳园
27
11
44
55
40
221
—
冯家江周边
金色海岸（21度公馆）
12
9
16
5
均价7500
桐洋国际海岸
（银滩桐洋国际大厦）
14
21
23
30
130
均价6000元
一线海景
第九湾（蓝山上湾小区）
51
19
森海豪庭
29
207
高层7000，联排别墅12000，独栋别墅18000
富丽华海御
114
精装均价12680
天隆三千海
1
6
精装均价15000
外沙岛一号
精装均价17800
北部湾一号
7
2
精装均价18000
注明：
蓝色字体为冯家江片区周边楼盘或局部一线海景楼盘。
在top10中，一线海景走量不高，除了恒大御景半岛和嘉和冠山海外，其他一线海景楼盘因销售价格之高而走量较低，如北部湾一号18000元/㎡（精装）和天隆三千海15000元/㎡（精装）。
在冯家江周边有三个项目，分别为森海豪庭、21°
公馆和银滩桐洋国际大厦，其三个项目均价在6000-7500元/㎡之间。
2013上半年销量较好的是森海豪庭207套，其次是桐洋国际海岸130套。
5存量房分析
5.1存量商品房住宅分析
2013年上半年存量房累计成交面积约36.11万㎡（成交2409套），同比增长118.58%（2012年上半年成交16.52万㎡），环比增长约57.21%（2012年下半年22.97万㎡）；
由于受“两会”影响，特别是新国五条和个税20%的政策影响，北海二手住宅市场交易与全国形势一致（出现排队过户现象），在3月份存量商品住宅成交出现一波高潮，达到北海近一年以来最高水平，成交面积9.48万㎡（成交707套），环比增长315.8，同比增长266%。
在4、5、6月份连续三个月下降，推测逐渐回归理性局面。
5.2存量商品住宅可售分析
累计商品住宅可售面积情况（不含未拿批准预售项目）
产品面积区间
总套数
总面积（万㎡）
占比
可售套数
可售面积（万㎡）
≤90㎡
117003
836.41
46.11%
36105
260.66
58.80%
90㎡-144㎡
45483
510.83
28.16%
10904
122.4
27.62%
＞144㎡
11328
466.89
25.74%
2351
60.1
13.56%
173814
1814.13
100%
49360
443.16
截止今年7月5日，北海市区存量商品住宅累计可售面积443.16万㎡（可售套数49360套），按照去年北海市区销售面积150.57万㎡计算，预计需时约三年，可见北海存量商品住宅较大，市场销售压力也较大。
在产品面积集中度上，90㎡以下中小户型较多，可售面积累计达260.66万㎡（套数36105套），占总可售面积58.80%，表明市场此类产品存量充足，市场竞争激烈，但由于中小户型市场供量基数要比大户型供量基数大，且是北海市场主力军，其走量也是最大；
另，因中小户型总价低，适合投资及候鸟居住等因素，还是存在较大的市场空间，这也符合北海以外向型客群为主导的市场特征。
62013年上半年总结及后市展望
6.1总结
《新国五条》对北海市上半年一、二级房地产市场影响较小
2013年上半年北海市商品房用地供应和成交同比增长幅度较大，商品房用地供应同比增长195.35%，成交同比增长62.97%，成交土地计容面积大约154万㎡，相对北海2012年全年销量159.68万㎡，需要一年时间才能去化新供应量，说明北海的商品房供应量充足。
2013年上半年，北海累计批准预售商品房6214套、预售面积54.43万平方米，同比面积增加20.93%；
2013年上半年，北海商品房网签套数达9721套、累计网签面积达96.81万㎡，同比去年面积增长47.04%。
主要是在国家调控政策已经明朗的情况下，国家投资渠道过窄，实业投资利润较低和人民币贬值过快的情况下，许多人选择了房地产投资或投机，现北海作为滨海度假城市在国内知名度不断提升，因此吸引了许多外地地购房者在此置业，置业客户当中存在许多外地的候鸟人群，也有大部分是投资或投机者，形成了北海以外销型为主的典型市场。
2013年上半年北海市成交网签量同比价微涨
2013年上半年，北海商品房网签同比去年面积增长47.04%；
2013年上半年实现市面房价为5763元/㎡，同比增长12.73%。
20%的个税，短期内对北海市二手出现波动
在2月份受个税20%的政策影响，北海二手住宅市场交易与全国形势一致（出现排队过户现象），在3月份存量商品住宅成交网签出现一波高潮，达到北海近一年以来最高水平，成交面积9.48万㎡（成交707套），环比增长315.8，同比增长266%。
不过在4、5、6月份逐渐下降回落，推测逐渐回归理性局面。
6.2后市展望
一级土地市场
由于受政策条件、市场支撑后劲风险较大、土地出让价格相对较高、开发商拿地比较理性等方面影响，北海市出让土地节奏较慢，土地成交不冷不热，预测将会须要经过大约两年的时间去化市场的存量才能使北海的土地市场热起来。
据近期（2011~2015）北海规划及土地储备，根城市向东向北发展，主城区和银滩片区的土地稀缺，开发已逐渐成熟，银滩东区处于城市东向且临海，冯家江新区将会是接下来房地产土地市场的热点。
二级商品房市场
虽然2013年上半年成交量维稳和成交均价微涨，但由于北海供应量充足，土地源源不断供应市场，靠着资源优势吸引外地客户支撑的市场，预测价格在下半年不会有大涨的情况，维持上半年的均价，在成交量方面稍微提高的可能性比较大。
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