地产开发有限公司固定资产管理办法Word文档格式.doc
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（1）收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值；
（2）支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。
7、以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。
涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：
（1）收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值。
（2）支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。
8、接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：
（1）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。
（2）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：
①同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值。
②同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。
（3）如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
9、盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
10、经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。
11、为购建固定资产的专门借款所发生的借款利息，按以下规定处理：
（1）因借款而发生的辅助费用的处理：
①企业发行债券筹集资金专项用于购建固定资产的，在所购建的固定资产达到预定可使用状态前，将发生金额较大的发行费用（减去发行期间冻结资金产生的利息收入），直接计入所购建的固定资产成本。
向银行借款而发生的手续费，按上述同一原则处理。
②因安排专门借款而发生的除发行费用和银行借款手续费以外的辅助费用，如果金额较大的，属于在所购建固定资产达到预定可使用状态之前发生的，应当在发生时计入所购建固定资产的成本。
（2）借款利息、折价或溢价的摊销、汇兑差额的处理：
①当同时满足以下三个条件时，企业为购建某项固定资产而借入的专门借款所发生的利息、折价或溢价的摊销、汇兑差额应当开始资本化，计入所购建固定资产的成本：
a.资产支出（只包括为购建固定资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出）已经发生。
b.借款费用已经发生。
c.为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
②企业为购建固定资产而借入的外币专门借款，其每一会计期间所产生的汇兑差额（当期外币专门借款本金及利息所发生的汇兑差额），在所购建固定资产达到预定可使用状态前，计入所购建固定资产的成本。
③企业每期利息和折价或溢价摊销的资化本金额，不得超过当期为购建固定资产的专门借款实际发生的利息和折价或溢价的摊销金额。
④企业以非借款方式募集的资金专项用于购建某项固定资产的，在募集资金尚未到达前借入的专门用于购建该项固定资产的资金，其发生的借款费用，在募集资金到达前，按借款费用的处理原则处理。
⑤如果某项建造的固定资产的各部分分别完工（指每一单项工程或单们工程），每部分在其他部分继续建造过程中可供使用，并且为使该部分达到预定可使用状态所必要的购建活动实质上已经完成，则这部分资产所发生的借款费用不再计入所建造的固定资产成本；
如果某项建造的固定资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用，则应当在该资产整体完工时，其所发生的借款费用不再计入所建造的固定资产成本。
⑥如果某项固定资产的购建发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月（含3个月），应当暂停借款费用的资本化，其中断期间所发生的借款费用，不计入所购建的固定资产成本，将其直接计入当期财务费用，直至购建重新开始，再将其后至固定资产达到预定可使用状态前所发生的借款费用，计入所购固定资产的成本。
固定资产的入账价值中，还应当包括企业为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。
购置的计算机硬件所附带的、未单独计价的软件，与所购置的计算机硬件一并作为固定资产管理。
已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算手续的固定资产，可先按估计价值记账，待确定实际价值后，再进行调整。
第四条固定资产入账后，固定资产价值不能随意变动，凡属下列情况者方可进行账务调整：
1、增加补充设备或改良工程。
2、将固定资产一部分拆除。
3、根据实际价值调整原来的暂估价值。
4、发现原有固定资产价值有错误。
第三章 固定资产的折旧
第五条公司的各项固定资产折旧采用平均年限法按月提取，计入成本、费用。
各项固定资产的折旧年限、净残值率（见附表1）
1、下列固定资产不计提折旧：
（1）以经营租赁方式租入的固定资产。
（2）已提足折旧继续使用的固定资产。
（3）未提足折旧提前报废的固定资产。
（4）在建工程项目达到预定可使用状态以前的固定资产。
（5）破产、关停企业的固定资产。
（6）按规定单独估价作为固定资产入账的土地。
（7）国家规定的不计提折旧的其他固定资产。
2、下列固定资产要计提折旧：
（1）房屋和建筑物。
（2）在用的机械设备、仪器仪表、运输工具、工具器具。
（3）季节性停用和大修理停用的固定资产。
（4）以经营租赁方式租出的固定资产。
（5）以融资方式租入的固定资产。
3、折旧率和折旧额的计算
年折旧率=（1-预计净残值率）÷
折旧年限
月折旧率=年折旧率÷
12
月折旧额=固定资产原值×
月折旧率
折旧方法和折旧年限一经确定，不得随意变更，需要变更的，应在变更年度以前，按照管理权限，经总经理办公会批准，经批准后报送有并各方备案，并在会计报表附注中予以说明。
第六条正常营业期间，当月开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起开始计提折旧。
当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不计提折旧。
提前报废的固定资产，不再补提折旧。
第四章 固定资产减值准备
第七条 公司应当在期末或者至少在每年年度终了，对固定资产逐项进行检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，应当将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备。
固定资产减值准备应按单项资产计提。
第八条公司应当按照固定资产的账面价值全额计提固定资产减值准备的情况：
1、长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产。
2、由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产。
3、虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产。
4、已遭毁损，以致于不再具有使用价值和转让价值的固定资产。
5、其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。
已全额计提减值准备的固定资产，不再计提折旧。
第五章 固定资产的购置和处置
第九条固定资产的购置要纳入公司预算管理，严格执行审批手续。
1、购置固定资产，必须填写“购置、新建固定资产申请单”（见附表2）。
2、公司本部各部室购置预算内添置的固定资产时，单位价值在5万元以下（不含5万元），经部门经理、办公室和财务部经理审核，主管副总经理审批（经总经理授权）；
单位价值在5万元以上、50万元以下（不含50万元）还需由财务总监审核，报总经理审批；
单位价值在50万元以上、150万元以下（不含150万元）须报公司总经理办公会批准后方可购买；
单位价值在150万元以上的固定资产和预算外购置固定资产，须报公司董事会审批。
第十条新增固定资产购置完毕（新建、改扩建工程项目办理竣工决算手续后），由经办人填写“固定资产验收交接单”一式三联（见附表3），第一联由资产管理部门留存，第二联送财务部门记账（附购置、新建固定资产申请单），第三联由使用部门留存。
固定资产由资产管理部门按公司制定的分类标准编号、粘贴标签后，由使用部门领取使用。
第十一条土地、房屋及建筑物等不动产取得所有权后，由资产管理部门统一办理产权登记后，转记入“房屋、土地登记卡”（见附表4/5），变更时亦同。
第十二条固定资产应按规定办理保险。
第十三条固定资产报废要符合下列情况：
主要结构和部件损坏严重，无修复价值；
设备陈旧、技术性能很低无改造价值；
因事故和意外灾害造成严重破坏，无修复价值；
因新建、改扩建需拆除；
上级主管部门有文件规定，强行报废。
第十四条固定资产报废，应由使用部门提出建议，由资产管理部门进行技术鉴定，填制“固定资产报废、出售申请表”（见附表6）。
凡固定资产已使用年限达到或超过折旧年限的由总经理审批。
凡固定资产原值在150万元以下，因故提前报废的固定资产由总经理办公会审批。
凡单位固定资产原值在150万元以上的固定资产提前报废的需上报公司董事会审批。
在办妥批准手续后，由财务部门将有关固定资产转入固定资产清理，此后方可开始固定资产的拆除清理。
第十五条固定资产有偿转让、报废、毁损、盘亏时，不论单位价值多少，都要填写“固定资产报废、出售申请表”，分别由总经理、总经理办公会、公司董事会审批。
审批权限同上。
第十六条固定资产转让、报废、毁损、盘亏情况应在当年会计报表的财务状况说明书中加以说明。
固定资产有偿转让或清理报废的变价净收入与其账面净值的差额，作为营业外收入或者营业外支出。
固定资产变价净收入是指转让或变卖固定资产所取得的价款扣除清理费用后的净额。
固定资产净值是指固定资产原值减累计折旧和固定资产减值准备后的净额。
盘盈、盘亏和毁损的固定资产经有关机构批准后，在期末结帐前处理完毕。
如在期末结帐前尚未经批准后，在期末结帐前尚未经批准的，应在对外提供的财务会计报告时先进行处理，并在会计报表附注中作出说明，如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，应按其差额调整会计报表相关项目的年初数。
第六章 固定资产的转移、减损和闲置
第十七条资产内部移转处理
固定资产在公司内相互拨转时应由移出部门填写“固定资产转移单”（见附表7）一式四联，资产管理部门会签后，送移入部门签认，第一联送资产管理部门，第二联送财务部门，第三联送移入部门，第四联移出部门留存。
第十八条资产送修处理
为了保证固定资产处于良好的状态，充分发挥其效能，各部门应做好固定资产的修理、维护工作，一般不计提大修理基金。
固定资产因故须送厂商修复时，由资产管理部门填制“固定资产交运单”（见附表8），第一联由资产管理部门留存，第二联送财务部门备查，第三联使用部门留存，第四联、第五联交厂商验收，厂商修复固定资产后，将第四联、第五联退回资产管理部门和使用部门验收。
支付修理费用时，财务部门根据第二联核查。
发生的经常性修理作为收益性支出处理，直接计入当月费用；
如果修理费用数额较大或发生不够均衡，应当采用预提或待摊的办法，以便均衡各期的成本费用。
固定资产的改良是指支出较大而且改进固定资产的质量和功能，如将房屋的原有通风设备改成中央空调等。
公司对自有固定资产所发生的改良支出，应当作为资本性支出，增加固定资产的原值，需填写“购置、新建固定资产申请单”和“固定资产验收交接单”。
第十九条出租和外借处理
固定资产出租或外借，资产管理部门应先会签财务部门后，呈总经理核准后才能办理，并应制定契约，副本送财务部门以备核对，契约内容应包括修缮保养、税金、租金、运杂费、归还期限、保持原状、附属设备明细等，其出入原存放地点，应填写“固定资产交运单”，依第十八条流程的规定办理。
第二十条减损处理
固定资产因减损而报废者，应由使用部门填制“固定资产减损单”一式四联（见附表9），注明减损原因，送资产管理部门及财务部门签注处理意见后呈报总经理，经核准后，第一联送资产管理部门，第二联连同有关资料送财务部门据以向主管机关办理报备、抵押权变更及解除保险等手续，第三联自存。
该减损资产因体积巨大必须就地处理或拆除时，则第四联送委托部门凭以办理，拆移前使用部门应妥善保管。
决定售让时，其流程依第二十一条的规定办理。
第二十一条闲置固定资产处理
资产管理部门至少每三个月应将经营上认为无利用价值的闲置固定资产予以整理，拟定处理意见，准备售让者，需按下列规定办理：
1、资产管理部门应填写“固定资产报废、出售申请表”按固定资产报废审批流程办理。
2、发货时，由资产管理部门经办人填写“固定资产交运单”，第一联由资产管理部门留存，第二联财务部门以凭核对，第三联使用部门留存。
第四联由承购商验收后退回经办人，第五联承购商留存。
3、资产管理部门根据承购商验收后退回的“固定资产交运单”第四联，应立即填制“固定资产减损单”一式三联，第一联由资产管理部门留存，第二联送财务部门记账，第三联送使用部门留存。
财务部门收到固定资产转让收入后，根据发票存根、“固定资产报废、出售申请表”、“固定资产交运单”第二联和“固定资产减损单”第二联记账。
第二十二条抵押资产的减损、出租、外借处理
经提供抵押借款的固定资产如有发生减损、出租、或外借时，写明抵押编号及资产名称、数量，财务部门向贷款及抵押权登记机构办理标的物增减变更手续。
第七章 固定资产的盘点
第二十三条年度终了前公司必须进行一次全面的盘点清查。
固定资产盘点工作应由公司主管领导负责，组织资产管理部门，使用部门和财务部门，依靠员工全面清点实物，以实物与账、卡相对照，查清固定资产的数量、质量和技术状况，填制固定资产盘存表。
第二十四条在清查中，对固定资产盘盈、盘亏、毁损，要查明原因，分清责任，写出书面报告，并根据企业管理权限，经总经理办公会批准后，在期末结账前处理完毕。
固定资产的非正常废弃、毁损、丢失以及非正常事故的过失者，应按情节轻重，追究责任。
第二十五条对盘点结果，财务部门要及时进行账务处理，调整账面结存数。
盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格减去按该项资产的新旧程序估计的价值损耗后的余额计入营业外收入。
盘亏及毁损的固定资产，按照固定资产净值扣除收到的残料变价净收入、过失人及保险公司赔款后的余额计入营业外支出。
在工程施工中发生的固定资产净损益，计入有关工程成本。
筹建期间发生的与工程不直接有关的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非常原因造成的固定资产清理净损益，计入开办费。
第八章 固定资产日常管理职责分工
第二十六条公司的固定资产内部实行归口管理，各有关部门分别负责固定资产的实物和价值管理。
其分工和责任如下：
第二十七条资产管理部门：
1、公司的资产管理部门为办公室。
2、根据公司生产、业务发展需要以及财力、物力的可能，有计划地增添固定资产并编制有关预算。
3、根据公司生产、业务需要和资产的技术状况和使用情况，制定固定资产修理预算，会同有关部门提出增添、调拨、报废、拆除、封存、启封、出租等意见，送财务部核编有关预算，并按规定办理申请上报手续。
4、负责固定资产的动态管理工作，会同财务部门共同管理固定资产卡片，保证账、卡、物相符。
5、根据公司生产、业务需要，合理配备固定资产，充分发挥固定资产效能，提高设备利用率和完好率。
6、组织办理固定资产的验收，交付、盘点、清查、清理等工作，对固定资产盘盈、盘亏和损毁等事故进行调查，提出处理意见。
7、年度终了后，在12月31日，根据清查结果，编制固定资产盘存清单，送财务部门核对。
8、负责固定资产的投保、索赔及日常管理事宜。
第二十八条财务部门：
1、负责公司的固定资产管理工作，掌管固定资产账册和卡片，对固定资产的动态和资金渠道进行财务监督，会同有关部门共同确保固定资产账、卡、物相符。
2、根据有关部门提供的年度固定资产变动和修理预算资料，核编财务收支预算中有关固定资产的各项预算。
3、参加企业固定资产的验收、移交、盘点、清查等工作，并提出建议和处理意见。
4、负责按月计提固定资产折旧，办理固定资产增减变动的会计记录。
第二十九条使用部门：
1、负责本部门固定资产的合理使用和保管，不断提高设备利用率和完好率，随时做好资产状况的记录，保证固定资产账、卡、物相符。
2、根据本部门固定资产的技术状况和生产、业务需要，提出固定资产的增减、修理、封存、启封、调拨、报废、拆除及技术革新、改造的建议和意见，并负责固定资产封存、报废后的保养和清理工作。
3、参加本部门有关的固定资产的验收、移交、盘点、清查、拆除等工作。
第三十条 归口部门的管理要求
1.固定资产管理要严格执行“分级归口管理”的办法，严格落实资产管理部门、财务部门、使用部门“三对口”措施。
2.固定资产的资产管理部门要严格按照财务部门核定的统一编号，对全部固定资产项目统一逐项编号，按使用单位分别记账，每年核对一次。
3.各使用部门要对本部门的每项固定资产的使用管理落实到人，建立健全岗位责任制，严格要求每个使用人员按操作规程使用管理，确保企业财产的安全完整。
4.资产管理部门和使用部门负责保证本部门所分管固定资产的完整性，未经公司有关部门批准严禁随意处置。
5.固定资产的增减变动、内部调拨必须按规定程序办理审批手续，未取得正式批准文件之前，任何部门或个人不准擅自调出、出租、对外投资、对换和变卖固定资产。
第九章 附则
第三十条本办法适用于AAA地产开发有限公司。
第三十一条本办法由AAA地产开发有限公司财务部负责解释。
第三十二条本办法自发布之日起开始执行。
附件一：
附表1
附件二：
附表2—5
附件三：
附表6—9
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