浏阳市2012年第三季度房地产市场分析报告Word文件下载.doc
《浏阳市2012年第三季度房地产市场分析报告Word文件下载.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浏阳市2012年第三季度房地产市场分析报告Word文件下载.doc（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
商业营业房
42．82
13.73
其他
31.61
10.13
合计
311.9
100
表二：
新开工房屋类别构成情况
占新开工面积比率（％）
70.47
68.15
0.5
0.48
20.66
19.98
11.77
11.38
103.4
二、房地产市场供给
1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积80.42㎡，比去年同期的81.81万㎡下降1.7%，加上历年累积72.55万㎡，全市今年1-9月份商品房市场投放量为152.97万㎡，减去1-9月份商品房销售面积63.51万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有89.46万㎡,其中期房面积76.22万㎡,现房面积13.24万㎡（其中：
住宅12.44万㎡，占93.97%；
商业营业用房0.43万㎡，占3.23%；
其他0.37万㎡，占2.8%），一年以上现房空置1.20万㎡
表三：
未销售商品房屋结构构成情况
类别
面积（万㎡）
比率（％）
期房（未竣工验收的商品房）
76.22
85.2
现房空置面积
13.24
14.8
其中:
待销房屋（一年以内）
12.1
91．39
滞销房屋（一年以上至三年）
1.12
8．47
积压房屋（三年以上）
0.02
0.14
三、房地产市场需求
1、商品房销售分析
1-9月份我局共办理商品房合同备案登记5741户，其中住宅4654户。
房屋备案登记销售面积63.51m2，比去年同期的73.36万㎡下降13.43%，其中:
期房销售登记备案面积55.31万m2，占销售总面积的87.09%；
现房销售面积8.2m2，占销售总面积的12.91%，商品房成交金额27.52亿元，比去年同期的25.91亿元增长6.21%。
另据统计，乡镇人员进城购房面积33.06万㎡，占销售总面积的52.05%，与去年同期的49.93%增加2个百分点；
城区人员购房面积24.99万㎡占销售总面积的39.35%，比去年同期的35.09%增加4个百分点；
外来人员购房面积5.46万㎡占销售总面积8.6%，比去年同期的14.98%下降6个百分点。
表四：
商品房供需基本情况（累计）
分类
批准预售面积
（万㎡）
实际登记销售（期、现房）（万㎡）
面积
与上年同
期比（％）
面积
与上年
同期比
（％）
期房
现房
商品房
80.42
-1.7
63.51
-13.43
55.31
-12.35
8.2
-20.08
住宅
57.19
-17.3
53.63
-16.33
47.28
-18.54
6.35
4.79
表五：
商品房屋销售构成情况单位：
万m2
类别
住宅
商业营业用房
其他
期房
7.84
0.19
1.65
0.2
合计
9.49
0.39
图2：
各区域商品房销售情况单位：
2、商品房屋套型分析
1-9月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1278套，占销售总套数的27.46%，90—144㎡普通商品住宅销售2698套，占销售总套数的57.97%，144㎡以上的非普通商品住宅销售678套，占销售总套数的14.57%。
项目
套数（套）
批准预售
登记销售
≤1500元/㎡
0
37
占比（%）
0.80
1500--2000元/㎡
93
82
2.21
1.76
2000--2500元/㎡
31
221
0.74
4.75
2500--3000元/㎡
993
560
23.56
12.03
＞3000元/㎡
4265
3754
73.50
80.66
5382
4654
表六：
不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）
项目
≤60㎡
746
584
13.86
12.55
60-90㎡
923
690
17.15
14.83
90-120㎡
1559
1349
28.97
28.99
120-144㎡
1763
1350
32.76
29.01
＞144㎡
391
681
7.26
14.63
3、存量房屋交易分析
据统计，1-9月份我市城区共办理二手房转移登记1325宗，比去年同期（1566宗）下降15.39%，成交面积15.94万㎡，比去年同期（21.76万㎡）下降26.75%，成交额为3.35亿元，比去年同期（2.71亿元）增长23.62%。
一、二级市场交易比例（63.51万㎡/15.94万㎡）为3.98：
1.0，一二级市场交易比例呈持续扩大趋势，一二级市场发展不平衡。
四、房地产市场价格分析
据统计，1-9月份全市商品住房均价为3385元/m2（根据加权平均法计算得出），第三季度全市商品住房均价为3426元/m2与第二季度（3505元/m2）下降2.25%；
另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3684元/㎡、浏阳河以南区域4057元/㎡、行政中心区域3112元/㎡、工业新城区域2872元/㎡，大瑶区域2909元/㎡。
受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，浏阳河以南区域和浏阳河以北区域房价略有上涨，而受新楼盘进驻减少等因素影响市行政中心区域房价有所下降。
图3：
浏阳市2012年1-9月份各区域房地产市场价格
五、房地产市场运行特点
（一）房地产开发投资增速放缓
3季度，全市房地产开发投资5.05亿元，投资规模较前两个季度有所压缩。
前3季度开发投资共22.13亿元，同比增幅为11.54%，较之上年度达92.43%的高增长，增速明显放缓。
房屋新开工面积、房屋竣工面积等指标均稳步回落。
（二）受刚需推动，市场销售从4月份起持续平稳
1-9月份，全市商品房屋备案登记销售面积63.51m2，虽然同比仍下降13.43%，但据统计，4-9月份销售持续平稳，每月保持7-12万㎡的销售量。
1-9月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达6万余人次，市场人气较为旺盛，其中，乡镇人员进城购房仍占销售总量的50%以上。
（三）90-144㎡房型占主流，3000元/㎡以上户型需求持续增加，住房消费进入品质取胜时代
今年1-9月份，我市90-144㎡户型销量稳占全市总销量的近6成，主流户型地位进一步得到巩固；
与此同时，我市3000元/㎡以上价位户型销量为总销量的80.66%，比去年同期增长了14个百分点，环比上半年的78.63%增长了2各百分点，而2000元/㎡以下价位户型销量仅占房屋总销量的2.56%。
市民的住房消费观念已经发生了重大改变，住房消费进入品质取胜时代 。
（四）房价环比有所下降，市场供需差有所加剧
今年1-9月份，而受国家宏观调控和新楼盘进驻减少等因素影响我市商品房屋价格有所下降，我市商品住房交易均价为3385元/㎡，环比下降2.25%。
另据统计，1-9月份我市商品房市场新增供应总量与销售总量之比为1.27：
1.0（80.42万㎡:
63.51万㎡）,市场供应力度明显加大，供需差有所加剧。
六、下阶段我市房地产市场发展展望
2012年以来，随着大浏、浏醴、长浏三条高速公路建设的推进，我市房地产业发展“一线三城”的新局面已经初步形成。
（一）从投资、供给看，2012年后阶段我市主城区投资增速放缓；
工业新城相继将有豫园、粤港城等几个省外大型房地产开发项目进驻，大瑶已经成功引进了华天和通城等商业地产项目进入，下一步也将有数个房地产开发项目开工，柏加有金科天湖新城计划上市，中心集镇及新城区投资、供给将进一步增长。
（二）从市场需求看，今后一定时期内，90-120和120-144㎡两区间户型产品仍将继续稳占市场50%以上的需求份额，分别各占25%左右；
而市场主流价位也将稳定在3000元/㎡以上档次，占80%左右。
不过，后期随着工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域房地产业的快速发展，工薪收入阶层对小面积户型的需求会有所增加，其所占份额会有所提升。
（三）从产品类型和市场结构看，今年1-9月份我市商业销售面积占总销售面积的16%，比去年同期（8.0%）增长8个百分点，这说明近年来由于我市城乡区域内人流、物流、信息流、资金流的显著活跃，我市商业、休闲业、旅游业得到了较为快速的发展，从而为上述类型房地产的发展提供了较好的平台。
目前我市行政中心、工业新城、柏加、大围山等区域内上述类型房地产的发展也都还刚起步，具有很大的挖掘空间。
（四）从房价走势和政策预期看，目前我市市场刚性需求持续旺盛、产品供应力度不断加大、产业布局结构日益多元化、政策监控措施趋于强化等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会比较稳定，不会骤然发生急剧变化。
七、房地产市场发展建议
目前，我市交通区位优势不断提升，项目布局和产业结构将更趋合理，随着国内大型房企的进一步加快进驻和向周边园区乡镇区域扩展，房地产市场竞争将日益进入白热化。
因此，为正确引导全市房地产业健康发展，后阶段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。
（一）加强监测分析，正确引导企业积极应对和市民消费。
针对当前房地产市场形势复杂多变局面，政府各部门和有关新闻媒体应加强对房地产市场的监测分析，及时公开相关市场信息，引导市民保持正确消费预期，提振社会各界信心。
同时，各房地产开发企业应认清形势，采取积极措施应对市场调整。
如努力寻求资金支持、加紧优惠促销、加强经营管理等，将下阶段楼市调控对企业的影响降至最低。
（二）出台后续住房消费激励政策，充分保障市民住房刚性需求
今年以来，受国家宏观调控政策一直偏紧的影响，市场形势转向不太明朗。
为避免我市房地产市场出现大幅波动，建议政府继续从税收、金融入手，出台综合性政策，切实保障市民的住房刚性需求，减轻市民的购房负担、提升市民购买力，促进行业的平稳发展。
（三）继续完善基础设施配套建设，夯实产业发展基础。
要继续加快城市新区和工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域的基础设施建设步伐，不断完善交通、商贸、休闲、教育、医疗等配套条件，建议加快上述区域公立医院、中小学、公交车、银行、农贸市场等公共配套设施的布局和建设，尽快启动和完善浏阳河第六大桥、秋收南路、石霜北路等项目建设，促进上述区域房地产业的快速发展。
同时要进一步完善初具城市发展雏型乡镇的基础设施建设规划，为房地产开发建设提供长远发展潜力。
（四）支持和培育二手房市场发展。
随着近几年我市房地产业的快速发展，社会的存量住房资源越来越多，应该给予税收等优惠政策，大力吸引这部分资源进入房屋交易市场，解决部分居民尤其是流动人口如刚就业的年轻人无足够实力购买新建商品房等问题。
同时，应利用信贷、税收优惠政策，鼓励社会资金发展合法、正规的二手房屋中介机构，逐步形成规范、上规模的二手房屋交易市场。
（五）强化环境治理，创造优质市场经营环境。
为维护我市房地产市场正常的开发、经营秩序，政府及相关部门在继续规范管理、加强服务的同时，进一步有针对性地加强对项目实施过程中存在违法行为的执法力度，杜绝各种形式的摊派，创造一个优良的市场经营环境。
二0一二年九月三十日
10
升级会员 