深圳市宝安307T4号片区海上田园风光及周边地域Word文件下载.docx
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1.3本图那么内的土地利用及开发建设活动应遵守本图那么的有关规定（非法定性内容除外）。
本图那么未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术标准的相关规定。
1.4本图那么范围内编制基层次计划及城市设计，必需以本图那么确信的计划要求为依据。
1.5本图那么涉及的所有技术指标（专门注明者除外）均依据《深圳市城市计划标准与准那么》（以下简称《深标》）确信。
1.6本图那么由市计划委员会负责说明；
假设需修改，必需符合《深圳市城市计划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。
1.7本图那么自市计划委员会批准之日起实施。
2进展目标
2.1图那么片区的进展目标是：
建设成为知足高新产业和居民生活需求的，环境优美、设施完善、交通便利的生态型综合片区。
2.2图那么片区的功能定位是：
深圳西部滨海进展轴上的重要节点；
深圳西部生态旅行体验区；
大空港新城重要的生活配套区。
2.3图那么片区的进展策略是：
在充分对接大空港启动区控规核心内容的基础上，增强本片区生态文明建设，将低碳生态理念贯穿到计划、建设、治理全进程；
妥帖处置本片区土地历史遗留问题，优先落实基础设施，为大空港提供优质空间资源。
3土地利用
3.1本片区用地性质要紧包括：
居住用地（R）、商业效劳业用地（C）、公共治理与效劳设施用地（GIC）、工业用地（M）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、其它用地（E）等八大类。
详见本图那么“图表”的规定。
3.2土地利用一样规定
（1）本图那么所确信的地块用地性质为该地块的主导用地性质，依《深标》相关规定，地块可适度兼容部份指定的其它用地性质。
（2）本图那么所确信的单元功能为该单元主导功能，基层次计划应符合本图那么确信的计划操纵单元主导功能，并可依据《深标》及其它相关规定进行细化。
（3）本图那么所确信的地块用地性质及单元主导功能，是对以后土地利用的操纵与引导，现状已建的合法建筑与本图那么规定不符的，可继续维持其原有的利用功能；
如需改造或重建，须执行本图那么的规定。
（4）本图那么顶用地的混合利用应依据《深标》相关规定。
（5）本图那么所确信的配套设施，假设安排在土地利用权已出让的地块内，相关治理部门可依照有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地利用权。
（6）基于城市整体进展目标和城市计划要求，本图那么对部份已出让用地制定了新的计划（包括用地性质、容积率等指标），但不代表该用地可固然地依据本图那么取得计划许可，此类用地按本图那么获准计划许可的前提是必需符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。
（7）本图那么依照计划编制时所利用的地形图及地籍权属、并参照现场情形划分地块并测算地块面积。
（8）本图那么所确信的地块界限，并非必然代表确实的用地红线，在基层次计划设计和开发建设中，在不损害相关利益人权益的前提下，可依如实际情形将地块进行归并或细分。
（9）地块边界归并或细分后，原图那么确信的用地性质、配套设施和适建建筑可从头布局，但各类用地性质的建筑总量、占比和建筑界面操纵等应与原图那么维持一致。
（10）本图那么所划定的单元边界，是确信单元内各项计划指标及治理要求的基础条件，原那么上不能调整；
假设在实施时确需调整，应付单元及相关周边地块的各项计划指标、治理要求一并调整，并按相关程序报批。
（11）本图那么内所有建筑的地下空间不得冲破地块用地红线范围。
3.3单元操纵规定：
为利于土地治理，并依照城市主次干路及城市进展方向划定2个操纵单元DY0一、DY02。
（1）DY01单元：
主导功能为居住、教育配套和商业，单元用地面积公顷，配套独立占地九年义务教育学校4所、消防站1处、城市泵站2处，同时应优先配套幼儿园、便民效劳站（社区效劳中心）、社区老年人日间照料中心、居住区级文化中心/居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区菜市场、公共茅厕、邮政所、邮政支局、通信汇聚机房、门诊部、社区警务室、社区居委会、派出所、社区健康效劳中心、社会停车场（库）、公交场站等设施。
（2）DY02单元：
主导功能为商业、办公、公寓、居住和创新型产业为主，单元用地面积公顷，优先配套幼儿园、居住区级文化中心/居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区老年人日间照料中心、社区警务室、便民效劳站（社区效劳中心）、邮政所、社区居委会、社区菜市场、社区健康效劳中心、公共茅厕、人行天桥、轨道站出入口、公交场站、社会停车场（库）、环卫工人作息站等设施。
3.4计划操纵单元的治理要求：
（1）单元建设应遵循统筹布局、总量操纵的原那么。
（2）需进一步编制详细计划，确信单元内地块划分、用地性质及布局、容积率等指标，并按相关程序审批通事后，方可用于指导用地开发建设。
（3）单元内支路均为示意，具体划分应依据基层次单元详细计划予以确信。
（4）单元内配套设施为建议性布局，公共效劳设施、交通市政设施、公共空间及绿地的布局，在保证合理效劳半径的前提下，其具体位置可在单元内优化调整。
单元开发应优先落实本图那么确信的配套设施，鼓舞配套设施与其它功能建筑采取综合体的建设方式，减少占地，提高土地效益。
（5）单元内水系开发应遵循相关防洪要求。
（6）单元地下空间开发前应进行整体计划引导，开发总量需结合地上开发总量进行整体核算，知足市政交通承载力和城市平安要求。
4人口规模与开发强度
4.1图那么片区计划预测居住人口规模万人，预测就业人口规模万人。
4.2图那么片区总建筑规模为807万平方米（不包括配套设施）。
4.3图那么确信的各地块容积率详见图表中的“地块操纵一览表”。
4.4图那么确信的各单元建筑规模，包括总建筑面积（不包括配套设施）及居住建筑面积。
详见图表中的“单元操纵指标一览表”。
4.5开发强度一样规定
（1）为集约利用土地，本图那么内工业及仓储用地的容积率须同时知足相关规定的容积率下限指标要求；
居住及商业等用地的容积率不该少于本图那么图表确信的容积率的90%。
（2）本图那么执行进程中，地块容积率的确信须同时知足工程地质平安等相关规定。
（3）本图那么中确信的地块用地面积，因地块归并、细分或调整发生转变时，应维持地块总建筑面积及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。
（4）本图那么中对计划确信的配套设施的容积率不予规定，其开发强度依照国家、省、市相关规定和技术标准确信。
（5）本图那么中单元确信的建筑规模，在编制单元详细计划时须严格遵守。
如确需调整，应充分论证调整的必要性及可行性，并履行相关修订、审批程序。
5公共设施
5.1图那么内的公共设施的品级、位置、规模及计划操纵要求详见图表及附表1《配套设施计划一览表》。
5.2公共设施一样规定
（1）本图那么确信的公共设施依如实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及操纵要求详见附录2。
（2）本图那么中公共设施数量、规模不得减少或取消。
如因专项计划、工程设计和实施建设需要有所调整，应按相关程序进行。
（3）本图那么确信的公共设施，在知足相关标准前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；
在有利于公共设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。
（4）本图那么中公共设施的建设须同时知足相关法规和计划规定的卫生与平安防护要求。
（5）单元内社区级公共设施，应在基层级计划编制中，依照《深标》及其它相关标准标准配置。
（6）单元内以虚位或点位操纵的公共设施，在保证用地规模及合理效劳半径的前提下，其具体位置及界限可在单元内优化调整。
（7）本图那么中以点位操纵的公共设施，其图例所在的位置为计划建议位置。
在地块出让前，可依照地域建设的实际情形，经论证后在街坊范围内调整；
在地块出让以后，可依照项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。
6综合交通
6.1图那么内交通设施的位置、规模及计划操纵要求详见《图表》及附表1《配套设施计划一览表》。
6.2图那么内道路系统的位置、品级及计划操纵要求详见《图表》及附表2《道路系统计划一览表》。
6.3图那么片区内近期计划有轨道穗莞深城际线，在图那么片区内设有海上田园站；
远期计划有轨道13号线通过。
计划具体线位及站点以最终批准的相关计划为准。
6.4图那么片区自行车交通的定位为重点进展地域。
图那么片区内应构建便利的自行车道系统，除本图那么计划外，有条件的道路应设置独立的自行车道。
同时鼓舞在大型公园、河道双侧、公共绿地和环境优美地域设置独立的自行车休闲道。
6.5本片区步行系统由连接各居住小区和要紧效劳设施的步行道、贯穿东西河涌和南北截流河的滨水步行带等组成。
本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。
6.6本片区内各地块要紧机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与行人优先地域。
骨干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。
支路设置尽可能减少与骨干路相连，支路和骨干路相交时，交叉口限制车辆左行。
6.7本片区共设独立占地货运停车场1处，占地面积7621平方米；
配建非独立占地社会停车场（库）3处。
其它停车位配置标准按《深标》相关规定执行。
所有停车场均应为残疾人提供不小于总数%的专用停车位。
6.8本片区计划人行过街设施5处，具体位置可在实施中确信，不该少于图那么计划数量，可视实际情形增加相应过街设施，本片区所有过街设施应按相关规定进行无障碍设计。
除本图那么计划确信外，还能够在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。
6.9轨道站点周边地块必需预留轨道站人流出入口与地面二层步行系统、地面层、地下空间高效衔接的通道。
6.10综合交通一样规定
（1）本图那么确信的交通设施依如实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及操纵要求详见附录2。
（2）本图那么中交通设施、轨道交通线位、车站、停车场和车辆段，其数量、规模不得减少或取消。
如因专项计划、工程设计和实施建设有所调整，应按相关程序进行。
（3）本图那么确信的交通设施，在知足相关标准前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；
在有利于设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。
（4）本图那么中交通设施的建设须同时知足相关法规和计划规定的卫生与平安防护要求。
（5）单元内以虚位或点位操纵的交通设施，在保证用地规模及合理效劳半径的前提下，其具体位置及界限可在单元内优化调整。
（6）本图那么中以点位操纵的交通设施，其图例所在的位置为计划建议位置。
（7）基层次计划应依照《深标》及其它相关标准要求细化完善单元内支路网设计。
（8）本图那么应依照片区功能定位及布局要求，构筑适宜的慢行系统；
另外，有条件的道路应设置独立的自行车道，同时鼓舞在大型公园、河道双侧、公共绿地和环境优美地域设置独立的自行车休闲道。
所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。
（9）本图那么内建议性支路的位置以虚位表示，在计划实施进程中，其线位可依如实际需要，在知足相关标准要求，并保证所在区域各地块间交通能有效衔接的前提下做适当调整。
7市政工程
7.1市政工程一样规定
（1）本图那么确信的市政设施依如实位、虚位、点位三种方式表达，其相关内容及操纵要求详见附录2。
（2）本图那么内的市政设施、市政廊道及管网数量、规模不得减少或取消。
如因专项计划、工程设计和实施建设需要进行调整时，应按相关程序进行。
（3）本图那么确信的市政设施，在知足相关标准前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；
（4）本图那么中市政设施的建设须同时知足相关法规和计划规定的卫生与平安防护要求。
（5）单元内以虚位或点位操纵的市政设施，在保证用地规模及合理效劳半径的前提下，其具体位置及界限可在单元内优化调整。
（6）本图那么中以点位操纵的市政设施，其图例所在的位置为计划建议位置。
（7）基层次计划应依照《深标》及其它相关标准要求细化完善单元内市政支管系统设计。
8城市设计
8.1本片区城市空间形态操纵应知足如下要求：
爱惜及合理利用片区内的河涌等自然景观资源；
着重塑造东侧沿松福大道的现代工业景观风貌区、中部沿民主大道、新沙路和截流河沿线的现代城市居住景观风貌区、海上田园风光旅行区。
8.2本片区北部东宝河一侧及海上田园被纳入深圳市大体生态操纵线范围内，约226公顷。
大体生态操纵线内的任何建设活动均应符合《深圳市大体生态操纵线治理规定》。
8.3本片区建筑界面应知足如下要求：
新沙路、锦程路、民主大道、和松福大道、江湾大道一线均为本片区展现城市风貌的重要界面，街道双侧形成统一和持续的建筑街墙，建筑在建筑风格、材料及整体色彩上应维持和谐统一，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感。
相邻建筑统一退线，预留室外活动场地。
8.4本片区建筑高度应知足机场净空高度需求。
8.5本片区要紧公共空间包括公园、沿河道设置的滨河绿地和街头绿地等。
公共空间必需为所有人（包括残疾人）提供平安舒适的通道，并应知足如下要求：
（1）要紧公园有民众乐园，规模约公顷，以休闲、健身为主导功能，建设体育健身活动场地并配备公共茅厕功能，严格操纵其规模，不得开发经营性用地。
（2）增强片区内河道综合治理，充分利用岸线景观，适当布置游憩设施和绿地小品，营造亲水环境，与城市绿化系统有机结合。
（3）每一个街坊依照用地状况，均应布置不同大小的街头绿地，同时注重与步行系统的结合，和公交系统的联系，较大程度的保证公共系统的公共性与利用效率。
8.6本片区新建、改建建筑，均应知足绿色建筑标准。
建筑布局应幸免完全封锁的围合，尽可能错落布置。
8.7透水地面与绿地相结合，提高场地透水率。
工业用地、商业用地场地透水率应大于40%；
以休憩功能为主的城市广场场地透水率应大于50%；
其它城市广场、停车场、自行车道及步行道等地面场地透水率应大于45%。
8.8本片区内，临近海上田园、河流、城市公园等自然景观资源的街区宜进行视线通廊操纵。
8.9本片区应充分利用地下空间。
新建居住用地和旧工业改造用地应依照《深标》的要求，鼓舞进行地下空间的开发利用，建设地下停车场、地下商业街等，并考虑与相邻地下空间有机衔接的可能性。
9计划实施
9.1本片区内现状保留的旧村用地。
建议以后采纳人车分流、铺设步行道，改善道路交通环境；
建筑立面统一装饰、对架空线进行埋地处置，改善消防设施，完善市政设施；
利用空地增加公共活动空间；
引入专门的物业治理公司，改善村内卫生环境和公共空间治理，改善村内治安环境。
通过以上方面的改造工作，最终改善旧村的社区及居住环境。
9.2本片区内现状新建、质量较好，但与上位计划有必然冲突的工业用地。
建议以后将该类用地结合产业转型升级和城市进展需求进行功能置换。
假设需完全改造的，须向城市计划主管部门提出相关“拆除重建”申请。
9.3本片区内建筑质量差、环境品质低和配套设施缺乏的旧村或旧工业区用地进行拆除重建。
9.4DY01单元现状以未建用地为主，是本片区承担大空港生活配套职能的核心组成部份。
建议结合水系、绿地，构建环境优美、低碳生态的，集居住、教育配套和商业等功能于一体的大空港生活配套中心。
9.5DY02单元现状以违法建设用地为主，靠近穗莞深城际轨道线海上田园站点，建议近期现状保留，远期结合TOD进展理念，采纳较高强度开发模式。
改造后的主导功能为商业、办公、公寓、居住和创新型产业。
应优先安排教育设施、公共绿地等公共配套设施。
具体功能布局、建筑规模、配置的公共配套设施等计划指标在基层次计划中确信。
9.6计划操纵单元地下空间开发引导内容：
（1）鼓舞不同单元之间设置地下车行公共连接通道。
同一单元内的地块之间宜设置地下人行和车行公共连接通道。
地下公共连接通道应24小时开放。
（2）单元轨道站点周边500米范围内地下空间为高强度开发，要紧功能为轨道交通设施、地下商业、公共停车场等；
重要通风廊道和公共空间廊道的地下空间为中强度开发，要紧功能为公共停车场、地下商业等；
其它地下空间为低强度开发，要紧功能为配套停车场和地下商业等。
附录要紧名词说明
一、强制性内容
是指法定图那么中必需执行的计划用地性质、开发强度、公共绿地、配套设施、“五线”及其它操纵要求等内容，是对法定图那么实施进行监督检查的大体依据。
二、引导性内容
是指法定图那么中除强制性内容之外的指标、要素、要求等内容。
3、地块
指按《深标》规定的城市用地分类标准划分、并维持了其用地性质的完整性、和谐性、考虑了土地权属关系的城市用地。
4、用地性质
某一地块按《深标》划分的土地利用的类别。
五、用地面积
指上述“地块”的面积。
六、地块边界
指地块的空间范围线。
7、计划操纵单元
指依照城市进展特定需求，在法定图那么中以建设规模、配套设施及综合交通操纵要求、空间管制规定等要素进行计划操纵的区域。
其内具体地块的划分、用地性质及布局、容积率等指标需通过下时期详细计划确信，在图那么中不作规定。
八、单元主导功能
指计划操纵单元要紧的用地性质；
原那么上以该单元内某类性质（按《深标》大类划分）的用地面积占总用地的比例大小来确信，并按所占比例从大到小排列，以“、”相连，一样不超过4类。
九、某性质为主导的用地
指计划操纵单元内，某类性质（按《深标》大类划分）占主导地位的用地，原那么上以单元内建筑规模占总建筑规模50%以上的用地之功能来确信。
10、开发强度
是指地块容积率或计划操纵单元内的建筑规模，除专门说明的外，均为上限值。
1一、容积率
容积率是指地块地面以上的总建筑面积与地块面积的商。
计算方式：
容积率=地块内总建筑面积÷
地块用地面积
图那么中所提容积率除专门说明外，均为上限值，即须小于或等于。
特殊情形下可定操纵区间。
1二、单元建筑规模
单元建筑规模是指计划操纵单元内总建筑面积（不包括配套设施）及各功能（居住、商业、工业、物流仓储等）单项建筑面积。
13、居住人口
指在单元或地块内的住宅和宿舍中居住的人口，不包括在旅馆等其它建筑中居住的人口。
宿舍是指供学生或单身职工集体居住而不配置独立厨房的建筑物。
图那么中所提居住人口数量为许诺居住的最大人口数量，即须小于或等于。
14、就业人口
指在图那么片区或单元内的就业人口，该数值为估量值。
1五、配套设施
包括公共设施、交通设施、市政设施和公共平安设施等。
1六、建筑高度分区
是指图那么内某特定区域内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点不得超过的最大高度限值。
有关建筑物高度的计算方式遵循《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》的有关规定执行。
17、公共空间
是指具有必然规模、面向所有市民开放并提供休闲活动设施的公开场合，一样指露天或有部份遮盖的室外空间，符合上述条件的建筑物内部公共大厅和通道也可作为公共空间。
1八、五线
是指城市蓝线、城市黄线、城市紫线、城市橙线和大体生态操纵线。
1九、城市蓝线
依照《深圳市蓝线计划》，城市蓝线是指城市计划确信的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体爱惜和操纵的地域界限。
20、城市黄线
依照《深圳市黄线治理规定》，城市黄线是指对城市进展全局有阻碍的、城市计划中确信的、必需操纵的基础设施（包括交通设施、市政设施和公共平安设施、轨道线、高压走廊等）用地的操纵界限。
2一、城市紫线
依照《深圳市紫线计划》，城市紫线是指历史文化街区、历史建筑爱惜范围界限，及文物爱惜单位和文物爱惜点的爱惜范围界限。
2二、城市橙线
依照《深圳市橙线治理规定（草案）》，城市橙线是指为了降低城市中重大危险设施（含现状的和计划新增的）的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的平安防护范围的界限。
23、大体生态操纵线
依照《深圳市大体生态操纵线治理规定》，大体生态操纵线是指深圳市人民政府批准发布的生态爱惜范围界限。
24、实位操纵
是指对图那么中独立占地的地块，其地块的位置、容积率、设置要求作出强制性规定，原那么上不予更改的计划操纵方式。
在法定文件的图表顶用实线划定。
假设特殊情形必需更改的，必需通过相应调整、论证及审查程序，报原审批机关审批。
2五、虚位操纵
以下三种情景应采纳的操纵方式：
（1）某些独立占地的地块，其地块的功能、规模及设置要求不得做出更改，但其边界、形状可做变更，或位置可在同一个单元内或地块内调整。
在法定文件的图表顶用虚线划定。
（2）图那么中对“五线”进行了深化及局部微调的，在技术文件的图纸顶用虚线划定。
（3）建议性支路。
2六、点位操纵
是指图那么中在确保设施功能和规模的前提下，结合相邻地块开发或与其它项目联合建设，不独立占地的计划操纵方式。
对名木、古树、古井等点状爱惜要素，也采纳该方式操纵其位置，在法定文件的图表中以图例标注。
附表
附表1配套设施计划一览表
序号
设施类别
项目名称
数量（处）
所在地块或单元编号
备注
总量（处）
规划
增加
（处）
现状
保留
1
管理服务设施
派出所
（DY01设1处）
建筑面积2500-3000平方米/处
社区居委会
9
8
（03-11）
（DY01设5处）、（DY02设1处）、（05-27）、（06-25）
建筑面积250-300平方米/处
社区警务室
（DY01设5处）、（DY02设1处）、（03-11）、（05-27）、（06-25）
建筑面积20-50平方米/处
便民服务站（社区服务中心）
建筑面积1000-2000平方米/处
社区菜市场
（DY01设5处）、（DY02设1处）、（03-15）、（05-27）、（06-25）
建筑面积500-1500平方米/处
2
文化娱乐设施
居住区级文化中心/居住小区级文化室
3
体育设施
社区体育活动场地
升级会员 