报告中容易出现的错误.docx

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报告中容易出现的错误

土地估价：

报告中可能出现的错误（三）

　第三部分土地估价

　　一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）

　　常用的原则：

　　1．替代原则（所有方法适宜）

　　2．变动原则（所有方法适宜）

　　3．需求与供求原则（所有方法适宜）

　　4．预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）

　　5．协调原则（所有方法适宜）即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

　　6．收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）

　　7．多种方法结合原则

　　8．最有效利用原则

　　如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

　　待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

　　可能出现的错误：

原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

　　二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）

　　【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。

要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。

同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】

　　1．估价方法选择：

说明估价方法的选择依据

　　2．估价过程：

详细表述估价方法（估价测算过程）

　　可能出现的错误：

选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法（表面看是两种方法实际是一种）

　　一）市场比较法

　　应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。

要求比较实例不得少于三个。

估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：

　　A．比较实例选择。

所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）

　　比较案例选择（大于或等于三个）要求：

　　①与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。

如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大。

根据经验不能超过25%）

　　②与待估宗用途应相同或相似（按用地类型细类）。

如无用途相同案例，可选择用途相近。

例如待估宗地用为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有1—2个与估宗地用途交易案例。

用途不一致时应设用途修正。

　　③与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租债、抵押等。

如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行易类型的修正。

（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）

　　④成交日与待估宗地的估价期日应接近。

　　A．如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较（最长不超过3年）

　　B．如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（最长不超过1—2年），一般交易案例的有效期最长不超过3年

　　⑤交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格）。

所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。

　　按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场勘查）如下：

　　①交易实例状况

　　a．座落位置、形状、地质

　　b．水、电、路、讯、暖等基础设施

　　c．商业繁华、交通等环境条件`

　　d．土地利用现状与规范用途

　　e．有关地上建筑物的基本情况

　　f．权利状况和土地使用年限等

　　②成交价格：

包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类。

　　③付款方式：

包括：

一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

　　④成交日期：

一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件（如建筑面积、容积率、建筑密度等）、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。

区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

　　2．因素选择。

估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。

以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

　　选择因素的原则：

　　①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。

　　②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

　　影响土地价格的区域及个别因素：

　　①区域因素主要包括：

　　a．繁华程度

　　b．交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）

　　c．环境状况（自然环境和人文环境质量）

　　d．城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：

设施水平设施的保证率和齐备程度）

　　e．城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制）

　　②个别因素

　　A．位置

　　B．面积大小

　　C．宗地形状

　　D．临街状况

　　E．地势、土地平整程度

　　F．地质水文状况

　　G．规划管制条件

　　H．土地使用年限

　　I、其它因素

　　根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表1、表2、表3、表4。

　　因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素。

　　1．交易日期（必选）

　　2．交易情况（必选）

　　3．交易类型（必选）

　　4．土地使用年限（必选）

　　5．区域因素

　　A．基础设施状况（用几通一平反映）

　　B．商业繁华度（商业用地选、用距城中心、商业中心距离远近反映）

　　C．对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、港口码头距离来反映）

　　D．道路通达度（用道路类型、宽度反映）

　　E．公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）

　　F．环境质量优劣度

　　G．产业集聚（工业用地选）

　　6．个别因素

　　A．绿地覆盖率（住宅用地选）

　　B．产业集聚（工业用地选）

　　C．规划限制（视情况可设可不设）

　　D．自然灾害状况（视情况可设可不设）

　　E．容积率（必选）

　　F．宗地面积（必选）

　　G．宗地形状（必选）

　　H．临街状况（商业必选）

　　I、地质条件（坡度、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）

　　J、地形、地势

　　（以上因素根据土地用途和位置筛选确定。

参考《规程》P27－28确定。

）

　　3．因素条件说明。

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：

　　因素条件说明时应注意几点：

（1）描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述。

道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。

基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平来描述，

（2）因素条件说明时，要实事求是，即要客观、具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明，最后再写个别因素。

　　因素条件说明，（按规范格式要求描述）

　　注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

　　4．编制比较因素条件指数表

　　为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。

除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

（1）用途修正指数[最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正]

　　可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

（2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似

　　（3）交易类型

　　一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。

调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。

最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。

抵押案例仅作为抵押评估时选。

　　（4）交易情况修正指数

　　选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。

如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。

　　（5）交易期日价格指数

　　确定方法：

　　a．直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数

　　b．调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。

我们现在采用的方法如下：

例

　　地价指数

　　如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。

平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表

　　xx市住宅用地地价指数表

　　年度1994.1.11995.8.11996.4.11996.12.11996.12.31

　　地价指数（%）100105.016107.128109.240109.500

　　（6）土地使用年限修正指数

　　利用年期修正公式

　　k＝1－1/（1＋r）n

　　（7）区域因素条件指数

　　A．商业繁华度条件指数

　　a．商服中心级别条件指数

　　将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降百分之几或千分之几。

　　b．商业网点数

　　将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100）、较优（50－100）、一般（30－10）、劣（小于10）五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数一升或下降百分之几或千分之几。

　　C．距商服中心距离指数

　　将待估宗地距商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几或千分之几。

　　B．交通条件

　　a、交通便捷度指数：

以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1%。

　　b、道路通达度指数：

将道路划分为主干道、次干道。

支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少l%。

　　c、对外交通便利度指数：

以待估对象与火车站（或码头）直线距离为100，每增加或减少1公里（或几公里），因素指数增加或减少1%。

　　d、距市中心距离指数：

以待估对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里（或几公里）；指数增加或减少1‰。

　　e、路网密度

　　将城镇内道路路网密度分为优（密度大干××公里/平方公里）、较优（密度在××公里/平方公里～××公里/平方公里之间）、一般（密度在××公里/平方公里～××公里/平方公里）、较劣（密度在××公里/平方公里～××公里/平方公里）、劣（密度小于××/平方公里）五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

　　C．环境质量优劣度指数（或环境条件）

　　将城镇内的环境质量标准分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

　　D．基础设施状况

　　a、生活设施完善度

　　指宗地所在区域的生活设施配套程度（如中学、小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等），将生活设施完善度分为完善（设施齐备）、较完善（缺少部分设施）、不完善（无主要公用设施）三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

　　b、公用设施完善度

　　将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。

达到开工条件等（注：

结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定），说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。

　　E．产业集聚规模指数

　　将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。

小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降0.5%。

　　（8）个别因素条件指数

　　A．容积率条件指数

　　a、确定方法：

如果宗地所在地有容积率修正系数（如西安等地），“可直接采用容积车修正系数。

　　b、可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。

　　B．临街状况指数

　　将宗地临街状况分为四面临街了（或路）三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。

　　C．宗地面积指数

　　将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，（面积大干10000平方米为优；面积在7000—10000平方米划为较优；面积在4000－7000平方米划为一般；面积在2000－4000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣），每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。

（只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况）（注：

商业用地，住宅用地。

办公用地的面积可根据调查确定）。

　　D．宗地形状指数：

将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X‰

　　E．地形坡度指数：

将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：

坡度在3－5%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10—20%属一般，坡度在20－25%属较劣，坡度大于25%属劣），每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%

　　F．地质条件指数：

将地质条件按地基承载力的大小分为优。

较优、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：

地基承载力大于25吨/平方米属优，在20－25吨/平方米属较优，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣），每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。

　　G．规划条件限制指数：

分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。

　　在确定因素条件指数时，注意以下几点：

　　因素指数幅度要与当地公布[或采用]的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度（即各影响因素的权重）。

　　在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同[如住宅用地，对交通便捷度的要求较高（即权重较大），修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。

工业用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小]，应充分考虑。

　　6．实例修正后的地价计算

　　经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的地价，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定待估土地的估价

　　市场比较法可能会出现的错误：

　　1．实例选择不符合要求。

案例与侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。

案例条件描述不够完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等。

　　2．因素选择不合理。

区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大。

　　3．比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。

　　4．确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）。

　　5．因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致；可能漏项或多项，系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。

　　6．地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。

　　7．计算比准地价时错误。

　　8．确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误。

　　9．计算公式错误

（二）收益还原法

　　应用此方法估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告应对以下内容予以明确说明。

　　★具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。

　　★总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。

　　★说明纯收益的测算依据和方法。

　　★明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

　　★说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。

　　1．收益还原法的基本公式

　　收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：

（1）土地年纯收益不变。

R不变且大于零，无限年期地价计算公式：

p＝a/r

（2）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：

p＝a/r×[1－1/（1＋r）n]

　　（3）土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：

　　无限年期的地价计算公式：

p＝a/r±b/r2

　　有限年期地价计算公式：

p＝（a/r±b/r2）×[1－1/（1＋r）n]±b/r×n/（1＋r）n

　　（4）土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：

　　无限年期地价计算公式：

p＝a/（r±s）

　　有限年期地价计算公式：

p＝a/（r±s）×{1－[（1±s）/（1＋r）]n}

　　上述公式中：

　　P－土地价格

　　a－土地纯收益

　　r－土地还原利率

　　b－纯收益的等差级数递增或递减的数额

　　s－纯收益逐上递增或递减的比率

　　（5）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

　　A．土地使用年期无限

　　当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零

　　A．，使用期无限时

　　B．土地使用年期有限

　　当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时

　　（6）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

　　当未来某年的土地价格已知，而已知的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为：

　　根据评估经验，公式

（2）是我们评估时最常用的公式。

　　2．采用收益还原法评估土地的步骤

（1）确定房地产总收益

　　A．在确定总收益时，一般应考虑以下条件：

　　a、总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地收益。

　　b、收益必须是长期可以固定取得的收益。

　　c、收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。

　　B．确定收益的方法

　　根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。

　　a、确定土地收益

　　调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。

　　b、确定房地收益

　　调查待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。

　　房地年总收益＝年总租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）

　　c、确定企业总的营业收入

（2）确定房地出租总费用

　　根据确定的收益，分以下几种情况考虑费用

　　A．计算土地租赁总费用

　　一般单纯的土地租赁，发生的费用主要有：

　　a、土地税：

因使用和租赁而缴纳的有关税费，如城镇土地使用税，按有关文件规定取值。

　　b、管理费：

指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金的3%计算。

　　c、维护费：

维护土地使用所发生的费用。

如给排水及道路的修缮费，调查或按年租金的1%—3%计算。

　　年总支出费用＝a＋b＋c

　　B．计算房地出租中的总费用

　　房地出租中，支出的总费用有：

　　a、管理费：

对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%—5%。

　　b、维修费：

按房屋重置价的1.5%—2%。

　　c、保险费：

按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。

　　保险费＝房屋重置价×（0.15%—0.2%）＝房屋现值×（0.15%—0.2%）

　　d、税金：

依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、附加城市维护建设税0.35%、教育费附加0.05%等。

　　e、计算房屋折旧费：

　　年折旧费＝（房屋重置价－残值）/耐用年限＝房屋重置价×（1－残值率）/耐用年限

　　注：

①房屋重置价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。

　　②耐用年限：

如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重置价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。

则：