第1214章 修改了投资估算2.docx
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第1214章修改了投资估算2
第十二章投资匡算与经济评价
1前提假设
1.1项目总体运作模式
按投资主体自建自营模式计算投入支出。
1.2计价标准
按2007年3季度价格水平计价。
1.3建设期
假定项目核心区建设期为5年，一期（基本建设期）：
2006年至2008年，投入资金占项目总投资的80%，且3年内均匀投入；二期（试运营期）：
2009年至2010年占总投资的20%，且2年内均匀投入。
由于草街航电枢纽工程在2008年蓄水，在此之前建议开始基础设施及部分相关配套设施的建设；沙滩椰林带及“未来水世界”亲水主题乐园主体部分建议放在一期基本建设期建设；江面水上游乐及运动区建议放在二期试运营期建设，用两年完成，但一期中需进行河道清淤、堤岸修建加固以及码头等配套工程的建设。
由于项目的主要部分建设在2006年至2008年期间三年完成，从第4年开始边营业边建设，所以将本项目开始的第1—3年定为基本建设期，第4—5年为试营运期，第6年开始定为营运期，项目第6年对应营运期的第1年，项目的第15年对应营运期的第10年。
1.4项目建成后的营运期限
由于水上游乐及运动项目开发的时效性，产品更新速度较快，结合本项目的实际情况，本项目开发经营期限为15年，扣除基本建设期3年，和试运营期2年，项目建成后实际营运年限为10年。
期满后可以通过更新改造继续其经营，为计算方便假设期满后不再考虑继续经营。
1.5项目资金来源
根据同类项目的融资情况，假定项目投资主体自投资金占30%，融资资金占70%，参照目前人民币贷款利率假定融资利率为—年期贷款利率6%。
融资资金在建设期内不归还本金，每年年末归还银行借款利息，本金从试营运期（2009年）开始五年内每年年末平均归还。
假定融资资金全部为银行借款，融资资金投入与项目投资同步进行，全部在基本建设期3年内均匀投入，且均发生在年末。
同时由于旅游公路在“缙云山—钓鱼城”旅游风景区内，应积极争取国家及重庆市旅游发展相关专项资金。
另外这条公路又是渠口村村级公路建设的一部分，因此可从国家及农村建设资金中申请部分资金用于这条公路的建设。
由于云门山、虎头村及簸箕岩等地属于草街库区范围内，云门山、虎头村及簸箕岩山体游乐区配套景观绿化建设费用可申请草街工程生态保护专项资金。
另外由于本项目开发回报率较高，可广泛吸纳社会资本和积极争取各类银行贷款。
本项目还可以考虑采用BOT、BOOT等融资方式建设。
1.5建筑物及构筑物折旧成本
一般建筑物寿命在50年以上，由于假定经营期仅为10年，期满后如不继续使用则建筑物无法产生价值，因此假定建筑物寿命与运营期一致为10年，折旧方式为直线法折旧，期满后无残值。
1.6贴现率
根据目前人民币一年期贷款利率，适当下浮设定贴现率为6%。
1.7相关税费
所得税按照重庆市西部大开发的若干政策措施规定中关于西部大开发所得税的优惠规定，本项目营运期限内所得税率设定为15%。
营业税按照现行营业税税率标准计算。
旅游业属于服务业，其营业税税率为5%。
2投资匡算
2.1投资匡算概况
据估算，嘉陵江（合川段）水上游乐及运动项目投资包括“未来水世界”亲水乐园建设成本、江面水上游乐及运动区建设费用、沙滩椰林带建设成本、配套设施建设成本等。
经初步测算，本项目直接建设投资初步估算约为2.8亿元人民币，其中铺底建设投资初步计算约为0.65亿元人民币，更详细的投资规划需随设计的深入而调整。
2.2计算模式说明
2.2.1土地成本
按照重庆市政府渝府发[2000]76号文件公布的城镇国有土地“三通一平”（即通路、通水、通电、平整场地）的基准地价以及年限修正系数-0.02087、成熟度修正系数-0.3、区域个别因素修正系数1.1、容积率修正系数1.25、土地使用权类型修正系数0，对土地成本进行计算，此地价包含了土地征用费用、出让金、税费、拆迁费用、土地平整费用、水电气等基础公用设施费用。
根据《重庆市土地级别册》（2000）等资料显示，结合项目实际考察情况确定本项目地土地级别为12、13、14级不等，本次计算取中间值按13级土地计算。
本处计算的土地成本指项目地陆地部分，水域成本一并归入江面水上游乐及运动开发部分，不单独列支。
2.2.2服务接待设施建设费
本项目的服务接待设施建设费用（不包括森林宾馆的建设成本）依据其建设内容，建议按照城市建设配套费用的计提标准结合相关经验性修正系数计算。
按照重庆市渝发[2003]92号文件标准及合川区人民政府办公室《关于调整建设项目综合规费征收方式和城市建设配套费征收标准的通知（2004年9月23号）》的规定中的相关要求，结合实际情况，城市建设配套费用按基础标准城市建设配套费用64元/m2、修正系数1.3（考虑到本项目的建设档次较高及物价上涨因素）进行计算。
本项目中的非盈利性项目中心广场、停车场、公共消防设施、路灯、绿化、环卫设施、公交停车港等基础建设费用由服务接待设施建设费用列支，不再单独计算。
2.2.3建筑安装设备成本
普通建筑工程按照重庆市同类建筑的单位工程造价进行估算。
森林宾馆及其他一些附属设施的装修及设备根据经验数据进行计算，不单独列支。
2.2.4道路、水电气、排水、污水处理、通讯等基础设施
由于土地成本中已包含了配套的道路（不包括通往项目地的川东公路至渠口村的公路）、水电气、通讯等基础设施的费用，因此不再单独计算。
2.2.5旅游公路建设费用
根据本项目的实际需要，需建一条从川东公路到渠口村的三级公路。
规划建设单价参照《合川区“十一五”综合交通发展规划（征求意见稿）》中同类项目相关标准。
同时扣除已规划的村级公路的建设费用。
单位建设成本按120万元计算，修正系数0.7计算。
按照钓鱼城街道办公室提供的相关数据，总里程以3公里计列。
2.2.6沙滩椰林特色景观建设及改造费用
椰林（或者其他景观林）建设成本参照重庆飞翔景观工程有限公司、重庆绿茵景观工程有限公司及重庆正红园林景观工程有限公司等景观工程公司的报价，按照占地面积计算，初步估算此项费用为300元/m2。
此成本中包括了植树、种草、土方工程、小品建设、林中小道建设、水景建设、假山建设以及水电工程建设等项目的成本。
由于渠江及附近流域沙质较好，可以满足项目地特色资源——沙滩的建设要求，加上项目地本身就有大面积的沙滩，结合实际情况参照同类沙滩建设标准，建议平均35元/m2计列。
沙滩椰林带建议总规划面积为110亩,各部分具体面积只做粗略建议，本项目暂定沙滩80亩，椰林30亩。
沙滩椰林带运动及娱乐设施购置费用及设施费用不列为此项费用范围内。
2.2.7云门山、虎头村及簸箕岩山体游乐区配套景观建设费用
云门山、虎头村、簸箕岩山体游乐区建议作为本项目的欲留地，供后续开发使用，其建设成本不纳入本次计算范围。
这三个区域现有植被状况较好，但为了更好的配合本项目地的开发，建议进行相应的景观植被种植。
此项费用在整个工程费用中所占比重比较小，根据经验性数据并结合实际情况考虑，建议此处按照项目地土地成本的1%提取列支。
2.2.8森林宾馆等接待设施及配套服务设施建设费用
本项目的森林宾馆建议设计为三星级酒店标准。
根据经验数据对酒店建筑及相关设备的单位成本做如下设定，这些成本包含了土建成本、装修成本和设备成本和相应的设计费用、建设管理费用及其他相关税费。
表12-1重庆市星级酒店建设成本经验数据表单位：
元/平方米
等级
土建成本
装修成本
设备成本
合计
五星
1500
1500
1500
4500
四星
1200
1200
1000
3700
三星
1000
800
700
2500
二星
800
500
400
1700
本项目中的非盈利性项目中心广场、停车场、公共消防设施、路灯、绿化、环卫设施、公交停车港等基础建设费用由服务接待设施费用列支，不单独列支。
2.2.9核心区建设费用
核心区建设费用包括“未来水世界”亲水乐园、江面水上游乐及运动区和沙滩椰林带的相关建设成本（不包括土地成本及服务接待设施建设费用）。
国内外对此类核心区建设的费用均没有统一的规定或标准，建设档次与基础建设条件不同，费用支出也不同。
本项目根据经验性数据结合现场的实际情况进行计算。
2.3投资匡算
2.3.1土地成本
根据土地面积、地价综合修正系数计算出土地成本如表12-2。
表12-2土地成本测算表
项目
占地面积（m2）
地价（元/m2）
综合修整系数
单价（元/m2）
合计（万元）
土地成本
133340
450
1.02913
463.11
6175.09
2.3.2服务接待设施建设费
根据土地面积、单价、及修正系数计算服务接待设施建设费，计算结果如表12-3。
项目
土地面积
（m2）
单价
（元/m2）
综合修整系数
修正后单价（元/m2）
合计
（万元）
服务接待设施建设费
133340
64
1.3
83.2
1109.39
表12-3服务接待设施建设费
2.3.3旅游公路建设费用
按照设计规划等级标准费用计算如表12-4。
表12-4旅游公路建设费用估算表
现状
规划
技术
等级
路面
情况
里程
（公里）
技术
等级
路面
等级
建设
性质
建设单价
（万元/公里）
修正系数
修正后单价（万元/公里）
投资匡算（万元）
等外级
泥结
碎石
3
三级
高级
新建
120
0.583
70
210
注：
规划的单价标准参照《合川区“十一五”综合交通发展规划（征求意见稿）》
2.3.4沙滩椰林特色景观建设及改造费用
按照同类景观建设的单价结合所占地面积计算结果如表12-5。
表12-5沙滩椰林特色景观建设及改造费用估算表
项目
占地面积（m2）
单价（元/m2）
合计（万元）
沙滩
53336
35
186.68
椰林
20000
300
600.00
2.3.5云门山、虎头村及簸箕岩山体游乐区等配套景观林建设费用
本项目土地成本初步估算为6175.09万元，建议按1%的比率提取云门山、虎头村及簸箕岩山体游乐区等地景观林建设费用，计算结果如表12-6。
表12-6配套区域景观建设成本估算表
名称
地块
土地成本（万元）
提取比率
合计（万元）
景观林建设费用
6175.09
1%
61.75
2.3.6森林宾馆建设成本测算
根据宾馆的建筑面积和单位面积装修成本、土建成本、设备成本计算出森林宾馆的建设成本，计算结果如表12-7。
表12-7森林宾馆建设成本匡算表
名称
建筑面积
（单位：
平方米）
单位成本（单位：
元）
合计（万元）
土建成本
装修成本
设备成本
森林宾馆
5000
1000
800
700
1250
2.3.7核心景区建设成本匡算
本项目核心景区建设成本包括江面水上游乐及运动区改造及设施、设备配置费用、沙滩椰林带设备、设施构造及配置费用（不包括其景观建设）及“未来水世界”亲水乐园的建造费用。
由于该类建设项目具有较强的机动性与灵活性，建设成本可根据市场发展情况逐步细化，此处匡算根据国内外类似项目的经验性数据结合本项目开发的实际情况进行估算。
估算结果如表12-8。
表12-8核心景区建设成本匡算表
序号
项目名称
占地面积（亩）
预计投资（万元）
1
“未来水世界”亲水乐园
45
12000
2
江面水上游乐及运动区
1000
5000
3
沙滩椰林带
110
800
合计
1155
18500
注：
①国内外类似成本一览表见附件5。
②江面水上游乐及运动区的投资包括河床的改造工程、码头及观景平台的建设费用、相关设施设备的购置及安装成本等等；
③沙滩椰林带的投资主要包括相关设施的建造费用、设备的购买购置及安装成本等，沙滩椰林特色景观建设及改造费用不包括在内。
2.3.8项目成本汇总
以上各项成本费用汇总，测算出项目总投资成本费用约为27943万元。
表12-9总投资成本测算表
序号
项目名称
单位
数量
预计投资（万元）
1
土地成本
亩
200
6175.09
2
服务接待设施建设费
M2
13340
1109.39
3
旅游公路建设费用
公里
3
210.00
4
森林宾馆建设成本
M2
5000
1250
5
沙滩椰林特色景观建设及改造费用
亩
110
786.68
6
云门山、虎头村及簸箕岩山体游乐区等配套景观林建设费用
—
—
61.75
7
“未来水世界”亲水乐园建设成本
亩
45
12000.00
8
江面水上游乐及运动区建设成本
亩
1000
5000.00
9
沙滩椰林带建设成本
亩
110
800.00
合计27942.91
相应地修改土地成本、旅游公路建设费用、云门山等配套景观林建设费用等数据后得出铺底建设投资约为6446.84万元，如表12-10所示。
表12-10铺底建设投资匡算表
序号
项目名称
单位
数量
预计投资（万元）
1
土地成本
亩
200
6175.09
2
旅游公路建设费用
公里
3
210.00
3
云门山、虎头村及簸箕岩山体游乐区等配套景观林建设费用
—
—
61.75
合计6446.84
3项目经济评价
3.1游客总消费测算
本项目市场分析和需求预测显示，游客的花费在200-500元左右，这比较接近于重庆市2004年游客一日游至三日游的平均花费。
为了计算方便，将不分逗留时间不分具体游玩项目，按照平均每人300元计算游客在此项目上的平均花费。
假设游客花费增长水平与我国GDP增长水平相协调，此处按保守估计7%计算，其已经考虑了物价上涨水平。
所以根据水上游乐及运动性旅游项目的一般规律做出以下收入预测，如表12-11所示。
表12-11经营收入预测
经营年度
2009年
2010年
2011年
2012年
2013
2014
接待游客人数（万人）
15.00
18.00
21.60
25.92
31.10
37.32
旅客平均花费（元）
367.51
393.24
420.77
450.22
481.73
551.54
旅游收入（万元）
5512.65
7078.32
9088.632
11669.7
14981.8
20583.47
经营年度
2015
2016
2017
2018
2019
2020
接待游客人数（万人）
44.79
49.27
54.19
59.62
62.61
65.73
旅客平均花费（元）
590.15
631.46
675.66
675.66
722.95
773.56
旅游收入（万元）
26432.82
31112.03
36614.02
40282.85
45263.9
50846.1
注：
游客平均花费预测=基准年限花费×（1+r）n
r为旅客花费增长率，n为年数
3.2主要财务计算指标及财务分析
根据国内外类似项目的经验性数据，旅游项目的运营成本一般为经营收入的30%～60%，本项目按保守估计以50%计提。
经营收入为最主要现金流入，运营成本、营业税、城市维护建设税、教育费及附加、所得税等及项目直接投资支出为现金流出。
由以上假设，结合现行的旅游业会计制度，得出主要财务结算结果如表12-12～表12-17。
由列表结果可知，项目直接建设投资初步估算约为2.8亿元人民币，其中铺底建设投资初步计算约为0.65亿元人民币。
项目建成后，所得税前财务净现值为40740万元人民币，所得税后的财务净现值30767万元人民币；全部投资所得税前内部收益率为18.58%，所得税后的财务内部收益率为16.23%，均大于行业基准收益率9%；所得税前静态投资回收期（含5年的建设期）为9.33年，所得税后静态投资回收期（含5年的建设期）为9.71年，均小于行业基准投资回收期10年，经济上是可行的。
表12-12主要数据及评价指标汇总表
序号
项 目
单 位
数 据
备 注
一
主要数据
1
1.1项目总投资
万元
31815
1.2直接建设投资
万元
27942
1.3建设期利息
万元
3873
1.4铺底建设投资
万元
6500
2
营业收入
万元／年
24956
从试营运期开始年平均数（下同）
3
营业税金及附加
万元／年
1348
4
利润总额
万元／年
10837
5
所得税
万元／年
1626
6
税后利润
万元／年
9211
7
法定盈余公积金
万元／年
921
9
盈余公益金
万元／年
461
10
未分配利润
万元／年
7369
11
税收总额
万元／年
2973
试营运开始年税收总额
二
主要评价指标（全部资金）
1
所得税前的财务内部收益率
%
18.58
行业基准收益率9％
2
所得税前的财务净现值
万元
40740
3
所得税前的投资回收期
年
9.33
从投资时算起（含5年建设期）
4
所得税后的财务内部收益率
%
16.23
行业基准收益率9％
5
所得税后的财务净现值
万元
30767
6
所得税后的投资回收期
年
9.71
从投资时算起（含5年建设期）
7
投资利润率
%
26.37
8
投资利税率
%
31.03
注：
投资回收期含5年的建设期。
第十三章运营建议与社会经济评价
1运营建议
1.1经营策略
1.1.1明确商品定位，掌握市场先机
本项目依自身特性，规划为江面水上游乐及运动区、沙滩椰林带、“未来水世界”亲水乐园及综合服务区四个区域，各依其营业特性而有所不同，并以水文化及巴渝文化为全区规划主题，在目标市场，商品特质及获利能力等方面均有明确定位，对于市场化竞争，凸显本项目特色，满足市场需要并进而掌握市场先机方面将有极佳的条件。
1.1.2假日休闲，平日会议，双双得利
水上游乐及运动旅游区在假日及平日的淡旺季营业绩效差异极为明显，因此假日以休闲游乐的客层为主，平日则多开发企业单位会议及教育训练，专业体育运动员体育训练、学校课外教学，并辅以准新人的结婚蜜月套装商品、老年人的养生理疗等商品，可创造较高的营业绩效。
1.1.3以散客为获利质能，以团体为获利量能
由于散客拥有较佳的消费能力及回游率，因此争取更多的散客，有助于获利率的提升，尤其本项目所设定的散客对象为家庭及情侣均有极佳的消费能力，另外团体客层以旅游团体、企业机关团体及学生团体为主，由于人数众多，虽然获利率较差，但其庞大的量能及二次消费的机会增加，对整体营收助益颇大。
1.1.4结合国际团队，专业规划经营
本项目因以水文化及巴渝文化为诉求，为融入其主题情境，掌握文化精髓，并落实于本地消费市场，特聘国际著名之专业顾问团队，通力合作规划，并委由专业顾问协助营运管理，以国际化的专业技术，满足本土化的市场需求，以期提升整体开发及营运品质。
1.1.5掌握目标客户，区隔市场竞争
本项目以水上游乐及运动为核心商品，作为与同业区隔的差异特性，另为因应各个目标客户不同的需求及特性，发展出不同的事业商品，如“未来水世界”高科技亲水主题公园、沙滩椰林带浪漫江岸、水上飞行区等。
1.1.6多元化通路推广，多创新促销手法
本项目开发，依照商品特性及目标客层的不同，而采取不同的行销计划；如主题鲜明的水文化情结，主要行销方式，初期以广告广宣、新闻媒体运作及旅游局推荐为主，中期靠旅游同业推广旅游活动及会议活动，长期靠消费者口碑相传，并不断导入新的活动及设施，吸引游客重复回流。
因此由专业公司培养专业营销团队负责会务推广及服务，以卓越的特色，专业的服务及跨国多点连锁等诱因，达成长期稳定经营之目的。
1.1.7稳定营收获利规划上市
本项目所开发的主要业种业态：
江面水上游乐及运动区、沙滩椰林带、“未来水世界”亲水乐园等，经综合分析和专家意见结果，均具有良好稳定的收益性，且未来在逐年增设新的设施，提供游客更多元的服务，预估营运展开后四至五年可达上市条件，永续的经营获利。
1.2运营策略
1.2.1以市场为导向的经营思考
21世纪最先进的市场策略是“向顾客学习”，因为市场的倾向，是最终决定企业能否生存成长的关键。
因此，如何从基本的满足市场需求到逐步引导需求，以致于最终能创造市场需求，将是本项目最重要的研究课题。
1.2.2以产品优势、打造品牌魅力
竞争的本质，源于产品优势的多寡，品牌的认知也将直接影响消费的倾向，就个别项目而言，本项目不易取得绝对优势，但从项目的整体规划配套而方，却有着较好的综合优势，因此平衡互补的发展，将是成功的不二法门，并藉由产品的领先优势，打造一流的品牌形象成为消费者热衷的旅游项目。
1.2.3以创新营销，提升营业绩效
营销推广的力度，直接影响产品进入市场的速度及营业的成果，因此要想驰骋市场，创造热潮，创新的营销手法尤其重要。
就本项目的特性而言，整合营销传播（IMC）的运用至为关键，如：
创新的公关活动、直接的体验沟通、聚集的新闻话题、吸引眼球的广告媒体、令人动心的促销优惠，再加上旅游同业的管道推广等；都是拉动市场的有力方法。
1.2.4以培养人才，奠定永续发展基础
人才的优劣是产业发展的关键，对于人力资源为依托的第三产业更是如此，只有较高的人力素质，才能源源不断的将产业的发展推向高峰，且由于人才的聚集，可带动更多的边际效益，如地产、商业、餐饮娱乐等。
1.2.5以顾客满意为永续经营的指标
顾客的声音是上帝的声音，只有满意的顾客，才会不断的重复消费，只有满意的顾客才会口语相传，创造九倍的广告效益，也只有满意的顾客才能为企业带来可观的利润，让企业得以永续经营、不断增长，因此CRM（顾客满意）制度的建立可说是经营管理中，最为重要的指标。
1.2.6以经营获利为企业成长的动力
经营的最终目标是获利，只有营利才能不断的再投入创新发展，提供给顾客更好的服务，创造企业与顾客间良好的互动循环，就本项目而言，由于面积广阔，投资庞大，如何有效的控制成本，进行优异的资本运作，是创造利润的关键。
而前期项目能否招商成功及有效运营，建立良好的获利模式更具有指针性的作用。
1.3招商策略
时下，中国的旅游业开发普遍认同的一种说法是：
对于大型旅游性项目开发而言，其成功的秘诀在于：
前期重策划、中期重招商、后期重营运。
我们认为，这个原则同样适用于嘉陵江（合川段）水上游乐及运动旅游项目。
事实上，就嘉陵江（合川段）水上游乐及运动旅游项目宏大的规模和高度的复合性而言，招商的意义更显的至关重要。
1.3.1招商策略介绍
1.3.1.1什么是招商
在商贸领域，招商一词有着广泛的含义，最典型的情况就是商品生产的厂商邀约代理商和经销商的行为，以及特许经营的盟主邀约加盟商的行为。
在商业地产开发领域，招商指开发商、物业业主或物业管理者邀约特定经营者承租或购买物业进行经营的行为。
近年来非常盛行的各种开发区、产业园等的招商，主
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