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第二章资产评估的基本方法

一、成本法

基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

（一）、重置成本的估算：

1、重置核算法：

（1）按人工成本比例法计算：

间接成本=人工成本总额x成本分配率

成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%

（2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x（单位价格/工日或工时）

（3）直接成本百分率法：

间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率

2.物价指数法：

资产重置成本=资产历史成本x（资产评估时物价指数/资产购建时物价指数）

或：

资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）

3.功能价值法：

4．规模经济效益指数法：

X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数。

另外，在用成本法时为了简单还可采用统计分析法，其公式为：

被评估资产重置成本=Σ某类资产账面历史成本xK其中K=R’/R式中K---资产重置成本与历史成本的调整系数；R’-----某类抽样资产的重置成本；R----某类抽样资产的历史成本

（二）、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）：

资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）

2.公式计算法：

预计残值是指被评估资产在清理报废时净回收的金额。

总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。

（三）、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法：

此外，超额投资成本可视同为功能性贬值，故功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

（四）、经济性贬值及其估算:

:

（五）、成新率及其估算

1.使用年限法：

成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

2.修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100%

二、收益法

（一）、资产未来收益期有限情况：

评估值=

Rt---未来第t个收益期的预期收益额，收益期有限时，Rt-中还包括期末资产剩余净额。

n----收益年期r-----折现率

（二）.资产未来收益无限期情况：

1、未来收益年金化情况：

资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

年等值收益额A：

2.未来收益不等额情形：

资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

第三章

一、机器设备评估的成本法

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）、重置核算法：

1、外购单台不需安装的国内设备重置成本

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费

或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）

2、外购单台需安装的国内设备重置成本：

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费

或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）

3、外购单台不需安装进口设备重置成本：

重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费

4、外购单台需安装进口设备重置成本：

重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他

5、外购成套需安装设备重置成本

重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

6、车辆重置成本

国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用

进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用

其中：

进口关税=车辆价格（CIF）×进口税率

消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）

进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×增值税率

7、进口设备从属费用

1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取，取费基数为设备的货价，计算公式为海运费=货价×海运费率费率：

远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%

2）国外运输保险费的取费基数为：

货价+海运费，计算公式为

国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率费率可按保险公司费率表确定，一般在0.4%左右

3）关税的取费基数（关税完税价）为设备到岸价，计算公式为：

关税=到岸价×关税税率（按国家发布的进口关税税率表计算）

4）消费税的计税基数：

关税完税价+关税

消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）

5）增值税的取费基数：

关税完税价+关税+消费税

增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率注：

减免关税，同时减免增值税

6）银行财务费的取费基数为货价人民币数

银行财务费用=货价×费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰

7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数

外贸手续费=到岸价×外贸手续费率目前，我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%

8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币数

对于免税设备：

海关监管手续费=到岸价人民币数×费率

对于减税设备：

海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率

我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%

9）车辆购置附加费的取费基数为：

到岸价人民币数+关税+消费税+增值税

车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率

8、通用非标准设备重置成本：

P=（Cm1÷Km+Cm2）×（1+Kp）×（1+Kt）×（1+Kd÷n）

P—非标准设备重置成本Cm1----主材费（不含主要外购件费）

Km---不含主要外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率

Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量

Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]

Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]

（二）物价指数法

设备重置成本=设备历史成本×

采用物价指数法测算进口设备重置成本：

重置成本=账面原值中的到岸价格×（评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率）×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）

进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）

（三）规模经济效益指数法

x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数。

当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

（四）．机器设备的实体性贬值机器估算：

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）

1、使用年限法：

成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

2、机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

有些设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这时，成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%

其中：

加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=已使用年限×更新成本

贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%

3、修复费用法

（四）机器设备的功能性贬值机器估算

1、超额投资成本形成的功能性贬值的测算。

2、超额运营成本形成的功能性贬值的测算

a.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素

b.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本

c.计算净超额运营成本

d.确定折现率，计算超额运营成本的折现值

（五）．机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%

2.由于收益减少造成的经济性贬值：

（P/A。

r,n）为年金现值系数

第四章

A、土地使用权评估

（一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数）

1、土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]

K---年限修正系数；n----比较案例土地使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率

若容积率修正：

容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

2、基准地价系数修正法：

待估土地使用权评估值=基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数

3、年限修正系数：

K=（1+r）N-n×[（1+r）n-1]/[（1+r）N-1]

K---年限修正系数；N---最高出让年限；n—实际出让或转让年限；r—还原利率

（二）、收益法

1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：

土地评估值P（即为土地所有权价值）=A/r

2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

土地使用权评估值

P—土地使用权评估值；A—土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；

当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值

土地纯收益=房地总收益-房屋纯收益总收益=总收入-总费用房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

还原利率=安全利率+风险调整值

（三）、成本法

评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%

利润=（土地取得费+土地开发费）×相应利润率

土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率

其中：

收益率一般在20%～25%之间。

按补交出让金的40%计算

（四）假设开发法

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

式中，专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）×r（r为利息率）

利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率）税费=地价×t（t为税率）

B．建筑物评估方法

一、成本法：

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）建筑物重置成本的估算：

1、预决算调整法：

地材价差额=定额直接费×地价价格指数

人工费调整数=工日数×（价差额/工日）价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价

调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数

调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准

工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费

2、重编预算法：

建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本

3、价格指数调整法：

待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数

综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100%

综合价格指数=（1+a1）（1+a2）…（1+an）×100%（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）

（二）建筑物实体性贬值率及成新率的估算：

1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

2）打分法：

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数

（三）建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率

或：

经济性贬值=

Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常以年为单位

二、市场法：

评估值=（交易实例t×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n

1.交易行为的补正：

待估房地产的单位价格=修正系数×交易实例房地产的单位价格

修正系数=1-（Σ补正值/交易价值）

2.交易日期的修正：

估价期日价格=调整系数×交易日期价格

调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数

3.区域因素的修正：

1）双百分制比较法：

待估房地产的单位价格=修正系数×交易实例房地产的单位价格

价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分

2）环境成熟度修正法：

房地产价格=调整系数×交易实例价格

调整系数=1/（1+r）nr---折现率；n—达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数

三．残余估价法B=（a-Lr1/（r2+d）=a2/（r2+d）

a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率

B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益

第五章无形资产评估

一、无形资产评估中收益法的应用

无形资产评估值无形资产评估值

K----无形资产分成率；Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率

×100%

.无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率×（1-所得税率）

收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-所得率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）

销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

1.边际分析法。

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%

2.投资分成法。

1、无形资产评估中成本法的应用：

无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率

1）财务核算法：

无形资产重置成本=Σ（物质资料实际耗费量×现行价格）+Σ（实耗工时×现行费用标准）

2）物价指数法：

无形资产=无形资产账面成本×（评估时物价指数/购置时物价指数）

3）剩余经济寿命法：

成新率估算：

二、专利权评估方法

1.收益法：

第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：

R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P1---不使用专利权技术产品的价格；

Q---产品销售量（此处假定销售量不变）；T—所得税率

第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：

R—超额收益；Q2---使用专利权技术产品的销售量；Q1--不使用专利权技术产品的销售量；

P—产品的价格（此处假定价格不变）；C—产品的单位成本；T---所得税率

费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。

可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。

R—超额收益；C2--使用专利权技术产品的单位成本；C1---未使用专利权技术产品的单位成本；

Q---产品销售量（此处假定销售量不变）；T—所得税率

三、商标权评估方法：

P---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益

四、商誉评估

（1）割差法：

（2）超额收益法

1．超额收益资本化价格法：

或：

式中：

被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估价值之和×100%

2．超额收益折现法：

商誉的价值

Si---第i年企业预期超额收益；r---折现率；1/（1+r）i---折现系数

资产收益率=资产收益率/（1-资产负债率）

第六章、流动资产评估

一、低值易耗品的评估：

在用低值易耗品的评估=全新成本价值×成新率

在产品评估：

（一）成本法：

1）按价格变动系数调整原成本：

某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理工资、费用×（1+合理工资、费用变动系数）

2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：

某在制品评估值=在制品实有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）

3）按在制品的完工程度计算评估值：

在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率

（二）市场法：

某在制品评估值=该种在制品实有数量×可接受的不含税的单位市场价格-预计过程中发生的费用某报废在制品评估值=可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格

二、产成品及库存商品的评估

1、成本法：

1）当评估基准日与产成品完工时间接近，成本升降变化不大时，

产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本

2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长，制造产成品的成本费用变化较大时，

方法一：

方法二：

2、市场法：

三、债权类及货币类流动资产评估：

1、应收账款及预付账款的评估：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

2坏账估计法:

2、应收票据的评估：

a.按本金加利息确定。

应收票据的评估值=本金×（1+利息率×时间）

b.按应收票据的贴现值计算。

应收票据评估值=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期

第七章长期投资及其他资产评估

非上市债券的评估

1．到期一次还本付息债券的债券评估。

其计算公式为：

P---债券的评估值；F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限；r—折现率

1）采用单利率计算时：

F=Po--（1+mr）

P0—债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息期限；r----债券利息率

2）采用复利率计算时：

F=po（1+r）m

2．每年支付利息、

到期还本的债券评估：

n----债券年限

P---债券的评估值；Po---债券的面值；Ei---债券在第i年的预期收益（利息）；r—适用的折现率；

3.上市股票的评估：

上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

A.优先股的评估：

P—优先股的评估值；Ri----第i年的优先股收益；r—折现率；A---优先股的等额股息收益

如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售意向，则

B.普通股的价值评估

a.固定红利型股利政策下股票价值评估。

P=D1/r

式中：

P——股票评估值；D1——下一年的红利额；r——折现率或资本化率。

3、b.红利增长型股利政策下股票价值评估。

P=D1/（r-g）（r>g）

式中：

P——股票的评估值；D1——下一年股票的股利额；r——折现率；g——股利增长率。

第八章企业价值评估

一、企业价值评估中的财务分析：

（一）.企业偿债能力：

流动比率=流动资产∕流动负债（流动资产对流动负债以2：

1为宜）

速动比率=速动资产∕流动负债（速动比率以1：

1为宜）

（二）.企业运营能力：

存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）∕2存货周转天数也称为存货周转期存货周转天数=360∕存货周转次数=360x存货平均余额∕年销货成本应收账款周转率：

应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额

式中：

赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣

应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=360x应收账款平均余额∕赊销净额

（三）企业盈利能力

1）投资报酬率：

资产利润率=利润∕资产x100%净资产利润率=税后利润∕净资产x100%

2）销售利润率：

3）

4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数

5）市盈率=普通股市价∕每股利润

二、企业价值评估中收益法的应用形式

（一）企业持续经营假设前提下的收益法

1．年金资本化法其计算公式为：

P=A/r式中：

P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——资本化率。

用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。

因此，公式又可以写成：

2．分段法：

P---企业评估值;Ri---未来各年度收益额；r1----折现率；r2---资本化率

（二）企业收益预测的方法

综合调整法：

预期年收益=当前正常年收益额+Σ预期有利因素增加收益额-Σ预期不利因素减少收益额

（三）、折现率和资本化率的估算

1、折现率或资本化率=无风险报酬率+风险报酬率

2．系数法，用公式表示为：

——被评估企业所在行业的系数

式中：

——被评估企业所在行业的风险报酬率；——社会平均收益率——无风险报酬率；

3．风险累加法：

折现率或资本化率=Σ（各项筹资渠道占总资本比重x资本成本率）

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