衡水市物业管理暂行办法.docx

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衡水市物业管理暂行办法

衡水市物业管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条　本市行政区域内物业管理活动适用本暂行办法。

第三条  本暂行办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条　本市各级人民政府应当积极创造条件，逐步推行住宅和非住宅物业实行社会化物业管理，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

第五条  物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市统一管理的范畴，实行统一领导、综合协调、分级负责、属地管理的原则，各县（市）区政府、街道办事处要将物业管理工作作为一项重要的工作职责，纳入社区建设。

第六条　市住房和城乡建设局（以下称市房产行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

其主要职责是：

根据有关法律、法规、规章拟定物业管理的规范性文件；负责本市物业服务企业的资质管理；指导县（市、区）物业管理行政主管部门工作；监督、检查物业管理经营活动，规范物业管理市场；归集、管理市区住宅专项维修资金；组织开展物业管理从业人员培训。

县（市、区）住房和城乡建设（建设）局是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本县（市、区）物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是:

贯彻落实物业管理法规、规章、政策；负责前期物业管理招投标和物业管理区域确认工作；负责前期物业服务合同和临时管理规约备案工作；负责物业服务企业资质的初审工作；负责新建住宅与配套设施设备交付使用管理；监督物业管理用房配置和使用；处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；归集本县（市）住宅专项维修资金；指导街道办事处、乡镇人民政府，居（村）民委员会有关物业管理工作。

各街道办事处、乡镇人民政府具体指导辖区内业主大会筹备、召开、选举和备案工作，监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动，评定物业服务企业的服务管理业绩，召集物业管理联席会议，协调处理物业管理中遇到的重大紧急事件。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，可以列席业主大会和业主委员会会议；可以设置专门岗位，加强物业管理相关工作。

在业主委员会不能正常履行职责时，代为履行职责。

第七条 各级人民政府财政、发展改革、规划、住建（建设）、物价、公安、环保、城管、水务、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

供电、供热、供水、供气、通信、有线电视等单位，按照各自职责配合实施本办法。

第二章  业主及业主大会

第八条  物业的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

第九条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）推选业主代表，并享有被推选权；

（七）委托代理人参加业主大会；

（八）监督业主委员会的工作；

（九）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十一）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十二）法律、法规规定的其他权利。

第十条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时足额交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

只有单一业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意，可以以单元、幢为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

第十二条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

第十三条　物业管理区域的划分应当综合考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域。

第十四条  物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过已交付使用的建筑物总面积50%时，建设单位应当按照要求，及时向当地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

符合成立业主大会条件的，申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。

申请可以下列形式提出：

（一）由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出；

（二）由建设单位或者居（村）民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

首次业主大会会议筹备组，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表七至十一人单数组成。

业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织，业主推荐和自愿报名相结合原则，由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会确定。

业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

筹备组应自成立之日起九十日内，在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十五条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定本办法第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十七条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。

经五分之一以上的业主提议，或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时，业主委员会应组织召开临时会议。

第十八条　召开业主大会定期会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主，并同时告知相关居（村）民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构。

业主委员会由五至十一名人的单数组成。

业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。

第二十条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）组织业主委员会的换届、改选、增补；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费等依照合同应当缴纳的费用，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为；

（五）监督业主管理规约的实施；

（六）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉；

（七）配合街道办事处、乡镇人民政府，居（村）民委员会做好本住宅区的社区管理工作；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第二十一条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）成立业主委员会备案表；

（三）物业基本情况；

（四）业主委员会委员名单及基本情况；

（五）管理规约和业主大会议事规则；

（六）业主大会决议（附业主及投票权数清册）；

（七）法律、法规规定的其他资料。

材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送县（市、区）房产行政主管部门备案，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居（村）民委员会。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

第二十二条  业主委员会办理备案后，凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。

第二十三条  管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务，违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益，并对全体业主具有约束力。

第二十四条  业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第二十五条  业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章，危害社区安定和社会稳定，侵害业主合法权益等行为，物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十六条  业主大会、业主委员会应配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

配合并支持居（村）民委员会开展工作，依法履行自治管理职责，并接受其指导与监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主大会、业主委员会开展工作经费情况，应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

第三章  物业服务企业

第二十七条  从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，具备相应资质等级，提供与物业服务合同质价相符的物业服务。

从事物业管理服务的人员，应当取得相应的职业资格证书，定期参加相应的职业教育培训。

第二十八条  物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。

拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，需持物业管理资质证书等有关合法有效证件，到物业所在地的县（市、区）房产行政主管部门办理备案登记手续。

第二十九条  物业服务企业享有以下权利：

（一）按照物业服务合同进行相应管理；

（二）按照物业服务合同收取服务费用；

（三）对装饰装修活动进行监督管理；

（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害；

（五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

第三十条  物业服务企业应履行下列义务：

（一）按照物业服务合同要求提供物业管理服务；

（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和专项维修资金使用情况，并进行公示；

（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准；

（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；

（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十一条  物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。

发现违法犯罪案件或安全事故时，应当在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第三十二条  房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进服务水平的不断提高。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地的县（市、区）房产行政主管部门备案。

第四章  前期物业管理

第三十三条  前期物业管理是指业主、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，应当签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同可约定期限。

但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费用由业主承担，另有约定的除外。

第三十四条  建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十五条  新建物业的建设单位在办理房屋预（销）售许可证时，应当持物业管理方案向物业所在地房产行政主管部门备案，并提供前期物业服务合同和临时管理规约及招议标备案文件。

第三十六条  建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。

第三十七条  规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，费用计入建筑成本。

物业管理办公用房应适合办公使用，不得配置地下室、车库、储藏间等房屋。

物业管理用房所有权属于全体业主共同所有，任何人不得买卖、抵押，未经业主大会同意不得改变用途。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。

第三十八条  建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收，并向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施、设备；物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十九条  在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房、共用设施设备、资料移交给业主委员会。

物业所在地的县（市、区）房产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督。

第四十条  前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。

重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。

第五章  物业管理服务

第四十一条  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十二条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第四十三条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十四条  物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应当及时制止，并向有关部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业或业主的报告后，应当依法对违法违规行为予以制止或依法处理。

第四十五条  物业服务实行有偿服务。

物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

第四十六条  业主办理入住手续后连续五个月无人居住使用的物业，业主或物业使用人应事前向物业服务企业提出书面申请，并经确认后按约定标准下浮20%交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。

第四十七条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第四十八条  物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。

双方续约的，应当重新签订物业服务合同；一方不续约的，应当在合同期满三个月前书面告之对方。

业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。

协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。

双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

第四十九条  物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项：

（一）预收的物业服务费、共用设施设备运行费用，利用物业共用部分所得收益等余额；

（二）物业档案资料；

（三）共用设施设备；

（四）物业管理用房；

（五）属于业主所有的其他财物。

业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效后，业主委员会应当将前款所列等相关事项移交新聘物业服务企业。

第五十条  因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同，应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府和物业所在地的县（市、区）房产行政主管部门。

第五十一条  物业服务企业应依约履行义务，业主应按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第五十二条  为保障物业管理活动有序进行，提高物业服务主体履约意识，维护广大业主的合法权益，实行物业管理履约保证金制度。

用以兑现物业服务企业依法依约退出物业服务项目并移交物业管理相关资料及设施设备等承诺的保证金。

建立由委托方、物业服务企业、县（区）街道办事处或乡镇人民政府的三方监管机制。

三方应约定物业服务企业退出物业管理项目的具体办法和保证金的数额等。

其中保证金额度应根据具体物业服务项目的规模、收费标准等因素，至少应保证项目三个月的正常运行。

第五十三条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

第五十四条  各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制，妥善解决物业管理及物业服务纠纷，维护双方当事人合法权益。

房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果告知投诉人。

第六章  物业的使用和维护

第五十五条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

第五十六条  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十七条  已交付使用的物业，在国家规定保修期限内，由建设单位向业主负责维修。

保修期满后，自用部位设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修养护，选聘物业服务企业的，由选聘的物业服务企业负责维修、养护；没有选聘物业服务企业的，由共有的全体业主负责维修、养护。

物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。

第五十八条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十九条  已经实现分户计量、分户控制的住宅小区内供水、供电、供气、供热等专业设施设备应无偿移交专业经营单位，由专业经营单位承担物业管理区域内分户计量装置或入户控制端口以外相关设备设施维修、养护的责任。

未实现分户计量、分户控制的住宅小区内供水、供电、供气、供热等，由建设单位或业主按专业经营单位要求进行改造移交。

第六十条  本办法实施后的新建住宅区，建设单位应将物业管理区域内供水、供电、供热等配套设施设备及管网设计图征求相关专业运营单位意见，按要求施工，验收合格后将共用设施设备及相关管线移交给相关专业运营单位负责管理，相关专业运营单位应当及时接管。

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带等专业经营单位应与建设单位协商，按统筹设计方案施工建设，并承担相应维护管理责任。

第六十一条  相关专业运营单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督。

第六十二条  业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第六十三条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第七章  专项维修资金

第六十四条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金以及增值