恒安房地产.docx
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恒安房地产
恒安房地产有限公司
公司简介：
恒安房地产有限公司创建于2007年12月，注册资金2000万元，拥有总资产5亿多元，其中流动资金2亿多元。
公司前身为江苏置业有限公司南京分公司，先后在徐州、泰州、南通等地到场开发了多个楼盘，取得了良好的社会效益和经济效益。
公司机构设置为“六部一室”，即开发部、工程部、本钱控制部、物业部、营销筹谋部、财政部和办公室，另拥有全资子公司—恒安物业办事有限公司，共有职工39人，其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总人数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发治理能力，是江苏省房地产届的一支具有强烈的社会责任感和引领房地财产科技创新的国有地产新军。
自公司创建以来，始终对峙“专业修建美好未来，科技创造优质生活”的开发理念，先后开发建立了“地质故里”“奥来新天第”等项目，均为可再生能源与修建集成技能应用示范项目，为提倡降耗减排，推动修建节能，开发低碳型房产起到了引领和示范刊行动用，并得到了国度节能办、省住房和城乡建立厅领导和专家的歌颂。
2009年，公司被评为“南京市怀念新中国创建60周年功绩品牌”以及“全省煤田地质系统2009年度先进经济实体”等荣誉称呼。
遵照“调和、务实、创新、高效”的企业精神，本着“为客户创造生活，为社会创造代价，为员工创造机会，为股东创造报告”的企业使命。
恒安房地产有限公司将不停加大开发项目的科技含量，以遍及推进可再生能源修建应用技能、改进都会生态情况和提高居民生活质量为己任，继承探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产，为建立现代化、生态化的旅游都会和社会主义新农村建立做出更大的孝敬。
房地产产物设计方案
1．“阳光化”的生活
由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产物看法中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在修建单体设计时，可以设置一些大众阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花圃情况；顶层（阁楼）适劈面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花圃看法。
2．优美的人文情况
百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。
在我们的观察中了解到，区域居民对小区的人文情况要求较高，各人认为小区居民的条理要大抵相同，小区的情况、配套都要满足居民“人性化”的要求。
但现在区域的楼盘根本没有在这方面做的比力好的，导致区域居民不知道什么是好的人文情况，我们要做的就是报告我们居民：
什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。
我们在小区的情况建立时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的运动空间和交换空间，用大面积的绿化、清新的空气、富足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家情况，提供住户一种高品质的生活。
3．提供大众运动空间、创造康健生活
社区居民提供开放的运动园地，把康健的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，提倡现代人康健文明的新生活。
总体筹划构想
小区的筹划及修建设计以创建21世纪居住水准为目标，充实体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住情况、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季差别的抚玩性花草和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化组成景观体系）。
住宅室内外成果齐全的情况综合体，使“人、修建、情况”这三者有机统一。
考虑区域实际的消费模式及习惯，凭据区域的气候条件，结合我们对住宅建立生长潮水、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：
1．以人为本
贯彻“以人为本”的思想，以建立生态型居住情况为筹划目标，创造一个结构公道、成果齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。
注重居住地的生态情况和居住的生活质量，公道分派和使用各项资源，全面体现可连续生长思想，把提高人居情况质量作为筹划设计、修建设计的根本出发点和最终目的。
充实考虑现代人的生活方法，形成一种绿意盎然，自然调和，经典崇高的居住情况。
2．尊重自然
贯彻“尊重自然”与“可连续生长”的思想。
贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活运动的融合。
以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部会合块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性成果，满足差别条理的居民运动的需求，将住宅群与绿色和水运动空间融为一体，贯串可连续生长原则。
3．经济开发
筹划以满足开发建立的客观纪律为宗旨，增强筹划的弹性与灵活性，使筹划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、转动生长的机制。
4．人文内涵
通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。
唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量富厚，内容应有尽有，是中华民族文化的宝贝。
通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季差别的抚玩花草，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，布满张力。
5．科技生活
强调高科技在建立、治理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的生长和科技的进步，e生活（宽带等）不但是一种时尚，且已上升为必须，小区内凭据国标进行智能化配备为此提供底子。
6．宁静节能
为居民提供康健、舒适、宁静的居住和运动空间，同时在修建全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响情况。
别的，在修建质料的选择上，选用那些占地少、排污少、宁静又环保的建材，淘汰修建耗能，以及对情况资源的破坏。
7．配套完善
项目所在区域目前的配套设施较少，因此成果齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争敌手的王牌之一。
凭据六安市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的成果修建，为客户提供舒适、便捷的生活情况。
8．治理周全
对付大要量的住宅项目而言，治理一直是业主体贴的问题，直接决定了业主后期入住的品质。
因此，本案的物业治理分两步走。
⑴．硬件
在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保宁静。
⑵．治理公司的提前介入
在项目开发的前期即选择一家在区域内或是海内有声誉的物业治理公司作为治理照料，提早物业治理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。
同时分身
1．多样性
在小区修建筹划设计中贯串多样性原则：
小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区成果多样化，包罗围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的成果；情况设计多媒体化，包罗修建媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
2．公道性
理性原则体现在对小区成果区块阐发，路网的部署设计，对户型的精心调解，对造型时尚的阐发和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达公道性目的。
公道筹划商业、会所、幼儿园、居住等成果区，各成果分区明确，互不滋扰，平面组织科学，结结构型经济公道，使用方便。
3．宁静性
为包管良好的居住情况，公道地组织人流、车流，正确处置惩罚好人流与车流、人流与情况的干系，处置惩罚好住宅与周围情况的干系。
在设计中，接纳人车相对分流的方法，以削弱对居民生活滋扰，人流、车流的入口位置与数量要公道筹划，以方便、宁静、经济为主要要求。
闭路电视监控系统、防盗报警红外线突入报警系统、收支口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的守卫系统，做到宁静无误。
4．生态性
对自然条件的存眷成为在设计中情趣与感性体现的底子。
人类的外在情况已不再是已往的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。
自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入修建，修建组成景观的框架。
而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的存眷。
应充实考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住情况景观。
以及结合地区气候特征，注重情况景观朝向及通风范光朝向与基地公道的结合，修建单体结构上使每户都有一定的日照和景观要求。
差别化选折——产物筹划
1．产物定位
⑴．品质定位
凭据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产物定位为中高等品质，中高级物业治理，中档偏上代价的商品房。
⑵．形象定位
①．政务别苑——针对公事人员，新政务中心的后花圃，形象正面、崇高，又不失浪漫主意情调。
②．文化宅苑——针对富饶阶级，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。
③．都市花圃——针对工薪阶级，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花圃的新生活空间。
④．精神故里——针对劳务输出阶级，在前期产物形象饱满、富厚的底子上，利用已经形成的故里气氛，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。
⑶．形态定位
—1.4，高层住宅不宜开发过多，宜主要会合在北部和后期开发的地块东部，充实利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。
修建的层数要结合天际线美观错落设计。
⑷．成果定位
由于修建体量较大，成果上以居住为主，商业为辅，沿解放路南、北二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分散。
2．门路和停车系统：
进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。
3．绿化景观情况：
原则是努力改进小区的生态情况。
小区绿地分三个条理，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。
4．社区生活理念：
“文化、阳光、自然、金色生活”
与开发商企业文化和开发理念高度契合：
营造都市中的纯自然空间，现代化舒适故里，人与自然调和相处，人与人之间礼貌眷注，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区（详见产物筹划设计发起书）。
恒安房地产营销战略及实施方案
房地产市场表面
近5年来，市委、市政府高瞻远瞩、立足市情，积极探索，走出了一条以房地财产为突破口，借助外力来生长都会、塑造都会形象的门路。
2001年以来，随着地区区域经济的生长，海内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原（2001年房地财产外商累计完成投资40多亿元），使得本市的房地产市场更具商业化、思想化、也越发活泼，市场逐渐成熟，原来的买方市场已转变为以需求为导向的卖方市场。
一、外商进入后的房地产市场生长
外商对该市房地产市场的投资开发，引发了本市的市场迅猛生长，其历程可分别为：
1、2001年为外商进入的萌芽阶段；
2、2002-2003年为起步阶段。
如福建、浙江、江西、北京、广州、深圳、上海等投资商、办事商纷纷逐鹿平原，使得该市的房地产供给量瞬间膨胀，在很短的时间内完成了买卖市场的定位历程。
3、2004-2005年为过渡阶段。
该市的房地产项目由原有的每年在销十几个项目，一下子增加了一倍以上，但由于一些楼盘尚在施工，市场竞争逐渐明朗化。
4、未来三年，将为房地产市场的生长阶段，市场竞争将越发白热化。
二、房地产市场的生长趋势
革新开放以来，市政府解放思想，开拓进取，制定了良好宽松的投资政策、营造了良好的投资情况，使得海内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原，致使该市房地产市场生长很快。
未来几年的房地产市场将出现如下趋势：
1、市场竞争猛烈
住宅项目（多层、小高层、高层）纷纷上马，目前该市住宅市场已处于“成恒久的中后期”，即将于3年后进入整个住宅市场的“收割期”，房地产市场已根本处于饱和状态。
从有关资料统计阐发预测，未来五年内，房地产会合投放量到达400万平方米，竞争的猛烈水平可想而知。
2、住宅市场大盘逐渐引领市场，品牌效应渐成趋势，竞争猛烈
市区内10万平方米以上的建成及在建住宅小区25个（注：
已完工的物业包罗住宅、商业等5个），在建和拟建小高层65幢。
都在树立自己的品牌效应，竞争非常猛烈。
项目整合营销筹谋思路和路径阐发
1、整合营销筹谋战略思路：
（1）以客户为中心，宣传并彰显项目的优势（针对竞争敌手的弱势），以品牌和口碑营销为指导，树立项目是“最适合居住品牌社区”或“最适合居住示范性社区”主题看法品牌，创建项目是“最适合居住”的“居住理念凭据地”。
“最适合居住品牌社区”主题，是以项目的“心”文化为载体的。
（2）以项目的焦点产物和附加产物为载体，即以工程质量、情况绿化、智能化、园林式、修建气势派头、社区结构等工程实效为支撑点，宣传项目的“心”文化，树立楼盘“准现房”的口碑效应，确立产物优势。
（3）以告白、公关、销售促进等促销方法为手段，对项目进行全方位的立体整合包装，提高项目“最适合居住品牌社区”主题及其各分段主题文化的口碑效应，吸引并集聚人气，赢得竞争优势。
2、整合营销筹谋战术思路：
对种种告白媒体如报纸、电视、直投告白、派单、户外、流体告白等，以及种种SP促销方法如房展会、代价折扣、赠品、公益运动、事件营销等手段，进行整合，造势、借“市”，提高销售进度，完成销售任务。
二、项目整合营销筹谋思路阐发（如下图）
三、恒安花圃整合营销筹谋操纵路径阐发（如下图）
四、整合营销筹谋操纵要点
恒安花圃目前一期工程已是准现房，即项目的产物定位已经完成，楼盘也已经开盘了两个月，其状况使欧亚项目已与竞争敌手拉开了一定的距离，不再同一条起跑线上，该如何从高位势上重点进攻客户，遇上甚至凌驾竞争敌手，如何吸引客户、聚集人气，引爆市场，完成销售任务呢？
能否聚集人气、引爆市场，其要害要素是目标定位准确、诉求点准确、至管重要的引爆主题、良好的产物性价比、足够的有效需求、恰当的入市时机、优化的媒体组合以及充实预热炒作所形成的主顾心理期待、引爆市场的节奏掌控、引爆市场的公关和媒体流传。
因此，其要素包罗:
主题、媒体、运动、现场、道具、事件、时间周期和时间点。
下面将分章节专门论述。
详见有关章节内容。
引入全新的房地产“平衡论”，把如何平衡项目的强势差别化和弱势差别化作为营销计谋的主矛盾来解决。
变更一切资源，利用一切手法，力争在项目公然发售时造成惊动一时的人流量，在尽可能在最短的时间内清空一期产物，瞬间制造热销局面，创建品牌社区，用高端的客户办事理念介入，做出有市场竞争力的二期产物并顺势推出。
三位一体的整合流传平台，针对各期的差别任务，选择差别的平台组合向受众转达信息。
通过高度的资源整合预见性的考虑未来的市场走势和区域房地产生长格式，挑拨并放大消费者未来的生活与事情的矛盾，物质与精神的矛盾，投资与自住的矛盾，让已买了（非本案）屋子的人们悔恨，让未买房的人们期待。
这样的前瞻意识才气够满足项目未来生长5年的需求，这也必将决定景元通过本项目树立区域地产的领头羊、全新住宅时代引导者的形象和职位！
1．整合流传平台：
“公关运动+新闻媒体+告白组合”
2．总体计谋：
通过情况营销的手法，用公关运动和媒体两种东西做“窝”，用告白“垂纶”。
整个营销历程以公关运动为主要节点展开媒体造势和炒作。
3．与客户的交换界面：
代价观
让客户从我们引导的角度去权衡代价，挖掘其内心深处的巨大矛盾和不平衡并不停放大，直至其发明了华府，我们在整个流传历程中要做到：
外貌的代价引导——不买没干系，但绝对不能不看！
深条理的代价导向要害：
我们有的别人无法学去，如果有人来到了项目，我们就有掌握让他相信，这里是他最需要的！
这里是我们在他心中创建起最“好”的尺度！
看了之后再去看别的项目，就找不到这种感觉！
如果一小我私家从小孩子开始就习习用上了刀叉用饭，那么西餐就可以源源不停的卖给他！
恒安房地产告白战略及实施方案
一、总原则：
运用整合手段，销售推广与宣传推广相结合、有效宣传项目主题、修建气势派头、修建质量、园林景观等产物特色，尤其是准现房的宣传，广报告求手段实在、具体、生动，具有较强的打击力，最大限度有效吸引和感动消费群、集聚人气，淡化和引导期待心理，强化购置心理，以到达良好的销售效果。
二、广报告求：
宣传推广主题要充实体现本项目的主打卖点
最适合居住品牌社区----一个融合江南园林韵味与都市人文的生态社区
欧亚花圃的五“心”级文化
以产物优势和文化本性感动宽大置业者，展现幸福生活的内涵，幸福来自于满足感，居住这里的幸福，来自于项目所提供的舒适居住空间和精神享受。
1、主诉求点：
●范围----西区最大、多种户型、崇高社区、；
●气势派头----欧式修建气势派头与江南园林意境的完美融合；
●休闲式生活方法、浓郁的教诲气氛、现代人文气息；
2、副诉求点：
●户型---11种户型、33种变革。
●智能化生态社区---情况绿化率达38.29%；
●超大楼间距---21～36米；
●配套设施齐全、
●物业治理——香港现代物业治理模式、超值享受。
三、告白体现：
为实现有效相同，告白体现应做到：
1、由于项目所面对的客户多数文化条理较高，有一定的艺术观赏力，因而
告白体现应具有一定条理的文化品味和审美代价
2、由于项目所面对的客户多数具有良好的事情配景，对诸多事物都有自己的独到看法，因而告白体现应有自己的看法，并试图在这方面引起他们共鸣。
3、由于项目所面对的客户多数是智慧的一群，他们不需要喋喋不休地贯注，需要的是一种有想象力的相同方法，因而告白体现应留有足够的审美想象空间，气势派头清新，保持闲适雅致的格调。
4、由于项目所面对的客户多数是为了充实缓释事情压力，为了享受生活，才聚集到香格里拉都会花圃，告白体现要切合他们的期望，最重要的是，他们的消费选择明显带有文化陈迹。
事实上，这类人的种种消费行为背后，隐藏着许多文化层面的因素，而它的许多体现也极富文化色彩；
5、告白应该将购房与精神愉悦联系在一起。
总之，在宣传屋子、筹划、景观的同时，更要渲染一种奇特的居住和生活体验，即与楼盘有关的居住文化
四、推广主题
1、总主题：
香格里拉•都会花圃是“最适合居住品牌社区”
突出：
（1）欧亚花圃---一个融合江南园林韵味与都市人文的生态社区。
（2）五“心”级文化
2、阶段分主题：
第一阶段：
“生活文化篇---休闲式江南园林生活”
第二阶段：
“情况文化篇----都市里的生态与人文社区”
第三阶段：
“办事文化篇-----智能人性化崇高故里”
第四阶段：
“修建文化篇----欧式经典与江南气势派头的融合”
第五阶段：
“品牌文化篇-----尊贵身份来自于品牌”
五、阶段摆设
（一）第一阶段：
2004年元月初----2004年2月底
1、阶段分主题：
“项目的生活文化篇---休闲式江南园林生活”
序号
告白主题
主题体现
投放时间
投放
媒体
投放数量
用度
估算
1
最适合居住品牌社区----
一个融合江南园林韵味与都市人文的生态社区
主题字大些，配以小字副标题；
晚报
1版
元
2
特色文化系列告白之一
生活文化篇---开心
突出休闲式江南园林生活的韵味、
未来崇高生活方法等居住文化的内涵。
晚报
1版
元
2
心之所向
突出楼盘的品质内涵，使人神往。
配图，
晚报
1/2版
元
3
直邮
筛选有关目标客户，有目标的投递。
中国邮政
信封
4
短信告白----问好
向白领人员问好，
联通、移动公司
5
软性告白之一
生活文化论坛
邀请本市文化名人谈项目的生活文化等。
晚报
1/4版
元
6
软性告白之二
生活文化论坛
邀请本市文化名人谈项目的生活文化等。
晚报
1/4版
元
7
短信告白---问好
问好，提请注意“集报有奖”运动
抽奖时间。
联通、移动公司
元
电视告白
内容待定
频道待定
待定
未计
合计
万元
（二）第二阶段2004年3月初----2004年4月底
1、阶段分主题：
“项目的情况文化篇----都市里的生态与人文社
表6—2项目第二阶段告白主题设定、投放时间及用度预算方案
序号
告白主题
主题体现
投放时间
投放
媒体
投放数量
用度
估算
1
特色文化系列告白之二
情况文化篇-1
突出休闲式江南园林的生态情况、
景观等，挖掘其品质、内涵。
配图
待定
晚报
1/2版
元
2
特色文化系列告白之一
情况文化篇-2
突出教诲、人文情况、宁静等
情况文化的内涵，配图，
同时公布“样板房公放日”信息
待定
晚报
1/2版
元
3
发明不一样的感觉
样板房开放日促销运动、文图并茂，
突出图片
待定
晚报
1版
元
4
软性告白之一
看楼专家团论坛
突出对样板房的赞誉，挖掘其品质内涵。
待定
晚报
1/4版
元
5
房展会促销运动
突出卖点和买点
待定
6
合计
万元
（三）第三阶段2004年5月初----2004年6月底
1、阶段分主题：
“项目的办事文化篇-----智能人性化崇高故里”
表6—3项目第三阶段告白主题设定、投放时间及用度预算方案
序号
告白主题
主题体现
投放时间
投放
媒体
投放数量
用度
估算
1
特色文化系列告白之三
办事文化篇-1
突出物业治理的办事理念、办事尺度
“爱心康健月”运动，突出对社会的关爱
待定
晚报
1版
元
2
特色文化系列告白之三
办事文化篇-2
突出社区智能化、宁静防卫设施的成果
待定
晚报
1版
元
3
突出项目的品位、气势派头、霸气。
图文
待定
晚报
1版
元
4
合计
元
（四）第四阶段2004年7月初----2004年8月底
1、阶段分主题：
“项目修建文化篇----欧式经典与江南气势派头的融合”
表6—4项目第四阶段告白主题设定、投放时间及用度预算方案
序号
告白主题
主题体现
投放时间
投放
媒体
投放数量
用度
估算
1
特色文化系列告白之四
修建文化篇-1
突出生态型筹划修建
待定.
晚报
1版
元
2
特色文化系列告白之四
修建文化篇-2
突出修建质量文化、强强联合出精品
待定
晚报
1版
元
3
合计
万元
（五）第五阶段2004年9月初----2004年10月底
1、阶段分主题：
“品牌文化篇-----尊贵身份来自于品牌”
表6—5项目第五阶段告白主题设定、投放时间及用度预算方案
序号
告白主题
主题体现
投放时间
投放
媒体
投放数量
用度
估算
1
特色文化系列告白之五
品牌文化篇-1
突出项目高等社区的品牌效应
推出交房联谊会与现房促销运动
待定
晚报
1版
元
2
特色文化系列告白之五
品牌文化篇-2
从小区所在地理位置的未来生长筹划，来论述楼盘未来的潜在代价大
待定
晚报
1版
元
3
与其等候张望、不如今天搬迁
从产物特质、都市人文与江南韵味来彰显小区的崇高生活。
突出现房、业主的尊贵职位
待定
晚报
1版
元
4
合计
万元
恒安房地产员工培训筹划
企业员工培训，作为直接提高经营治理者能力水平和员工技能，为企业提供新的事情思路、知识、信息、技能，增长员工本领和敬业、创新精神的底子途径和极好方法，是最为重要的人力资源开发，是比物质资本投资更重要的人力资本投资。
随着我国参加WTO和世界经济一体化，企业从来没有象现在那样重视培训。
培训作为现代企业的一种竞争手段，已成为一种潮水和趋势。
以新源房地产开发公司为例，设计员工培训筹划书如下：
一、需求阐发
新源房地产开发公司现状为：
（一）、员工归属感较差，职业心态不稳，相当多员工没有把企业当自己家。
半数以上员工学历较低，年龄漫衍不均匀。
（二）、部分员工职业素养不高，办事效率较差，在日常事务处置惩罚中缺乏进取性。
（三）、公司范围较小，加之是民营家属式企业，制度治理和文化治理比力单薄，
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