河南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作模拟试题.doc
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河南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：
致估价委托人函的写作模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。
A．2277.4元
B．2281.9元
C．2728.8元
D．2741.9元
2、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。
A．出让
B．竞争
C．招标
D．申请
3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
4、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是__。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
5、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。
A．估价时点不同
B．交易日期不同
C．估价目的不同
D．估价对象的状况不同
6、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
7、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。
A：
20
B：
30
C：
40
D：
50
E：
执行层的组织协调
8、投资利润率的计算基数不包括。
A：
土地取得成本
B：
开发成本
C：
管理费用
D：
销售费用
E：
工业用地的监测点评估价格
9、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
10、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
11、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。
A：
分离
B：
独立
C：
对立
D：
融合
E：
借款合同
12、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．2
B．3
C．4
D．5
13、下列房地产中，变现能力相对较强的是。
A：
用途专业的房地产
B：
价值较大的房地产
C：
独立使用的房地产
D：
不可分割的房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。
A：
10300
B：
10400
C：
11165
D：
11265
E：
工业用地的监测点评估价格
15、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
执行层的组织协调
16、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。
A：
宪法
B：
法律
C：
地方性法规
D：
行政规章
E：
执行层的组织协调
17、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。
A：
整体资产或者部分资产
B：
整体资产
C：
部分资产
D：
固定资产
E：
工业用地的监测点评估价格
18、__是规范担保公司的主要的组织法。
A．担保法
B．公司法
C．民法
D．合同法
19、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。
A．4.7%
B．7%
C．11%
D．14%
20、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。
A．76%
B．80%
C．81%
D．84%
21、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：
2044．87万元
B：
4296．54万元
C：
5526．56万元
D：
7337．33万元
E：
工业用地的监测点评估价格
22、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。
①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②③⑤
23、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。
A．4
B．3
C．2
D．1
24、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。
A：
住房和城乡建设部
B：
信息产业部
C：
人力资源和社会保障部
D：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：
执行层的组织协调
25、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。
A：
商业信用
B：
银行信用
C：
消费信用
D：
民间信用
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。
A．权责发生制
B．谨慎
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出
2、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。
A．1838.00
B．1844.55
C．1845.87
D．1850.00
3、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。
A：
对房地产本身进行投资改良
B：
需求增加导致稀缺性增加
C：
通货膨胀
D：
外部经济
E：
提高建造成本
4、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。
A：
自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定
B：
抵押权、地役权登记，10个工作日
C：
预告登记、更正登记，10个工作日
D：
公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限
E：
因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
5、以下属于土地使用管制内容的有。
A：
产权
B：
基础设施完备程度
C：
建筑高度
D：
建筑密度
E：
交通出入口方位
6、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于的考虑结果。
A：
内地政策
B：
占领世界投资市场
C：
风险转移
D：
投资组合
E：
借款合同
7、下列市盈率的表达式中，正确的是__。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
8、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质
9、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报注册管理机构登记备案。
A．15
B．30
C．45
D．60
10、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。
A：
技术发展调查
B：
产品调查
C：
消费者调查
D：
价格调查
E：
国内外市场环境调查
11、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
12、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项目
C．未分配利润项目
D．存货项目
13、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。
A：
接受委托
B：
投资机会研究
C：
初步可行性研究
D：
详细可行性研究
E：
项目评估与决策
14、房地产转让最主要的特征是__。
A．房地产转让需要资金投入
B．房地产转让实施申报制度
C．房地产发生权属转移
D．只有符合条件的房地产才能转让
15、房地产开发的程序主要分为__阶段。
A．决策分析，规划设计，建设，租售
B．决策分析，可行性研究，建设，租售
C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
16、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：
政府
B：
投资人
C：
发起人
D：
管理人
E：
托管人
17、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。
开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
18、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析法
19、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。
A：
说明估价报告的合法性、真实性
B：
说明估价的独立、客观、公正性
C：
规避估价风险
D：
保护估价报告使用者
E：
防止委托人提出高估或低估要求
20、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。
A：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：
物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
C：
物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
D：
物业管理活动的依据是物业服务合同
E：
物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
21、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
22、按使用功能不同，地下室可以分为。
A：
普通地下室
B：
砌体结构地下室
C：
钢筋混凝土结构地下室
D：
砖墙结构地下室
E：
人防地下室
23、《中华人民共和国土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用不包括__。
A．土地补偿费
B．土地使用费
C．安置补助费
D．地上附着物和青苗的补偿费
24、关于房地产估价本质的说法，正确的有。
A：
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B：
房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C：
房地产估价是为委托人提供价格保证
D：
房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E：
房地产估价既是一门科学也是一门艺术
25、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：
要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：
被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效
C：
及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：
能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可
E：
不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
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