辽宁省房地产估价师《案例与分析》估价报告内部审核表内容构成考试题.doc
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2015年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：
估价报告内部审核表内容构成考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
2、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。
A：
《国有土地所有证》
B：
《国有土地使用证》
C：
《集体土地所有证》
D：
《集体土地使用证》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
3、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：
规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。
A．92500
B．88800
C．80000
D．76800
4、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。
A．0.5
B．1.0
C．1.1
D．1.2
5、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
（过时）
A：
富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：
完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：
完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：
富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E：
工业用地的监测点评估价格
6、目前，在我国征收土地实行__级审批制度。
A．一
B．两
C．三
D．四
7、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A：
独一无二和供给有限
B：
独一无二和价值量大
C：
流动性差和价值量大
D：
不可移动和用途多样
E：
工业用地的监测点评估价格
8、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项房地产投资的实际收益率为。
A：
9.26％
B：
10％
C：
1132％
D：
12％
E：
借款合同
9、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。
A：
市场
B：
财务
C：
政策
D：
经营
E：
借款合同
10、不属于房地产调整状况的内容是。
A：
经济状况调整
B：
区位状况调整
C：
实物状况调整
D：
权益状况调整
E：
工业用地的监测点评估价格
11、通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限__该块土地的出让年限。
A．等于
B．低于
C．高于
12、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为__。
A．60
B．6
C．10
D．60%
13、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。
A：
物业的交通通达程度
B：
停车的便利程度
C：
物业的周围环境
D：
物业所处区域的繁华程度
E：
借款合同
14、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。
A．等于
B．大于
C．小于
D．A、B、C均有可能
15、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是__。
A．若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B．若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动
D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动
16、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。
A：
4580
B：
5580
C：
6580
D：
7580
E：
工业用地的监测点评估价格
17、房地产需求的交叉价格弹性是指__。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。
A：
各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B：
各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C：
各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D：
各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列不属于工程造价的特点是。
A：
大额性
B：
层次性
C：
个别性
D：
不可移动性
E：
执行层的组织协调
20、下列属于要约邀请行为的是。
A：
竞买人举牌报价
B：
投标人将标书寄给招标单位
C：
采购单位向生产单位寄送采购合同
D：
拍卖机构发出拍卖公告
E：
执行层的组织协调
21、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7．5％，自有资金资本化率为8％．则其综合资本化率为．【2007年考题】
A：
7．65％
B：
8．75％
C：
9．42％
D：
10．19％
E：
工业用地的监测点评估价格
22、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
23、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
24、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。
A．35年
B．45年
C．48年
D．50年
25、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。
A：
前期价格指数
B：
定基价格指数
C：
长期价格指数
D：
环比价格指数
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、取得建设用地使用权的途径包括。
A：
通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得
B：
通过国家出让方式取得
C：
通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）取得
D：
通过土地或房地产租赁方式取得
E：
通过土地抵押方式取得
2、依据，可分为固定型和管理型。
A：
基金证券能否赎回
B：
基金的运用方式
C：
基金是否可以追加
D：
投资的对象
E：
执行层的组织协调
3、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
4、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。
A．0.91
B．0.92
C．1.09
D．1.10
5、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以__为前提来进行工作。
A．公正
B．公平
C．公开
D．估价对象的合法权益
6、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。
A：
7.1％
B：
12.0％
C：
13.1％
D：
19.1％
E：
借款合同
7、房地产业是房地产开发活动的__。
A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
8、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
9、房地产开发企业的经营成本主要包括。
A：
土地转让成本
B：
经营管理费用
C：
配套设施销售成本
D：
商品房销售成本
E：
房地产出租经营成本
10、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。
下列说法正确的包括。
A：
偿还期在1年以内的为短期
B：
1年以上、5年以下的为中期
C：
1年以上、10年以下的为中期
D：
10年以上的为长期
E：
5年以上的为长期
11、廉租住房保障资金的来源有__。
A．财政预算资金
B．房屋维修资金
C．土地出让净收益
D．住房公积金增值收益
E．廉租住房预售资金
12、资本金的出资方式包括__。
A．货币或实物
B．工业产权
C．专利技术
D．债权
E．土地使用权
13、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。
A．珍惜耕地，合理利用土地
B．保证国家建设用地
C．有偿使用土地
D．无偿使用土地
E．依法征地
14、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
15、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。
A．2667
B．2670
C．3000
D．2660
16、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。
A：
1000
B：
3000
C：
10000
D：
30000
E：
执行层的组织协调
17、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由确定。
A：
房地产估价机构
B：
人民法院
C：
抵押权人
D：
人民法院和房地产估价机构共同
E：
执行层的组织协调
18、运用路线价法估价的步骤包括等。
A：
调查评估路线价
B：
计算临街土地的价值
C：
求取可比实例价格
D：
划分路线价区段
E：
交易情况修正
19、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。
A：
风险产生的原因分析
B：
风险发生的概率大小分析
C：
风险因素检验
D：
风险变量间的相关性分析
E：
风险概率分布情况分析
20、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。
A：
以出让方式取得的土地使用权
B：
以划拨方式取得的土地使用权
C：
以转让方式取得的土地使用权
D：
以出租方式取得的土地使用权
E：
以抵押方式取得的土地使用权
21、自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就出台了部门规章。
A：
红线
B：
绿线
C：
紫线
D：
蓝线
E：
黄线
22、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。
A：
土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的
B：
国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权
C：
各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权
D：
不按批准用途使用土地
E：
未经原批准机关同意，连续一年未使用土地
23、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。
A：
城市总体规划
B：
镇总体规划
C：
乡规划和村庄规划
D：
总体规划
E：
详细规划
24、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
25、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。
A：
购买上班用的电动车
B：
购买自用二手商铺
C：
自建自住住房
D：
装修自住住房
E：
偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
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