新疆房地产估价师《相关知识》：土地面积量算的概念考试试卷.doc
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新疆房地产估价师《相关知识》：
土地面积量算的概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。
A：
4075.0
B：
4242.5
C：
4410.0
D：
4577.5
E：
工业用地的监测点评估价格
2、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
3、估价的通俗含义是估计的价格或价值。
A：
现有物品
B：
一般物品
C：
经济物品
D：
建筑物品
E：
工业用地的监测点评估价格
4、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。
A：
8.17％
B：
13.62％
C：
14.00％
D：
23.33％
E：
借款合同
5、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。
A．100
B．800
C．2000
D．5000
6、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括__。
A．资金使用
B．资金筹措
C．资金运营
D．资金需求
7、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：
6．2％
B：
7．2％
C：
8．2％
D：
9．2％
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】
A：
2．4％
B：
3．0％
C：
3．8％
D：
7．2％
E：
工业用地的监测点评估价格
9、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
10、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。
A：
1
B：
1．5
C：
2
D：
2．5
E：
工业用地的监测点评估价格
11、关于融资成本，下列说法不正确的是
A：
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：
融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C：
融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：
资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
E：
借款合同
12、负责一级房地产估价机构资质许可。
A：
国务院
B：
国务院建设行政主管部门
C：
中国房地产估价师与房地产经纪入学会
D：
省级政府建设行政主管部门
E：
执行层的组织协调
13、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
14、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。
A：
签订估价委托合同之日
B：
发放抵押贷款之日
C：
完成估价对象实地查看之日
D：
未来处置抵押房地产之日
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】
A：
1．67％
B：
2．33％
C：
2．75％
D：
3．33％
E：
工业用地的监测点评估价格
16、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．
A：
390．25万元
B：
393．75万元
C：
402．25万元
D：
413．25万元
E：
工业用地的监测点评估价格
17、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。
A：
民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格
B：
胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体
C：
民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力
D：
一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有
E：
执行层的组织协调
18、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。
某类房地产2005年～2009年的价格（单位：
元/m2）
A．年份
B．2005
C．2006
D．2007
E．2008
F．2009
G．价格
H．6810
I．7130
J．7460
K．7810
L．8150
19、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。
A：
市场法
B：
成本法
C：
收益法
D：
长期趋势法
E：
工业用地的监测点评估价格
20、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。
A：
投保单
B：
保险单
C：
暂保单
D：
批单
E：
执行层的组织协调
21、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5
B．7
C．10
D．15
22、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。
A：
物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式
B：
公开招标的优点是招标方有较大的选择范围
C：
公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业
D：
公开招标一般适用于规模较小的物业
E：
执行层的组织协调
23、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。
A：
房号
B：
街道
C：
丘
D：
幢
E：
执行层的组织协调
24、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
25、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38
B．42
C．58
D．60
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．（2005年试题）
A：
单元估算法
B：
概预算定额法
C：
工程量近似匡算法
D：
蒙特卡洛模拟法
E：
单位指标估算法
2、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
3、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指__。
A．与房地产开发经营有关的土地管理工作
B．房地产开发经营活动的监督管理
C．房地产开发经营管理
D．房地产开发的合理利用
4、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。
A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司
5、下列关于资产负债表的表述，错误的是。
A：
资产负债表是会计报表中的一种主要报表
B：
资产负债表是根据会计不等式的原理设计的
C：
通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息
D：
资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制
E：
执行层的组织协调
6、下列属于影响商品供给的主要因素包括。
A：
消费者对未来的预期
B：
其他商品的价格
C：
商品本身的价格
D：
政府的政策
E：
生产技术的变动和生产要素的价格
7、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。
A：
240
B：
622
C：
312
D：
874
E：
借款合同
8、不是影响房地产价格的区位因素是__。
A．位置
B．交通
C．人文
D．环境
9、风险估计与评价常用方法有（）。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
10、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。
那么，该市房屋的平均建设周期为__。
A．0.5年
B．1.5年
C．2年
D．3年
11、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。
A．支付土地出让金的贷款
B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C．用于土地储备的贷款
D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E．住房抵押贷款
12、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
13、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等．【2005年考题】
A：
环境景观
B：
离市中心距离
C：
朝向
D：
城市规划限制条件
E：
地势
14、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
15、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为__万元。
A．50
B．70
C．30
D．40
16、建筑安装工程费由__构成。
A．直接费
B．间接费
C．施工企业利润
D．税金
E．人工费及福利费
17、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
18、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。
A：
风险基金
B：
保证金
C：
预留金
D：
周转金
E：
执行层的组织协调
19、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。
A：
自我消费
B：
房地产保值
C：
房地产增值
D：
开发利润
E：
出租收益
20、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。
A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗
B．1995年《城市房地产管理法》颁布实施
C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》
D．2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
21、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
22、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
23、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。
（2008年试题）
A：
均衡
B：
非均衡
C：
结构性失衡
D：
失衡
E：
借款合同
24、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
25、随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力．这主要是考虑了写字楼的因素。
A：
交通方便性
B：
声望或形象
C：
位置
D：
建筑形式
E：
借款合同
升级会员 