下半年浙江省房地产估价师《制度与政策》房屋征收评估异议处理考试试题.doc
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2015年下半年浙江省房地产估价师《制度与政策》：
房屋征收评估异议处理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。
（2006年房地产经纪人试题）
A：
16．8～21．6
B：
21．6～24
C：
24
D：
100
E：
执行层的组织协调
2、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。
A．用途
B．建筑容积率
C．覆盖率
D．建筑式样
3、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
4、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
5、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，N表示。
A：
单位面积土地上农产品的产量
B：
市场上每单位农产品的价格
C：
生产每单位农产品的成本
D：
向市场运输每单位农产品的成本
E：
工业用地的监测点评估价格
6、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定；将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
7、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
8、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：
估价机构
B：
估价师
C：
估价报告使用者
D：
估价委托人的估价需要
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：
10．2
B：
11.0
C：
11．3
D：
11．5
E：
工业用地的监测点评估价格
10、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
11、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
12、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，存在情况，张某是可以退房的。
A：
一般性的质量问题
B：
主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题
C：
主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题
D：
主体结构质量不合格
E：
房地产估价机构必须加盖公章
13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。
A：
未知、需要求取的待开发房地产的价值
B：
投资者购买待开发房地产应负担的税费
C：
销售费用和销售税费
D：
开发成本和管理费用
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。
A：
目标定价法
B：
领导定价法
C：
随行就市定价法
D：
认知价值定价法
E：
借款合同
15、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。
A．225.35
B．216.75
C．230.25
D．245.45
16、房地产投资资本金不能低于总投资的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
17、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A．购买习惯
B．购买心理
C．购买动机
D．购买行为
18、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价（单价）为__元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
19、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
20、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。
A：
1838.00
B：
1844.55
C：
1845.87
D：
1850.00
E：
工业用地的监测点评估价格
21、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。
A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
22、维修基金属于代管基金。
业主委员会成立前，维修基金由__代管。
A．当地财政管理部门
B．当地税收主管部门
C．当地房地产行政主管部门
D．物业公司
23、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，，运营费用率为40％。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：
548．19
B：
558．15
C：
567．39
D：
675．40
E：
工业用地的监测点评估价格
24、基准地价是城市中均质区域内的土地．【2003年考题】
A：
最低价格
B：
最高价格
C：
平均价格
D：
成交价格
E：
工业用地的监测点评估价格
25、下列关于限额设计，表述不正确的是。
A：
限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计
B：
按照初步设计概算造价进行施工图设计
C：
按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策
D：
限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、贷款质押是借款人以作为债权的担保。
A：
第三方保证人以自身的财产
B：
财产
C：
不动产
D：
动产或权力
E：
借款合同
2、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
3、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。
A：
资金时间价值是资金的增值特性使然
B：
利率是资金时间价值的一种标志
C：
从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D：
即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E：
资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等
4、下列关于合同的履行，表述错误的是。
A：
价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行
B：
质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行
C：
履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
D：
履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行
E：
执行层的组织协调
5、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A．30
B．90
C．50
D．60
6、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。
A：
债券
B：
股票
C：
货币和货币资金
D：
黄金
E：
执行层的组织协调
7、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。
A：
业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同
B：
物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
C：
物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间
D：
《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会
E：
《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位
8、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。
A．消费者调查
B．促销策略调查
C．分销渠道调查
D．技术发展调查
E．竞争情况调查
9、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。
（2009年试题）
A：
施工定额
B：
预算定额
C：
概算定额
D：
概算指标
E：
投资估算指标
10、横道图法用于项目建设阶段的。
（2009年试题）
A：
质量控制
B：
进度控制
C：
成本控制
D：
合同管理
E：
借款合同
11、对房地产估价总的要求是。
A：
公开
B：
客观
C：
公正
D：
平等
E：
独立
12、外汇市场的参与者。
A：
外汇经纪人
B：
客户
C：
外汇银行
D：
中央银行
E：
商业银行
13、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。
A：
环境
B：
地形地势
C：
外部配套设施
D：
内部基础设施完备程度
E：
装饰装修
14、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。
A：
统计报表
B：
社会调查
C：
普查
D：
重点调查
E：
典型调查和抽样调查
15、城市规划的批后管理主要是。
A：
对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B：
对城市用地审批核发建设用地规划许可证
C：
对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：
按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作
E：
按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作
16、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括．（2009年试题）
A：
开发商违法预售
B：
借款人赖账不还
C：
借款人拖延还款
D：
房地产市场供需失衡
E：
借款合同
17、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。
A：
建筑高度
B：
建筑密度
C：
建筑间距
D：
建筑后退红线距离
E：
人口容量
18、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。
A：
40000
B：
53600
C：
66800
D：
80000
E：
执行层的组织协调
19、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
20、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。
A．企业所得税法定税率33%
B．对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按18%的税率征收
C．对年应纳税所得额在3万至10万以下（含10万）的减按27%的税率征收
D．对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按25%的税率征收
21、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地__如实申报成交价格。
A．县级或县级以上人民政府
B．县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门
C．县级以上人民政府
D．县级以上人民政府房地产行政主管部门
22、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。
A：
投资回收期
B：
内部收益率
C：
财务净现值
D：
开发商利润
E：
借款合同
23、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。
A：
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B：
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C：
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D：
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
E：
超过批准期限的临时建筑
24、房地产市场结构包括以下的结构__。
A．供求结构
B．投资结构
C．产品结构
D．产业结构
E．利润结构
25、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。
A：
直接资本化法
B：
基于租赁收入测算
C：
收益乘数法
D：
基于营业收入测算
E：
现金流量折现法
升级会员 