台湾省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调试题.doc

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台湾省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：

实地查勘、评估方法和技术协调试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑__。

A．最佳利用方式

B．货币时间价值

C．投资的风险

D．投资利息

2、地租即为土地的。

A：

净价值

B：

利润

C：

净收益

D：

价格

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。

A：

760万元

B：

744万元

C：

882万元

D：

844万元

E：

工业用地的监测点评估价格

4、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

5、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。

A：

配套设施建设的限制

B：

房地产使用管制

C：

房地产权利的设立和行使的限制

D：

房地产相邻关系的限制

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．239400

7、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。

该写字楼的价值为万元。

A：

17087．20

B：

18699．20

C：

19666．40

D：

20666．67

E：

工业用地的监测点评估价格

8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。

A：

投资公司

B：

股份有限公司

C：

有限公司

D：

股份公司

E：

执行层的组织协调

9、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．人口环境

D．社会文化环境

10、__指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。

A．知情权

B．行使权

C．瑕疵权

D．拍卖权

11、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。

A．国务院人事主管部门

B．国务院建设主管部门

C．省级人事主管部门

D．省级房地产主管部门

12、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__主管部门备案。

A．规划

B．土地

C．房地产开发

D．建设

13、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。

A．15

B．30

C．60

D．90

14、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。

A：

住房和城乡建设部

B：

信息产业部

C：

人力资源和社会保障部

D：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：

执行层的组织协调

15、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（）万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．1050

16、__是指外汇买卖活动的总称。

A．外汇市场

B．外汇总市场

C．汇兑买卖

D．汇兑市场

17、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。

A．2648

B．2688

C．2708

D．2734

18、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。

按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。

A：

2049年1月1日一2049年12月31日

B：

2050年1月1日~2050年12月31日

C：

2059年1月1日～2059年12月31日

D：

2060年1月1日～2060年12月31日

E：

房地产估价机构必须加盖公章

19、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

20、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。

（2009年试题）

A：

马克思的利率决定理论

B：

可贷资金利率理论

C：

Is—LM曲线模型利率理论

D：

流动性偏好利率理论

E：

借款合同

21、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。

A．房屋竣工

B．房屋质量验收合格

C．房屋交付用户使用

D．业主委员会成立

22、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。

A：

购买价格

B：

容积率及有关设计参数

C：

空置率

D：

运营费用

E：

借款合同

23、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

A：

在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价

B：

市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：

假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

D：

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

E：

工业用地的监测点评估价格

24、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。

A：

因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价

B：

因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C：

因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D：

因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价

E：

工业用地的监测点评估价格

25、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．货币补偿

B．产权调换

C．产权调换或货币补偿

D．产权调换及货币补偿

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（）。

A．建设工程规划许可证

B．选址规划意见通知书

C．项目设计方案的总平面图

D．城市规划部门批准征用土地的计划任务

E．1/2000或1/500的地形图

2、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．8%

3、下列关于抵押的说法不正确的是__。

A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

4、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。

A．抵押人

B．抵押权人

C．房屋权属登记机关

D．公证机关

5、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率

6、影响工程造价的主要因素包括。

A：

基本构造要素的单位价格

B：

基本构造要素的实物工程质量

C：

基本构造要素的实物工程数量

D：

基本构造要素的实物工程概况

E：

基本构造要素的实物工程特点

7、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从__开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

A．2000年7月1

B．2001年7月1

C．2002年7月1

D．2003年7月1日

8、外汇市场的参与者。

A：

外汇经纪人

B：

客户

C：

外汇银行

D：

中央银行

E：

商业银行

9、公民下落不明满__年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A．1

B．2

C．3

D．4

10、以下属于估价报告内在质量的有__。

A．估价结果的准确性

B．估价方法选用的正确性

C．参数选择的合理性

D．文字表述水平

E．文字格式及印刷质量

11、求取建筑物折旧的方法主要有。

A：

年限法

B：

年数总和法

C：

双倍余额递减法

D：

市场提取法

E：

分解法

12、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。

A：

地籍图

B：

房产分幅图

C：

房产分丘图

D：

房产分户图

E：

执行层的组织协调

13、股票赢利的大小取决于__。

A．股份有限公司的经营状况和赢利水平

B．公司的赢利状况

C．公司的年终利润的多少

D．公司风险程度和股票的稳定性

14、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。

A：

建设项目

B：

单项工程

C：

单位工程

D：

分部工程

E：

分项工程

15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。

（2009年试题）

A：

设计寿命

B：

经济寿命

C：

法定寿命

D：

自然寿命

E：

借款合同

16、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息

B．公共设施维修费

C．房产税

D．物业保险费

17、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。

A：

办理房地产交易登记、鉴证等手续

B：

开展房地产股票活动指导和监督

C：

为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务

D：

协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

E：

为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

18、敏感性分析的最基本方法是（）。

A．因素不确定分析

B．线性因素分析

C．单因素敏感性分析

D．多因素敏感性分析

19、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。

A：

土地有偿有期限使用制度

B：

房地产价格申报制度

C：

房地产价格评估制度

D：

房地产价格评估人员资格认证制度

E：

住宅专项维修资金制度

20、所有者权益中，合称为留存收益。

A：

实收资本

B：

资本公积

C：

盈余公积

D：

已分配利润

E：

未分配利润

21、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。

银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。

（2008年试题）

A：

1.82%

B：

2.33%

C：

3.57%

D：

5.45%

E：

借款合同

22、国家对房地产开发企业资质管理实行__

A．统一审批

B．国务院审批

C．分级审批

D．部门审批

23、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。

A．价格结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．投资结构

24、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

25、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。

A：

放弃这个项目

B：

努力学习，边学边干

C：

埋头苦干，克服困难完成项目

D：

找别人完成项目，签自己的名

E：

对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助