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第1章房地产估价概述2
1.1房地产估价的基本含义2
1.1.1房地产估价的概念2
1.1.2房地产估价专业人员2
1.2房地产估价的基本特点3
1.2.1估价目的3
1.2.2估价原则3
1.2.3估价程序3
1.2.4估价方法3
1.3房地产估价的历史4
第2章房地产估价机构现状及存在问题的原因6
2.1房地产估价机构现状6
2.1.1房地产估价机构发展速度惊人，竞争力弱6
2.1.2房地产估价机构管理体系交叉6
2.1.3估价机构从业人员的压力增大6
2.2房地产估价机构存在的问题及原因7
2.2.1不公平竞争和恶性竞争同时存在7
2.2.2专业服务与估价收费不匹配7
2.2.3估价机构出具估价报告的可信度降低8
2.2.4国外对我国房地产估价机构的冲击较大8
2.3房地产评估行业存在的问题9
2.3.1管理不善9
2.3.2本末倒置9
2.3.3素质不高10
2.3.4制约不力11
2.3.5自律不够11
2.3.6竞争不当11
第3章对房地产估价建议13
3.1对政府的建议13
3.1.1建立竞争机构13
3.1.2严格市场准入13
3.2对行业的建议15
3.2.1加强行业管理15
3.2.2加强地方估价行业组织责任感16
3.2.3建立健全行业协作，共同监管体制17
3.3对估价机构的建议17
3.3.1培养高质量人才，提高职业水平17
3.3.2制定行业的职业道德标准,诚信经营18
结论19
致谢21
参考文献22
前言
房地产是指土地、建筑物及地上其他定着物。
房地产不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产资料，房地产税收在国民生产总值中占有举足轻重的比例。
在市场经济中，房地产还是一种商品，是人民投资置业的良好对象。
在一国总财富中，房地产往往占60％——70%，在家庭财产中，房地产也往往是主要的部分。
房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。
故房地产估价既可以是对单纯土地和建筑物的估价，又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行估价。
而房地产估价市场则是房地产估价主客体间各种关系的总和。
目前，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、保险、课税等有关房地产的经济行为都离不开房地产估价。
而且，随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务领域也将越来越广。
我国房地产估价机构有5000多家，虽然现在从事房地产估价的机构为推进改革提供了巨大的贡献，但是由于我国房地产估价市场建立，时间不长，房地产估价市场缺乏统一的管理，造成我国房地产估价市场存在着估价人员职业道德和法制观念不强，整体素质差，部分估价师行为不规范，“给回扣”等现象有时发生；
房地产估价市场恶性竞争严重；
房地产估价队伍发展不平衡等一系列问题。
因此，规范房地产估价业已经成为一项刻不容缓的任务。
房地产不但具有不可移动和独一无二的特性，还因为其位置的固定性、认识房地产的复杂性以及房地产市场信息的不对称性，使房地产价格存在很大的差异。
因此，一般人在涉及房地产价格的经济活动中，对价格到底是多少，往往不能达成一致意见，从而阻碍了有关经济活动的进行。
克服这一障碍有效办法是要求具备专业知识和有关经验的专业估价人员运用科学的估价方法，根据市场信息，对房地产价值做出客观合理的评估。
房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化、规范化。
因此，就建立公平合理的社会主义市场经济体制来说，研究我国现行的房地产估价体制有重要的现实意义。
第1章房地产估价概述
1.1房地产估价的基本含义
1.1.1房地产估价的概念
最初房地产估价是包含在资产估价中的，因为在企业重组、兼并、破产等需要估价机构为其出具一份具有说服力的价值报告时，不仅包括各种往来款项的收付，还涉及到机器设备、厂房宿舍、新技术生产线等的作价估价，由一个机构来估价不会有交涉问题，有很多方便之处。
可是后来，越来越多的仅针对于房地产的估价案例，包括房地产抵押担保、土地所有权估价等等，迫切的要求房地产估价分离出来，形成一个独立的概念。
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
1.1.2房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
a.基本要求
（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断的技能。
（4）有良好的职业道德修养。
b.注册管理
为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。
该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》才能从事房地产估价活动。
未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
估价师分为全国注册的和地方注册，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
1.2房地产估价的基本特点
房地产估价人员在进行房地产估价时，要根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合影响房地产估价的基础上，结合自己的经验，在估价时点，对房地产的真实价格作出估算与判断。
1.2.1估价目的
估价目的就是估价房地产的动机，即估价所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁或者抵押、典当等而估价房地产价值。
估价目的不同，所采用的估价方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
1.2.2估价原则
估价原则是指估价人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。
主要包括预期收益原则、替代原则、最有效使用原则、合法原则、预测原则等。
1.2.3估价程序
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法估价的具体程序则有一定差异。
主要有：
1.获取估价业务2.受理估价委托3.制定估价作业方案4.搜集估价所需材料5.实地查看估价对象6.分析估价对象价值7.测算估价对象价值8.判断估价对象价值9.撰写估价报告10.内部审核估价报告11.交付估价报告12.估价资料归档等。
1.2.4估价方法
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：
既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。
因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：
1.参照类似房地产近期的市场交易价格；
2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；
3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。
由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：
市场比较法、成本法和收益法。
除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、剩余法、路线价法、长期趋势法等。
其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法估价同一房地产会得出不同的结论。
1.3房地产估价的历史
目前，人们普遍以为中国没有房地产估价，房地产估价是舶来品。
其实，中国古代田宅交易受到限田思想、宗族、宗法势力的严重束缚以及统治者的超经济的干预表现的不是很突出，但房地产估价确确实实作为一种久远的行业存在着，了解估价历史是了解估价行业的前提之一。
房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，大体上可以分为下列五个时期：
A.1949年以前。
据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。
长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。
但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。
B.1949—1955年。
解放初期，稳定城市房地产秩序，是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。
首先接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动。
其次，在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策，开展了大规模的房地产清查登记，以极高的效率建立了新政府的房地产管理秩序。
第三，国家在极其紧张的财政经费中，拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民窟，建造新住宅，改善贫穷居民的居住生活条件。
C.1956～1965年。
使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
D.1966～1978年。
“十年动乱”时期，对城市房地产管理工作破坏极大。
E.1978年以后。
随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。
1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求要充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
F.近年来，十年多的的时间里，房地产评估企业数量增加飞快。
同时房地产的相关政策也在影响着房地产评估行业，2013年，随着房地产经济的不景气，政府出台了许多关于二手房的政策，如“国五条”细则出台之后全国新房销售增速迅速回落，也影响开发企业推盘预期，供应量持续走低，房地产估价也大多为二手房评估。
房地产评估在飞速发展的同时，也存在很多问题。
第2章房地产估价机构现状及存在问题的原因
2.1房地产估价机构现状
2.1.1房地产估价机构发展速度惊人，竞争力弱
2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。
截止2014年5月19日，全国有房地产估价机构有50000多家。
而2011年7月，其中国家一级房地产估价机构只有239家。
估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其突出，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。
2.1.2房地产估价机构管理体系交叉
依我国目前管理体制，估价行业现有资产估价、房地产估价和土地估价，且分属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位，相应的估价人员也分为资产估价师、房地产估价师和土地估价师，三个子行业各自形成了自上而下的管理系统，管理办法多从本部门出发，各部门之间却未经过很好的协调与沟通。
当一份房地产估价报告有争议时，土地估价机构和资产估价机构无法对其进行评价，从而导致一个部门的估价结果不被其他部门认可。
这种现象直接限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。
2.1.3估价机构从业人员的压力增大
一方面，估价行业自身受区域影响较大，不同的区域对估价的需求不同，业务普遍较少，市场竞争激烈，对估价人员有很高的要求。
而且，从各级房地产管理部门脱离出来，进行脱钩改制后，广大经济不发达的地区房地产估价机构出现不同程度的减少，有的甚至完全消失，从业人员的工作量增多，压力加大。
另一方面，估价机构从原政府部门或事业单位完全脱离出来，其从业人员也失去了依靠，真正面对市场，成为市场人，压力在不知不觉中增大，不能很快适应市场的运转方式。
并且由于市场环境经常变化，房地产价格常常会受到很大影响，对从事房地产估价的人员提出更高的要求。
2.2房地产估价机构存在的问题及原因
2.2.1不公平竞争和恶性竞争同时存在
现有的房地产估价机构分为两类：
A.原先各级房地产管理部门成立的估价机构，脱钩改制后成为股份制公司。
然而，虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。
B.没有政府背景，按市场化运作的估价公司。
它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。
为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各估价机构和人员多置估价规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。
这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产估价行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产估价行业公正、公平、公开的原则。
2.2.2专业服务与估价收费不匹配
在估价活动过程中诸多房地产估价机构所提供的专业估价服务与估价收费不匹配，表现在几个方面：
A.业务承接方面
目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；
其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。
B.估价勘察方面
a.勘察现场流于形式，走马观花拍些照片即可，没有详细进行勘察、调查同类物业情况，某些估价机构，特别是全国性的大型估价机构，对于跨区域的估价业务，往往找估价对象所在地的非本机构估价师帮忙现场拍照，只将估价对象照片上传给该估价机构，或者网络搜索卫星航拍下的照片，室内照片则胡乱拼凑，即算完成现场勘察。
b.勘察现场人员为非专职房地产估价师或估价员。
目前很多估价机构现场勘察人员多半为业务承接人员，谁的业务谁现场勘察已成为行业潜规则。
c.勘察人员与报告撰写人不一致。
报告撰写人不要求到现场实地勘察，只是通过勘察人员的口述或是勘察纪录来撰写报告，任凭该报告撰写人想象力再丰富，也难以直观地反映拟估房地产的真实状态与特点，难以得到客观合理的估价结果。
2.2.3估价机构出具估价报告的可信度降低
当前估价机构的估价人员主要包括两类：
一类是专业注册估价师和估价人员；
二类是非专职的注册估价师。
自从房地产估价机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了估价机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的估价能力要求降低，商人性质严重，真正做估价工作的是那些根本没有估价师资格，估价经历也很少的人。
这些人员多数对于房地产估价操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在估价报告模板上进行修改，由此出具的房地产估价报告的可信度大打折扣。
2.2.4国外对我国房地产估价机构的冲击较大
中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的估价机构进驻国内市场。
由于国外资产估价行业起步早，有一百多年的历史，而且对估价行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。
无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的估价机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。
2.3房地产评估行业存在的问题
2.3.1管理不善
A.政出多门。
房地产估价收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，有的概括为“一块肥肉，三把刀”，即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。
还有的形容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。
依本人所见，由于金融部门对房地产估价干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。
这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产估价市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得估价机构和执业人员无所适从。
B.政企不分。
以上各部门都程度不同地利用行政职能干预估价业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，一方面从事估价管理及其与估价相关的行政管理，一方面又承接除行政性估价以外的经营性估价业务。
有的甚至“戴上有色眼镜”看待其它估价所的估价报告，或宣布其估价报告有问题（实际是暗示无效），或强调须经本部门（包括金融单位）“确认”。
如一宗房地产转让或抵押，上述有关部门或所属估价所都可以从管理的角度说明其中的估价非我莫属，搞“指定估价”，否则要么对其他估价所的估价报告不予承认，要么在管理上不予通过或“确认”，委托单位只好忍气吞声，搞“曲线救国”，往往重复委托估价，其估价的结果悬殊。
更有甚者，建设部《城市房地产抵押管理办法》已明确规定房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产估价机构估价确定。
作为抵押人为减少抵押费用，往往不愿意通过估价所估价，但是有关部门却硬性规定非经估价不得办理抵押贷款手续。
上述行为扭曲了估价市场，导致有行政职能的估价机构业务“吃不了”，而多数经营型的估价机构又“吃不饱”，估价行业难以在竞争中发展，估价市场得不到充分发育。
2.3.2本末倒置
目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的职位要高。
理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器；
估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。
估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间关系相似。
估价机构作为管理者尤如政府，估价技术作为机构发展估
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