75WI03电梯系统保养维修管理办法.docx
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75WI03电梯系统保养维修管理办法
1.目的
规范电梯的保养和维修及应急管理，维持电梯处于良好状态，防止事故发生。
2.范围
适用于公司各物业服务中心。
3.职责
3.1电梯设备责任人负责电梯的日常管理和突发事件应急处理，发现问题及时处理，无法解决的报告维修主管（主办），通知服务供方进行维修，并对服务供方的维修及定期保养提供工作方便，并对工作质量进行监督。
3.2维修主管（主办）应每月根据合同规定和电梯运行状况对服务供方保养情况进行评估，并将评估结果及要求书面知会服务供方，报品质部备案。
3.3服务中心经理（助理）在保养合同到期前三个月，组织相关人员对服务供方进行评估，确定合同是否续签，并报相关部门审批。
3.4品质部负责对电梯月度评估的审核，监督设备责任人及服务供方的工作，并负责协助电梯设备责任人解决专业技术问题，对维保供方合同续签的评估工作提出专业建议。
4．方法和过程控制
4.1对维保供方的监督管理
根据国家《特种设备安全监察条例》等相关规定，各物业服务中心的电梯维修、保养全部采用外包形式，物业服务中心应加强对电梯维保供方的监督管理工作。
4.1.1电梯维保方的保养人员应具有合格电梯维修保养资质，在维护保养过程中应严格按照国家颁布的电梯有关安全标准进行作业。
4.1.2保养人员每次保养到达及离开时必须知会设备责任人，并征得设备责任人同意后方可进行保养作业或离开。
4.1.3保养作业和急修前必须悬挂（放置）作业告知牌，并做好安全围护。
例行保养需提前一天在需保养电梯的单元公告栏内张贴保养通知。
4.1.4在维护保养过程中，设备责任人应督促维保人员严格按照国家相关规范、合同约定、保养细则及保养计划对电梯进行维保，并要求维保人员遵守小区（大厦）的（临时）管理规约及小区的物业管理制度。
4.1.5维保作业完成后电梯责任人应认真审核检查维保供方填写的各项记录并在《服务供方设备保养维修记录表》上记录报修时间、到达时间和维护完工时间。
对维保供方的工作效率、质量进行评估，维保供方的各项记录需加盖维保单位公章。
4.1.6电梯设备责任人负责根据合同的约定，对维保供方的履约及时性、有效性进行监督考核，维保供方未按照合同要求出现不合格项应由电梯责任人上报维修主管/主办，维修主管/主办现场核实后报服务中心经理（助理）签发整改通知书，报品质部备案并按合同约定扣除违约金。
4.1.7电梯设备责任人应督促维保供方制订并实施每季度电梯维护保养计划。
每季度举行电梯维护保养中存在问题的分析会议，对保养中存在的问题提出整改建议。
4.1.8凡涉及合同约定金额以上材料更换，需由设备负责人、服务中心经理现场确认；重要零件的更换同时需取得服务中心经理的书面认可。
所涉及的一切材料更换，应先恢复电梯的正常运行。
4.1.9监督维保供方遵守环保法规，节能降耗减污。
4.1.10公司重大活动需提前通知维保供方配合，由维保供方免费提供专业技术人员在现场全程值勤，做好安全防护。
4.1.11各项目应根据现场实际情况，编制《电梯系统操作规程》、电梯应急预案。
4.2电梯的保养维护
4.2.1日检
a）每天检查机房内控制柜和电机温度是否过高，电机运行声音是否正常。
b）检查各层门及轿厢内按钮功能是否正常。
c）每天巡视客梯、货梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并及时处理或通知服务供方处理，做好对服务供方维修、保养的监督工作，并做好记录。
4.2.2半月检、月检
a）轿厢和各层按钮及指示灯各按钮外观正常，触点正常按钮动作灵活，指示灯全亮。
b）外门及门套情况
外门及门套清洁无变形，上下间隙一致正常，门扇活动无阻，外门与门套距离合标准（标准间隙为3—5mm）。
c）轿厢照明及装饰
轿厢照明灯（灯管、灯罩）正常，地板、风扇、风扇罩正常，超载灯正常，警铃或紧急通讯电话正常。
d）机房状况检查
机房门警告牌清晰，机房门及门锁合格，机房照明度足够，通风、防风雨设备完好，无漏雨、漏水，机房整洁，通道无阻塞，控制柜内各电器，接触器正常，刹车皮无油污，齿轮箱油量足，油质清净，曳引机各轮处无渗油，曳引绳与曳引轮槽接触正常不打滑，盘车工具齐全，电梯责任人岗位职责、电梯紧急救援程序上墙。
e）每月清洁机房一次。
f）轿厢顶状态及清洁
轿厢顶清洁，照明正常，轿厢顶各开关正常，轿门轨道无积尘、油污。
g）底坑状态及底坑各设备
底坑照明正常，有爬梯，紧急开关正常，底坑内无渗水积水，双梯共用井道必须有安全隔离网，其高度应贯穿整个井道，底坑无垃圾及油污，对重有安全网，缓冲器正常，限速器张紧轮离地距离正常，极限、限位开关动作可靠，超载装置正常。
h）运行状况
电梯运行时各部位无异响，平层准确，运行平稳。
J）填写《电梯设备设施月度巡查记录表》，对于维修保养的项目填写《公共设备设施保养维修记录表》。
4.2.3季度检
4.2.3.1机房
a）蜗轮、蜗杆、减速箱、限速器及电动机轴承等运动部件加注润滑油。
b）制动器动作是否正常、制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常。
c）曳引钢丝绳、限速器钢丝绳是否磨损、锈蚀，是否油污过多而引起曳引机打滑。
d）继电器、接触器、变频器等工作情况是否正常，触头及主要部件紧固螺钉是否松动。
4.2.3.2轿厢顶和井道
a）检查轿门的操作、调节和清洁门驱动装置的部件，如电动机皮带轮的皮带、电动机、磁笼、速度控制开关、门滚轮、安全开关和弹簧等。
b）清洁轿门、厅门地坎和门导轨。
c）检查门刀和门锁滚轮之间的间隙与垂直度情况。
d）调节和清洁全部厅门及其附件，如尼龙滚轮、触杆、开关门铰链、门滑轮停止块、门与门坎之间的间隙等。
e）检查并清洁全部厅门门锁和开关触点，以及井道内的接线端子。
f）检查对重装置和轿厢联接件（补偿链）。
g）检查轿厢、对重导靴的磨损情况和安全钳与导轨的间隙，必要时予以调换和调整。
h）检查每根曳引钢丝绳的张紧度是否正常，并做好清洁工作。
4.2.3.3轿厢内部
a）检查轿厢照明、轿厢信号指示器、按钮、警铃的工作情况。
b）检查轿厢门的开关动作情况（按钮、安全触板、光电管、关门限制器等）。
c）检查紧急照明装置及紧急呼叫装置。
d）检查并调节电梯起动、运行、减速和停止的运行曲线情况是否舒适良好。
e）检查并调整电梯平层准确度。
f）检查各层厅门按钮及厅外层楼显示器的状况。
4.2.4年检
电梯在运行一年之后，各电梯责任人督促服务供方及时向技术监督局申报对电梯的年度技术检验工作，物业服务中心电梯设备责任人应予配合，按要求检查电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，磨损量超过允许值或损坏的部件须更换，禁止电梯带病运行。
4.3电梯紧急情况的处理
4.3.1电梯困人的处理
a）当控制中心值班人员通过闭路监控电视、轿厢对讲或其它方式接到来自电梯轿厢乘客报警信号后，有电梯对讲的应立即与乘客通话，没有电梯对讲和外部楼层显示系统的，应通知巡逻岗跑步前往，快速逐层确认电梯所停准确层数，同时迅速派人援助，并向被困人员表示歉意和安慰。
b）当不属于停电原因停梯且又未知该电梯准确停层数时，可以马上通过电梯对讲机或以拍打电梯厅门的方式与被困乘客直接通话：
“对不起，请您别慌张，请稍等，我们马上派人处理。
”等安慰话语。
然后通知维修值班人员立刻按照紧急救援程序施救。
操作开始前应告知被困人员操作过程中电梯轿厢将有晃动，属正常现象，请保持镇静，不必惊慌并尽量远离电梯轿厢门。
c）盘车时首先断开该电梯总电源开关，并打开井道照明灯，通过观察判断电梯位置。
d）为安全起见，轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则通知乘客把轿门手动关上。
e）确定好电梯最近层站。
f）使用松闸扳手松闸，一个人用力使抱闸张开，另一个人手动转动盘车轮。
g）使电梯向省力方向移动，注意观察电梯平层标志并到达最近层站。
h）待抱闸恢复正常后，到该层放出被困人员并做好困人事件过程记录。
i）无机房电梯救援程序参照检修盒内紧急情况救援说明操作。
4.3.2电梯出现故障或放人后对电梯故障的处理
a）电梯维修人员迅速判断该电梯故障类型。
b）属于电梯门无法关闭现象的，可到该层处理。
c）属于电梯无法开门或关门后不运行的，可到机房通过故障灯判断属于哪种类型故障。
d）当需要维修或停电检查时，必须用对讲机或内线电话通知控制中心，并告知值班人员在该梯首层放置“暂停使用，不便之处，敬请原谅”等告知标识。
e）设备责任人应立即排除设备故障，无法处理的，应及时通知电梯服务供方进行维修并做好记录。
4.3.3发生火灾时，应当采取以下应急措施：
a）立即向消防部门报警。
b）按下电梯基站的消防按钮，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，应当立即将电梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。
在乘客离开电梯轿厢后，将电梯置于停止运行状态，用手关闭电梯轿厢厅门、轿门，切断电梯总电源。
c）井道内或电梯轿厢发生火灾时，必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火。
d）有共用井道的电梯发生火灾时，应当立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延区，或交给消防人员用以灭火使用。
e）相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以避免因火灾停电造成困人事故。
4.3.4应对地震的应急措施：
a）已发布地震预报的，应根据地方人民政府发布的紧急处理措施，决定电梯是否停止，何时停止，并告知住户。
b）震前没有发出临震预报而突然发生震级和强度较大的地震，一旦有震感应当立即就近停梯，引导乘客迅速离开电梯轿厢。
c）地震后应当由专业人员对电梯进行检查和试运行，并取得国家技术监督局检验合格证后方可恢复使用。
4.3.5发生水浸时，在对建筑设施及时采取堵漏措施的同时，应当采取以下应急措施：
a）当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止电梯轿厢进水。
b）当底坑井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。
c）对水浸电梯应当进行除湿处理。
确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用。
d）电梯恢复使用后，要详细填写水浸检查报告，对水浸原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。
5.支持性文件
5.1建住房[2006]3号《电梯应急指南》
5.2《特种设备安全监察条例》
5.3VKWY/QP/7.4-02《服务供方选择与监控程序》
6.记录和表格
6.1VKWY/QP/7.5.1-SB-01-F1《公共设备设施保养维修记录表》
6.2VKWY/QP/7.5.1-SB-01-F7《服务供方设备保养维修记录表》
6.3VKWY/QP/7.4-02-F1《整改通知书》
6.4VKWY/WI/7.5.1-SB-03-F1《电梯设备设施日巡查记录表》
6.5VKWY/WI/7.5.1-SB-03-F2《电梯设备设施月度巡查记录表》
成都万科物业服务有限公司
电梯设备设施日巡查记录表（月）
编号：
VKWY/WI/7.5.1-SB-03-F1版本：
A/0表格生效期：
2008年8月18日序号：
责任区域
责任人
曳引机
控制柜
机房环境
舒适感
轿厢照明
按钮及显示
层门
间隙
紧急对讲
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
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17
18
19
20
21
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24
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27
28
29
30
31
本月系统情况综述：
说明：
检查正常项打“√”；不正常项打“×”。
对不正常项的原因应在备注栏进行说明。
成都万科物业服务有限公司
电梯设备设施月度巡查记录表
编号：
VKWY/WI/7.5.1-SB-03-F2版本：
A/0表格生效期：
2008年8月18日序号：
责任区域
责任人
检查时间
检查项目
检查内容
机房
曳引机□
曳引轮□
电动机□
限速器□
制动器□
控制柜□
灭火器□
电源□
标示、标牌□
清洁卫生□
轿厢
运行舒适感□
平层精确度□
门机装置□
安全触板□
光幕□
轿厢操作按钮□
轿厢照明□
轿厢地板□
紧急对讲□
应急电源□
井道
限位开关□
极限开关□
曳引绳□
安全钳□
检修盒开关□
导轨□
导轨油盒油量□
随行电缆□
对重稳固□
层门门联锁装置□
层门地坎清洁□
层楼呼梯盒按钮□
紧急开锁装置□
厅门与门套间隙□
井道照明□
轿顶清洁卫生□
底坑
缓冲器□
张紧轮□
紧急按钮□
底坑照明□
爬梯□
对重护栏□
清洁卫生□
备注：
说明：
检查正常项在□内打“√”；不正常项在□内打“×”。
对不正常项的原因应在备注栏进行说明。
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