住宅小区接管验收方案.docx

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住宅小区接管验收方案

接管验收方案

二00七年六月九日

1.接管验收方案………………………………………………………

2.接管验收资料要求…………………………………………………

3.接管验收标准………………………………………………………

4.不合格项处理作业指导书…………………………………………

5.变配电室接管验收表………………………………………………

6.风机房接管验收表…………………………………………………

7.风机接管验收表……………………………………………………

8.管道阀门井接管验收表……………………………………………

9.监控中心接管验收表………………………………………………

10.资料移交登记表（工程技术资料）………………………………

11.资料移交登记表（竣工验收资料）………………………………

12.资料移交登记表（产权资料）……………………………………

13.资料移交登记表（机电设备资料）………………………………

14.富景园接管验收资料移交登记表（业主资料）…………………

15.商铺接管验收表……………………………………………………

16.小区道路接管验收表………………………………………………

17.小区路灯接管验收表………………………………………………

18.钥匙移交一览表……………………………………………………

19.电梯接管验收表……………………………………………………

20.房屋室内接管验收表………………………………………………

21.房屋主体接管验收表………………………………………………

22.设备档案记录表……………………………………………………

23.整改内容通知单……………………………………………………

24.设备验收存在问题统计表…………………………………………

25.设备接收统计表……………………………………………………

26.公共设施接管验收表………………………………………………

接管验收方案

1.0方案目的

确保小区接管验收工作的开展及顺利进行。

2.0接管验收意义

2.1新楼宇的接管验收是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.2明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法理依据。

3.0接管验收的条件

3.1建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；

3.2供电、给排水、消防、燃气、卫生、道路等设备设施能正常使用；

3.3有关部门对楼栋、户编号已经确认。

4.0接管验收注意事项

4.1接管验收虽然是以竣工验收合格为前提，但接管验收是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。

4.2接管验收必须坚持“合格一项，接管一项”的原则。

4.3接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。

4.4验收中应注意的事项：

A、应选派素质好、业务精通、对工作负责的技术人员参与验收；

B、物业公司应首先站在业主的立场上、对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益，同时也从今后物业维修养护的角度进行验收；

C、验收中出现的问题应明确记录在案，督促施工单位维修、改进；

D、落实物业的保养事宜；

E、移交工作应办理书面移交手续；

F、建设单位应向物业管理单位移交整套资料，以便今后的管理、维修和养护；

G、物业物业公司接收的只是物业的管理权以及政府赋予的有关权利。

4．5物业硬件设施接管验收和竣工的区别

A、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收是全方位的内外质量验收。

B、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力和政府评价行为。

5.0前期准备工作

5.1根据移交单位申请验收所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制验收所涉及内容的各种表格，并制定验收计划。

计划包括验收人员的专业分组、任务分配及验收进度等。

5.2对验收人员进行培训，统一验收标准、工作方法等。

5.3与发展商联系，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由其人员进行开机运行试验。

每组相关施工单位至少有一人陪同。

6.0验收实施：

6.1各验收小组人员开始按专业分工及按标准、计划、设备清单等进行初次验收。

对实物的验收，主要验收设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量，核对安装位置等，并作试运行以验证功能。

验收过程中，对不合格项（未达验收标准或与设计要求不符），在相关验收表格中做好记录。

7.0验收后不合格项的处理

7.1初次现场验收结束后，验收小组专业人员对各单项不合格内容进行统计。

7.2验收小组负责人汇总各单项的不合格内容，形成《整改报告》并提交开发商。

由开发商督促施工单位进行整改。

7.3物业公司（管理处）对《整改报告》的整改活动进行跟进，为整改内容的验收做准备。

7.4验收小组根据开发商约定的日期对整改内容进行验收，并进行记录和统计。

由验收小组负责人形成《整改内容复验报告》呈报物业公司（管理处）工程部。

8.0验收后的处理工作

8.1验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部的单项验收报告形成综合性验收报告的评定及意见书，呈报公司。

同时将各不合格项目形成书面报告，呈报开发商。

8.2物业公司总经理代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业物业公司签字后方可生效。

9.0接管验收的程序

接管验收的程序图

10.0项目组构架及责任分工

10.1验收领导小组组长：

物业公司总经理；副组长：

物业公司副总经理。

10.2设备项目组、环境设施项目组、文件资料组负责人即为组长。

10.3设备组主要验收内容为：

各变配电室及设备、地下排污泵、电梯机房及设备、风机、地面各管道阀门井、监控中心及设备、水泵房及设备、水箱（池）间及水箱（池）、停车场、消防控制室及设备、小区地面消火栓、小区路灯、信报箱、远程抄表系统（水、电、气）、总水表及阀门。

10.4环境组主要验收内容为：

房屋接管验收、房屋公共部位（楼宇标准层、裙楼、地下室、天台、楼道等）、小区道路、小区沙井、检查井、化粪池、绿化工程。

10.5接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

3）提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

4）准备好接管验收记录表格；

11.0接管验收的标准及职责分工

11.1相关标准见《接管验收标准》

11.2各组按照具体分工内容，依照有关标准进行接管验收，并做好各项记录和跟进工作；

12.0接管验收资料要求

12.1资料内容见《接管验收资料清单》。

12.2职责：

对接收的资料作好记录，并分类存档。

将遗留问题在《接管验收资料遗留问题登记表》进行登记备忘，并在公司行政人事部归档长期保存。

13.0支持工具

13.1《不合格项处理作业指导书》

13.2《接管验收标准》

13.3《接管验收资料要求》

13.4《接管验收不合格登记表》

接管验收资料要求

1.0产权资料

A项目批准文件；

B用地批准文件；

C建筑执照；

D拆迁安置资料；

2.0政府验收合格资料

A建筑工程竣工验收合格证书；

B建筑消防验收合格证书；

C完善配套办公室小区综合验收合格证书；

D燃气工程验收合格证书；

E用电许可证；

F供用电协议书；

G卫星地面接收设施许可证；

H电视共用天线合格证；

I电梯使用合格证；

J电子防盗监控系统验收合格证书。

注：

煤气、电话有线电视由城市有关公司负责维修保养及验收。

3.0工程技术资料

Ａ．竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

Ｂ．地质勘察报告；

Ｃ．工程合同及开、竣工报告；

Ｄ．工程预决算分项清单；

Ｅ．图纸会审记录；

Ｆ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

Ｇ．隐蔽工程验收签证；

Ｈ．沉降观察记录；

Ｉ．竣工验收证明书；

Ｊ．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

Ｋ．新材料、构配件的鉴定合格证书；

Ｌ．水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

Ｍ．砂浆、混凝土试块试压报告；

Ｎ．供水的试压报告。

4.0资料的存放

上述资料必须存放在发展商或物业管理公司专职管理的档案室内，以便随时查阅。

5.0必须移交物业管理公司的资料

5.1原件：

A电梯使用合格证；

B用电协议书；

C用电许可证；

D用水申请审批表及月供水计划执行表；

E卫星电视地面接收设施许可证；

F燃气管道使用许可证。

5.2复印件及图纸：

A参与建设该小区的设计，工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称，负责人，联系人，联系电话清单；

B城市建设工程竣工验收证书；

C城市建筑消防验收合格证书；

D电视共用天线合格证；

E建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图；

F机电设备单台说明书、调试、订购合同。

5.3机电设备资料：

机电设备出厂合格证；

机电设备使用说明书（要求中文）；

机电设备安装、调试报告；

设备保修卡、保修协议。

5.4业主资料：

已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；

已购房业主的付款情况或付款方式。

其他事项（如有）。

接管验收标准

窗：

开关自如，门框、窗框及玻璃周边密封良好。

地面：

地砖平整、纹理清晰、色泽均匀，十字线水平、垂直，地板铺实平稳、拼缝匀直，油漆色泽一致、无划痕。

墙面：

墙纸粘贴牢固、接缝严密、图案完整、花纹吻合、边缝整齐无毛边，涂料均匀平整、无凹凸感、无色差、不掉灰。

给排水设施：

供水管无渗漏，开关阀门运转良好；排水通畅，无渗漏、积水现象

楼宇本体硬件设施的具体验收标准

a）主体结构：

　★外墙不得渗水；

　★屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

b）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

c）内墙面：

★抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

★块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

d）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。

e）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

f）木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

g）门、窗：

　★门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。

　★门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

　★玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

　★油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

　★电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

　★不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

　★高档装饰阂装饰完整。

h）楼梯、扶手：

　★钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

　★砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

i）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

j）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

k）油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

l）电器插座安装牢固，符合“左零右火，接地在上”的规定，电源已接通正常。

m）有线电视已开通，收视良好。

n）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

o）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

p）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

q）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

r）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。

s）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

t）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

u）防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。

v）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

公共配套设施接管验收标准：

　a）天台：

天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

　b）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

c）屋面避雷设施连接牢固。

d）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。

e）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

f）道路：

　　★路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

　　★路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　★块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

　　★交通标识线、路牌清楚完好。

g）室外消防栓：

　　★消防箱标识清楚，玻璃完好；

　　★消防设施配件齐全

　　★消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

h）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

i）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。

j）保安岗亭配件齐全，标识清晰，完好无损。

k）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

l）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。

m）单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

n）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

o）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

p）护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

q）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

r）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

s）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

机电设备的接管验收标准：

a）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

b）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

c）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

d）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

e）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

f）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

g）保安监控设备：

同消防监控设备。

不合格项处理作业指导书

1.0定义：

未达验收标准或与设计要求不符的内容。

2.0目的：

维护业主及物业接管单位的利益。

3.0适用范围：

所有接管验收中发现的质量问题。

4.0方法和过程控制: