西瑚山水业主手册B.docx
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西瑚山水业主手册B
西
湖
山
水
业主手册
重庆海宇物业管理有限公司
二0一二年五月
目录
海宇物业简介……………………………………………………………………
（1）
入住手续办理流程………………………………………………………………
（2）
装修管理流程……………………………………………………………………（3）
物业管理服务内容和标准………………………………………………………（4）
特约服务收费标准………………………………………………………………（7）
业主临时规约……………………………………………………………………（8）
水、电、气管理规约……………………………………………………………（12）
机动车停放管理服务规约………………………………………………………（13）
招牌、广告管理规约……………………………………………………………（14）
环卫、绿化管理规约……………………………………………………………（15）
小区出入及秩序管理规约………………………………………………………（16）
秩序管理办法……………………………………………………………………（17）
电梯使用管理规约………………………………………………………………（18）
行为道德规约……………………………………………………………………（19）
消防安全管理规定………………………………………………………………（20）
对讲系统使用管理规定…………………………………………………………（21）
突发事件应急指南………………………………………………………………（22）
装饰装修管理规定………………………………………………………………（23）
报修流程图………………………………………………………………………（25）
住户投诉程序……………………………………………………………………（26）
制定本业主手册相关的法律法规依据…………………………………………（27）
重庆市紧急、常用电话和全国主要城市邮政编码及电话区号………………（28）
承诺书……………………………………………………………………………（29）
致敬信
尊敬的业主：
您好！
能为您提供物业管理服务，是我们海宇物业全体员工的荣幸，在此，我们谨向您致以崇高的敬意！
小康社会的标志是人们的生活、工作和学习环境得到根本改善。
在此，海宇置业（集团）有限公司倾情奉献，巨资打造状元府第、文笔山庄、嘉茵苑、逸景苑、天赐苑、朝阳小学、北碚温泉度假酒店、嘉陵风情步行街、新城国际、西湖山水以及缙云广场等项目，从而建设一个现代化的北碚新城。
现代高档物业必须要有专业化、规范化、人性化的优质物业服务才能相得益彰。
为此，重庆海宇物业管理有限公司立足高起点，制定了“心系业主、真诚服务、打造品牌、追求卓越”的企业宗旨。
我司是政府批准的国家一级资质企业，更是北碚地区注册的唯一一家中国物业管理协会理事单位。
公司当前聚集了一批业内知名的管理人员。
导入的IS09001:
2000国际标准的贯彻实施，更提升了我司建立现代企业制度的水准。
我们会珍惜这个机会，诚挚地用心去为大家服务，当好全体业主的公共服务员，帮您打理好您的物业财产和美丽家园。
当然，建设一个美好的家园离开了它的主人，即业主的参与和支持是绝对不行的。
我们热切希望各位业主不仅是物权所有人，更是海宇大家庭的主人，大家都来为建设一个美好的家园而努力！
“千年修来同船渡”，愿我们彼此间能真诚相待，在您所拥有的物业小区的缘分天空下，通过我们的劳动，为您美满的生活增添丝丝惬意，那将是我们最大的快乐！
祝您幸福吉祥！
重庆海宇物业管理有限公司
总经理严红英
二O一二年五月
海宇物业简介
重庆海宇物业管理有限公司是具有独立法人资格和国家一级企业资质的专业物管公司，注册资金500万元。
公司现为北碚地区唯一的中国物业管理协会理事单位、三峡大学物管学院定点总教学实习单位。
海宇物业公司是北碚地区实施大开发、大建设战略于2003年9月应运而生的。
公司已经介入或即将受托的前期物业管理面积总计约270万平方米。
为了实实在在地为业主服务，海宇物业制定了“心系业主、真诚服务、打造品牌、追求卓越”的质量方针，并实施了IS09001:
2000标准。
在体现真诚服务方面，海宇物业率先在行业中首创业主入住前就开通24小时温情热线咨询服务电话，并首创经理接待日活动，受到业主欢迎。
海宇物业通过建立业主健康温馨卡片，开展各种持久性、群众性的体育活动，并定期组织各种义诊服务，真正为业主的健康幸福提供优质服务。
为了确保服务品质，实现新起点、高标准的经营目标，公司还在人力资源管理方面严格控制，管理层员工均由具有大学专科以上学历，且在大型物管企业具有6年以上实践经验者组成。
公司领导班子由物管师2人，高级经济管理师1人，获国家物业管理资格证书的职业经理10人及3名工程师组成，所有专业人员均经严格培训后持证上岗。
为确保业主入住后的生活品质，海宇物业除各种规范措施外，其主要特色是有能力积极投入工程部分的前期介入，从业主的角度和立场出发，真正代表业主利益从各种使用功能上提出意见和建议，这也从另一方面折射出开发企业从终端产品为业主着想的经营思路。
2006年6月，国家质量检验协会向海宇物业颁发了“全国用户质量满意企业”和“全国行业质量诚信示范企业”奖牌。
2010年、2011年公司连续两年在北碚区房管局组织的行业评比中获得一等奖；公司先后成立了海宇物业党总支、武装部，为服务工作提供了有力的支持和保障，海宇物业为之服务的状元府第也被评选为北碚区首批“物业管理示范小区”。
近两年来，业主已为我公司写来百多篇表扬信，送来80余面锦旗，使我司的员工队伍得到极大鼓舞。
由于海宇物业服务起点高、管理方法新，又凝聚了一批业界内的精英人才，吸纳了目前国内最先进的管理服务理念，一定不会辜负广大业主的期望，我们共同努力把西湖山水建设成为国家级示范小区。
“实践是检验真理的唯一标准”，业主是检验海宇物业服务品质最具权威的批判者。
海宇物业愿在服务工作中接受所有业主的中肯评审。
入住手续办理流程
售房中心财务部
业主持《接房通知书》、购房发票、身份证到售房中心办理相关手续，售房部人员审核无误后，登记确认
第一接待处
业主持售房中心开据的证明（盖有开发公司财务专用章），到验房接待处继续办理入住手续，到现场房屋验收并填写《业主入住房屋验收表》签字确认
第二接待处
业主提交身份证复印件、户口簿及常住成员的照片，填写《家庭常住人口登记表》，缴纳装修保证金、电梯费、除渣费、物业服务费及公共区域预存费等相关费用；由客户服务中心人员为业主办理住户卡
领取房屋钥匙（入住手续办理完毕）
第三接待处
业主缴纳相关费用后，与物业管理公司签署物业管理的约定文件[前期物业服务协议、装饰装修管理协议、《业主手册》承诺书、消防安全责任书]等；
领取相关文件[住宅质量保证书、住宅使用说明书、《业主手册》]等文件
装修管理流程
业主和装修公司负责人到物业公司客户服务中心递交装修设计方案，装修施工图纸、施工单位资质证明、营业执照复印件、施工装修单位现场负责人身份证复印件进行审核。
客户服务中心
工程部安全事务部
客户服务中心
工程部
心
审查装修设计方案，装修施工图纸，业主、装修单位负责人填写《装修申请表》及《安全消防责任书》。
提交装修单位现场负责人、施工人员的身份证复印件及照片，持交费凭证、照片或身份证复印件在物业客户中心办理《装修施工许可证》、《施工人员出入证》等手续。
施工单位进场装修后，配合公司相关部门在施工期间的监理，严格控制装修时间、人员、车辆、材料进出（堆放）管理，对违章的行为进行制止、纠正。
装修完毕后，由业主告知物业公司，物业公司客户服务中心登记，持《出入证》退还《出入证》保存证金。
客户服务中心
客户服务中心
业主入住使用三个月后，相邻业主无投诉且签字认可，业主持缴纳装修保证金发票到客服中心退还装修保证金。
物业管理服务内容和标准
服务项目
服务内容
标准
（一）清洁卫生
1.生活垃圾的分类管理与清运
日产日清
2.共用梯道、平台、休闲区及设施清洁、保洁
保洁率99%
3.服务区域道路、景观大道、公共路灯、建筑小品等清洁、保洁
清洁保洁率99%
4.公共环境的定期消毒杀菌
2-4次/年，电梯轿厢每周一次
5.其他
（二）园林绿化
1.园林绿化的日常管护，包括除杂草、整形、修枝、剪叶、松土、浇水、施肥、除病虫等
生长良好，死枯率小于2%，
无病虫灾害发生
2.景观水体、小品等
维护良好，水体中无杂物
（三）安全防范
1.负债公共区域内的治安秩序维护，固定岗值班
24小时值守
2.在业主授权情况下，对外来人员进行登记管理
封闭式服务项目
3.巡逻岗不定时巡查
4.红外线、闭路电视、监控中心监控
24小时值守
5.组织消防安全演习
2次/年
（四）共用部位及设施的维护
1.房屋共用部位的日常管护：
外墙、承重结构、梯道走廊架空休闲区等的日常管理、维护
经常性、完好率大于98%
2.共用设施的日常管护：
给排水、下水道、化粪池、消火栓、休闲设施等日常管理、维护及小修
定期检查、定期维护、保养、完好率大于98%
3.公共照明系统的日常维护、维修
完好率大于98%
（五）共用设备的日常维护
备用电源、电梯、消防安全泵、红外线监控系统、背景音乐系统、可视对讲系统、车库门禁系统等日常管理、维护、保养及小修
完好率大于98%
年检合格率100%
（六）交通管理
1.小区行车按标识线路行驶
有序行驶
2.停车管理，人车分流
无乱停、乱放
（七）报刊、邮件的代收
1.代订代送报刊、杂志
差错率小于1‰
2.代业主收邮件
（八）社区文化
1.宣传栏
不定期更换
2.社区文化、娱乐活动的组织
3.节日布置
“五一”、“国庆”、“元旦”、“春节”
注：
此服务标准超过国家优秀（示范）物业管理小区服务标准。
一、公共性物业管理服务收费：
（一）公共性物业管理服务收费的构成：
1、管理、服务人员的工资和福利；
2、房屋共用部位、共用设备、设施日常维护（小修）及保养费（不含二次供水）；
3、园林绿化养护、维护费（不含水费）；
4、公共区域清洁保洁费用（不含外墙清洁费）；
5、公共区域安全防范费；
6、办公费；
7、固定资产折旧费；
8、法定税费；
9、利润（前期利润为负数）。
（二）公共性服务收费及标准：
高层洋房为1.80元/平方米·月（不含电梯费），别墅3.00元/平方米·月，非住宅商业3.00元/平方米·月。
住宅区内的写字间、商用房（包括住宅经批准改用的）按同类住宅的200%计收。
车位物管费80元/车·月。
一、公共水电费的分摊：
（一）公用水电费的范围：
公用水电费是指路灯、庭院灯、景观灯、水体等消耗的水费与电费的总称。
（二）为什么交了物管费还要分摊公用水电费？
因为重庆市物业管理收费办法明确规定公用水电费据实分摊，不包含在物业管理费用中。
（三）怎么分摊？
1、计算方法：
物业公司对公用水电单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费多少，并公示，然后再分摊费用，（定期）公示全年总体耗费情况，多退少补。
2、分摊办法：
道路、绿地、水体公用水电费由全体业主共同按户分摊。
3、交付方法：
各业主（使用人）在交纳物业服务费时一并交纳或预交。
二、装修期收费项目及标准：
（一）垃圾转运费（属特约服务范围）：
1、服务方式：
为了保护业主的物业整体完好与区域内整洁，由装修户将装修垃圾自行装袋（业主自备垃圾袋）后放于室内，需要除渣时，业主应提前一天与客服中心联系，由物业管理公司的专门人员定时将业主装修产生的垃圾搬运到物业公司指定的临时堆放地点，并由物业公司负责转运至环卫部门指定垃圾场的全部费用。
2、标准：
按建筑面积6.00元/平方米的标准收取。
此费用只含10平方米的内的拆墙，若超过10平方米的墙体拆除，超出部分则按15元/平方米的标准收取。
（二）装修管理服务费（特约服务费）按上级相关政策或约定执行。
（三）电梯费：
1、含义：
在装修期间，为方便业主与访客及装修人员进出，乙方不再另行收取电梯客、次票费。
2、单个住宅部分收取标准（一次性包干价）：
建面在150平方米以下的平层、错层为300元/户，采用一次性包干收取；建面在150平方米以上的跃层为450元/户，业主正常入住后按政府文件规定执行。
3、写字间（包含住改非）部分：
由于写字间客流量较大，为保证商家或单位的快捷进出，乙方对甲方实行优惠，免收电梯次票，采取50元/100平方米的月方式收取，并采取分季或全年预收办法。
但在装修期间，装修人员使用电梯及采用电梯运货，应一次性缴纳包干电梯费，收费标准为：
150元/100平方米·月。
（四）灭火器租金：
1、含义：
指业主装修期间，为提高防火能力向物业公司租用灭火器的费用。
2、标准：
50元/次（2KG装），如将瓶内灭火剂使用了，另收100元/只的补剂费。
注：
自备灭火器不付费。
（五）保证金：
1、装修保证金：
（1）含义：
为确保装修期间不损坏本物业公司公共部位和共用设施设备及毗连物业，防止违规装修，维护业主自身及公众利益，根据国家有关规定而采取的经济保证措施。
（2）标准：
①单个住宅150平方米以内1000元/户，150平方米以上3000元/户。
②写字间或门面按3000元/户收取。
（3）无违约、无赔偿且装修完并入住使用三个月后经检查确认无违规装修现象，物业公司如数退还保证金（不计息）。
2、灭火器押金：
（1）含义：
指业主租用灭火器按购价交纳的保证金。
（2）标准：
100元/个。
（3）未使用且无损坏归还时全额退款。
3、出入证：
（1）含义：
指物业还是为加强安全防范，避免闲杂人员进入小区，针对在装修期间装修工人进出本物业的许可制度。
（2）标准：
出入证工本费10元，保证金20元，一人一证，无证者不得入内，装修完毕后凭证退还保证金（不计息）。
四、特约服务
（一）含义：
特约服务指公共性服务以外由物业公司针对不同业主的特别需求而提供的专项服务。
由业主自愿选择，双方协商一致，必要时单独签订协议，如家政服务、家电维修服务、停车管理服务等。
（二）标准：
物业公司公示具体服务项目及收费参考标准，其收费标准不高于市场价。
特约服务收费标准
序号
服务项目
服务标准
计价单位
收费标准
1
清洗排风扇
不含材料、含人工
元/只
20.0
2
更换给水高压软管
不含材料、含人工
元/根
10.0
3
更换普通水龙头
不含材料、含人工
元/个
10.0
4
更换双温水阀
不含材料、含人工
元/个
20.0
5
更换灯泡、日光灯、节能灯、灯罩
不含材料、含人工
元/个
10元，每增加一个+2元
6
更换开关、插座、电话等面板
不含材料、含人工
元/只
10元、每增加一个+2元
7
更换信箱锁
含材料、含人工
元/只
25.0
8
更换门锁
不含材料、含人工
元/只
30.00
9
更换配电断路器
不含材料、含人工
元/只
15.0
10
更换入户门铃
不含材料、含人工
元/户
10.0
11
更换马桶浮球
不含材料、含人工
元/只
20.0
12
更换家具配件
不含材料、含人工、根据具体情况收费
元/只
15-60元，每增加一只+2元
13
检修室内电路
不含材料、含人工及辅材
元/次+元/人.小时
50元/+人工工时费
14
挂画、挂镜框
不含材料、含人工及辅材
元/幅
20.00
15
拆出热水器、抽油烟机
含人工
元/台
40.0
16
中英文打字
含排版、打印（一百字以下按百字计算）
元/100字
10.00
17
接PPR给水管
不含材料、含人工
元/次+元/人.小时
20元+人工费
18
安装排风扇
不含材料、含人工
元/只
25.00
19
安装拉帘、毛巾架、晾衣绳
不含材料、含人工（根据具体情况收费）
元/次
30.0-50.0
20
疏通排水管道（支管）
疏通机为二人，炮通为一个
元/次+元/人.小时
疏通机：
50元+人工工时费
炮通：
30元+人工工时费
21
更换（移动）对讲话机及报警器
明装不负责剔打线槽及埋管，不含设备、含调试，有线距离两米内含辅材
元/部
120.0
22
新装室内各报警及探测器
明装，不负责剔打线槽及埋管，不含设备、含调试，有线距离五米内含辅材
元/部
200.00
23
压数据、电话水晶头
含材料、人工
元/只
10.00
业主临时规约
第一章总则
第一条为维护本物业全体业主的合法权益，保障物业的完好与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及相关法律法规的规定制订本临时管理规约。
第二条建设单位在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以的书面承诺，表示认可本《临时管理规约》的内容。
建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本《临时管理规约》为准。
第三条本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。
物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。
物业的所有权发生变更时，原业主对本《临时管理规约》书面承诺的效力赋予新的物业继受人。
第四条本《临时管理规约》的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。
本规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本规约其他部分的效力。
第二章物业管理区域概况
第五条本《临时管理规约》所涉及物业管理区域的基本情况如下：
物业名称：
海宇·西湖山水
座落位置：
重庆市北碚区城南新区云华路56号
总建筑面积：
13.4万平方米
物业类型：
商住楼
第六条按照有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单栋建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括：
该栋建筑的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、公共门厅、走廊通道、楼梯间，户外墙面、屋顶等。
2、由单栋建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防安全设施，避雷装置、讯视网络等。
3、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙，绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、景观、监控设施等。
第七条建设单位的基本情况如下
名称：
重庆海宇置业（集团）有限公司法定代表人：
边建光
邮编：
400700 联系电话：
68258089
第八条本物业管理区域内的物业管理用房由建设单位按照规定配置，由该物业管理企业在物业管理合同期限内无偿使用。
第三章物业的使用
第九条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。
第十条业主应按照有利于物业外貌保持、使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰、装修、环卫、环保等方面的相邻关系。
第十一条业主应按照规定的房屋用途使用房屋。
需要改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
并与其签订《装饰装修管理协议》。
业主应交纳装修保证金，装修验收完毕且入住3个月后业主无投诉且签字认可退还装修保证金。
业主应按照《装饰装修管理协议》，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。
第十三条因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主的合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应在物业管理公司指定的地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。
业主应严格遵守装修施工事件：
上午：
8：
00 时 至 12：
00时
下午：
14：
00 时 至 18：
00时
午休期间及夜间不得有噪声装修作业，以免噪音扰民。
第十五条业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按物业管理公司事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。
第十六条业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童、老弱病残、行动不便者应有家人陪同下乘坐电梯；运送货物应合理使用电梯，损坏电梯等设施设备的应承担赔偿责任。
第十七条本物业的停车库仅用于停泊机动车，有车辆的业主或使用人应遵守停车库的有关规定。
第十八条业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全，动物造成伤害的饲养动物业主要赔偿。
第十九条在物业使用中，禁止下列行为：
1、未经相关业主和主管部门许可并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌；
2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶拦、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；
3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物；业主/住户不得占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物；及擅自加层增层，如自行强建后果自负。
4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；
5、严禁高空抛物；在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物；
6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物或超标噪音；
7、未经许可或未办理相关手续，在物业管理区域内私设商铺、娱乐室、摊点等；
8、在外墙上私开门窗或乱安装、乱张贴、乱涂画；
9、利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗的活动；
10、随意在公共区域敞放宠物或宠物随地大小便。
11、法律、法规、规章禁止的其他行为。
第四章物业的维护
第二十条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
在保修期内，存在的质量问题建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
建设单位可以委托物业管理企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。
第二十一条保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。
业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。
第二十二条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用，挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十三条业主或使用人装饰装修后造成安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请物业管理企业进行维修养护，费用由责任人承担。
第二十四条物业管理企业对物业的共用部位、共用设施设备进行维修养护时，有关业主应当给予
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