选题报告1高度城市化地区的产业用地政策研究.docx

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选题报告1高度城市化地区的产业用地政策研究

开题报告

高度城市化地区产业用地政策研究

一、文献查阅报告：

（附阅读的主要文献：

40篇以上）

（一）关于城市化及其土地问题的研究

经过30年的改革开放，中国的城市化水平显著提高。

1978年，中国的城市化率尚不足17.92%。

自20世纪90年代中后期以来，中国经历了一个急速城市化过程。

1996年，中国的城市化率首次超过30%；此后每年中国的城市化率平均增幅达1.3个百分点，到2012年已提升至51%。

目前，中国有将近7亿人常年居住在城镇中，是世界上城市人口数量最多的国家。

以目前的增长速度，到2020年左右，中国的城市化率有望达到60%以上。

城市化的快速发展带来了一系列的问题。

曹钟雄、武良成（2010）对中国的“城市病”进行了比较全面的解析，他们提出中国“城市病”的表征是：

严重污染的城市环境、普遍拥挤的城市交通、薄弱的公共基础设施供给、低城市化率与高发病率并存、城市发展的同构性，认为“城市病”是资源环境承载力不堪重负的外在表现，城市资源环境具有公共品属性，产业结构是城市资源环境承载力的决定性变量，并提出了“城市病”防治的政策建议：

以城市资源承载力作为城市发展的重要考量因素、走集约与多元并举的城市化发展之路、提高城市治理效率、增强城市公共服务能力、加大产业结构的提升和布局优化、提高资源利用效率、环境治理和修复等。

刘守英、周飞舟、邵挺（2012）研究了工业化、城市化与土地非农化的问题，他们指出改革以来工业化、城市化的基本特征是：

工业化、城市进程加快、空间差异大、人口聚落分布点的城乡失衡、城乡建设用地同步扩张、人均建设用地偏低、城镇建设用地逐步向城市集中、建设用地分布与人口分布基本吻合、用地机构失衡（工业用地比重偏大）等，而90年代以来的特点是：

土地城市化快于人口城市化，城市外延扩张加速，建制镇面积同步增加、农民建房大量占地等。

国务院发展研究中心课题组（2010）研究指出我国城市空间增长的主要特征是：

城市建成区面积快速扩展、组团组合城市增多、多中心体系初步形成、中央商务区逐步显现、居住空间出现分异、工业向开发区集聚，存在的突出问题是：

城市空间蔓延增长的问题开始显现，土地的承载压力加大，耕地面积不断减少，城市交通结构不合理，交通拥堵问题突出，城市空间结构的不合理降低了城市的载体功能等。

他们提出的改进措施是：

精明增长，控制城市的无序蔓延；建设紧凑型城市，土地利用的集约模式；大城市发展应实现单中心向多中心的转变；城市交通应处理好公共交通与私人交通的平衡；产业发展应注重产业结构和空间布局的优化调整；应重视传统城区的改造和新城区的发展等。

（二）关于城市工业用地的研究

在工业用地管理方面，台湾学者柯大钧（2001）认为，工业用地是指可供工业发展之土地（Ken,2003）。

林坤龙（2000）认为，一块编号为工业使用之土地，由政府或公民营企业加以计划开发，提供道路等公共设施，以及警卫、消防与金融机构等设施，并加以适当管理与维护。

美国土地区划专家GaryWhitney认为，工业用地是指为大量的工业使用土地提供合适的规模、类型、位置和服务水平，并与当地的土地利用和区划相一致的土地（GaryWhitney，2006）。

2006年6月，在美国佛罗里达州召开的专门会议上，认定工业用地主要是为了工业目的或在规划大纲中为了工业使用而区划的土地，通过采用强制手段而在整个区域实行（Clark2006）。

王佃利（2009）年认为：

我国工业土地的供给主要是通过政府出让土地方式提供的。

政府是工业土地市场的唯一供给者，因此工业土地的供给具有垄断性。

工业土地市场的需求者主要是需要工业用地的工业企业，这些企业主要是直接的工业土地使用者。

他们获得工业土地使用权是为了满足企业自身的生产经营的需要。

他还指出工业土地市场具有不完整性、市场成熟度的区域差异性、不平衡性、不规范性等特征，而工业土地市场的功能是优化工业产业布局、实现土地价值、调控宏观经济的运行、完善市场体系、发挥市场机制作用等。

（三）关于城市土地资源配置（政策）的研究

楼江（2004）研究了城市化过程中的土地管理问题，分析了土地资源的配置。

他认为，在社会主义市场经济条件下，必须通过市场实现对土地资源的优化配置。

我国对土地资源的宏观调控，首先是控制土地资源在第一、第二、第三产业之间的分配，尤其是对耕地转为非耕地的调控，对城市土地供给总量的调控；其次是充分利用市场机制实现城市土地在城市内部各部门之间的优化配置以及农村土地在农村各产业之间的优化配置。

我国目前处于土地准市场阶段，城市土地供应既不是传统指令经济中的城市建设活动，也不同于美、日等自由市场经济中的城市开发。

它将在政府干预和市场调节的双重作用下运行，这两种作用有时是独立发生的，在更多的情况下则相互渗透和相互覆盖。

在准市场化过程中，不仅面临着培育和发展市场体系的任务，同时还需要建立与之相适应的国家干预体系，以替代单一的行政指挥系统。

在准市场机制下，国家对土地供应的干预主要是制订土地利用计划进行宏观调控，并通过专业性机构对城市土地市场进行监督和管理。

李明月（2007）对我国城市土地资源配置的市场化进行了研究。

他总结，在计划经济条件下资源的配置和再配置是通过政府行政指令的贯彻实现的。

国民经济计划体系和土地利用计划在我国城市土地的配置中起着主导作用，是城市土地资源配置的主要手段。

在剖析计划配置的同时，他指出：

特别严重的土地市场失灵决定了政府对土地资源配置的干预，土地市场不可能满足完全竞争的条件。

（1）土地自然供给完全没有弹性，不可能完全根据市场需求而无限制的扩大供应量；

（2）土地具有个体异质性的基本特征；（3）土地属于准公共产品；（4）土地是国家安定的重要因素。

城市土地本质上不仅是一种资产，更是属于具有社会性的公共资源，由于市场失灵的存在，稀缺资源的配置不能完全依靠市场（杨祖功，1999）。

对于具有高度稀缺性的城市土地资源而言，市场化配置的含义只能是市场机制发挥基础性的作用，同时国家以规划、土地利用计划等手段对土地的利用进行调节，市场只能在国家规划、计划的框架内发挥作用。

土地市场化配置的局限性主要体现在：

（1）就市场作用主体而言，城市土地市场化配置，主要是指那些具有独立利益市场主体所使用的土地，特别是经营性的企业用地；

（2）就市场作用客体而言，城市土地配置的市场化，主要是指那些产权明晰的非公共用地；（3）就土地市场化配置的层次而言，从宏观上讲，土地利用的空间结构、产业间的数量结构都是政府规划事先确定的，市场无能为力，微观配置才是市场能够发挥作用的地方；（4）就土地市场化配置对象而言，只局限于土地使用权及一系列派生权利；（5）就土地市场化配置的形式而言，土地产权的转移可以发生在集体与国家、国家与用地者、用地者之间。

关于城市土地利用的发展趋势方面，曲波（2009）年提出城市土地的节约集约利用应完善节约集约用地型的土地利用规划体系，构建实施、评价。

考核和预警制度，健全节约集约用地的市场机制，推广节约集约用地的技术措施，创新节约集约用地的配套制度。

他还提出了城市土地使用制度的改进措施，包括改革土地市场的垄断供应方式，改革征地制度，以经济手段为主盘活存量土地，提供土地规划的科学性和动态性，根据市场需求制定供地计划，实行区域差别化的城市土地市场调控措施，加大税收制度改革和调节力度等。

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注：

可加附页，附页页码用1－1、1－2等表示。

二、和选题相关的调研报告：

（调研时间、地点、单位及主要收获等）

笔者从1996年7月大学毕业之后，即在深圳市规划国土管理部门从事土地管理工作，一直关注相关的政策研究，并就地籍管理、土地产权登记、办文窗口建设、违法建筑处理等业务在机关内部期刊上发表过不少文章。

2007年3月，笔者开始从事全市的土地用地报审工作，尝试从全市域的视角，对行政划拨、协议出让的用地政策进行梳理、汇总、整合，参与撰写用地报审的操作规程、行政审批规范等文件，理顺相关土地供应流程和机制。

2013年3月，笔者又接手全市的土地招拍挂工作，对市场化配置土地资源的机制有了更深的感性认识。

近年以来，一直在市政府、市属产业主管部门、区政府乃至农村集体经济组织之间协调有关土地事项，对市政府的政策方向和其他部门的意见、诉求之间存在的差异有着较深的了解，也引发了笔者的思考。

深圳在发展的前三十年，主要的模式是工业化带动城市化，因而到二十一世纪之后，土地资源紧缺、环境污染、交通拥堵、公共服务和市政配套欠缺等城市病凸显。

产业是城市发展的主要动力，产业用地资源的配置决定着产业发展的质量和可持续性。

在同事们的帮助下，笔者尝试就深圳市的产业用地资源配置机制进行研究，以力求整合出实用性强的政策建议。

注：

可加附页，附页页码用2－1、2－2等表示。

三、选题报告（应包括以下内容）：

1.题目：

高度城市化地区的产业用地政策研究

课题来源：

中国目前的城市化率约在51%左右，当前仍处于快速城市化阶段。

其中工业化是我国城市化的主要动因。

土地资源作为重要的生产要素，是城市化、工业化过程中的物质载体，产业用地资源配置对城市产业发展的可持续性起着关键作用。

深圳从1978年的一个边陲小镇发展到目前的国家一线城市，人口已达1500万人。

作为高度城市化地区，深圳是我市城市化的一个缩影。

深圳的问题代表了未来我国特大城市将要普遍面临的共性问题。

深圳目前总市域面积1993平方公里，其中建成区约930平方公里，其中产业用地约290平方公里，约占全部建成区面积的31%。

2012年生产总值1.295万亿元，其中工业生产总值约占40%。

以工业、仓储为代表的产业在城市国民生产中占据支柱的地位。

就产业用地而言，深圳市目前面临不断增长的发展需求与日益紧缺的土地资源供给的矛盾，产业用地粗放利用和低效配置的情况仍然存在，且大量的产业用地资源掌握在原农村集体经济组织手中，原特区外的产业用地由区政府自行通过“招商引资”途径引入，无法保障产业转型升级的政策导向和产业用地的集约高效利用。

2．课题研究的目的、意义：

产业用地问题的深层原因，是我国城乡二元产权结构的产物，以及土地资源配置中市场机制的缺失。

而产业用地的高效利用，则是保证国家经济稳定发展的命脉。

为扭转当前面临的困境，优化产业用地资源配套，以有效的产业用地资源达到更高的效益产出，实现深圳建设国家自主创新示范区的战略目标，故开展了本课题研究。

对于产业用地资源的配置机制，从具体的行政审批事项转变为全方位的公共政策，是解决产业用地配置的主要思路，同时也是未来发展的方向。

立足当前产业用地资源配置实际，试图通过本课题的研究，为政府部门在产业用地资源配套方面的决策提供实践参考价值，同时也为其他城市的产业用地政策研究作为借鉴，

3.研究现状分析：

国内对于土地资源配置机制的研究众多，如刘守英、周飞舟、邵挺在《土地制度改革与转变发展方式》（中国发展出版社，2012年）阐述了土地在传统增长方式中的作用，讲述了中国土地制度的演变的历程和基本特征，从“土地财政”的视角对土地制度的增长效应进行了具体分解和阐述，并就如何通过土地制度改革来转变经济发展方式，提出战略和体制层面的改革思路。

周建明、丁洪建在《中国城市土地利用的理论与实践》（中国建筑工业出版社，2009年）探索了城市土地空间结构优化问题，主要是基于地价和市场机制在资源配置中的基础性作用，研究居住、工业、商业地类的区位选择及空间布局要求，并研究了城市土地集约利用的动力机制及集约利用水平的评价方法，以促进城市土地的节约集约利用。

国务院发展研究中心课题组在《中国城镇化：

前景、战略与政策》（中国发展出版社，2010年）中分析了我国城镇化发展的成就、问题与原因，并提出了促进我国城镇化健康发展的政策建议。

毛蒋兴、闫小培在《中国城市土地快速变化的特征与机制——以深圳为例》（南京大学出版社，2009年）中对深圳土地利用变化问题做了研究，从深圳土地利用变化特征入手，通过综合研究，探讨各种自然因素和人文因素对土地利用变化的影响作用机制，并提出深圳土地利用变化的调控政策。

此外，在土地二元产权结构方面，