农村产权交易平台.docx
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农村产权交易平台
农村产权交易综合服务平台
建设方案
飞富瑞科技
1.概述
1.1.建设的背景
1.1.1.农村产权交易政策环境
党中央、国务院历来高度重视“三农”问题，始终将如何维护农民利益、加快新农村建设、实现农业现代化放在非常重要的位置。
政府表示，将允许农民流转土地承包权。
在食品供应压力日益增大、经济增长逐渐放缓之际，此举旨在恢复农村经济的活力。
鉴于农民收入停滞不前、粮食生产无法满足国日益增长的需求，中国政府希望为有7.3亿人口的农村地区找到一种新的发展模式。
这一改革思路是，使中国农业摆脱一家一户在小块土地上从事生产的模式，发展适度规模经营，政府希望后一种模式能够提高农业生产力。
政府公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》称，为实现这一目标，政府将建立农村土地使用权交易市场，鼓励土地承包权的流转。
《决定》称，没有农业现代化就没有国家的现代化，没有农村繁荣稳定就没有全国繁荣稳定。
《决定》还说，这些改革旨在确保国家粮食安全和主要农产品有效供给，促进农业增产、农民增收、农村繁荣。
经济学家们将允许农村土地承包权的流转比作上世纪90年代末城镇住房市场的私有化，当时居住在政府分配住房里的居民大多获得了房屋的产权。
这项改革使数千万城市居民立时获得了一份可以出售或出租的资产，从而为过去10年来住房市场的繁荣奠定了基础。
虽然转让农村土地使用权受到的限制比出售城镇住房所受限制要大，但这两项改革都体现了给予个人更多财产权这一原则，人们因此希望，像当年城镇住房制度改革大大推动了城市发展一样，土地承包权的流转也能对农村经济产生重大推动作用。
农村人口占中国总人口的一半以上。
允许土地流转并不是允许农村土地私有化，中国的农村土地归村集体而非个人所有。
《决定》称，允许农民以转包、出租、互换、转让等形式流转土地承包权；文件没有使用“买卖”这个词。
《决定》说，土地承包经营权流转，不得改变土地集所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
2015年1月22日，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，被称为为首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。
该《意见》明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，强调指出：
农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。
2014年11月20日，国务院发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》指出，要坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地规有序流转。
集体土地承包权、所有权不得流转
近年来，农户承包土地经营权、林权等各类农村产权流转交易需求明显增长，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。
据公开数据显示，目前我国农村产权流转交易普遍存在，截止2014年6月底，中国土地流转面积已经达到3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。
其中，各类专业大户达到367万户，还包括98万个合作社。
然而，需求的增长并不能让市场自觉形成完善的交易秩序，各地农村产权流转交易市场发展并不平衡，其设立、运行、监管都有待规。
国务院发展研究中心农村经济研究部研究员云华对中新网财经频道表示，现有的农村产权交易机构不仅有国企、事业单位，还确实存在一部分以盈利为目的的机构从事该项业务经营。
《意见》对此进行了明确，农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构，可以是事业法人，也可以是企业法人，设立农村产权流转交易市场要由当地政府审批。
突出产权流转交易机构的非盈利定性，决定了服务平台将不能以盈利为目的，这或将大大降低受让人的交易成本，让利服务对象。
此外，《意见》强调农村产权流转交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。
云华对中新网财经频道表示，将土地经营权从原有的土地承包经营权中独立出来，形成所有权、承包权和经营权“三权分置”格局，旨在让土地在流转过程中的权属更加清晰，流转不会侵害农户承包权和集体土地所有权的利益。
“一块土地从物质上看不出来产权所属，只有在权利系统里明确产权界定，才能保护农户和集体的利益。
”云华解释称，集体土地所有权不能流转保护了集体所有的权利，而家庭承包方式承包的集体土地承包权亦不能流转则是保护了个体承包方的权利。
县一级产权流转交易平台将成主体
针对农村产权流转交易的构成，《意见》提出现阶段市场建设应以县域为主。
县、乡流转服务平台是交易市场的主要形式，确有需要的地方，可以设立覆盖地（市）乃至省（区、市）地域围的市场，承担更大围的信息整合发布和大额流转交易。
“目前我国产权流转的需求比较旺盛，主要是从事农业生产的大户、合作社等处于扩大生产规模、提升服务质量的目的，寻觅更多的土地资源。
”云华表示，未来县一级的交易平台将成为市场主体，通过互联网、新媒体等技术手段信息整合度和便捷度都将提升，从而降低交易成本。
值得关注的是，《意见》对能进场的农村产权交易品种进行了明确规定，主要包括：
农村承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等。
中国人民大学农业与农村发展学院副院长风田此前也表示，改革开放至今，除了所有权以外，农村土地承包权和经营权大部分时间是合二为一的，统称土地承包经营权。
三权分置以后，农民可以放心地把自己的承包地转让经营，获得租金，同时又不用担忧失去对土地的承包关系，为土地在更大围优化流动配置和发挥作用拓展了巨大空间，也为形成多元化的农地经营模式创造了必要条件。
随着产权流转交易市场的发展，更多第三方提供的抵押融资、担保以及资产评估等服务需求也会增加。
云华认为，“针对农村产权流转提供此类中介服务的专业机构还很少，政策监管也存在空白，但随着产权交易规性的提升和覆盖面加强，配套服务领域也将逐步健全”。
1.1.2.农村产权交易的筹备建设
在中央政策的指导下，各地农村主管部门通过近两年的准备正积极筹建“农村综合产权交易机构（简称：
农交所），农农交所经地方人民政府批准依法设立。
农交所为农村各类产权流转交易提供场所、设施、发布信息、组织交易等服务，履行产权交易鉴证职能；提供信息咨询、交易策划、产权经纪、培训辅导、委托管理、投融资等相关配套服务，履行相关职责的非营利性公司制企业法人。
农交所交易产品涉及九大类，分别为：
农村土地承包经营权；村集体经济组织“四荒地”使用权；农村集体经济组织养殖水面承包经营权；农村集体林地使用权和林木所有权；农业类知识产权；农村集体经济组织股权；农村房屋所有权；农村闲置宅基地使用权；农业生产性设施使用权。
本市所辖农村集体产权依法转让、出租、入股、抵押或其它方式流转交易的，必须在农交所进行，鼓励农民个人产权进场流转交易。
农交所作为产权交易市场的载体，负责培育与建设本地区农村产权交易市场，在区县建设垂直分支机构的交易平台，在业务上实现垂直管理。
形成市、区、乡镇三级交易平台统一管理、协作联动的农村产权交易市场体系。
农村产权交易市场采取“六统一”管理模式，即统一监督管理、统一交易规则、统一信息发布、统一交易鉴证、统一收费标准、统一平台建设。
1.2.项目建设依据
1、中共中央办公厅国务院办公厅《关于加强信息资源开发利用工作的若干意见》（中办发〔2004〕34号）
2、2007年《中华人民国政府信息公开条例》
3、2005年《农村土地承包经营权流转管理办法》
4、2011年《关于开展农村承包经营权登记试点工作意见》
5、2013年《中共中央、国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》
GB/T17959-1999计算机信息系统安全保护等级划分准则
GB/T14079-1993软件维护指南
GB/T14394-1993计算机软件可靠性和可维护性管理
1.3.项目建设容概述
结合xx农经管理信息化现状，全面融合当前国际国先进技术，依托局网、政务网和互联网，通过运用电子、计算机及相应的辅助设备和数据库技术，建立符合xxx实际情况的农经管理系统，实现xxx农村经济经营管理信息化、现代化,增强xxx农经综合管理能力和服务能力。
通过运用互联网技术，建立xx市农村经济经营管理综合服务平台。
平台建设容涵盖：
农村土地承包经营管理、农民专业合作社管理、农村三资管理、农民负担监管、农业统计、农业知识数据库等；项目通过互联网大数据技术，对农村经济经营管理综合服务平台各种数据进行汇总、分析处理，通过农经综合管理服务对外发布，涉农工作者可通过综合服务进行数据查询下载。
综合服务平台的建设加强了农经体系业务联系与互动，便与农经管理人员业务深层次、多方位的开展；为推动农村产权流转交易公开、公正、规进行，健全和完善农村产权流转交易管理体制和运行机制，建设一套覆盖全市（市、县（区）、乡镇）的农村产权交易系统，实现农村资产资本化、农村资源市场化，加快推进xxx农村经济改革。
2.项目需求分析
2.1.需求分析
2.1.1.数据需求
（1）系统业务数据包括：
农经管理基础数据包括文本、图像、音频、和数据库等；
（2）农村产权交易管理数据；
2.1.2.面向用户
从农村产权交易综合服务平台应用系统涉及的组织单位来看，主要包括市县农经管理人员、农业从业人员、涉农单位个人，从农村经济经营管理综合服务平台应用系统涉及的角色。
2.1.3.面向网络
农村产权交易、农经经营管理的建设应面向农业局局域网、政务网和互联网，由于局域网、政务网和互联网是采用“三网隔离”的原则建立起来的，农村经济经营管理综合服务平台系统应分别部署在三网上，系统之间采用离线方式进行数据交换。
2.1.4.功能需求
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2.1.5.技术需求
（1）应用系统以B/S为主，部分必要功能可采用C/S、单机形式实现；
（2）应用系统主体采用JAVA开发，基于J2EE架构；
（3）应用系统应支持Tomcat、Weblogic、WebSphere等中间件；
（4）应用系统服务器端应支持WindowsServer/Linux操作系统；
（5）应用系统应支持ORACLE、MSSQLSERVER数据库；
（6）应用系统响应时间不超过20秒。
2.1.6.安全需求
（1）按照信息安全等级保护的要求，达到系统审计保护级；
（2）对重要的操作自动进行日志记录，系统管理员可以对日志记录进行查询、管理；
（3）可对系统数据库进行备份与恢复。
2.2.建设目标
农村产权交易综合服务平台建设项目涉及全市农经经营管理工作的多个环节，充分依托农业局局域网、政务网（xxx农网）和互联网，以建立数字化农村产权交易综合服务平台为重点，以高效率的业务管理、高可靠的资源服务为宗旨，以满足农经经营人员（单位或个人）和农经管理者（市农业局各主管科室）需求为目标来建设实施。
项目主要建设目标为：
（一）建立全市农村产权交易综合服务平台网络及应用软件平台。
（二）实现农村产权交易农经经营管理数字化，建立起可支持利用的较完整的核心农经资源库，充分发挥数字农经管理的作用。
（三）建立满足个人、涉农机关部门、社会团体决策、服务的农经信息服务体系。
（四）依托网络环境的完善，提升全市农村经济经营管理的水平和业务能力，更加及时而有效地落实农经业务指导。
2.3.建设容
2.3.1.数字资源建设
2.3.2.应用系统建设
2.3.3.基础设施建设
2.3.4.标准规建设
2.3.5.安全保障建设
3.项目设计方案
3.1.应用系统设计方案
3.1.1.技术架构
在xxx农村产权交易综合服务平台建设项目中，农村产权交易综合服务平台系统基于J2EE平台的应用系统，系统的所有代码均使用JAVA语言开发。
系统的后台数据库系统采用关系型数据库系统，支持ORACLE数据库系统。
系统中的所有配置采用XML技术。
技术架构如下图所示：
整个系统被划分成五个相对分开的逻辑层面：
3.1.2.设计原则
（1）实用性
因农经管理系统大多数是农委农经管理人员使用，农经管理科室的网络技术人员储备不足，在整个网络系统的设计中，首先考虑实用性和易操作性，易于管理和维护，易于掌握和学习使用。
并采用技术成熟的网络技术及通信技术。
（2）先进性
在系统的研发过程中所采用的国际先进的技术路线和体系结构。
必须采用是在国处于领先水平，并且也是目前国际上所广泛采用的各种技术。
农村经济经营管理综合服务平台系统采用了先进的web富客户端技术、全文检索技术、工作流引擎技术、Flex技术等，并且把各种技术融合在整个系统中。
（3）标准性
计算机管理系统就是实现网络信息及设备资源的共享，完成不同厂商的设备和计算机软件的互连。
在一个复杂的大型网络系统里，必然有多个厂商的硬件及软件，为了保证网络系统具有互操作性、可用性、可靠性、可扩充性、可管理性，应建立一个开放式，遵循国际标准的网络系统。
（4）可扩展性
可扩展性原则不仅体现在系统底层架构的可扩展，还体现在上层功能应用的可扩展及用户数据集业务对象的可扩展。
农村经济经营管理综合服务平台系统设计采用灵活的模板技术，不管用户的所要管理的农经管理数据对象及相关的业务对象如何扩充或者变化，均可以在不需要任何二次开发的基础上，经过配置或设置后即可适应。
（5）安全性
系统安全可靠运行是整个系统建设的基础。
保证网络系统的稳定性、安全性、可靠性和可维护性。
网络设计方案要充分考虑用户的具体情况，不但理论上可行，更重要的是实际上可用。
为了使网络能可靠地运行，在设计方案中选用高品质的产品，把故障率降到最低，另一方面，要适当考虑关键设备和线路的冗余，能够进行在线修复、更换和扩充，使用系统容错技术，当系统出现故障时，仍然能够继续运行而不停机。
从而使停机损失降到最小。
3.1.3.主要功能
3.1.3.1.项目信息发布
平台主要实现产权供求信息的发布、展示和查询。
供应者或者求购者可实时搜索到需要的信息。
项目类型支持14类交易标的。
在此信息库中分为转出方和受让方两大块，系统提供按地区、面积、种类、流转价格等搜索功能，实现供需方信息自动配对功能。
项目信息发布流程如下：
3.1.3.2.交易方式管理
平台支持的交易方式有：
拍卖、网络竞价、动态报价、协议转让、招投标等交易方式，可扩展。
交易方式如下图：
交易管理包括网上挂牌、网上拍卖、网上招标，实现土地等资源的网上交易。
（1）网上挂牌
网上挂牌包括网上注册、网上申购、网上交纳保证金、网上资格确认、网上报价、网上委托报价、网上限时竞价、网上成交、打印成交确认书等功能。
Ø网上注册
竞买人办理CA数字证书后，登录网上交易系统，系统自动获取证书信息并将该竞买人注册为VIP用户，具有VIP资格的竞买人才能参与网上挂牌出让活动。
Ø网上申购
竞买人选择意向地块，提交竞买申请书。
系统收到申请后,通过向银行请求保证金子服务，获取该竞买人对应地块的子号。
Ø网上交纳保证金
竞买人获得随机子号后，使用网上银行功能或通过柜台转帐向子账户上交纳保证金。
Ø网上资格确认
系统通过银行方实时到帐服务接收子账户保证金交纳信息，判断是否按时足额交纳，并确定是否颁发资格确认书。
用户凭资格确认书，参与挂牌交易。
Ø网上报价
用户竞买资格确认后，对地块进行报价，报价一经确认不能撤消。
Ø网上委托报价
用户设定最高心理报价，在当前最高报价不是由委托者报出且低于此委托价的情况下，系统自动进行报价。
Ø网上限时竞价
系统在挂牌截止前5分钟接收到报价，则自动将挂牌截止时间向后延时5分钟，直到没有新的报价为止，竞价阶段最后一分钟计时,系统每20秒提醒竞价一次。
Ø网上成交
网上限时竞价结束，系统根据最高报价不低于底价，以价高者得的原则确定是否成交。
如成交则系统自动颁发成交确认书，不成交则地块流拍。
Ø打印成交确认书
用户下载并打印成交确认书，按照相关的要求和规定到市局办理后续手续。
网上挂牌交易流程见下图：
3.1.3.3.保证金支付
保证金支付包括生成保证金随机子服务、保证金实时到帐服务、定期保证金对帐服务。
根据系统建设要求由银行开发相关接口程序,业务流程见下图：
Ø业务描述
用户通过登录系统，对自己的意向地块进行申购。
申购的同时系统和银行的专线支付系统连接，由专线支付系统动态的产生一个针对当前用户的临时银行，系统对此账户进行登记。
用户按照挂牌的相关要求按时足额交纳保证金（由于是专线支付，因此用户可以选择使用网上银行功能和柜台支付的方式，对于用户来说就更方便）。
银行方在接收到临时账户汇入的款项以后，自动向农村产权交易所的系统发送相关数据。
农村产权交易所系统在接收到数据以后对数据进行分析。
分析包括：
临时账户对应的用户、临时账户对应的地块、用户和地块的对应、地块保证金金额和用户交纳金额的分析、保证金截止时间的分析等；通过分析，如果符合条件，系统自动对用户颁发资格确认书。
如果不符合，则不颁发资格确认书。
获得资格确认书的用户就可以对地块进行报价。
Ø数据流向图
Ø技术方案
此方案必须包括银行方和农村产权交易所的物理专线连接，连接设备由银行方提供，保证整个传输过程的单一和安全。
银行方软件开发包括银行方的临时账户生成，临时账户的实时监控，临时账户的消息反馈接口。
农村产权交易所软件开发包括申请临时账户、接收登记临时账户、接收临时账户的保证金反馈、临时账户保证金交纳情况分析。
3.1.3.4.成交信息公示
平台用于分类别展示产权交易所受理的交易申请容，公布完成交易的确认情况，方便接受公众监督。
3.1.3.5.会员管理
随着农村综合产权交易的深入开展，平台在前期推广阶段可以根据要求设置不同的会员级别、开放不同的使用权限，并免费向会员发布一定规模的服务类信息。
针对用户对相关产权交易信息的新需求，平台将通过办理各类高级会员的方式完成本项盈利。
3.1.3.6.信息发布平台
主要是农村产权交易的门户的建立，标题栏包括：
流转信息发布、市场分析、政策法规、业界观点、农经时讯、成功案例、法律咨询等容；网页模块包括：
图片新闻、最新公告、农业信息、各县市区信息模块、信息搜索栏、各级农村土地流转机构地址联系方式、地图查询模块、友情等。
3.1.3.7.产权交易所交易品种
1、农村土地承包经营权流转（耕地、林地、四荒地、养殖水面）
2、农村集体建设用地流转
3、农村林地承包经营权流程
4、农村房屋产权交易
5、农村集体股权交易
6、农村小型水利使用权流转
7、涉农知识产权交易
8、农业评估融资担保服务
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