土地一二级开发知识储备Word文件下载.docx

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2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的容：

（1）审核土地一级开发成本；

（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；

（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；

（4）纳入市土地储备库。

1.3土地一级开发中涉及的法律问题

土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作。

容分为两部分：

一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中，征收农民土地涉及的土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建设等；

二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。

1.3.1土地征收及拆迁补偿

土地征收具有下列特点：

（1）征收土地的主体必须是国家。

只有国家才享有征收集体土地的权利，实际行使第征收权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使。

（2）土地征收是国家行政行为，具有强制性。

（3）土地征收是国家为了公共利益的需要。

（4）土地征收必须以土地补偿为必备条件。

土地征收是有偿的行政强制行为，土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。

（5）土地征收的标的只能是集体所有的土地。

国有土地不需要通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补偿。

土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。

征地补偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征地补偿、安置方案后，权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、安置方案的协议。

依据《征用土地公告办法》《市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定，征收国有土地使用权的安置、补偿协议的容应包含以下容：

（1）实行货币补偿的，应载明补偿标准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限；

（2）实行产权调换的，应载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限；

（3）违约责任和解决争议的方式；

（4）搬迁当事人需要订立的其他条款。

搬迁公有住宅房屋的，搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。

《拆迁补偿协议》的具体制作详见附件一本。

1.3.2土地一级开发协议

当政府委托企业进行土地一级开发时，就涉及《土地一级开发协议》、《土地一级开发监管委托协议》等相关协议。

详见附件二本。

二、土地二级开发

2.1土地二级开发的概念

即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

2.2土地二级开发流程

同样以房地产项目为例，大体上分为五个阶段：

（一）项目决策阶段

发地产房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆可以形成书面决议文件）。

项目可行性研究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可行性主要分为三方面的可行性投资收益的可行性，大致性的可行性方案与详细的可行性论证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。

另外要有充裕的资金保证，对于房地产开发决策阶段前期可能的项目融资或其他融资方式，律师早期即可以介入项目。

（二）前期准备阶段

1、向土地管理部门取得《土地使用权证》：

其方式包括划拨，出让，兼并

收购，招，拍，挂的方式等等，必须符合法律规定。

其中涉及众多的合同审查，文件的报批备案，应该有专业律师进行风险控制。

2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》，《房屋拆迁验收合格证》：

拆迁过程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆迁安置补偿协议等等，都应有律师介入。

3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》和附件，《建设用地规划许可证》，随后凭以上一书一证取得《建设工程规划许可证》以及《建设用地批准书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让合同》（根据土地取得的方式不同），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。

其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用地规划许可证》取得《建筑规划方案批准意见书》。

随后申办《建设工程规划许可通知书》接到通知后办理《施工许可证》。

其中还涉及到很多费用的收据与证明，应妥善保存。

4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监理队伍，确定具体实施人的资质，严格控制，，申请《建设工程项目报建申请表》，保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续，确定中标，签订确认书，并及时签订招标投标合同。

2.3土地二级开发中涉及的法律问题

2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权

在土地二级开发市场中，在土地使用权流转之前，对土地使用权出让合同的法律审查尤为重要，下面就土地使用权出让合同的主要法律问题作一阐述：

（一）土地使用权出让合同的法律性质

土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。

出让合同是一种比较特殊的合同，出让合同属于民事合同还是行政合同，理论界一直存有争议，但主流观点认为其是民事合同。

国家机关无疑具有行政主体资格，但是国家机关也可以参与民事活动。

虽然出让合同中往往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的容，但是该等容本身出于法律、行政法规的强制性规定，并非是因为双方约定而有效。

任何一个典型的民事合同都默认一个基本前提，即不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规定不论双方是否在合同中具明，均是客观存在且双方必须遵守的。

自然，合同的性质也不会因为是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。

就出让合同而言，在法律、行政法规的强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的，完全符合民事合同的基本特征。

对此,最高人民法院在2004年11月23日出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）中，实质上已经确认了按一般的民事合同纠纷审理出让合同纠纷的处理原则。

（二）出让主体的资格

（1）出让主体是市、县人民政府的土地管理部门。

《城市房地产管理法》第11条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

《解释》第1条也明确规定，市、县人民政府土地管理部门是出让合同关系中的出让主体。

（2）出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会。

国家土地管理局在《对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）中已经明确指出，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的县级人民政府不包括市辖区。

对经济技术开发区出让主体的问题，国土资源部认为开发区管委会和市辖区人民政府不具备出让主体资格，其土地管理部门自然也不具备。

《解释》对经济技术开发区管委会作为出让主体作了明确规定，对《解释》实施前（2005年8月1日）开发区管委会作为出让主体订立的出让合同，按无权处分原则视作效力待定合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。

（三）出让标的物的围

出让标的物为国有土地使用权。

依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

该法第43条、第44条还规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

可见，集体土地使用权本身不可以作为出让合同标的物，除非依法转化为国有土地使用权，然后才可以用于出让。

（四）出让价格的形成方式与协议作价的效力

1、出让价格的形成包括两种方式：

市场形成（通过招、拍、挂）和协议形成。

根据《城市房地产管理法》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；

没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式,协议作价的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部【2002】第11号令，以下简称《规定》）对经营性用地只允许采用招、拍、挂的方式形成出让价格,不允许采用协议作价的方式。

2、协议作价出让合同的效力。

根据《规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，不得协议作价。

（1）经营性用地协议作价出让合同是否一概无效就此,《城市房地产管理法》第十二条作出了例外规定，如果没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，如无人参与竞买或者投标的情形，允许采取协议作价出让的方式。

该《规定》出台背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜绝腐败行为，防止国有资产流失。

问题是，如果符合《城市房地产管理法》第十二条之例外规定，协议作价的方式在特定情况下是允许的。

根据我国《合同法》第五十二条的规定，合同在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才是无效的。

另，根据我国《立法法》的规定，《规定》属于部委规章层次的规性法律文件，其效力比法律、行政法规为低。

（2）协议作价低于国家确定的底价时出让合同的效力认定

有观点认为，《城市房地产管理法》第十二条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，其目的就在于防止出让人和受让人随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，导致“炒地”现象大量出现，损害国家和社会公共利益。

《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为均明确规定为无效。

因此，出让金低于当地政府按国家规定所确定的最低价的，出让合同整体无效。

对此，《解释》第三条规定：

“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;

受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。

因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

”由此可见，司法界的态度是价格条款无效，过错方因此承担相应责任，并赋予受让方以合同解除还是继续履行的选择权。

土地出让合同详见附件四本。

2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权

根据《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条的规定，若土地使用权来源为划拨土地使用权，则该副土地在土地使用权人签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后才能依法予以转让、出租、抵押。

同时根据《解释》第11条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

但起诉前经有批准权的人民政府批准办理出让手续的，应当认定合同有效。

另外，根据该《解释》第12条、13条，若经有批准权的人民政府批准，可以由受让人直接办理土地使用权出让手续或由人民政府将该划拨土地直接划拨给受让人使用，土地使用权人与受让方的合同按照补偿合同来处理。

若目标土地的土地来源为划拨土地，受让方若想取得土地使用权，均需首先获得有批准权的人民政府批准。

三、土地三级开发

三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。

它是市场调节的开放市场。

房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。

也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。

房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。

鉴于本文写作重点和知识所限，土地三级开发暂不展开论述。

附件一征地拆迁补偿协议

甲方:

****土地储备中心

委托代理人:

，联系：

。

乙方：

法定代表人：

；

联系地址：

委托代理人：

经**省人民政府批准，因**建设工程建设需要，根据《中华人民国土地管理法》、《中华人民国土地管理法实施条例》和相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方依照《***建设工程征地拆迁补偿安置实施方案》（以下简称《补偿方案》），在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋搬迁补偿（含土地补偿）安置事宜达成如下协议:

第一条乙方已搬迁房屋、附属物情况

根据乙方提供的产权书证材料，结合相关法律、法规及《补偿方案》所确定的标准，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下:

（一）房屋坐落:

。

（二）房屋产权属所有（共有）。

（三）房屋用途:

【住宅】【店面】【工业用房】。

（四）房屋的总楼层数层（房屋所在的楼层数为第层）

（五）房屋的附属物情况:

（详见附件一）。

（六）己搬迁房屋【有】【无】设置抵押权。

已搬迁房屋已被抵押给。

现房屋所有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵押权:

（七）其他:

第二条房屋搬迁补偿安置方式

乙方自愿选择以下第种补偿安置方式。

1、货币补偿。

2、产权调换。

3、货币补偿、产权调换相结合。

乙方可选择产权调换，也可选择货币补偿，或者两种方式相结合。

乙方选择的补偿方式一经确定，不得随意变更。

乙方选择产权调换的部分，由甲方提供安置房;

双万就拟调换房屋的户型、套数、面积等相关事宜签订《产权调换意向书》。

根据双方签字确认的所认定的补偿安置面积，其中乙方自愿选择平方米的住宅作产权调换，平方米的店面作产权调换，平方米的工业用房作产权调换（异地安置）。

第三条协议双方协商同意选择下列第种方式确定己搬迁房屋的货币补偿金额:

第一种:

经当事人充分协商，双万自愿按《补偿方案》及其附表所列的标准，确定已搬迁房屋的补偿金额，具体如下:

（一）住宅。

根据双方签字确认的《***建设工程（征地）拆迁区域住宅情况及补偿认定表》

l、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元。

2、、违章部分，其中:

（1）手续不完整部分建筑面积平方米，补偿金额小计元;

（2）无手续部分建筑面积平方米，补偿金额小计元。

3、经有权机关批准的住宅用地，尚未基建的，土地面积亩（平方米），补偿金额小计元。

以上1、2、3三项合计补偿金额元。

（二）店面。

根据双方签字确认的《***建设工程（征地）拆迁区域店面情况及补偿认定表》

1、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元；

2、违章建筑面积平方米，补偿金额小计元；

以上1、2两项合计补偿金额元。

（三）工业用房。

根据双方签字确认的《***建设工程（征地）拆迁区域工业用房情况及补偿认定表》:

1、经批准合法使用的土地面积（平方米），扣除未缴纳土地规费元后，补偿金额小计元。

2、未经批准的土地面积亩（平方米），补偿金额小计元。

3、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元。

4、使用未经批准土地基建房屋的建筑面积平方米，补偿金额小计元。

5、土地已批但未经规划建设部门批准违章基建房屋的建筑面积平方米，补偿金额小计元。

6、超层高部分的建筑面积平方米，补偿金额小计元。

以上1—6项合计工业用房的搬迁补偿金额元。

第二种:

协议双方以（房地产价格评估机构）对房屋市场价格和安置房市场价格同时进行评估所出具的号《房地产估价报吉》为依据，协商确定房屋的补偿金额，房屋的补偿金额（含房屋的装潢补偿、土地使用权补偿）具体如下:

（一）住宅补偿金额元（其中合法建筑面积平方米）;

（二）店面补偿金额元（其中合法建筑面积平方米）;

（三）工业用房补偿金额元（其中合法建筑面积平方米）

特别说明:

1、以上补偿金额已含装潢补偿金额。

2、【住宅】【店面】的补偿金额已含土地使用补偿金。

第四条房屋附属物项目的补偿金额

房屋附属物项目实行货币补偿，不作产权调换，依据双方签字确认的《房屋附属物登记表》，乙方房屋附属物的补偿金额小计元。

第五条被征收土地的补偿金额按以下标准确定

1、未经批准建设用地亩（不分征收土地的原地类），按4.63万元/亩给予补偿（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费），小计元。

2、征收非建设用地亩（不分征收土地的地类），按4.63万元/亩补偿（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费），小计元。

3、果树补偿金额元，其中:

树种，株，补偿单价元/株，小计元

以上1、2、3三项合计征收土地的补偿金额元。

第六条搬迁非住宅房屋停产、停业补偿费

1、店面的停产、停业补偿费:

根据认定的店面面积平方米，按30元/平方米.月计算，甲方一次性给予乙方6个月的补偿费，小计元。

2、工业用房的停产、停业补偿费:

根据认定的工业用房面积平方米，按12元/平方米.月计算，甲方一次性给予乙方6个月的补偿费，小计元。

3、搬迁非住宅房屋为出租房的，按搬迁时房产租赁纳税凭证的租金标准元/月，甲方一次性给予乙方3个月租金补偿，小计元，租赁关系由乙方与承租人自行协商解决。

上述乙方非住宅房屋的停产、停业经济补偿金额，共计元。

第七条房屋搬迁补助费

（一）乙方选择货币补偿的部分

甲方根据《补偿方案》的标准，按经认定的补偿安置面积，一次性支付乙方搬迁补助费，具体面积及补偿金额如下:

1、住宅面积平方米，按4元/平方米.次乘以一次计算，小计元;

2、店面面积平方米，按6元/平方米.次乘以一次计算，小计元;

3、工业用房面积平方米，按5元/平方米.次乘以一次计算，小计元;

4、大型机械设备台，按元/台计算，小计元。

（二）乙方选择产权调换的部分

1、住宅面积平方米，按4元/平方米.次乘以两次计算，小计元;

2、店面面积平方米，按6元/平方米.次乘以两次计算，小计元;

以上

（一）、

（二）两项搬迁补助费金额共计元。

第八条甲方优惠奖励措施

根据乙方对甲方房屋搬迁工作的配合情况，依据《补偿方案》优惠、奖励办法的规定，按经认定的补偿安置面积，甲方给予乙方如下优惠奖励措施:

（一）乙方同意按《补偿方案》附表所列价格补偿、按期搬迁腾空并签订协议的，对选择产权调换的部分:

1、甲乙双方确认的私人住宅的补差价减免率为%，减免基数按《补偿方案》相关规定计算，应补差价待选房后，在签订搬迁安置协议书时另行计算。

2、甲乙双方确认的店面补差价减免率为%,减免基数按《补偿方案》相关规定计算，应补差价待选房后，在签订搬迁安置协议书时另行计算。

3、工业用房面积平方米，按元/平方米奖励，小计元。

（二）乙方同意按《补偿方案》附表所列价格补偿、按期搬迁腾空并签订协议的，对选择货币补偿的部分:

1、私人住宅面积平方米，按元/平方米奖励，小计元。

2、店面按补偿金额元的%奖励，小计元。

以上

（一）、

（二）两项合计奖励的金额为元。

第九条拆迁补偿费用的总和及结算方式

（一）乙方选择产权调换部分的拆迁补偿费用总计金额元整（大写:

人民币仟佰拾万仟佰拾元整）。

（二）乙方选择货币补偿部分的拆迁补偿费用总计金额元整（大写:

（三）双方同意按以下第种方式进行结算:

1、乙方全部选择产权调换，在本协议书签订后，此拆迁补偿费用暂不发放给乙方，待乙方选房安置签订拆迁安置协议书时，结算差价，多还少补。

2、乙方全部选择货币补偿，在本协议书签汀后，乙方提供相关材料配合办理发放手续，一周由甲方一次性支付清楚。

3、乙方选择货币补偿、产权调换相结合万式，按双方确定的乙方选择货币补偿部分的补偿金额，扣除乙方选择产权调换部分所应补差价款后的剩余部分进行结算，多还少补。

属甲方应支付给乙方的部分，在本协议书签订，乙方提供相关材料配合办理发放手续