老旧小区综合改造提升技术导则杭州Word格式.docx
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3.9海绵城市
4.提升服务功能
4.1健身活动场地及设施
4.2无障碍及适老性设施
4.3社区服务设施
4.4充电设施
4.5信报箱及快递设施
5.打造小区特色
5.1小区形象打造
5.2小区文化挖掘
5.3围墙形象提升
6.强化长效管理
6.1落实责任
6.2强化管理
6.3智慧管理
6.4辅助管理
7.用词说明
8.引用及参考文件名录
9.1法律法规、技术规范及标准
9.2相关文件
1.1为加快实施民生工程，有效改善老旧小区居民的居住环境，增强其获得感、幸福感和安全感，指导全市老旧小区综合改造提升按照“完善功能、优化环境、提升服务、打造特色、长效管理”的标准有序推进，特制订本技术导则。
1.2本导则所指老旧小区包括：
杭州市域范围内2000年（含）以前建成、近5年未实施综合改造且今后5年未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；
2000年（含）以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区。
1.3指导思想
1.3.1以完善基础设施为切入点，统筹考虑“水、电、路、气、消、垃”等内容，适度提升公共空间，增加配套设施，营造平安、整洁、舒适、绿色、有序的小区环境，达到“六个有”目标，即有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的公共服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系。
市民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。
1.3.2坚持立足实际，统筹兼顾，分类施策，建立模块化、菜单式的项目选用体系，以标准化、普适性、可实施性为基本导向。
1.3.3挖掘小区历史文化、自然环境等个性特色资源，在完成基础性改造的前提下，进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。
1.4综合改造提升前应进行现场勘查，对小区及建筑物进行综合调查评估，广泛征询镇街、社区、物业公司和居民的需求与意见，制定因地制宜、安全合理、经济可行的综合改造提升技术方案。
调查评估和征询意见结果作为确定综合改造提升范围和内容的依据。
1.5综合改造提升应按照国土空间规划、控制性详细规划及各类专项规划要求，尽可能实现各项设施布局的合理化。
1.6综合改造提升应延续城市特色风貌，整体色彩与色调与城市色彩保持协调，应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区街巷文化和特色景观，按照有关规定做好文物、历史建筑和古树名木的保护工作。
1.7综合改造提升应因地制宜地融入开放社区、未来社区、海绵城市、绿色节能、信息化、智能化等先进理念，遵循施工简便、设置灵活、维护简单、经济高效的原则，积极稳妥采用新技术、新工艺、新材料进行低影响改造提升。
1.8综合改造提升除应符合本导则规定外，还应符合国家、浙江省和杭州市其他有关标准规定的要求。
涉及危房的建筑，应按照《浙江省房屋使用安全管理条例》和《杭州市城市房屋使用安全管理条例》的规定进行治理，对小区内C、D级危险房屋，采取“腾、修、拆、控”等方式实施分类处理。
1.9本导则中，“必须”、“应”定义为综合改造提升涉及该部分时，应当完成的内容；
“宜”、“可”定义为综合改造提升涉及该部分时，可自行选择完成的内容。
2.1.1按照居住小区消防规范要求，维护完善消防配套设施，确保小区消防设施完好有效。
对室外消火栓进行排查及修缮，消防管网完好率应达到100%。
检查评估地下消防管网的渗透情况和爆裂率，对经常性爆裂的地下管道进行更换。
在楼道等公共部位和场所应设置应急照明、疏散及楼层指示标志、灭火器等。
在电动非机动车充电桩区域，应配置干粉灭火器等消防设施器材。
2.1.2应依托社区社会服务管理中心增设微型消防站，合理划定最小灭火单元。
选址遵循“便于出动、全面覆盖”的原则，采取自建、合建、统建等方式建设，应达到“3分钟到场”的要求。
体量较大的小区，应按照“一站多点”模式建站建队，满足快速处置要求。
微型消防站应纳入消防救援机构统一调度指挥体系。
2.1.3加强消防智能化建设。
维修和完善楼道智能烟感报警系统及独立式烟感火灾探测报警器，有条件的小区可配备室内（外）消火栓水压监测系统。
有自动消防设施的小区，应安装城市消防远程监控系统。
建成的智能消防系统应全面接入“智慧消防”创新云平台。
空巢老人和行动困难等确有需要的特殊人群住所宜安装烟感探测报警器。
2.1.4清理疏通小区消防通道，通过调整现状绿化带、人行道，拓宽消防通道，不得设置影响消防车通行的道闸,消防车通道应100%设置明显标识，改善消防车辆操作场地，确保消防车通行和操作。
2.1.5疏散通道和安全出口应保持畅通，严禁在楼道内堆放物品影响人员疏散。
门窗设置防盗网等影响逃生和灭火救援的障碍物的，宜能从内部开启。
2.2.1根据杭州市智慧安防小区建设（技术）标准相关要求，提升改造小区安防设施。
有条件的小区，应预留城市大脑接口。
2.2.2小区门禁系统。
小区原则上应实施封闭管理。
主要出入口应设置大门，配设门卫值班室；
在不影响城市交通路网布局的前提下，应在小区主要出入口设置车辆出入管理系统。
有条件的小区，宜在主要人行出入口安装人脸识别或读卡装置，非主要人行出入口配置门禁读卡装置。
2.2.3小区监控系统。
小区视频监控系统应符合《公共安全视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要求》GB/T28181-2016规定，应在主控制室配备视频监控系统，满足接入公安系统的要求。
小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头，有条件的应做到安全监控无死角。
监控探头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或炫光光源，保证成像清晰，同时应确保居民隐私。
对已有智能监控的小区应进行检修，更换老旧破损设备线路。
2.2.4单元门及门禁系统。
缺少单元门或破损严重的，应予以安装或更换，并设置单元门禁系统。
单元门应外观简洁大方，安装牢固安全，开启方便顺畅。
单元门禁系统应具备对讲报警、遥控开启功能，与原有楼宇对讲系统相协调。
门口机宜具备用卡或密码等开锁功能。
2.3.1小区供水计量应达到一户一表，宜采用智能远程抄表。
2.3.2供水管道原则上不得铺设在建筑外墙，应设置于建筑物内公共部位。
供水管材设备等，应符合《生活饮用水输配水设备及防护材料安全性评价标准》，未达到现行国家标准的，应予以更换。
2.3.3供水管线设备等应远离垃圾收集站（收集点）等污染源，确保饮用水供水卫生安全。
2.3.4二次供水技术标准应参照《二次供水设施卫生规范》、《二次供水工程技术规范》和《杭州市新建高层住宅二次供水设施技术标准导则》，水质应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标准》GB5749规定。
供水设施根据当地水务主管部门要求，一般应独立分开设置，并配有建筑围护结构；
供水、储水设备等应具备安全防范措施，有条件的可加装远程监控设备；
可根据现场实际情况，选用适宜的供水加压方式；
废弃的屋顶水箱应拆除或封闭。
2.4.1根据《杭州市水污染防治行动计划》和《杭州市“污水零直排区”建设行动方案》要求，应对现有截流式合流制排水系统进行改造，全面取消截流井，全面整治河水倒灌、雨污混接等问题，全面落实截污纳管、雨污分流、生活污水“零直排”。
2.4.2小区的雨污主管管径和流量应满足使用要求。
管网低于市政管网的应采取措施，确保排水畅通。
对既有雨污管道及化粪池应全面进行疏通清淤，确保接入城市雨污主管网。
对破损淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井。
2.4.3室外排水管材应符合国标及行业标准要求，应选择使用环保耐用、抗渗能力强、重量较小、运输方便的管材。
2.4.4检查井应符合《检测井盖》GB/T23858要求，可采用混凝土、成品塑料等检查井。
深度超过1.2米的检查井应安装防坠落装置并确保安装质量。
检查井盖可采用球墨铸铁井盖、复合材料井盖等。
2.4.5对阳台类（包括连廊、消防通道等）污废水系统进行改造。
阳台污废水应与屋顶落水管实行分离设置，改建后确保做到雨污完全分流。
雨污水干（立）管锈蚀严重的应当更换。
阳台类排水立管改造时应设置水封和存水弯等防异味装置、排气装置。
2.4.6对小区内存在的餐饮、副食品、美容美发、住宿、洗浴、洗车等行业，应设立排水预处理设施和水质监测井，构建雨污分流管网系统。
2.4.7设置雨水管时，应统筹考虑海绵设施的排水系统。
2.5.1对小区原有电网改造的，应在小区现有用电数据基础上进行，并适当预留远期发展容量。
原有变压器容量不能满足改造后需求时，宜与供电部门沟通，确定变压器的配置方案。
根据节能环保需求，电气设备应选用节能、环保类设备，电力设施用房应与周边环境相适应并满足防水、通风、消防等要求。
有条件的小区，可加装对配用电设备、用电线路等进行监测和动态管理的智能设备，以提高用电的安全性与可靠性。
2.5.2小区内架空电力线路应有序整理，有条件的实施“上改下”。
个人私拉线路应全部拆除处理。
2.5.3建筑内电表应集中有序设置。
表后线设置应有序安全，可采用金属线槽、JDG管、阻燃PVC管敷设，强弱电线应分开设置，整理时应标明各线缆所属专业经营单位。
所有电线、电缆应采用铜材质导体。
2.5.4用电计量应达到一户一表，宜采用智能远程抄表。
2.6.1为推动既有住宅建筑通信基础设施改造，老旧小区通信网络规划与建设宜满足《关于推进住宅区和住宅建筑通信基础设施共建共享的实施意见》（杭经信联信基〔2014〕243号）要求，并纳入综合改造提升工程。
2.6.2小区通信网络应能保障现有通信、电视、宽带等网络需求，开放楼顶空间、路灯杆、监控杆等资源，满足小区未来网络改造升级及5G系统的需求。
2.6.3建筑内、外的通信线路应有序敷设。
小区内架空通信线路应有序整理，鼓励实施“上改下”。
能实施“上改下”的，原则上应建设统一的通信共同沟和三网分纤箱；
不能实施“上改下”的，应由相应的管线权属单位通过多杆合一、共杆分线、多箱合一等方式进行梳理归整，拆除重复杆和多余、废弃传输线缆及设备。
2.7照明设施
2.7.1小区路灯应采用LED或金卤灯等节能型路灯，庭院、景观、建筑立面照明灯宜采用LED节能型灯具，有条件的小区可推广使用新能源灯具。
小区住宅楼道等公共照明应采用LED节能型灯具，控制方式宜采用自动控制装置。
2.7.2新增景观、建筑立面照明应满足《城市夜景照明设计规范》JGJ/T163要求。
景观照明的设计宜结合景观改造、建筑立面改造进行，并符合城市夜景照明专项规划的要求。
2.8燃气设施
2.8.1排查燃气管线及阀门，腐蚀老化的应拆改。
有条件的小区，应将燃气引入口阀门安装在住户外。
按照《城镇燃气标志标准》CJJT153的要求完善燃气管道标志标识。
2.8.2未通燃气的小区，应一次性增设天然气管道系统。
小区内使用燃气的餐饮、副食品等场所，满足油烟排放、产权明晰等条件的，同步增设天然气管道系统。
2.9环卫设施
2.9.1根据《杭州市城市市容和环境卫生管理条例》，按标准配设垃圾投放点，设置分类垃圾桶（箱）。
原则上所有小区应将原有垃圾房改造为可开启的封闭式集中垃圾收集站，并配备清洗设施，清洗后的污水纳入小区污水管网。
2.9.2垃圾投放点、收集站、集中收置点及特殊垃圾临时堆放点的设置应符合《杭州市垃圾分类收集设施设置导则》的相关要求。
2.9.3小区原有规划设置的公共厕所不得挪作他用，应按照《城市公共厕所设置标准》DB3301/T0235和《无障碍设计规范》GB50763进行建设改造。
公共厕所化粪池等污水应纳入小区污水管网。
2.10停车设施
2.10.1宜采用新建地面及地下车库、林下停车场、机械车库，优化地面车位布局等多种方式，增加停车位，缓解居民停车需求。
有条件的，宜推进建设地下智能式停车库。
在征求大部分业主同意的情况下，可通过区域平衡等方式，改造部分绿化用地用于设置停车位。
2.10.2合理设置（非）机动车停车位和停放区域，规范停车标识，确保车辆停放有序。
2.10.3新增或改造地面停车位时，在确保基层结构强度的基础上，宜采用透水性铺装，增加雨水自然渗透空间。
2.11人防设施
2.11.1根据《浙江省实施<
中华人民共和国人民防空法>
办法》及《杭州市人民防空工程管理规定》的有关要求，有条件的小区，优先结合小区公园、绿地、周边学校操场等公共区域建设地下人防设施;
同步考虑平时停车需求，有关出入口在满足战时功能的条件下兼顾平时使用方便。
2.11.2人防设施建设完成后，应按照有关要求设置人防标识，方便居民识别。
2.12屋顶修缮
2.12.1屋顶修缮应遵循“因地制宜、防排结合、合理选材、综合治理”原则，符合《房屋渗漏修缮技术规程》JGJ/T53的相关要求。
除抢修外，不应安排在雨季进行。
2.12.2屋顶存在渗漏水的，应重做屋面防水层和屋顶隔热保温层，确保屋顶不渗漏，同时考虑与周边建筑屋顶（即“第五立面”）环境协调、美观。
设置平改坡屋顶的，宜在原有结构基础上进行修缮。
2.12.3结合屋顶修缮应对防雷设施进行修复更新，对屋顶原有太阳能热水器做防雷接地处理，确保各防雷设备的可用性和安全性。
2.12.4有条件的，在设置屋顶雨落管时，宜在建筑周围设置高位花坛作为雨水净化设施来接纳、净化屋面雨水。
3.1整治私搭乱建
3.1.1应做到小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法依规处理，对改变房屋使用功能、危及房屋安全的应作安全处理或恢复原状。
清理楼宇间乱堆杂物。
3.2楼道整修
3.2.1破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮整治，达到安全、明亮、整洁的标准。
3.2.2清理楼道内杂物、小广告，对存在破损、脱落、开裂的楼梯间内墙、顶棚应予以整治，颜色宜以亮色为主。
有条件的一层楼道墙面及地面，宜铺贴瓷砖或其它便于清理及防霉的材料，地面瓷砖应具备防滑功能。
3.2.3楼道护栏及扶手宜重新油漆，对缺失、损坏，影响正常使用的应予以更换维修。
3.2.4楼梯踏步及休息平台面层损坏严重、影响正常使用、存在安全隐患的，应进行修补或更新。
3.3地下空间整治
3.3.1应根据消防规范及人防要求，按照“经济、适用、美观”原则，优化地下空间内部使用功能。
3.3.2清理疏散通道占道杂物，恢复原有通道宽度，完善消防配套设施。
3.3.3地下空间的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应统一排查，采取防倒灌措施；
部分外露区域的排水沟应采取防冻措施。
3.3.4地下车库出入口顶棚、坡道及内部地坪破损的，应进行修缮。
破损的排水沟、集水井盖板应进行更换。
3.4建筑外立面整治
3.4.1建筑外立面整治应遵循“安全、美观、节能、环保”的原则，并符合城市区域风貌控制规划。
小区位于城市重要道路或重点区域的，要结合城市设计要求，做到外立面色彩、造型与周边环境相协调。
3.4.2居民搭建的建筑物外部悬挂物等影响建筑立面的构件应拆除，拆除位置做好技术处理，不应影响原有建筑使用和美观。
3.4.3根据居民意愿，在完善小区安防设施的情况下，宜争取拆除防盗窗（保笼）；
不拆除的，原则上防盗窗（保笼）不突出外立面，并可进行修缮或统一样式、重新涂刷防锈漆等，做到外观整体协调。
3.4.4空调外机机位宜整齐或设计遮挡装饰，并对原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求的，应采取防护措施。
3.4.5外立面存在渗漏水或脱落的，应根据受损程度采取局部修补或重做外立面粉刷层、喷涂层进行整治，确保不渗漏、不脱落。
3.4.6建筑墙脚散水损坏严重的，在不影响原建筑基础安全前提下，宜整体采取景观美化处理。
3.5道路整治
3.5.1小区车行道路应满足消防、救护等车辆通行需求，不符合通行及消防规范要求的道路及出入口应进行整改。
小区出入口、地下车库出入口宜设置减速带。
3.5.2完善小区道路系统，小区道路与城市支路应打通，小区道路应实施硬化、修复或重建，优化道路交通标识牌和标线系统等，畅通小区交通“微循环”。
3.5.3小区车行道路宜整体采用排水型沥青路面；
组团路和宅间小路宜采用铺装路面，并结合海绵城市理念优先考虑透水铺装材料。
对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的路面，应结合管线排查进行局部修补。
3.5.4各类井盖应保证与路面平顺，安装稳固，无异响。
对井盖缺失或破损、井口下沉或凸起超出误差范围、井口周边路面龟裂破损、井墙损坏、井框变形等情况，应及时进行整治更换。
3.6架空管线整治
3.6.1按照“先地下、后地上”的原则，整治供水、供电、供暖、供气管道及通信、网络、有线电视等电气线路。
3.6.2严禁电力、通信、有线电视等线缆裸露敷设。
楼层、单元、楼栋之间不应存在飞线。
3.7.1整治小区绿地，纠正各类私自侵占绿地行为，拆除占绿毁绿的违章建筑物（构筑物），并恢复绿化功能。
3.7.2坚持“集中与分散、大小、点线面相结合”的原则，优化绿地布局。
对原有绿地位置进行调整的，需先取得大部分业主同意后方可实施。
3.7.3兼顾场地条件、居民综合需求、易于管理、不易侵占等因素，对小区绿化进行合理改造。
应合理选择植物配置、种植形式，注重美化彩化效果；
应体现地域植物景观风貌，按照“适地适树”原则，重点选择乡土树种；
应注重绿化空间的可进入性和完整性。
有条件的小区宜适当增加公共绿地面积，通过采取立体绿化等方式增加绿化覆盖率。
3.7.4绿地改造中应关注合理利用雨水资源，结合雨落管改造和竖向设计，提供雨水滞留、缓释空间，就地消纳自身雨水径流。
3.8电梯维护及加装
3.8.1应委托电梯检验机构或制造单位对老旧电梯进行安全评估，根据评估结论确定对电梯进行修理、改造或更新。
3.8.2未设电梯的多层住宅，在不影响日照、采光、通风的情况下，可考虑增设电梯。
具体参照《杭州市人民政府办公厅关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》等文件实施。
增设电梯应结合现有建筑条件，在不改变、不破坏原有建筑结构的原则下进行。
增设电梯遇到需要使用共有部位或改变共有部位外形、结构的情况，应本着“业主自愿、公开透明、充分协商”原则，实施改造。
3.8.3尚未实施电梯加装的小区，可根据现场条件预留增设电梯所需场地、管线接口及电力容量。
3.9海绵城市
3.9.1应融入海绵城市理念，通过“渗、滞、蓄、净、用、排”等途径，根据小区实际，采用适合的低影响开发雨水控制与利用措施进行改造，并应符合现行国家标准《建筑与小区雨水利用工程技术规范》GB50400、浙江省《民用建筑雨水控制及利用设计规程》及《杭州市海绵城市建设低影响开发雨水系统技术导则（试行）》的相关要求。
3.9.2有条件的小区，宜构建分类分级资源循环利用系统,打造海绵社区和节水社区,推进雨水和中水资源化利用。
4.1健身活动场地及设施
4.1.1室外设置健身活动场地及设施，应按照《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定（修订）》的规定，统筹考虑各类使用人群特点，合理集中配置场地及设施，重点保障儿童、青少年、老年人和残疾人的需求。
通过绿化等隔离设施，减轻健身活动对附近居民的影响。
儿童与老年人的健身活动场地的地面材料宜采用专业环保的户外塑胶等柔性材料。
4.2无障碍及适老性设施
4.2.1应按照《无障碍设计规范》GB50763、《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450要求，对无障碍及适老性设施进行提升改造。
4.2.2小区室外场地宜保持地形平坦，排水通畅，设施增设应遵循“易识别、易到达、无障碍、保安全”原则。
4.2.3小区主要出入口、公共建筑及住宅楼入口宜增加无障碍坡道，实现从大门进入楼栋零踏步。
小区公共建筑走道、住宅公共走廊宜增设扶手。
4.2.4小区道路应满足无障碍设计要求。
小区绿地内的步行道宜为无障碍通道，设平直步行道路，放弃汀步式通道，尽量消除台阶式步行道。
4.2.5设置休息座椅的休憩场所，宜留有轮椅停留空间。
4.2.6无法加装电梯的多层住宅，有条件的应在楼板转角处设置可供老年人休息的设施。
4.2.7有条件的小区，宜结合改造提升，给小区内有远程呼救需求的住户提供相关设备的安装条件。
4.3.1应根据小区规模及实际情况，合理增设居家养老、托幼服务中心、社区食堂、公共文化活动室、室内健身场所、社区卫生服务用房、物业用房等公共配套服务性场所，增强社区服务功能。
4.4充电设施
4.4.1对无停放用房的小区，在征求业主同意的情况下，因地制宜设置非机动车集中停放车棚（库），配建电动自行车充电设施。
充电装置应具备充电结束后自动断电功能。
新建车棚（库）不得影响周边住宅通风采光。
4.4.2有条件的小区，宜在合理考虑新能源汽车快充、慢充需求的基础上预留电力容量，增设新能源汽车充电桩或设置充电桩预留布线条件及接口。
4.5信报箱及快递设施
4.5.1信报箱设置应按照《城市居住区规划设计规范》GB50180、《住宅信报箱工程技术规范》GB50631等相关要求，满足寄递服务投递和寄递渠道安全需求。
4.5.2小区应设置智能快件柜，方便居民收发快递。
有条件的小区可根据《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定（修订）》的相关规定建设邮政快递综合服务场所，提供邮件、快件收寄、投递及其他便民服务，并可安装智能快件箱等自助服务设备，预留电源及网络接口，并纳入社区公共基础设施管理。
5.1小区形象打造
5.1.1小区应增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌等标识，完善小区服务管理的标识系统。
小区、楼、单元、门牌等相关标识宜结合小区整体改造，具有一定辨识度、文化特色。
5.1.2宜采用合适色彩、提示性照明、连贯性导向以及特殊标志标识等措施，增强小区不同建筑的可识别性。
5.1.3有条件的小区，应在小区主要出入口设置大门并提升大门设计建造品质，增加居民归属感。
同时提升小区入口对城市街道立面的整体形象。
5.1.4结合古树名木和大树的保护工作，通过特色植物景观打造特色形象。
5.2小区文化挖掘
5.2.1通过挖掘小区的发展历史、地域特点、特色建筑、文化共识等元素，为公共空间确定文化艺术主题，形成贯穿小区的设计语言，融入小区改造设计，打造独特小区文化，塑造各具特色的社区文化，增进居民对社区的认同感、归属感和自豪感。
5.2.2在小区主要出入口、集中活动场地等处宜设置文化宣传栏、便民信息发布栏、电子显示屏等设施。
5.2.3小区内重要活动区域及景观节点周边适度增设文化景观小品等相关设施，并具备夜间景观亮化条件，形成浓厚的社区文化艺术氛围。
5.3.1小区围墙宜通过改变其造型、色彩及材质与周围环境相结合形成特色景观空间。
5.3.2围墙宜采用通透式围墙，并结合绿化、照明设计。
5.3.3围墙不宜采用单一颜色，可通过细部设计提升，适度结合人文及地方文化宣传，体现小区文化和
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